スムログ(マンションブログ)

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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プラウドシティ東雲MR訪問記3 -管理費等と総評



プラウドシティ東雲MR訪問記の完結編。先に1・2をご覧ください。

その1  https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/12578/

その2 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/12707/

※その1の最後に、他のブロガーさんの同じマンションの紹介へのリンクあり。

建物の端の間取りはやはり苦しげ

ガーデンコートは、殆どの階は1階にずらっと輪切りに14戸。東西の真ん中あたりの部屋10戸ほどはスパンが6.3-6.6mとちょっと不足気味ながら、”ごく普通”の長谷工の田の字の間取りは確保できていますが、左右両端の4戸はスパンが6.0-6.1mと厳しくなっています。
専有部分の縦横比が1:2を超えるとちょっと暮らしにくい間取りかなというのが定説で細長い専有部は中古になってもちょっと不利です。実際に同じスケールで真ん中あたりと、東端の部屋を比較してみたものが下の図になります。



左がGHタイプ 専有部75.5㎡  スパン 6.6m
右がGNタイプ 専有部73.1㎡ スパン 6.0m
GNも間取りは構造の制約を避けるようにかなり頑張っているとは思いますがやはり苦しげです。GNの洋室2に食い込んでいる大きな柱は部屋の面積勘定は壁芯ですから部屋面積に含む。

建物を外からみた時にかっこよくスマートに見せる代わりに、両端の2+2戸くらいはかなり失っているものも図面からは大きく感じられます。なにより間取り図に下り天井部分の表記が(高さだけでなく点線でも)ないので、通常特に玄関側は、柱と柱を結ぶ大梁の室内横断は避けようがないですから、検討においては必ず確認したいところです。

とくにこの間取りの下層階は、その1で書いた通り、自己日影の影響で冬至期には殆ど日照がないと予想される部屋です。

その1で引用ののらえもんさんのブログの最新の価格情報によれば、
GH:3階7250/4階7350/6階7450… 12階8050
GN:3階6550/4階6650/6階6950… 12階7500
と両端の下層は販売戦略的に6000万円代半ばからという表記のために安い値段をつけています。全戸7000万円代ではドン引きしてMRへ足を運ぶ人が激減しますからこれは普通にどのデベもやることですが、面積とお値段の割り算ではお得に見えますから結構倍率はつく気もします(確かマンションマニアさんも言ってたかな)

これら2つの影響を考えれば格安目玉住戸も妥当な価格差の設定かなと。

某掲示板では、このマンションがずらっと7000万円台だとの書き込みに対して、いや6000万円代だ5000万円代もある!との書き込みも沢山あります。

アクアコート下層にある6000万下だから安いとの書き込みがありますが、こちらの部屋も60㎡しかない端の異形住戸(AA4階で5650がのらえもんブログの価格表で一番安い部屋です)で、パチンコ屋さんの方向で直近が自転車置き場とか考えると例えばライバルのプレミストに比較して安いくらいだというのはちょっと無理筋に思えます。

お庭をみおろせる南向きの部屋で、日照も確保できるのがこのマンションが値上げした後の有明のプレミストに対する明確に上位な点だとして日照などで有利な分と「野村だから」で1割程度は高くなっているガーデン中層の真ん中あたりのティピカルな部屋を1割高いけどそれだけの価値はあると議論しないと変な気はする。

EVの数・アクセス

高さが大きくても各階に収容する戸数が少ないタワー形状だと、エレベーター(EV)を降りてから歩く距離は短くてすむのですが、中層で特に大型の板型マンションでは、EVから遠い部屋ができがちです。

長谷工の大型板型マンションは100戸に1箇所になっているのが普通で、ここも”お値段がそれなりな割には”そのまんまで500戸弱なので5基です。

北側の15階のガーデンコートに3つ、これは降りていった下がゴミ置き場になるように東西両端に設置されているので問題にはなりません。(フロントコートの人が出勤時にゴミ捨てていってと奥さんに言われると動線的には厳しくて夫婦喧嘩とかひと悶着起きそうな気もしますが)

一方で今回ほとんど販売予定になっていない南側のフロントコートには西端にしか設置がありません。フロントコートの東端に住む人は、エントランスからEVを使おうとすると一旦西方向に50m程歩いたあと、EVで登って東方向に折り返して100m位歩いて帰宅することになります。デブなら健康にいいけど、多分低層の東よりの人は出勤時に下りでばたばた階段を使うことになるんじゃないかと。平米100万超えならこのあたりは設計時に至れり尽くせりで配慮して回避して欲しいが私の考えです。

私は大型の板型マンションにEV設置が100戸1箇所はちょっと不足だと考えます。
(最近話題のシントシティは約1000戸ですが・・・平面図ではやはり足りなく感じる)

敷地の制約などで弧を描いた形状のマンションは他にもあります。これは船橋のパークハウスプレシア。20階とちょっと高層なせいもあるけど、300戸にEVは4台。



”普通”に設計すると、こんな感じで廊下側がきれいな弧に見えなくなるからデザイン重視・・・したかな。デザイン性と日々の住みやすさとの比較ということになります。

ランニング(管理費)

エントランス前の水盤程度しかお金のかかる”お水系”施設がない割には、管理費は毎月70㎡で24000円は高いな・・・とモデルルームでブロガーは皆クビをかしげていました。いろんなブロガーが話題にしたせい?かその後ちょっと価格調整があって、今は22000円で平米315円/月程度。

実は坪300万のマンションは、管理費は平米300円とかこの数字は不思議と同じになる傾向があります。

マンションのお値段と管理費にほぼ比例関係があるせい。マンション本体の5倍程度の世帯年収で買う人の年間の管理費負担は年収の2%程度です。このくらいは払えるでしょうで、管理にかかるコストの過半が人件費ですから逆に”そのくらいまでは人が貼れる”わけで、カウンタ―に立っている若いコンシェルジュのおねーさんには例え暇そうにしているときでも1時間2000円超とかの雇用コストは発生しますが、1㎡100万超えの住民がカウンターに行って無人だったら納得する筈もない。。
・・・のらえもんブログでは7000万超えなら高いの安いの気にするなとか(苦笑)

ただし設備コストがそんなにかからない板型マンションとしてはやはりなんかやけに高い。一体なににいるのだろうとかは、仔細を確認しようにも管理費の過半を占める管理員・清掃員・コンシェルジュ・警備員などの雇用時間などがわからないのでわからず。

ここは駐車場が平置きなので駐車場にメンテナンス・更新のコストがかかりません。これだけの立地でこれは大きなメリットですが、全戸の1/3近くをほぼ一杯に埋めて(お隣のプラウドタワーが似た駐車場料金で設置率がもっと高く一杯とか)得られる月400-500万円≡年5-6000万のお金の行先によるのでこの行き先をみないと高いとも安いとも言えません。
ここは専有部総面積が33664㎡(Excelに入れて計算した)なので管理費の徴収額は年1.3億円くらい。これに駐車場5-6000万のうち一般会計参入される部分を加えて1.3-1.8億円くらいが一般会計規模。 駐車場収入をこっちに送って贅沢していると、今後は積立金が大きく足りなくなるので行き先チェックは買うなら必須です。

私のマンションが、ほぼ同じ戸数ですが、実際には駐車場代を全部一般会計にぶっこんで、コンシェルジュ不在・ミニショップなしとか、いろいろ過去にコストカットを数千万単位で重ねて相当けちけちやって一般会計が必須ので支出で1.2億円。(うちも年に2000万ほどの防災センター員雇用あり)これよりは必ずお金かかりますからまぁ最大でも1.5倍高いということはないかなと。

このマンションも3万㎡超えで15階ですから都の条例で防災センター設置義務はある筈。365日×24時間人は貼るしかない(通常夜間は2名)から、必ず24時間有人管理になるかな。多分警備員って名前だけどセンター常駐義務があるから実際は防災センター要員です。
コンシェルジュも配置に図面からは見えるし、カフェにお給仕つくのかな?
お庭もちょっと広めで、今時は理事会が立ち上がるとすぐにコストカットとか言われるから(お隣のプラウドタワーもそう)管理会社の値引き代は最初から足しておくかなで、理事会側の人からみるとこの程度に潤沢に管理費を集めておく初期設定だと楽かなぁ・・・
#管理費は収入だから理事会的には高いほうがありがたい。管理会社への委託経費は高けりゃ交渉して削ればいいだけですから、中途値上げが理事会にとって至難であることを考えると、初期設定の管理費は安すぎない方が大事だと思ってます。

ランニング(積立金)

元々長谷工のマンションが素晴らしいのは大規模修繕しやすい点。形が単純で直方体が繋がっているのに近いほど足場仮設とか楽で修繕するのに有利です。一方でここは丸くつくっているかたら足場とかどうするの?と訊いたら、ちょっと大変だけど普通に下から足場組みますとのこと。

積立金は最初が1㎡140円と割とまとも。5年ごとに数回全戸平均6000円程度の値上げの漸増案だといっていたから、初回値上げで230円 次で 320円とかなる。超長期にここだと250円以下は無理だろうから、そんなもんかな・・・というか駐車場代の収入は多分贅沢に殆どが一般会計いきなんだろうな..とは。

ここ販売時の積立一時金が1平米1万円きっちりと凄くわかりやすい。70㎡で70万くらい初期設定して集めても7000万のマンションの諸経費にまぶせばわからないで、一時金を盛っておくのは割と最近の傾向です。その先は毎月1万円ですからしばらくの間の組合の蓄えは 1戸あたりいきなり70万+年12万。初回修繕程度では決して困らない高めの初期設定なのはどのみち値上げを考えないといけない理事会にとってはよいことです。

一方で購入時に全戸承諾とはいえ、短期に出ていく人はいきなり70万円を管理組合がおめしあげということでもあります。毎月のをもう少し高くするほうが私は万人にフェアだと思うけどな。

価格について・総評



上の図は、ここ1年くらいの東雲の中古マンションの”成約した”価格事例を並べたものです。赤い点がファミリー用の60㎡以上の間取り。築年でどれがどのマンションかわかりますね。最も直近のパークタワーの制約例で1㎡90万円くらい。これだけ見れば、そろそろ平均で1㎡ 100万超えのマンションが現れても不思議ではありませんから、70㎡で条件のいい南側・中層・ガーデンコートの端でない部屋が軽く7000万をこえているから高すぎるというものでもないのかも。(安いとは全く思いませんが)

元々相場はざっくり感でしか追ってない私
 豊洲>東雲~有明で差は1000万程度、
 別途新築と築浅中古で1000万の差を
意識しながら探す人が多いかなとか思っています

モデルルームでも質問でていましたが、有明プレミストには負けない自信があるかといえば”YES!”とか。プレミストが大幅値引きの後で平均310(のらえもんブログによる)だとすると1割弱の差ですが、ファミリー向けには南向き信仰はありますし、やはりプラウドのネームバリューもあるでしょうから、プレミストと同程度の人気度では売れていくかなとは思います。 豊洲の東急は400くらいいくでしょうし。

一方でリーマンショック前に1本1本立って行ったタワーの中古価格は後にいくほど倍々ゲームで土地が上がって急激に販売価格は上がっていたのですが、10年たってしまうと年数なりの経年補正をかけた後では横ならびに収斂してくることが図からわかります。中古になってしまうと急激な上げ相場で短期間に値段が上がった分は反映されない。これは、マンションというのが枯れた技術で作られていて10年くらいでさして本質的に進化するものではないので当然といえば当然です。

私は一般の30代共稼ぎの人はグロス7000万の壁を意識するだろうという”7000万円の壁”説を唱えています。 元やってたブログですが

https://ameblo.jp/haruboo0/entry-11948212269.html

今の市況だとやむを得ないとしても、ここから上値を追って住み替えをしていける値段ではないだけに、これで納得できるかどうかだと思うわけで、その点からはもう少し室内に入る前のマンション本体の変えることのできないところを奢ってほしかったかなぁと
・・・とても新築マンション購入の冬の時代を感じてMRを後にしたのでした。



こちらは、豊洲の東急のタワーの予定地のものらしいですが・・・人生最後のお引越しでいいくらいのを気合で作って欲しいですね。おしまい。

私は本気の検討者ではないのとブロガー向けの会で時間が1時間半程度と限られていることから、その1~その3でここは売り主さんに訊くべしと書いたことはいずれも訊いていません。コメント欄にでも情報を戴ければ追記いたします。

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。


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