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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル |
交通 |
https://www.daikyo-astage.co.jp/
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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大京アステージ(旧:大京管理)ってどうですか? その3
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1035
匿名さん
>>1028 購入経験者さん
直結でも電気代は必要だけど。
それと、中高層だと水圧弱くて出が悪いとかのデメリットもあるけど。
費用削減ばかり言ってるけど、そういう点も含めて変更したとかタメになる内容を書いてよ。
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1036
名無しさん
町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無い会社です。
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1037
名無しさん
町の水道屋に負けるとは、技術力が何にも無いのでしょう。
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1038
通りがかりさん
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1039
名無しさん
大穴建設だな。
単なるトンネルすらもできないレベルの低さ。
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1040
購入経験者さん
直結給水には、「直結直圧式給水」と「直結増圧式給水」の2種類があります。
・「直結直圧式給水」は、電気代が不要です
・「直結増圧式給水」は、ポンプで増圧するため、電気代が必要です
水道局との調整は、技術的なことが多く、最も重点的に行われるのは、従来と同等に給水できるかの検証で、内容的には水圧の十分性の検証です。
Webで検索すれば、詳細な情報を入手できます。
こまめに対応してくれる工事屋との連携が必要です。
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1041
購入経験者さん
管理会社の変更は大変です。管理会社の変更は、次のような手順を踏みます。
(1)他の管理会社へ見積もり依頼(数社へ同時依頼)
(2)理事会で賛同を得る
(3)臨時総会の開催に向けて、連絡などの作業を主に理事会が実施
(4)総会で賛同を得る、議事録を理事会が作成
(5)旧管理会社経由で発注していた契約を解除、新たに契約
(1)~(4)までは、旧管理会社・新管理会社共にやってくれません。すべてを理事会で実施することになります。
常駐されていない方もおられ、連絡先住所は管理会社が持っております。
個人情報保護などでこの連絡先住所を受取るのに種々の手続きを要します。
臨時総会の議事録は、法律的に有効なものにするための注意も必要です。
最も難しいのは、何のために管理会社を変更するのかの説明です。
「管理会社が不誠実」のようなあいまいなことでは、皆さん納得されません。
納得されやすいのは、「管理費が何割削減できる」と説明できることです。
当マンションでは、突然3割の管理費の増額を要求され、やむを得ず管理会社を変更しましたが、非常に面倒でした。
管理会社を変更した後も気を使うことは多く、「前の管理会社が良かった」などのクレームがあがらないよう、新管理会社への要求が厳しくなっております。
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1042
購入経験者さん
ここには、大京関係の方々もコメントされているように見受けられます。
教えていただきたいことがあります。管理費を3割増額要求することについて、
マンション所有者の方々は、次のような見方をしております。
(1)3割の増額と言って、実際は1割くらいの増額を狙っていたのではないか
(2)このマンションとの管理契約を打ち切りたいためではないか
宜しくお願いします。
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1043
名無しさん
3割アップはお宅のマンションの話だよね。
だったら担当に聞けば済むのでは?まあ、教えてくれないだろうけど。
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1044
名無しさん
増額なんて普通しないけどな。
日ハウに抜かれそうなので、戸数減らすのは簡単にはできないはず。
よっぽど嫌だったんでしょうね。
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1045
名無しさん
>>1040 購入経験者さん
そちらは低層マンションってことね
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1046
匿名さん
修繕増額はよくあるケースだけど、管理費はあまり聞かないね。
どちらを増やしても勘定科目が異なるだけで、所有者負担増には変わらないけど。
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1047
通りがかりさん
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1049
通りがかりさん
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1050
名無しさん
[No.1048と本レスを、個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
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1051
名無しさん
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1052
通りがかりさん
俺の事を社員と勘違いしてるのがいるみたいだが、残念でした。
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1053
名無しさん
オリックスからは収益になるところ以外は切れと言われてるだろう。
不採算を切るのはある意味当然のことり
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1054
購入経験者さん
「管理費を3割増額要求」と書きましたが、正確には「管理委託費を3割増額要求」です。間違って申し訳ありません。
色々なコメントをいただきました。管理会社は「管理委託費を増額したい、あるいは管理委託契約を打ち切りになっても良い」と考えたと思われます。
マンション設立以来この管理会社に管理を委託してきたため、所有者の方々は驚いておりました。管理会社の本社にも問い合わせをしましたが「突然の3割値上げは有りうる」とのご回答でした。
結局、管理組合は何時でも管理会社を変えられる準備をしておかなければならないとの結論になります。
「当たり前」とお
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1055
購入経験者さん
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1056
名無しさん
別の管理会社に変えればいいですよ。
大京より工事が高いところなんてないから。
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1057
名無しさん
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1058
匿名さん
工事が高い所は、他にもたくさんあるけどね。
委託費安くして管理物件増やし、修繕高くして帳尻あわせるのが一般的。
もう少し調べてみたら。
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1059
名無しさん
内情わかってないな。
丸投げで確認できないから高くなるんだよ。
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1060
購入経験者さん
多くのご親切なコメントをいただき有難うございます。
実は、このように管理委託費の3割増額に対し、昨年管理会社を変えたところです。
3社から見積もりを取り、3割増額の大京より高いところはありませんでした。
これから管理会社の変更と思われた方には申し訳ありませんでした。
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1061
通りがかりさん
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1062
名無しさん
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1063
名無しさん
作文さん、次は管理会社変更後の内容かね。
でも、アステージとは無関係なので、もう来ないでくださいな。
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1064
名無しさん
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1065
名無しさん
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1066
名無しさん
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1067
名無しさん
委託費上げるなんて、普通はあり得んな。
管理員を増員するとか、警備員を常駐させるとかなら分かるが、まぁ他の人も言ってるように作り話だろうな。
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1068
名無しさん
前に下げすぎたんだろ。
大京の逆方向無茶苦茶しか言わないと有名だし、社員も一緒で有名。
わがまま言ってりゃ死ぬだけだわね。
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1069
名無しさん
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1070
匿名さん
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1071
名無しさん
相当雰囲気悪くなってるから、わざわざ火消しに来てるとしか思えん。
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1072
名無しさん
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1073
名無しさん
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1074
匿名さん
社員も管理組合も、一度出てって帰ってくることが無い。
財閥系以外にも、名の知れた会社の系列の管理会社から、社員も転職してきたこともないし、管理組合も来たことが無い。
やはり魅力が無いんだろう。
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1075
購入経験者さん
期待されているようですので、投稿します。
管理委託費の3割増額要求は、次の段階で行われました。
(1)管理費全体について、支出を全項目チェック
(2)実際には行われていない支出を発見し、6か月以上かけて追求すると、
(3)その支出が管理委託費の補填として使われていたことが判明
(4)その分の管理委託費を次年度から削減することを要求したが、
(5)削減要求額の2倍以上の3割増額を要求される結果となりました
「面倒な管理組合と見られた」のだと思います。裁判の意見も出ております。
管理費で説明と異なる支出がある事例は、大京アステージ以外でも聞きます。
多くの場合、管理委託契約を打ち切ることで決着を付けているようです。
総会や理事会で管理費などは説明を受けているのに、間違いに気が付かない管理組合/理事会も問題ですが、支出をごまかす管理会社も問題。
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1076
名無しさん
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1077
購入経験者さん
長期修繕計画は、管理組合にとって手が付けられないほど難しいものでしょうか?
私の経験では設備の種類は通常の一戸建て住宅と大差はなく、規模を大きくした程度に思えます。
マンションに気持ち良く住む場合、長期修繕計画をチェックすることは必要です。
大京アステージが2011年に新規作成した長期修繕計画では、2018年に当マンションの修繕積立金は赤字に突入するとのことでした。
現在の2017年には、2011年よりも積立金は増加しており、2018年も増加する予定です。
何のために赤字になる長期修繕計画を新規作成したのか、大京に問い合わせても満足できる回答はありませんでした。
これも管理会社を変更する動機の一つでした。
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1078
購入経験者さん
管理会社が作成する長期修繕計画には次のような問題があります。
(1)大きな工事(大規模修繕、エレベーター更新、貯水槽更新)の見積もりを取っていない
(2)修繕周期を早め、工事を高額に設定するため、修繕積立金を増額する場合が多い
(3)実際の工事を実施するときに、形だけ合い見積もりを取るが、長期修繕計画より高額になる場合が多い
(4)長期修繕計画では黒字の計画が大規模修繕で赤字転落する場合も良く聞きます
(5)これは論外ですが、マンションに無い設備の更新が計画されている場合もあります
結局、何のための長期修繕計画なのか分からなくなります。
理事会ができることは、大きな工事については、自らが複数会社から見積もりをとることです。
見積もりの有効期間は数か月なので、実際に工事する場合は再度見積もりを取ることになりますが、長期修繕計画の精度は大幅に高まります。
数年後の工事ですが、見積もりをお願いすると喜んで答えてくれます。
管理会社に遠慮して、見積もりを提出しない業者もおりますが、これも新たな問題点の検出と言えます。
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1079
購入経験者さん
長期修繕計画書の愛読者になりました。
マンション入居時は、大幅な赤字計画の長期修繕計画でした。
購入する時には作成されていたのですが、マンション販売業者はくれませんでした。(これは、詐欺?)
ある時、理事長さんが長期修繕計画を提出するよう強く要求したところ、管理会社の担当者が「総会で承認されているので説明はしません」と言いながらイヤイヤ提出してきました。
この時、マンションには長期修繕計画があることを初めて知りました。
その時は説明も無く、何が書かれているか分かりませんでしたが、1年後に分かりました。
1戸当たり300万円もの大幅な赤字計画だったのです。これはマンション所有者の借金計画。
Webで勉強したり、地元の工事屋さんに相談したりしながら勉強しました。
2年かけて、大きな修繕工事の見積もりを取り、長期修繕計画の更新版が完成しました。
修繕積立金を2割削減、300万円の見込み借金もクリアーできます。
長期修繕計画は、マンション所有者全員に影響します。自分の物として愛着を持ちましょう。
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1080
購入経験者さん
管理会社の問題点を記述しておりますが、「管理会社へ任せっきりはダメ」と管理組合/理事会を鼓舞しているのが本心です。
管理会社へ任せっきりにしていると、いつの間にか数百万円の借金を負うことになります。
管理費の支出と長期修繕計画を厳密にチェックして下さい。
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1081
購入経験者さん
設備点検の話、細かな話なので興味のある方だけ読んで下さい。
管理会社に管理委託契約の一環で設備点検もお願いしておりました。
設備点検で風呂場の漏電が疑われると指摘されました。
設備点検の業者は遠方なので、地元の電気工事屋さんへ漏電の検査と修理を依頼。
「なにか、検査を2重に実施しており、無駄だなあ」と考え、地元の電気工事屋に設備点検も依頼しました。
これで設備点検と修理見積もりが一度にできます。
管理会社は設備点検を関連企業に任せたかったようですが、当方の希望を聞いてもらいました。
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1082
匿名さん
>長期修繕計画書の愛読者になりました。
これはどう考えても、ウソでしょ。
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1083
名無しさん
大半がウソだろ。
そもそも、他所の管理会社使ってんだから、ここに来る必要なし。
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1084
名無しさん
>管理組合/理事会を鼓舞
だってよ。
随分と大きく出たもんだ
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1085
購入経験者さん
修繕積立金が多いか少ないかについて説明します。
国交省は「修繕積立金の額の目安」を次のように公表しております。
<15 階未満> <事例の 3分の 2 が包含される幅>
- 5,000 ㎡未満: 165 円~250 円/㎡・月
- 5,000~10,000 ㎡: 140 円~265 円/㎡・月
- 10,000 ㎡以上: 135 円~220 円/㎡・月
<20 階以上> 170 円~245 円/㎡・月
平均を取って200円/㎡・月と覚えておけば良いと思います。
大京アステージが作成した長期修繕計画は、13年後に各戸300万円の赤字とする計画でした。
現在の修繕積立金は平均と同等の200円/㎡・月ですが、これを3倍近く値上げする計画です。
この長期修繕計画は理事会・総会で十分な審議を受けずに承認されたようですが、大京アステージがなぜこのような計画を無理強いしたのか不可解です。
「修繕積立金は大京アステージの売上計画に組込まれている」と言う噂もありますが、真実は分かりません。
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1094
名無しさん
>この長期修繕計画は理事会・総会で十分な審議を受けず に承認されたようですが、
自分達が無知無能だったと言ってるわけね。
で、自分が頑張って管理会社を変えたということか。
それで終わりで良いのでは?
高い金取られてるのを知ってながらアステージで十分と思ってる所も多いんだから、だらだら書いてる必要ないでしょ。
ちなみにうちは、何から何まで減額させて付き合い続けてるけど。
その方が管理会社を変えて失敗した、というリスクは発生しないからね。
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1096
匿名さん
[NO.1086~本レスまで以下の理由により、一部の投稿を削除しました。
・自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため
・削除されたレスへの返信のため 管理担当]
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1097
通りがかりさん
減額させて打倒ならいいでしょ。
変更も面倒だからね。
一生懸命やってもダメな会社なら仕方ないけど、まだまともな担当者がいるなら継続する。
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1098
購入経験者さん
管理費は高い。
要望や苦情などには何の対応もしない。
ただ、外からのクレーム(近隣からの)には何の対応もしないという事はないみたい。解決はしてないけど。
でも、管理の行き届いてるマンションは管理会社がいいというより組合が正常にしっかり機能しているんじゃないでしょうか。
アステージは担当者がすぐ変わりますから、まともな担当者に当たればまだマシだけど、本当にいい加減な何もしない担当者もいるからね。
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1099
通りがかりさん
>>1098 購入経験者さん
玉石混淆ですからね。
いい担当は転職していなくなってしまいますね。
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1100
匿名さん
この管理会社だけが悪いのではありません。組合役員の資質の問題を管理会社
の責任にしてはいけません。素人の役員が順番制でⅠから2年交代ではマンシ
ョンは管理会社の独占でやりたい放題です。住民の中から管理に詳しい人間を
発掘することが先決です。1081さんの意見などはその典型例です。
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1101
通りがかりさん
[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
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1102
ご近所さん
大凶アスの人事部がヒアリングしてるけど、みんな本音は言わない・怖くて言えない
外部の調査機関使ってやらなきゃ駄目だ(リシテア入力時間・パソコンのONOFF・入退室)
電通の残業500時間は給料にプラスされるだけいい。アスの昨年の400何時間はただ働きだ(360時間までしかもらえない)
今年も闇・・・で調整しないと360時間オーバーしてしまう(実際はもうとっくにオーバーしてるけど)
ホワイト500が泣いてます。いずれマスコミにばれて外されるだろうな。
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1103
名無しさん
誰かが訴訟して会社が変わるまで待つかどうか。
辞めた方が早いだろう。
残業代出るだけで年収は格段に上がるからな。
もうよほどのアホしか転職してこないと思うから、先がない。
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1104
購入経験者さん
苦情や要望があると、通常はまず管理人に言います。そしたら「分かりました、会社の(アステージ)方へ言っときます」って言う。その先はどうなってるか、結果の報告が一切ないので管理人がちゃんと言ってくれてるのかどうかさえも分からない。
なので、私は管理人を通さず直接アステージに電話します。そしたら「理事長と相談しまして・・・」と言われるので結局は管理会社というよりかは理事長(組合)がどんな人かによって大きく変わってくると思う。
何年も惰性でやってる、とか順番で回って来るから仕方なしに、というケースだと全く解決しない。
それに築年数が経過すると賃貸化が進んでくるから何か苦情を言っても「賃貸化が進んでるので」と言って逃げようとする。
確かに賃借人は組合は関係ないが、規約は守らないといけないので、しっかりした組合だとまず家主(所有者)に報告し、家主から注意をしてもらうという方法をとっているが、アステージや頼りない理事長だとそこまで頭がまわらないのか面倒なのか貼り紙で注意してそれで終わり。
それでますますマナーが悪くなる。
何も分かってないような理事長だと結局アステージにいいようにされるからね。
言われるままホイホイ金出すような事にはならないようにしないとね。
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1105
名無しさん
管理人とフロントの溝が深いのがこの会社の特徴。
管理人が謀反して管理会社を変えることもよくある。
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1106
通りがかりさん
理事長批判か。
だったら自分でやって変えて行けば良いのではと思うが、その勇気や気力は無いんだろうな。
あっ、個人批判とか言って削除依頼出されるか?
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1107
匿名さん
削除依頼なんかするわけないじゃん。
普通にまともに考えれば、自分が理事長に立候補して変えるしかないっていうのが正当でしょうよ。
辞めないんだから仕方ないじゃん。
勿論、ゴミの分別、出し方もいまだに分かってないような人達相手にまともな事言って「私が変えてみせます」という気力はないけどね。
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1108
名無しさん
住まいるレスキュー値上げだと。
こんな無駄なもん契約しといて、どうするとか騒いでる理事会。
委任状総会なんだから好きにしろよ。
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1109
名無しさん
>>1108 名無しさん
原価が上がったから他の会社に切り替えて
対応時間も30分から1時間に伸ばして
その代わり、二次対応の費用からはキックバックを貰うようにしてたと推測するけど
どれだけ利益を欲しがるんだろう。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
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1110
購入経験者さん
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1111
匿名さん
レスキュー、一戸150円から180円へ。
30円ならいいでしょ、という組合が多数だろうから、アステージの利益確保に貢献。
うちは、昨年の理事会が問題提起し無事解約に成功。
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1112
名無しさん
他の管理会社では特に値上げしてるとは聞きませんから、大京だけ利益が足りなくなったのでしょう。
大京だけが二次対応の費用からもキックバックを得ようとしたりしていますから、やり取りの手間が増える分、当然割高になるでしょう。
冷静に考えて、利用状況をみれば、100件中1件くらいしか使ってないから、いらないサービスとしか思われないのにな。
よほどおかしな組合員以外は解約するでしょうし、委託費の見直しをした方が早いでしょうね。
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1113
通りがかりさん
せっかくレスキューの話題で繋がってるんだから、委託費の話を出さないでね。
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1114
販売関係者さん
>>1102
マスコミや日本ユニオンに相談してみたら
健康経営銘柄に、経済産業省や東京証券取引所が選定したんだから事実を報告したほうがいいよ
従業員の健康管理なんて嘘っぱちじゃん
しかし社員が気をつかって、虚偽な残業時間(実際より少なく申告)を調整入力して何とか360時間以内にしているなんて、すばらしい会社だよな
正にボランティア勤務だな 大凶アスは。
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1115
名無しさん
こんな会社は叩いてもネームバリューが無い。
もっと大きな会社でなければ、マスコミはついてこないよ。
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1116
名無しさん
レスキューどうするかのアンケート結果が配布されたが、継続希望が7割程もいた。
一昨年から誰も使って無いから金のムダ、何でよそ様の修繕のために自分達が負担しなきゃいけないのか、と真っ当な意見も出てはいたけど。
みんなの所はどんな感じですか?
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1117
名無しさん
値上げを受け入れなければいいだけだと思うのですが、、
無料で導入しておるところもあるはずなのですが。
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1118
名無しさん
>>1117 名無しさん
無料導入は初耳ですね。
根拠があっての書きこみだと思いますので、詳細を教えて下さい。
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1119
名無しさん
>>1118 名無しさん
いじめるなよ、答えに困ってるみたいだぞw
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1120
名無しさん
減額の代わりに入れたとこや、リプレイスで無料に見せて入れたとことかだろ。利益削ればいいだけだけど。
それよりも他社の同じサービスが大体150円なのに180円の根拠を提示しろとか言われたらキツいだろうな。
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1121
名無しさん
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1122
名無しさん
>>1118 名無しさん
無料導入したところが無いかどうかは、社員に聞くしか無いでしょうけど、ある証拠も無い証拠も出てこないんでしょう。
値上げなんて、文句言えば何とかなるはずですよ。
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1123
名無しさん
何とかなるでしょうね。
企業努力で、一部屋30円くらいどうとでもなるかと。
むしろ、そのまま承諾すれば、何でも飲んでくれる管理組合と思われそう。
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1124
名無しさん
企業努力?
少しでも利益出さないとまずいから、取りやすい所を増額するの。
一戸30円なら構わないというおバカ組合が多数だから、解約されないような微妙な設定にしたんだな。
レスキュー加入してる件数調べてみな、30円でもいい金になるよ。
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1125
名無しさん
150円でも利益出るし、手数料あるなら利益なしで導入してもいいもんな。
委託費よりこっちの方が上げやすいと思ったんだろう。
けどら明らかに信頼は損なうな。
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1126
業者
レスキューの値上げって元々はジャパンベストレスキューが値上げ要請してるから仕方なくですよ。大京にキックバックはしてません。2次作業の40%がJBRに流れてます。よって高い値段になっています
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1127
名無しさん
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1128
名無しさん
業者→JBR→アス
でしょうな。
40%も取られたら、そりゃ工事も高くなるよな。
倍の値段くらいにしないと割に合わない。
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1129
名無しさん
>>1124 名無しさん
そんなことするより、辞めてったところを補充しない方が利益はでるんだけどな。
実際、そうなってきているけど。
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1130
匿名さん
リフォームに入ってる業者が、養生せずにエレベーターを使いキズ汚れ多数。
理事会が何もしないのは分かりきってるが、管理人が注意しないのは予想外だった。
総会で話題になりそうだな。
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1131
匿名さん
管理人の業務怠慢を糾弾するマンションの住民が入居しているマンションは
未来があります。私のマンションはその真逆です。理事長や自治会長がマナ
ーや規約や法令違反を繰り返す、救いようのない、安物マンションです。
スラム化は避けられません。
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1132
購入経験者さん
リフォームでエレベーターを傷だらけにしたのであれば、リフォーム業者に修理させるか賠償金をとるべきです。これを要求しない理事会なら、責任を果たしていないことになります。理事会へ「要望書」を出しておいて、後で総会の場で指摘しましょう。管理人さんの仕事ではないと思います。管理委託契約に入っていないのが一般的です。重要事項説明会の資料を見てください。
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1133
購入経験者さん
->1131 匿名さん
管理人の業務は清掃など現場の作業が中心です。管理会社は、管理組合の一部業務を管理委託契約として受注しております。重要事項説明を見れば管理員の作業内容が分かります。理事会は管理規約を遵守することが求められます。組合員は総会で理事を任命します。組合員が最も頂点にいますので、あなたも含めた組合員の活動が重要です。良いマンションを目指してください。私も安物マンションを購入して頑張っております。スラク化は避けられます。
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1134
匿名さん