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今回のテーマは「マンションの買い替えについて」です。ライフスタイルの変化に応じて住まいを変えていくことは出来るのか?またどうすべきなのかについて皆さんに語っていただきました。(2016年1月収録)

第1回座談会「マンションコミュニティ覆面座談会」
第2回座談会「モデルルームあるある」
第3回座談会「デベロッパ会社ごとの特徴」
第4回座談会「間取り」
第5回座談会「私のお気に入りマンション」
対談「マンションオタクから見たマンション管理」
第6回座談会「マンションの市況について」
第7回マンションコミュニティ座談会「新築マンションの将来について」
第8回マンションコミュニティ座談会「中古マンションについて」
第9回マンションコミュニティ座談会「2016年注目のマンション」
第10回マンションコミュニティ座談会「マンションの買い替えについて」

 

第10回マンションコミュニティ座談会「マンションの買い替えについて」前編

コメント  
No.1  
【司会:副管理人】 今回のテーマは「買い替え」です。マンションマニアさんが最近中古マンションを購入されたそうなので、まずはそこから始めて行きたいと思います。ではみなさんよろしくお願いします。
★なにはともあれ、マンションマニアさんおめでとう!
No.2  
【のらえもん】 マンションマニアさん、中古マンション購入おめでとうございます!見事買い替えされましたね!
No.3  
【マンションマニア】 ありがとうございます。
No.4  
【のらえもん】 9月にやった座談会の席上では、「一番手、二番手を取れなくて購入を逃した!」っておっしゃってましたけど。
No.5  
【DJあかい】 僕、「仕事さぼってでも行け!」って言いましたね(笑)。
No.6  
【のらえもん】 結局、仕事さぼって物件を見に行ったんですか?
No.7  
【マンションマニア】 さすがに仕事はさぼらなかったんですけど、年末年始に行きました。仲介業者の年内営業終了日の2、3日前です。ポッと出たのがあってすぐ問い合わせて見学。問い合わせは何件か入ってたようなんですけど、さすがに年末だったので見学にくる人がいなくて、それで一番手を取れた感じです。
No.8  
【DJあかい】 中古マンションだったら、年末年始に営業してる業者に当たるまで電話かけ続ければいいよね。
No.9  
【マンションマニア】 そこは、28日まで営業してましたね。なので見学後に即日申し込み入れて押さえて、年が明けてすぐにローン確定して契約。そんな感じです。
No.10  
【DJあかい】 今回の決め手はなんですか?
No.11  
【マンションマニア】 「自分が住むために買う」というのもあったので、今後開発がされる街、そして近郊郊外のタワーマンションということで選びました。場所は千葉県です。
No.12  
【のらえもん】 今回買ったマンションは中古ということですが、最初からマンションは指名してたんですか?
No.13  
【マンションマニア】 指名してました。そこのマンションでは今回のお部屋で3軒目の見学ですね。で、1軒目2軒目とも一番手が取れなかったんです。
No.14  
【DJあかい】 なるほど。じゃあ3度目の正直で…。
No.15  
【マンションマニア】 3度目の正直でしたね。
No.16  
【DJあかい】 引き渡し、いつなの?
No.17  
【マンションマニア】 今年の2月です。この座談会が公開される頃には引っ越してるかな。
No.18  
【のらえもん】 一番楽しい時期ですね。もう契約関係もひと段落してアクタス行ったりとか?
No.19  
【マンションマニア】 はい。アクタスで家具選んだりしてます。自分が住むために買ったんで何かと楽しいです。
No.20  
【のらえもん】 購入の前の売却は、もう終わってたんですよね?
No.21  
【マンションマニア】 売却は昨年中に済んでて、今は仮住まい中です。ローンをすぐに組める状態にしてありました。
No.22  
【DJあかい】 「売った価格」と「今回買った価格」って結構ギャップ大きいのかな?
★マンションマニアさんにとってのリアル
No.23  
【マンションマニア】 いや。実は過去に5軒マンション買ってるんですけど、基本自分が住むためのマンションなんで最高でも3200万円台とかなんです。で、今回が6軒目なんですね。みんな驚いちゃうと思うんですけど今回は広めの1LDKで3000万円切ってます。「自分が住むため」というのがメインなんで払える予算内で買い替えました。
No.24  
【のらえもん】 ほー。
No.25  
【マンションマニア】 自分の考えとしては買い替えをしない住宅購入のほうが本来は幸せだったんですよね。買い替えを推奨してるわけじゃないです。
No.26  
【DJあかい】 結果的に買い替えをしてるだけ?
No.27  
【マンションマニア】 自分は買い替えしてるんですけど、自分のブログのユーザーには、買い替えは決してお勧めはしてないです。
No.28  
【モモレジ】 逆に「買い替えする理由」っていうのは?
No.29  
【マンションマニア】 多分趣味です。マンションマニアっていう名前そのまんま…。
No.30  
【DJあかい】 買い替えせずにはいられないと…。
No.31  
【マンションマニア】 そう、どうしても買い替えたくなっちゃう。でも定価より上がったマンションはほとんど無いですけどね。八千代緑が丘のマンションが唯一売却するときに上がったマンションかな。1割ぐらい。
No.32  
【DJあかい】 え?上がってないのに買い替え?
No.33  
【マンションマニア】 定価よりは上がってないという意味ですよ。
No.34  
【DJあかい】 あ、強烈に指値入れて買ってるってこと?
No.35  
【マンションマニア】 そうです。
No.36  
【DJあかい】 なるほど。
No.37  
【マンションマニア】 近郊郊外エリアで「売る時に定価より上がるマンション」って滅多にないですね。
No.38  
【司会:副管理人】 前に言ってた「駅前ナンバーワンマンション」みたいなのは?
No.39  
【マンションマニア】 定価より上がるのはほんとそれだけですね。例えば北戸田とか武蔵浦和の駅前ナンバー1のタワーマンションだけは、成約価格で見ても新築時より高いです。
No.40  
【DJあかい】 でもナンバーワンは買ってないでしょ?
No.41  
【マンションマニア】 今までナンバーワンは買ったことないです。
No.42  
【司会:副管理人】 あれだけ「買い!」て言ってたのに…。
No.43  
【DJあかい】 なんかブログのスタンスと違い過ぎて「それでええんか?」って思うけどね(笑)。
No.44  
【マンションマニア】 正直、今まで買ったマンションを言ったら、お詳しい皆様からしたらドン引きするような物件ばかりですよ!
No.45  
【モモレジ】 でも、その感じは凄く分かる。いろんなマンション見れば見るほど、分かりやすいナンバーワンマンションじゃない「掘り出し物的な物件」を買いたくならないですか?そういった物件は買値が意外なほど安いケースもあって。郊外寄りでは難しいだろうけど都内であればいわゆるナンバーワン物件よりも利益を出すケースも少なくないです。
No.46  
【のらえもん】 あ~その感覚、よく分かる。「僕はこの物件の価値知ってるけどね?」みたいな。
No.47  
【マンションマニア】 自分だけ心の中でニヤニヤしたい。
No.48  
【DJあかい】 ああ、なるほどね。
No.49  
【モモレジ】 もちろん価格とのバランスが重要なんだけど、そういうほうが「何かグっとくるのよね~」的なものはやっぱりある…。
No.50  
【マンションマニア】 特に今の市況では「買い替え前提で近郊郊外で買う」ってこと自体がもう正直辛い。だからといって値引きのことをなかなかブログ上で公言もしにくい。新築定価で考えると「その駅のナンバーワンマンション」になっちゃいますね。
No.51  
【のらえもん】 マンションマニアさん「6軒目」ってことは、2年に1回くらいのスパンで買い替えてるんですか?
No.52  
【マンションマニア】 そうです。
No.53  
【DJあかい】 凄いね。
No.54  
【のらえもん】 その原動力は何なんですか?
No.55  
【マンションマニア】 ま、趣味です。
No.56  
【DJあかい】 ただ好きだって(笑)。
No.57  
【モモレジ】 やばい(笑)。
No.58  
【のらえもん】 モデルルーム見てると買いたくなっちゃうみたいな感じ?
No.59  
【マンションマニア】 そうです。車持ってる人が車検通さずにすぐ買い替えるのと一緒で、別に金儲けとかではないです。
No.60  
【モモレジ】 ワクワクしたいよね。
No.61  
【司会:副管理人】 「買う」っていう行為そのものが楽しいですよね。
No.62  
【DJあかい】 そこまでやるかっていう感じ(笑)。
No.63  
【マンションマニア】 「嫌になったから」とか「お金儲けしたいから」っていう買い替えではないです。だから正直そこまで得もしてないですよね。
No.64  
【司会:副管理人】 例えば、家族がいると引っ越しだけでも面倒くさいじゃないですか。単身だとそこが随分違うかも知れないですよね。
No.65  
【マンションマニア】 はい。家族がいるとなかなか難しいですよね。
★郊外のマンションを定価で買うと買い替えは難しい?
No.66  
【司会:副管理人】 郊外マンションを普通に定価で買ちゃった人は、そもそも買い替え自体が難しいですよね。
No.67  
【マンションマニア】 厳しいと思います。
No.68  
【DJあかい】 ああ、もう残債オーバー。「ニュータウンで黄昏れて」の世界。

垣谷美雨『ニュータウンは黄昏れて』
(DJあかいのマンション総研)
No.69  
【マンションマニア】 そうですね。
No.70  
【司会:副管理人】 となると「買い替え」っていうテーマは都内一等地とかに限定されちゃうのかな?
No.71  
【DJあかい】 でも、都内一等地っていうと買える人の幅がそもそも限られちゃうから。マンションマニアさんが幅広い読者を得ているのは、いろんな人がターゲットになってるからでしょ?
No.72  
【マンションマニア】 そうですね。2000万台から検討している読者様もいます。
No.73  
【DJあかい】 沖先生の読者よりマンションマニアさんの読者のほうが多いわけですよ。
No.74  
【のらえもん】 実際にマンションマニアさんは、湾岸専門の私よりもずっと幅広い層をつかんでます。
No.75  
【マンションマニア】 今って自分が最初にマンション買った10年ちょっと前よりも、情報の量が圧倒的に多いじゃないですか。もちろん自分なんかみたいなブログもありますし、マンコミュさんの書き込みも当時よりも増えている。それらを全部見ながら考えて購入しようとすると「決められない状況」になっちゃっう。「このマンション買って10年後上がりますか?」なんて質問メールがよく来るんです。
No.76  
【DJあかい】 めっちゃ来るね。
No.77  
【マンションマニア】 はい。「上がらないですよ」ってまず答えてます。
No.78  
【DJあかい】 そこちゃんと言うんだ。
No.79  
【マンションマニア】 はい。「なんで家を買うのか」ってことです。家族の幸せを買うわけじゃないですか。特に近郊郊外だと尚更です。その中でも出来るだけ下がりにくいのを選ぶのがポイントかな。
★そろそろ本題に。幸せな買い替えができる人を真剣に考えた
No.80  
【DJあかい】 ま、マニアさんのように趣味で買い替える人もいるんでしょうけどそれってレアケースなわけですよ。ライフスタイルの変化があった時、「家族構成が変わった」とか「いま何を大事にするか」とか、そういう時に普通は買い替えを考えるわけじゃないですか。

「最初の家を買ったときには予想できなかったような状況」っていうのが生きていく中で生まれてくるわけですね。それで、いま住んでる家がライフスタイルに合わなくなってくる。じゃ、どうしようというところで基本的には買い替えというのが生まれるわけですよ。

その状況の中で「今持ってるマンションはいくらで売れるのか」とか、あるいは「今の自分の収入を考えて」とかを考慮して「どういった所でどういったマンションが買えるのか」というところを決めていくわけです。
No.81  
【のらえもん】 買い替えってちょっと視点をずらすと「まず売却をしないといけない」んですけど、マンションの売却って結構な確率で不幸な理由ってのが多い。
No.82  
【DJあかい】 「3つのD」、つまり「Death=死、Divorce=離婚、Debt=借金」ってやつですね。
No.83  
【のらえもん】 そう「3つのD」。で、特に湾岸エリアに限っちゃえば、相場だからとクールに買い替えたり転勤だからというのも結構ある。でも少なくない割合で「離婚」が原因もあります。共有名義で購入したら離婚すると部屋を分割できないから売却してちゃらにするしかない。
No.84  
【DJあかい】 共有名義は不幸しか生まないですよね。
No.85  
【のらえもん】 共有名義は不幸しか生まない。まあ「値下がってる新築マンションを定価かつ共有名義で買ったら絶対に離婚しちゃいけない」という逆説も成り立つんですけど。
No.86  
【司会:副管理人】 なるほど。
No.87  
【DJあかい】 無理やり形式上は続けるんで、結果離婚はしない。「離婚はしてないけど家庭は冷えきってる」っていう、そういう可能性はあるけどね。
★地域の住み替え需要で売れるマンションの話
No.88  
【のらえもん】 なんかそういう意味では「幸せな買い替え」ってほんとにごく一部しかない。例えば生活環境の変化で「100平米で住んでたマンションを60平米くらいにシュリンクしたい」。で、ある程度売却益が乗っかってるパターン。そもそも100平米となると総額大きいから「もうちょっと都心へ」とか「駅前の60平米」にすぐ買い替えるってことが出来ちゃうんですよね。羨ましい例になると佃島のセンチュリーパークタワーを新築で買っといて、近隣の月島駅上のキャピタルゲートプレイス ザ・タワーとか内陸側の湊とかそういう所に引っ越す。その時にはほとんど手出しなしで買い替えできる。

広尾の某マンションなんかだと「買い替えに伴い新しい住民が入ってくるけど新住民はそのマンションが形成するエスタブリッシュメント層に憧れてやってくる」みたいな事例もあります。でも郊外とか近郊の普通のファミリーマンションで買い替えっていうのは相当難しいですね。


キャピタルゲートプレイス ザ・タワー
リンク元:マンション購入を真剣に考えるブログ
No.89  
【マンションマニア】 難しいですね。
No.90  
【DJあかい】 だってそこらでいいもん買えないもんね。
No.91  
【モモレジ】 結局、そこに何年か住んじゃうと街への愛着っていうのが生まれてきちゃうと思うんです。特別な理由がないと他のエリアには行かない。狭いエリアで買い替えを考えると余計に売値と買値の水準が近似しちゃうし物件の選択肢も限られる。
No.92  
【DJあかい】 それで「新築に買い替える」とかいったら持ち出しになっちゃうから。
No.93  
【モモレジ】 選択の余地がほとんどない。
No.94  
【タビー】 自分が前に言った「受け皿」という考え方なんですけど、中央湊は佃の受け皿需要じゃないかと思うんです。港区でこの春入居開始するグローバルフロントタワー(GFT)が当たったのも同じ理由なんじゃないかと。


グローバルフロントタワー
リンク元:マンションコミュニティ
No.95  
【のらえもん】 芝浦からの引越し需要ですね。
No.96  
【タビー】 港区で10年ぶりに800世帯オーバー。「新築がいい人」ってやっぱどうしてもいるんで。私の知り合いだけでグローバルフロントタワーに引っ越す人4人いるんですよ、800世帯の0.5%に相当します。
No.97  
【DJあかい】 周辺のREITとか芝浦アイランドとかあそこら辺からの人も多そうな気がする。


【参考】周辺のREIT物件
パークタワー芝浦ベイワードアーバンウイングレジディア芝浦KAIGANコンフォリア芝浦バウハウスコンフォリア芝浦キャナルエスティメゾン芝浦
No.98  
【タビー】 分譲と賃貸両面ありますね。浜松町で同じ物件に住んでいた「ご夫婦とも医者の方」も、そろそろ落ち着こうかなと購入したようです。
★購入→購入で住み替えるなら売却したほうがいい?
No.99  
【モモレジ】 最近相談を受けたケースで「新しく物件を買ったんだけど今住んでる物も気に入ってて売ろうか貸そうか迷っている」と。「都心なんでこれからさらに上がるかもしれないし…」みたいな悩みを持っている方も少なくないですね。
No.100  
【のらえもん】 本音を言えば一回売却してから買ったほうがいいと思うんですよ。なんでかっていうと、中古はいまなら高い水準で取引できますので、そこで頭金作れるでしょって。1回借り入れをチャラにしてもう1回はじめからやったほうが僕はいいと思う。
No.101  
【モモレジ】 基本は僕もそうですね。後は賃貸に一時的に出すとしても「3年ぐらいにしとかないと将来売って売却益が出た場合に3000万円の特別控除が使えなくなる」ので注意が必要ですね。
No.102  
【のらえもん】 そうです。それは見落としがちな罠ですね。
No.103  
【モモレジ】 売った時から3年後の12月31日までが3000万円特別控除の条件だったはずです。
No.104  
【のらえもん】 なので、もう1回入居するしかないんですね。
★買い増しの時の住宅ローンのホンネ
No.105  
【モモレジ】 最近の中古市場はちょっと怪しい雰囲気になっちゃってるし。納得のいく値段で売れる時に売ってしまった方が良いとは思いますね。(発言者注:2016年1月25日時点での発言です。その後のマイナス金利導入で市場環境は少々変わっています。)
No.106  
【DJあかい】 「売れるときに売っとけ」と。
No.107  
【マンションマニア】 買い替えに関してのローンは昔よりやりやすくなってますね。
No.108  
【マンションマニア】 おおっぴらに言う話じゃないですけど例えば銀行ローンで今家を持ってます。残債たっぷりありますけど現居の売買契約書さえ出しちゃえばフラット35のほうは、その残債をなしで審査してくる。
No.109  
【DJあかい】 フラットは媒介契約書とかでもやってくれる。
No.110  
【マンションマニア】 はい。現居を賃貸にしても大丈夫です。
No.111  
【のらえもん】 あまりにも銀行間競争が激しいもんだから、一部の銀行ではフラットと同じような審査してくれます。
No.112  
【DJあかい】 そうなの?千葉銀とか?
No.113  
【のらえもん】 ま、そのへんはあんまりここでいうことでもないですが。
No.114  
【マンションマニア】 銀行だと売ったときの証明書が必要ですよね。
No.115  
【のらえもん】 うん。だから貸せばいい。「貸しますという証明書」でおっけー。
No.116  
【マンションマニア】 ほんとフラットと同じだ。
No.117  
【のらえもん】 「変わらない」っていう銀行も一部あります。ただ、一番最初に貸してる銀行としては、面白くないでしょうね。
No.118  
【DJあかい】 そうですね。本来はダメ。
No.119  
【のらえもん】 本来ダメです。住宅ローンっていうのはある意味特殊なローンで「住むためのインフラ融資」みたいな性格があります。だから有り得ないぐらい金利が低く抑えられてんですよ。それを投資的に考えるっていうのは、本来の目的からするとズレてる。
No.120  
【DJあかい】 マイナンバーでその辺は一掃されるんじゃない?
No.121  
【マンションマニア】 でも、銀行は正直言って追求してこないです。見て見ぬふり。
No.122  
【モモレジ】 そうそう、だからそういった事情を知っている不動産業界の人には、それをやっている人が少なくないんだよね。基本的に貸した場合はローン以上の家賃収入が入ってくるわけだから、「自身が住んでる場合(家賃収入がない場合)とどっちが安定してるか」っていったら貸してるほうがぶっちゃけ安定してるんですよね。そういう意味で僕がもともと不思議に思っているのが「住宅ローンよりも投資向けローンの金利が高い」っていう点。
No.123  
【DJあかい】 なるほどね。
No.124  
【モモレジ】 返済が滞った場合を想定した時にも、借りた本人が住んでいると「行き場」がなくなってしまうので簡単には退去及び処分させられないけど、投資だったら処分(売却)してもらいやすい。要するにきちんと担保価値がいくらなのかを判断さえすれば投資物件への融資はノーリスクに近いはずなのに、それがきちんと評価出来ていないがゆえに金利が高くなっていると思う。要するに経済学の「レモン市場」と同じ原理。
No.125  
【マンションマニア】 担保価値は本来はちゃんと評価していくべきなんです。
No.126  
【DJあかい】 住宅ローンって「その人をその銀行に囲い込む手段として使われてる面が非常に大きい」から。結局投資だとそこから派生しないっていうことでしょ。
No.127  
【モモレジ】 2軒目とか3軒目とかじゃダメなの?
No.128  
【DJあかい】 投資だと囲い込めずに他行で借りるかも知れないし。実需だったら全部囲い込める。
No.129  
【マンションマニア】 「投資=リスク」って考えがちな国民性というかそういうのもある。
No.130  
【DJあかい】 投資家としては厳しいものを感じるみたいな。
No.131  
【モモレジ】 まあそうですね。
★人生のステージ変化によるエリア内の買い替え
No.132  
【タビー】 話を若干戻すと、うちのエリアって昔の旧湾岸戦争時代なので「買って買い替えるっていうのが成立している数少ないエリア」じゃないかと思うんです。うちは入居8年なので、まさに「小学校入学前にどうするか」というのが一旦起きたわけです。

入居2~3年あたりで「文京区の低層に越した」とか、なぜか「西荻の一戸建て」とか。「タワー好きで買ったんじゃないないのか?」って思っちゃうような事例は何件か有りました。その後しばらく落ち着いて、やはり小学校入学直前になるとバタバタとっていう感じでしたね。
No.133  
【司会:副管理人】 ライフスタイルの変化に対応できたわけですね。
No.134  
【タビー】 グローバルフロントタワーの例はさっきお話ししたんですけど、それ以外では「東麻布に越して今の所は貸す」とかも有りました。これは原資があるからでしょうが。
No.135  
【司会:副管理人】 エリア飛び越えちゃうのはどうなんですかね?文京区も西荻も港南・芝浦とは全然違うじゃないですか。
No.136  
【タビー】 私はローカルに定着する志向ですね。
No.137  
【モモレジ】 そうですよね。
No.138  
【タビー】 港南・芝浦ってファミリー層が多いので、定着意識はあるでしょうね。たとえば芝浦小学校は今年千人超えるくらいの、今どき有り得ないエリアなので。
No.139  
【司会:副管理人】 自分一人ならエリアを飛び越えるのって結構簡単だけど。子供がいたりすると勇気いりますよね。
No.140  
【DJあかい】 ああ、きついですよね。事実上無理ですよ。
No.141  
【のらえもん】 「儲かるから買い替える」って単身かDINKS以外は考えられないですね。子供がいたら保育園、幼稚園、小学校に行くわけでしょ。「友達と離れ離れになる」って泣かれちゃったら「じゃ、やめようかな」ってなっちゃいますもん。
No.142  
【モモレジ】 一次取得の時は特にそうですよね。子供の学区はマンション購入にあたってもの凄く重要な要素です。そういう意味でも希望エリアは狭まるし、新築物件となると選択肢が数えるほどしかなく、タイミングが悪いと0~1物件しかないというのが本当につらいところ。中古ではある程度広がるけど…。
No.143  
【のらえもん】 「住宅は単純な投資商品じゃない」ってことですよね。幸せに暮らさなきゃいけないし。家族とかいると、投資とかより小学校転校したくないとかのほうが絶対大きいし。
No.144  
【マンションマニア】 それを考えるとやっぱり近郊郊外でも学区を気にする人は相当多いと感じますね。
No.145  
【司会:副管理人】 「エリア内買い替え需要」というのはやっぱり大きいんでしょうね。
No.146  
【のらえもん】 エリア内買い替えはよくあります。特に同じマンションの中で中古から中古の買い替えというのは、めちゃくちゃいっぱいありますね。
No.147  
【DJあかい】 間取りの問題?
No.148  
【のらえもん】 そう間取りの問題です。「2Lから3Lに移りたい」みたいな。
★エリアを飛び越えるような買い替えってどんな時?
No.149  
【司会:副管理人】 投資視点で美味しくてもそこでエリアを越えるというのはレアケース?
No.150  
【DJあかい】 子供が私立に通ってるとかならまあありえますけど。基本「ファミリーがエリアを越える」というのは難しいですよね。
No.151  
【のらえもん】 買い替えって、「引退」か「子育て終わった」か「子供がすごく小さい」か「子供がいない」かのどれかなんですよ。そういう意味で30代前半まで、もしくは60代以降が出来るくらいかな。
No.152  
【DJあかい】 60代以降だったらそもそもローン組めないから多分キャッシュで買うしかないんじゃない?
No.153  
【司会:副管理人】 そうですよね。
No.154  
【DJあかい】 だから「停止条件付けて買う」とか、そういう感じになっちゃう。
No.155  
【タビー】 「子供が大きくなったからいい」かというとそうでもない。最近ちょうど有明とかも含めて買い替えを考えてる方がいて聞いたんですが、「子供も私立に上がるからいいかな」と思って広い所を調べたんだけど「やっぱりマンション内の飲み友達も大事だしな」って思い直したそうです。「そっちかい!」って思いましたね。
★なぜか参加してないはるぶーさんに飛び火(笑)
No.156  
【司会:副管理人】 はるぶーさんなんかはそう簡単に買い替え出来なさそうですね。あれだけ人と繋がっちゃってると。
No.157  
【のらえもん】 あの人は、ほんとはめちゃくちゃ買い替えとかやりたいはずでしょうけど、もう許されないでしょうね(笑)
No.158  
【DJあかい】 売ったら管理組合の人に刺されるよね(笑)。
No.159  
【司会:副管理人】 「部活を抜けられない」とかと似ている感じですね。「お前辞めたらここやばいよ」みたいな。
No.160  
【モモレジ】 デベロッパー側も「エリアコミュニティを強化するイベントをやることで人と人との繋がりが出来て、結果引っ越したくなくなる人が増えエリアの資産価値が上がる」って考えています。大規模物件のあるエリアはグループ仲介会社の手数料収入だけでもかなりの収益を生み出すのでデベとしても売ったら終わりではないんです。
No.161  
【DJあかい】 結構デベがお膳立てしている例が多いよね。
No.162  
【タビー】 まさに、近隣の芝浦アイランドがその例ですね。「芝浦アイランド自治会」を作ってますからね。
No.163  
【DJあかい】 あ、ほんとに。
No.164  
【タビー】 自治会プラス町内会をアイランドだけで形成してるんです。
No.165  
【DJあかい】 アイランドってどこが分譲なんだっけ?
No.166  
【タビー】 三井不動産…。
No.167  
【DJあかい】 じゃなくて、タワーいっぱいあるじゃないですか。
No.168  
【タビー】 ああ、そもそも設計・施工が一律ではなくて、賃貸棟のブルームタワーは清水建設で順梁と、他のタワーと明らかに違ったりするんですよ。



ブルームタワー
リンク元:住適空間
No.169  
【モモレジ】 あ、4本あるうちどのタワーが分譲かってことね?分譲なのはケープタワーとグローブタワーだから南端と北西。で、北と真ん中辺、エアタワーとブルームタワーが賃貸。



ケープタワー


グローブタワー


エアタワー
リンク元:ウィキペディア
No.170  
【DJあかい】 あ、そっか。
No.171  
【マンションマニア】 「家族構成が完全にまとまってからマンションを買う」っていうのが理想かなって僕は思いますね。
No.172  
【DJあかい】 途中で買い替えるっていうとやっぱり負担があるからね。
No.173  
【マンションマニア】 負担凄く大きいですよね。自分的には、はるぶーさんのやり方は理想ですね。これ以上家族構成が大きく変わらないだろう!ってなってから購入されている。
★住居のダウンサイジングって現実的?
No.174  
【司会:副管理人】 でも家族構成も拡大からいずれ縮小に向かうじゃないですか?「娘が嫁行った」とか「息子が地方勤務になった」とか。いつまでたっても家族構成って変わり続けるのかなとも思うんですよ。って考えちゃうと「賃貸いいね」ってなりませんか?
No.175  
【マンションマニア】 広い分には自分が嫌でなければダウンサイジングはしなくてもいいのかなと思います。
No.176  
【司会:副管理人】 そうですね。
No.177  
【DJあかい】 逆はしなきゃいけないからね。
No.178  
【マンションマニア】 広くても将来本人が苦痛じゃないような工夫された間取りであればいいのかなと思うんです。完全なる壁の3LDKとかだとリフォームぐらいは必要になっちゃいますから。
No.179  
【DJあかい】 結局、何が問題かっていうと人生のイベントの中で縮小とか拡大が起こっていくタイミングと周りの相場感のタイミングというのが大枠でズレるということですよね。
No.180  
【司会:副管理人】 ライフスタイルの変化と不動産の相場観は無関係ですからね。
No.181  
【DJあかい】 「小学校行くまでに何とか動かなきゃいけない」というマストな理由があったとしても、「でも今はめちゃめちゃ高い」みたいなことは全然有り得るわけですね。そういう中で、どうやってそこを解決していくか。
No.182  
【のらえもん】 そもそも住宅購入をハッと考えるタイミングって人生の中で数回ぐらいしかないんですよね。マンションマニアさんみたいに20歳からずっと買い替え意識が続いている人は超レア、スーパーレア。
No.183  
【司会:副管理人】 そうですよね。
No.184  
【のらえもん】 普通の人は20代前半の独身時代には住宅購入を考えませんよ。「結婚した時」、「子供が生まれた時」、「子供が学校上がる時」、この3つのタイミングしかありません。あかいさんがおっしゃられているのは「その時たまたま相場がいいとラッキーだね」という話だと思うんです。

だから「結婚と同時に買ったけど子供が生まれるまでの期間が長かった」とか、もしくは「子供が出て行っちゃったから今の広さが不要になった」っていった前向きな住み替えはけっこうレアケースなんですよ。
No.185  
【マンションマニア】 そうですね。
No.186  
【タビー】 家族構成が増えたんでマンション内買い替えを考えているけど、やっぱり値段が上がちゃっているんでどうしても買えないという話は聞きます。
No.187  
【DJあかい】 なんか損しちゃうと思っちゃうね。仲介手数料も表(売却)と裏(購入)で6%結局かかるわけだから。
No.188  
【モモレジ】 仲介手数料はバカにならない。話は変わりますが引っ越しを1回で終わらそうとするのはお勧めしないですね。「いついつまでに引越したいからこの物件をいついつまでに売らねばならない」みたいな焦って売るような状況は作らないほうがいい。買い叩かれるような状況は作るべきではないので。
★スープの冷めない距離で両親と付き合う
No.189  
【タビー】 買い替え以外で若干関係するかなというと、同じマンション内とか同じエリア内での親との同居じゃないですか?
No.190  
【DJあかい】 あるある。別の部屋だけど同じ建物内。
No.191  
【タビー】 「スープが冷めない距離」ですね。うちでいうと妻の両親がエリア内には来てるんですけど、値段やタイミングでマンション内にはなりませんでした。一方、友人の例では、勝どきののマンション内で中古が出ていたのを親御さんが見に来て5分で決めちゃったそうです。
No.192  
【DJあかい】 凄い。
No.193  
【タビー】 その例の方は、勝どきエリア内で新築がその後たくさん出たんだけど「同じマンション内でって考えてたら買い替えタイミングを失った」とも聞きました。「同じマンション内」っていうメリットは大きいんでしょうね。
No.194  
【マンションマニア】 そういう意味では、近郊郊外でも大規模マンションのほうが有利。買い替えって考えると、駅距離が多少あったとしても大規模は有利です。
No.195  
【DJあかい】 大規模のマンションのほうが露出が多いから、探すほうも探しやすいですね。
No.196  
【マンションマニア】 うんうん。
No.197  
【DJあかい】 裾野が広い、潜在顧客が多いってのはありますね。
【次回予告】 次回も引き続き「マンションの買い替えについて(後編)」をお届けします。お楽しみに!

第10回座談会「マンションの買い替えについて」後編はこちらをクリック

【座談会メンバー紹介】

のらえもんさん プロフィール

湾岸タワーマンション購入&居住中のネット妖精です。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営中。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。廣済堂新書より【本当に役に立つマンション購入術】9/30発売!⇒ 購入はこちら

マンションマニアさん プロフィール

すでに住宅購入は5件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介!
得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。

DJあかいさん プロフィール

いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。
得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。

モモレジさん プロフィール

都内のマンションを中心に利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日コメントしています。投資目線でのマンション購入がメインなので価格はやっぱり重視していますが、間取りはもちろん、マンションのデザインやランドプランなどにもすごくこだわってしまうため最近はグッとくるマンションが特に少なくて困っています(笑)。

タビーさん プロフィール

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。
23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。
マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。



 

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