【のらえもん】　マンションコミュニティやスムログを御覧の皆様こんにちは。先日チャットしていたところ久しぶりに、ブロガー同士の対談をやりたくなってですね。そこで今回はブロガーからプロの評論家として独立されて、絶賛大人気のマンションマニアさんをお招きしました。テーマとしては「最近のけしからん新築マンションについて」というタイトルでしゃべろうかなと思いまして。この「けしからん」というのは、ちょっと前に比べてだいぶ住戸としての完成度が低くなっているんじゃない?という疑問提起でして。こうしたテーマってのは商業ベースの媒体では絶対に取り上げられない。プロ化したマンションマニアさんにとってはつらい話題かもしんないですけど、誰よりもマンションを消費者目線で見られている方ですから、この際せっかくですから本音を語っていただいて、という感じで。

【マンションマニア】　もちろん大丈夫です。

【のらえもん】　本題入る前に、最近どうすか。もうプロになってから1年半くらい経ちました?

【マンションマニア】　はい。2016年の夏に独立させていただいたので、1年半くらいになりますね。

【のらえもん】　楽しい?順調ですかね。

【マンションマニア】　順調ですね。仕事は楽しくやらせていただいています。マンション、今まで以上に見れてます。年間でいうと200件ぐらいモデルルームに行ってます。

【のらえもん】　マジで!?そんなに行ってんの。

【マンションマニア】　はい。単純計算ですけど週3～4は行きますからね。

【のらえもん】　じゃあ、土日はほぼモデルルーム巡りですか。

【マンションマニア】　土曜日は原則、提携させていただいている大手ポータルサイト様の窓口で対面相談会をやらせていただいてますから、日曜日に2件、平日にどこかで2件くらいのペースです。今日もこの後1件訪問します。このペースで週4なので年間200件ぐらいですかね.。もう数え切れないぐらい行ってます。

【のらえもん】　プロとして独立してから300ちょい行ってるってことですよね。

【マンションマニア】　行ってます。なのでスムログさんのプロフィールもちょくちょく変えさせてもらってますが、今は一応900件と書いてます。これはプロ化するまえの過去全部合わせた数字です。年内には1000件目になっちゃいますね。

【マンションマニア】　さて、先程のらえもんさんが言われた「住戸としての完成度が低い」つまり「退化している」って部分ですよね。自分が見始めたのが2004年頃でした。あの頃は建築費が安くて、単純計算ですけど今と戸あたり1000万円は違うんじゃないですか、当時と比較すると。

【のらえもん】　タワマンでも同じようなこと聞きましたね。一番安くタワマンが建った時代ってあくまでも伝聞なんですが、東京ツインパークスあたりで、今はそのへんから比べるとべらぼーに高くなったって聞いてます。

【マンションマニア】　郊外の一般的な板状マンションの話ですが、頑張って一部屋2000万円が建築原価っていわれてますね。

【のらえもん】　といことは、70平米の3LDK坪単価に直すと、建築原価は坪100弱ぐらいってなりますね。

【マンションマニア】　そうなります。自分がメインで見てるのが郊外エリアですから、もともと価格に対して建築費の占める割合が多いので、建築費が上がってしまうとよりダメージが大きい。

【のらえもん】　土地が安い郊外だからこそ、ダメージがむしろ大きい、と。

【マンションマニア】　だからコスト削減に走る。そこは、もうしょうがないかなって。この間、はるぶーさんもツイッターでつぶやいてましたけど、まず売れる商品の価格で造らなきゃいけないっていうのはしょうがない部分ではあるので。

【のらえもん】　そうですね。売れないとなんの意味もないからね。

【マンションマニア】　でも、売れる価格に仕上げるためのコストカットもかなりひどいっていう部分で、そこはもう郊外の物件は見ていると結構きつきつになってますね。

【のらえもん】　郊外とかになると建物原価ギリギリの2,000万台とかもあるわけじゃない?

【マンションマニア】　あります。最近は「1900万～」とかもちょくちょく復活してきました。

【のらえもん】　1,900万からって!さっきの「頑張って一部屋2,000万円」ってことは、その部屋については完全に原価割れしてるんだよね。

【マンションマニア】　そうです、原価割れの部屋があることになります。でも、期待して見に行くとやっぱり、なんていうんですかね、最多価格帯が2500万円っていうのはもう無理で、最多価格はどこ行っても3500万円はしちゃいます。

【のらえもん】　え、郊外のマンションでも最多が3,500万円なの。じゃあ、広告で「2,000万円から!」って言ってるけど、モデルルームで価格表見ると、日当たりが問題なさそうな部屋が3,500万円前後で売られているわけだ。

【マンションマニア】　そのぐらいにはなっちゃうんです、結局のところは。

【のらえもん】　津田沼の、あ、いまこの対談を津田沼のカフェでやってるってっバラしちゃったけど、津田沼駅でギリ歩けるくらいの徒歩分数で新築戸建てをさっき調べたんだけど、まぁ3,500万円から4,000万円くらいでもうあるよね、戸建てでも。もうちょい別の駅だともっと安かったりする。

【マンションマニア】　そうなんですよね。だから郊外だと戸建てとの価格差がほぼないところも。あと広告の部分で一番違うなって最近感じる部分が、自分が見始めた頃の郊外って、「家賃よりお安い支払いで買えますよ」ってセールストークがしょっちゅう出てたんですよね。のらえもんさんも都内でちょくちょく聞いてたとは思うんですけども。最近じゃそれを謳ってる郊外の新築分譲マンションってほとんど無くなりました。35年変動金利で月々の支払いにならすと、家賃とトントン。それが限界の世界ですね。

【のらえもん】　ああ。だから、わざわざそこはセールストークとして使わないって感じ。都内でも確かに言わなくなったね。

【マンションマニア】　そうなんです。もう、それを謳えなくなっちゃたんですよね。昔は「賃貸は借りると15万だけど、住宅ローンで新築買うと10万ちょっとです」って言えたのは、やっぱり3000万ぐらいの部屋が多かったので。確かに家賃より安かったんですね、同じ分譲賃貸と比べると。でも今はやっぱり郊外マンションでも4000万円くらいはする時代になっちゃったので、結局管理費とか足すと同じグレードの賃貸を周りで借りてもトントンが精一杯です。だから、それをモデルルームの営業さんから聞くこともほぼなくなりました。家賃よりお安く買えますよっていう長○○○ー○ストさんの得意技も今は通用しない世界です。

【のらえもん】　なるほどね。そうなると郊外エリアとかでも、結局物件利回りで考えると4パー強くらいってことなのかな。

【マンションマニア】　はい。もう。5パーで回る物件は、郊外行ってももう厳しい、新築だと。

【のらえもん】　ないですよね。郊外は今後値下がりしていく可能性が高いマンションが多いだけに、なかなか厳しい世界ですね。

【マンションマニア】　はい。ですから、賃貸よりお安くっていうのは、今ちょっと郊外ではもうなかなか難しいなぁ～と。

【のらえもん】　むしろ都心だとまだ可能性ある?

【マンションマニア】　はい。例えば都心近接の湾岸エリアは賃貸のほうが高くないですか。

【のらえもん】　湾岸エリアはもうちょい利回り出るかもしれませんね。私、先日都内の分譲マンションの利回り出るエリアをざっと調べたんですけど、やっぱり東京の東湾岸エリアが有利でしたね。2LDKで20～22万円、3LDKで26～28万円とかの世界。つまり2LDKを5,200万円くらいで買えれば表面5パーが一応見えてくる。だから物件選べばね。あ、いま言ってたの築10年位までの中古の話です。新築だと湾岸でもきついですね。

【マンションマニア】　そうですよね。だから今、郊外は正直分譲グレードの賃貸を借りても分譲マンションを買っても支払いはトントンっていう世界にはなっちゃってるのが現実です。自分が最初に見だした時とは大きく違います。一番最初に買ったマンションも借りると15万円ぐらいはしたんですけど、住宅ローンの支払いは月10万ぐらいだったので、どう考えても同じグレードのマンションに住むなら借りるより買ったほうがお得にいい暮らしができるっていうエリアだったんですけど。今、同じようなエリアで見てももうそれは無いですね。賃料ってあんまし変動しないですから余計に。

【のらえもん】　そうですね。賃料は基本変わらないね。

【マンションマニア】　幸い、物件価格が上がっても金利が手助けしてくれてるっていうところですよね、今は。

【のらえもん】　でも限界あるよね。金利が2%から1%に下がっても、4,000万借りて月の支払いが2万変わるぐらいだから。

【マンションマニア】　そうですね。モデルルーム行くと「金利がこんなに下がっているんです」ってアナウンスはされます。でもそれって、固定金利での比較なんです。10年ぐらい前はフラット35が3%くらいの時代です。いまは1%台だからたしかに大幅に安くはなっている。でもその人達、もう借り換えてますよね。

【のらえもん】　そもそも、その時代の変動金利は0.85%とか1%の世界だから。変動で借りる人が多くて3%台の全期間固定で借りる人は少なかった。いまの変動金利は0.5%としてもさほど変わらないよね。

【マンションマニア】　だからモデルルームのセールストークでは、「マンションがお安い時代は確かにありました。けれども10年前は固定の35年固定金利で3%でした」で終わっちゃうんですよね。でも、その3%で借りた人で今も当時購入したマンション住んでて借り換えてないって考えにくい。もし借り換えてないのであればそれはアンテナ張らなすぎです。。。

【のらえもん】　いないですよ。全員借り換えてますよ。

【マンションマニア】　だからそこはちょっと、営業トークなのでしょうがないですけど、闇の部分ですよね。販売の人だってちょっと無理目に感じちゃってるかもしれないけど、目の前の物を売らなきゃしょうがない。それが仕事ですし。ただ、当時の固定から下がりましたってことしか言ってくれないの、ダークな部分を感じますね。

【のらえもん】　ありがとうございます。せっかくですから次の話題に入って。そんな中でですね、新築マンションで涙ぐましい事例ってどういうのあるかねっていうとこで、一つマンションマニアさんに資料を提供していただきました。これなんですね。これでいいんですかね。

【マンションマニア】　そうですね。この図面は某Kレヴィアですね。

【のらえもん】　Kレヴィアさん。

【マンションマニア】　Kレヴィアさん。こちらの売主さんに限った話ではなくて、このあいだ、ちょうどタイムリーにのらえもんさんがバズった記事※を上げられてましたが、分かりやすい部分でいうと共用廊下のゆとりですよね。要はポーチがないのは当たり前、アルコーブないのも当たり前になってしまってて、扉を開けて廊下を誰かが歩いてたら、ぶつかる可能性がある。

※参考:最近の新築マンションは「コストダウン」が激しいって具体的にどこ?

【のらえもん】　この図面見れば誰もがぶつかるのわかっちゃいますよねっていう。

【マンションマニア】　さらにこの物件のひどいところは、エレベーターに一番近い住戸は、扉と干渉する。だからエレベーター待ってる人がいたらどーんと当たる。

【のらえもん】　はい。この図面の右上側をよく見ればわかりますね。エレベーターの出入り口すぐ前にお部屋の扉があるので勢いよく「いってきまーす」ってガチャっと開けるとエレベーターを待ってる人にぶつかる。ガーンとぶつかる。

【マンションマニア】　完全にぶつかりますよ、これ。大けがする可能性だってあります。

【のらえもん】　これ内廊下物件なんだね。

【マンションマニア】　待ってる人だけじゃなくてエレベーター降りた直後の人も避けられませんね。

【のらえもん】　玄関のところ、ちょこっとでもへっこませらんなかったんだろうね。こういうのって、買い手も図面見ないのかね。

【マンションマニア】　要は最近探し出した人からすると、過去の知識がないから今の新築マンションの退化ぶりを知らないっていうことになっちゃうってことですね。

【のらえもん】　ちょっと前にほかの人に言ったことあるんですけど、共用廊下から見て部屋の"顔の堀りが深い"っていうんですか、凹凸が深いマンションが結構いいマンションなんですよ。こういう共用廊下からまったく平らってのは良いマンションじゃないんですよね。平たい顔族。

【マンションマニア】　完全に平たん。。。

【のらえもん】　完全に平たんですよね。今までは、共用廊下と干渉する部分のドア分ぐらい凹こましてたんだけど、いまはその部分すら無くなってきた。これは完全な推測で言ってますが、マンションを建てるときに、基本的に土地の面積かける容積率でほぼ土地の値段って決まるわけじゃないですか。昔に比べて容積率不算入の部分がちょっとずつ増えてきてるんですよ。例えばエレベーターシャフトの中とか防災倉庫の面積などです。エレベーターシャフトの部分が浮いたから、それがどこにいくかっていうと、ある程度高さ制限やセットバック分も決まってると、もう箱のボリュームって決まってて、専有部、つまり売り物表示になる部分がどこにもいくとこがなくて最終的に部屋をへっこまさなかったら、、、なんていうの?従来アルコーブとしていた部分も売り物としてカウントできるじゃんっていって、こういうのが増えてきてるのかなって想像していて。

【マンションマニア】　そうですね。これはちょっとひどい例ではありますけど、こういったのが悪い意味で当たり前になっちゃってきてるのが普通に悲しいですよね、マンション好きとして。住む人からすればまぁ慣れちゃうとは思うんですけどね。

【のらえもん】　ここに住む子ども達は親から端っこ歩きなさいよって言われるんでしょうけど。

【マンションマニア】　やっぱりマンションが好きな人とかからすると寂しいなっていう。単純にいえば、このエレベーター前の部屋だけでも、玄関部分をへっこませればよかっただけですよね。なんでそれができないのかなっていうのが。ちょっと考えられないですね。

【のらえもん】　これ、業者の人は分かってんでしょ。

【マンションマニア】　分かってますよね、さすがに。われわれよりプロなんですからね。

【のらえもん】　プロは我々の100倍は分かってるはずなのに。だから「建設費が高騰してるからしょうがないんですよ!こうしないと売れないんです」って言われても、こういう危険があるような図面出しちゃったら見れる人からすると一発アウトでしょって。

【マンションマニア】　このマンションで唯一救いというか、まだちょっと心の痛みが取れた部分としては、営業さんもこれについて泣いてました。でも営業さんは販売会社さんですから。いや、これはつらいねってわかっていても売るのが彼らの仕事なので。現場レベルでもきついって思ってるってことですよね。

【のらえもん】　そういっても、デベロッパーの方はこれで通してるんですから、販社に押し付けてもね～。そして、こちらのマンションは9階までワンルームマンション併設型で10階からDINKS・ファミリータイプになる。んでこちらのワンルームが(略)

【マンションマニア】　うーん

【のらえもん】　奥行き10mで専有面積が30平米ってことは、スパン幅(バルコニー側の幅)3メートル。10:3の形になって完全にうなぎの寝床状態ですね。あと、ここの角部屋は完全インフレーム※です。
※インフレーム:部屋の四隅にある構造柱が専有面積に含まれてしまう構造。反対語はアウトフレーム。アウトフレーム物件は部屋に柱の出っ張りが無く、天井に大梁も出ないために広く使える。

【マンションマニア】　これはリビング側もインフレームですね。

【のらえもん】　リビング側のアウトフレームはどこでも当たり前で、廊下側のアウトフレーム化がされているかの問題だと思ってたんですけど、最近また完全なインフレーム物件をよく見るようになってきたなっていう。

【マンションマニア】　リビング側もインフレームっていうのが、また増えてきちゃいましたね。共用廊下側がインフレームっていうのは、自分が見るエリアが郊外なので元々多かったのは事実なんですけど。それでもリビング側は結構頑張ってはくれてたんですけど、最近はリビング側もインフレームに。

【のらえもん】　インフレームのほうがやっぱりコスト下がるのかな。

【マンションマニア】　そこが自分も疑問でした。外に出すにしたって別に柱は必要なわけですもんね。

【のらえもん】　この物件はバルコニーが小さいから、必然的にインフレームなのかもしれないですが、バルコニー奥行きが2メートル近くあるんだったら、頑張ってアウトフレームになんでしなかったのかなっていうマンションは、郊外の間取りを見るとたまにありますね。

【マンションマニア】　多いですね。実際あのスペースがあると不便ですからね。モデルルーム行くと鏡張ってあるからよく分かんないし。まあ、だいたい鏡張ってますよね、リビングに出っ張ってる柱は。

【のらえもん】　(笑)そうです。柱と柱の間には梁を渡さないといけないから、リビング窓の手前側に柱が入ってると、せっかくのリビングも狭く見えてしまう。

【マンションマニア】　全体的にここ造った人はちょっと、かなりコストダウンをしすぎかなっていう感じですよね。

【のらえもん】　そもそも土地入札で冒険しないと、落札できなかったんだろうね。

【マンションマニア】　この案件に関してはいろいろ思うこともあるんですが、物件によっては逆にエレベーターホール頑張ってる物件もたまに見掛けます。このあいだ見た藤沢のプラウドなんかはウォークスルーエレベーターで。

【のらえもん】　ウォークスルーエレベーターって何?

【マンションマニア】　車椅子対応みたいな感じで、乗った方向の目の前の扉が開くタイプです。

【のらえもん】　ああ、なるほどね。

【マンションマニア】　要はベビーカーとかの人がそのまま入っても、そのまま反対側の扉が開く。もちろん共用廊下の玄関ドアとは干渉しないっていう。そうやって頑張ってる所も。退化だけではなくて、ちゃんと進化してる物件もあります、なかなかエレベーターホールとかって、マンションで検討者が見てくれない部分なので、この座談会の記事読んだ方は、ぜひ今後モデルルーム行くときに専有部分の中の部分、まあ、どれももちろん大事なんですけど、毎日使う場所ですからぜひ注目してほしい部分ですよね。共用廊下のゆとりとかも。

【のらえもん】　そういえば、先日ブロガー向け見学会があった川口の。

【マンションマニア】　Pラウドタワー川口。

【のらえもん】　Pラウドタワー川口。マンマニさんやはるぶー先生が共用廊下のゴミ置き場の位置について相当書かれてましたよね。

【マンションマニア】　雑ですよね。共用廊下のちょっとしたスペースにゴミ置き場を設置するって後付け感満載で、そもそも扉もあるのかないのか不明だっていう。結果的に、ブロガー見学会の後に扉もありますってアナウンスがありました。元々最初の段階ではごみ置き場すらなかったので、結構無理矢理感がありました。これも物件を売りやすくするために。

【のらえもん】　物件の価格が高いもんだから、ウリ文句を増やしたいために「24時間、各階でごみが捨てられます」っていうのをまず考えたんだけど、そしたらその場所を設計段階で考えていなかったもんだから、取りあえず廊下の空きスペースを作って導線の途中に大きいゴミ箱を置いといて、みたいな。

【マンションマニア】　近隣説明会に配られた簡易的な図面のときは、吹き抜けだったスペースです。モデルルームの図面と比較すると、吹き抜けの一部をごみ置き場にした。見学会に来たブロガー一同の意見としては、雑にごみ置き場作るくらいなら各階そもそもいらないマンションだよねって。

【のらえもん】　そう本音で書かれちゃったから、しょうがなくゴミ置き場前に扉を付けた?後付けで?

【マンションマニア】　後付けじゃないか説。ま、後付でしょ。図面、ミスるわけないですからね。

【のらえもん】　もともとゴミ置き場前に扉があるなら、図面上でパカパカって記載が絶対あるからね。

【マンションマニア】　図面でミスるはずもないんだし、扉は付けるけども形状未定って言ってたぐらいですから。後付であることはほぼ間違い無い。でもブロガーの指摘で結果的には扉が付くことになった、住む方の満足度は上がるのでよかったです。行ったかいがあります。

【のらえもん】　これ以前だったらたぶん、そもそも各階ごみ置き場をしなかったんだろうね。やっぱり値段が高くなっちゃったから、他と比べてウチのマンションはここが優れているって理由を幾つも付けなくちゃいけなくて、その苦肉の策の一つが各階ごみ置き場だったのでは、と。

【マンションマニア】　売りやすさのために作ったが故に、逆に悲劇が発生してしまった事例でした。結果オーライでした。

【のらえもん】　あとは、どうですかね、駐輪場が少なくなってきたという話を聞きました。

【マンションマニア】　駐輪場と、駐車場ですよね。自転車置き場は結構昔からな部分なので退化といえるか分かんないんですけど、ファミリーマンションで一世帯1.5台の設定はちょっときついですよ。

【のらえもん】　いや、きついですよ。

【マンションマニア】　ファミリーマンションだと絶対にもめるんで、やっちゃ駄目だって声大きくして言いいたいです。もめてないとこ見たことないですもん。

【のらえもん】　駐輪場150%のファミリーマンションって住んだことないんですが、もめるんですか。

【マンションマニア】　郊外ファミリーマンションの駐輪場設置率が150%の郊外マンションで入居前にもめてないところを「見たことがない」。これは自信を持って言えます。

【のらえもん】　更に、入居後しばらく経ったら出産ラッシュが始まりますからね。子どもが生まれたら、まずチャイルドシートを装着するから間違いなく前よりも幅をとるようになる。お母ちゃんだけじゃなくて、お父ちゃんももちろんチャリンコは欲しい。

【マンションマニア】　そうです。その150%設定の中に、子ども乗せるかご付きのも含まれている。全部が止められなくなるから、溢れかえる。それでもめてるの何回も見てます。実際マンションコミュニティの住民板でももめてるっていう話を購入した方からよく聞きます。でもデベロッパーとしては最初からまず一応説明はしてる部分ではある。

【のらえもん】　「重要事項説明で言いましたよね」と。

【マンションマニア】　「自転車は一世帯1.5台までですよ」と。ただ、それはもうやめましょうって、ほんとに。入居後にもめるのは明らかですから。あり得ない。

【のらえもん】　あと郊外物件って駐車場100%が当然だと思ってたけど、チェックすると結構減らしてますね。

【マンションマニア】　駐車場設置率が減ってるっていうのは湾岸地域も同じで。

【のらえもん】　湾岸は特にそうですね。豊洲には駐車場設置率100%のマンションと30%のマンションが存在する。もちろん30%ってのは最近のマンションです。

【マンションマニア】　これは車離れっていうのは一面の事実でもありますから、それはそれでいいと思うんですけど。要は駐車場が埋まる想定契約率を高くするが故に、設置率を少なくしてるっていうのもあるんですよね。昔、自分が見てたとき、物件にもよりけりなんですけど、駐車場が80%、もっとゆとりある所は70%が埋まってるという想定で、管理費の計画を立ててますってところが比較的多かった。今は、95%とかあります。

【のらえもん】　そうなん。駐車場料金は、管理費会計に入るから設定率を高く見込んでおいた方が見かけの管理費が下がると。

【マンションマニア】　95%埋まってる想定での管理費ですよ。その代わり駐車場は少なくするんで、絶対埋まるんで大丈夫ですよっていう。

【のらえもん】　あまりにも空きが多いのは困るけど、郊外は車前提の社会なのに駐車場の契約を埋めるために少なくするって、なんか訳分かんない。

【マンションマニア】　でも、最近はそんなのばっかりです。リセールのことを考えると一番いいのって、駐車場がちょっと空いてるぐらいがちょうどいいじゃないですか。

【のらえもん】　まあ、そうですね。あんまり空いてもらっても管理費に穴が開くから困るし、かといって駐車場契約できないとそもそも検討から外れる場合も多い。

【マンションマニア】　本来は少し前の、戸数に対しての設置率も多くしつつ、管理費設定は80パー埋まってればいいですよ前提のが一応理想だとは思ってます。駐車場を減らして、埋まるには埋まると。でも、そもそもの管理費の設定が95%埋まってる前提ってことは、ほぼ余力がない。10%分の空きが将来出ちゃったら、管理費の前提がもう崩れちゃうんですよね、でもこの想定は、どこの人気マンション行ってもそうですね。

【のらえもん】　やっぱり売り手としては見かけ上の管理費は下げたいわけじゃないですか。買い手は住宅ローンと管理費と修繕積立金で計算するわけだから。

【マンションマニア】　そうですね。

【のらえもん】　だから、駐車場の契約率を見かけ上95%にしておいて、そこから得られる駐車場収入の管理費に回すと。そうすると管理費はこんだけでできますよ。だから住宅ローン合わせてX万円でどうですかっていう売り方ってことですよね※。※一部のマンションでは、販売当初から駐車場収入がすべて修繕積立金へ回される設定事例もある。

【マンションマニア】　駐車場、必要な分だけ造るっていうのはトレンドだと思うので、そこは別にに責めるつもりは一切なくて、それでいいと思うんですけど、想定契約率、稼働想定率っていうんですか、上げすぎでしょってね。余力が殆ど無いでしょ、そしてリセールを考えると。

【のらえもん】　駐車場が契約できないんだったらNGっていう人がいっぱいいるわけで。

【マンションマニア】　単純計算で駐車場設置率2分の1なエリアもありますから。郊外になってくると。車離れのトレンドから駐車場の台数減らすのはいいんですけど、稼働設定率もうちょっと甘めにしてほしい。

【のらえもん】　うん。後々のこと考えれば甘めにしてほしい。

【マンションマニア】　結構、今どこへ行っても想定契約率9割超えが多いっすよ。

【のらえもん】　僕は、モデルルームの販売状況は聞くけど、駐車場どれくらい契約しているかって聞いたことないな。そうなんですね。

【マンションマニア】　自分も全部聞いてるわけではないですし、登録始まってないと決まってないことが多いですけど、販売開始して登録始まったあとに見に行くマンションは一応聞くようにしてて。そのときには、見込み客からもう駐車場いるいらないが決まってるじゃないですか。そうすっと結構、昔より稼働率たけえな、って。確かに絶対埋まるんですよね。要はギリギリしか造ってない。

【のらえもん】　帳尻は合ってると。。。

【マンションマニア】　だから言い分としては合ってるんですよね。別に。

【のらえもん】　とすると、販売が最後の方で契約すると駐車場が取れないみたいなことないですか?それは大丈夫?

【マンションマニア】　結局、完売してないと抽選のときに持ち分で参戦するじゃないですか。だから絶対駐車場欲しい人って、逆に最後のほうを狙ったほうが駐車場付き住戸ってあるんですよね。

【のらえもん】　へー

【マンションマニア】　のらえもんさんがメインの湾岸エリアだと結構、竣工前に売れちゃうことが多いので、あんまりないかもしれないですけど、郊外って竣工後も結構長く販売するじゃないですか。その駐車場の抽選をするときに、余ってる分、売り主も参戦できるじゃないですか、駐車場の抽選会。で、売り主がゲットした分の、このお部屋に駐車場が付いてますみたいのは。

【のらえもん】　売主がキープしている駐車場の契約は付いてる。

【マンションマニア】　そうです、逆に絶対欲しいなら竣工後狙う。

【のらえもん】　それ、いいハックですね、いただきです。

【マンションマニア】　しかし、最近は駐車場足りないんじゃないかなぁってマンション増えましたね。人気マンションで言ったらK仲タワー、あれ絶対足りないはずですからね、駐車場。

【のらえもん】　それは僕も思った、あれ、どうするのかね。

【マンションマニア】　でしょ。K仲はどっちかっていったら富裕層マンションじゃないですか。富裕層の方は車持ちたいじゃないですか。

【のらえもん】　なのに全戸に対して3割ぐらいしか用意してない。

【マンションマニア】　確かそれくらい。笑っちゃうぐらい足んなかったです。あのクラスの富裕層が狙うマンションだったら絶対もっとあるべきですよ。

【のらえもん】　いや、もしかして1億以下で買う連中は、ほとんど車いらないでしょってことかも。