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第4回座談会「間取り」後編

「間取り」をテーマに開催された第4回座談会。
後編では面白間取りや柱が部屋にめり込む理由などについても話が進んで行きます!

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
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湾岸タワーマンション購入&居住中のネット妖精です。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営中。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。 廣済堂新書より【本当に役に立つマンション購入術】9/30発売!⇒ 購入はこちらマンション購入を真剣に考えるブログ

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すでに住宅購入は5件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの活動日記(ブログ)

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いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。 得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

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都内のマンションを中心に利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日コメントしています。投資目線でのマンション購入がメインなので価格はやっぱり重視していますが、間取りはもちろん、マンションのデザインやランドプランなどにもすごくこだわってしまうため最近はグッとくるマンションが特に少なくて困っています(笑)。マンションの間取りや価格を言いたい放題!

はるぶー
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都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

座談会


そろそろ私からも行きますね。これはル・サンクの小石川。NIPPOが何年か寝かしててっていうか、近隣とトラブってて、ずーっと棚ざらしにしてた土地なんです。何が問題だったかっていうと、道が狭くて工事車両が入れないっていうことで、ずっと近隣住民の反対が多くて。そうやってるうちに区の高さ規制がかかっちゃって、再建築がちょっと今後響いてくるみたいな状態になり、早く着手しないとまずいぞってところで建てた物件です。で、今回のポイントは、「離れ」です。実はこれ2階なんです。ル・サンク小石川っていうのは坂になってて、2階っていうのは坂の上で、基本的には居室にはできないところなんです。居室にはできないところをなんとか売りたいというのがこの「離れ」なんです。法的には地下室になっちゃう。ドライエリアなんですよ、これ。
リンク元:マンションの間取り日本一は?


それを「離れ」と名付けて値段まで付けたの?


しかも最上階の住戸に付けて売っちゃってると…。


図面見ると、向きは180度違ってる。


「離れ」は北向きです。北向きのドライエリアです。


角住戸を除いて北向きは「離れ」以外はないです、この物件。


この「離れ」ですが、SOHO利用とか宿泊とかそういうのはダメなんです。じゃ「何に使うんだこれ?」っていう感じです。


寝させてくれてもいいじゃないかっていう話ですよね。


よその人を呼んで、ゲストルーム的に使うのはいかんと。


私の書斎にするからいい。


SOHO駄目なんですか?


SOHO駄目なんですよ。だからどうすんだこれって思うわけです。ちなみにこの部屋は離れとセットで1億5680万です。


離れが無かったら、90平米ですね。


だから、完全に離れの分で水増ししてるんですよ。だって、離れ15.6平米だってメイン住戸は90平米ジャストぐらいじゃないですか。90平米ジャストだったら1億5000万、1億6000万は付けられないでしょ?


うーん、難しいねぇ。


完全に居室とは言えないだけの話ですよね。


そうですね。


表記はおもしろい。離れ面積を含むって書いているから一応専有面積に含んでいいんでしょうけど、たぶん重説上では違うんでしょうね。


だから、一応、物件概要とか見ると微妙な書き方してある。


それもう単純に逃げ口上ですね。別に住人がどう使おうとどうでも良いんだけど、「あくまでもこれはサービスルーム的な部屋ですよ、納戸に使うとかそういう風にしてね」って言いたいだけですよね。


土地を寝かしてた分、金利とかが大変ことになって、それを取り返さなきゃいけないっていうので、こういうちょっとトリッキーな売り方をしてるのかなと勝手に推測しています。


ザ・パークハウス上鷺宮もテラスの先に離れが有りました。でもテラスの先なんで全然いいですよね。これは本当にちょっと…。


だから、これ間取り見た時に結構びっくりしました。メイン住戸と全然関係が無いんですよ。


別々の部屋として売ればいいじゃんって思うよね。


買った人は結局どうやって使うんでしょうね。荷物置き場になるのかな。


もう一つは?


もう一つは、分譲じゃなくて、ちょっと趣旨からずれるかもしれなくて申しわけないんですけど、でも、マンションコミュニティにスレはあるんで、たぶん大丈夫だと思うんです。なんか面白間取りばっかり持ってきて申しわけないですけど。
リンク元:三井の賃貸レジデンス パークキューブ西ヶ原ステージ


これもまた離れっぽい。


これまた凄いな。


これ真ん中の空白は何かっていうと、共用廊下なんですよ。


向かい合ってんだ。


だから、いったん部屋を出ないと向こうの部屋に行けないっていう構造なんですよね。


これ凄いですね。


これどこの部屋か、どこのマンションか分かんないですけど。これにちょっと似た感じのものが、パークマンション三田綱町ザ・フォレストにありました。


綱町でこんなの有ったんですか。


同じ階ですが離れた共用廊下を介したところに「アトリエ」があったかな。


でかいのとちっちゃいのを向かい合わせた組み合わせっていうのは良くあるよね。


メイド部屋ですね。


そういう使い方もあるのでしょうが、パーマン三田綱町の場合は北側のプライベートガーデンビューを南向き住戸でも享受できるように南向き住戸に北向きのアトリエをプラスしているみたいでした。


でも、これ向かいがメイド部屋って広くない。


これ合わせて45平米ですからね。これ何があれかっていうと、ベッドルームのほうを寝室にするじゃないですか。そうすると風呂入ったあとに、いったん外に出ないと寝室に行けない。


これはちなみに外廊下ではないですよね。


一応、内廊下ですね。


外廊下だと強烈ですよね。


けっこう寒い。


これ物件はアルティスなんですよ。


西ヶ原?


西ヶ原です。アルティスのD棟っていうのは、こういう共用廊下を挟んで、同じ部屋にしてる間取りが多いんです。これは1Lですけど2Lの部屋もある。なんでこんなことにしたのかっていうことですけど、西側になってるところが内側なんですが、西側のほうが狭いんですよ。だから、こっちだけで部屋一つとれなくて、縦に割って一部屋にしてるというわけです。


これはレアだなー。


共用廊下を東側か西側に配置しようとすると、あまりにもうなぎの寝床になってしまうから…。


そうですね。部屋が取れない。


だから、あえてこうしたと…。


真ん中に廊下を通して割ったと…。


凄いっすね。45平米でトイレ2つは初めて見た。


食事をした後にいったん外に出て向こうの部屋に戻って…。


風呂入る時にもう一回戻ると…。


風呂入る時にもう一回こっちか。これなかなか楽しいね。


うなぎの寝床のほうがいいと思うんですけど。


だから、冷えちゃってる家庭とか?


ちょっと生活時間がずれてるとかなら、便利は便利だと思う。


あとは、親子で暮らしてるとか。


風呂のことをもし気にしなければ、小さいほうの部屋に自分が住んで、でかいほうの部屋だけ外に貸して、それでローンの支払いに充てられそうですね。


銭湯行かなきゃいけないですね。


そうそう。まあ風呂の問題はあるんですけど。


面白いですね。


これ、このマンションが全体こうじゃなくて、かなりこの部屋が特徴なんですよね、きっと。


そうですね。D棟だけですね、こういう間取り。


D棟は全部こういう感じなんだ?


D棟は、ほぼほぼ。8割、9割ぐらい、この離れが入ってますね。


斬新ですねぇ。


賃貸だと却ってデベも攻められる感じありますよね。それでけっこう賃貸の間取りが好きだったりするんですが。


賃貸は面白いです。アルティスは竣工1、2年すごく苦戦して、7割~8割しか埋まらなかったんです。新築賃貸で7割~8割しか埋まらないっていったらかなり危険なレベルなんですね。けっこう奇抜な部屋が多くて苦労したっていう側面はあるようです。


確かこのマンション壁紙を変えたりとかできましたよね。


ブルースタジオのやつですね。


ここってタクシー券付きマンションでしたっけ。


タクシー券付きの先駆けです。


タクシー券付きってのはどういう意味なの。


ちょっと駅から遠いマンションとかで、「それなりの金額のタクシーチケットをお渡しするので実質的に駅近になりますよ」的な技です。


微妙に最寄駅が遠いんですよ。最寄駅はマンションマニアさんがけっこう得意とする三田線の西巣鴨です。


そうですね。これが三田線、南北線の地下鉄ジャック広告で有名なタクシーチケットプレゼント企画。何カ月か無料です。


そうなんですよ。それで、なんとか9割ぐらい行ったのかな。9割ぐらい行って、最終的に三井に売って、今、パークキューブになったんですね。


パークキューブです。


おもしろ間取り。


値付け難しいですよ、これは。


難しい。これ素人には値付け不可能だよ。


しかしこれ、廊下の向こう側にも小さいエントランスがありますよ。エントランスと部屋は、扉で仕切られていないので畳数カウントされてますね。


そうですね。


これは強烈だな。


初めて見ました。


ちょっと面白物件(笑)。


面白いですね。


これエントランスの所から壁とかが無ければ、エントランスもどんどん畳数に計上できるんですけどね。昔パークシティ豊洲のB棟の100平米超えのモデルルームで、リビングに入るドアとかがものすごい遠くに入ってて。


Aじゃない? AじゃなくてBなの?


B棟です。B棟の南側角部屋100平米超えのモデルルームで2部屋ぐらい減らしてめちゃくちゃ遠くに扉を飛ばしてたんです。リビングから残り2部屋に入るようになってて、リビングじゃない所から入れる部屋は1つしか無くて、トイレも風呂も全部リビングから行くと。そうすると扉無くなるから、その通路が全部部屋の面積になるんです。「ここに扉が無かったら、本当にここまで部屋の面積に足せんのかどうか?」っていうのは、一度聞いてみたかったポイントなんだけど、どうなんでしょうね。足せるのかな?。これ一生懸命計算すればその謎が解けるのかな? リビングの面積水増し実例@はるぶーのマンションヲタクな日々

いや、意外にそれ気が付いてない人多くって。扉のところまで全部リビングってことは、「扉からこっち側の通路にしかなってない所も全部畳数勘定できる」ってことなんですよ。だから意外に何畳あるという”数字”にだまされて買ってる人って多いと思うんですよ。


多いと思います。


分かんないですもんね。数字が全てだって思っちゃうから。そこで計算だましてたら気が付かないですよ。めっちゃマンション見まくってて広さの感覚が分かってる人なら「ちょっとこれおかしいな」っていうのは思うかも知れないですけど、そこまで普通の人は気が付かないです。


部屋入ってみれば分かるかもしれないですけどね。間取りだけで判断してて、いざ内覧したら思ったより狭かったというケースは往々にしてあるでしょう。70平米ぐらいの3Lで、リビングだけで10畳超えるか超えないかっていう所では、「10畳を越えるようにリビングのドアを移動させてる」と思います。普通のドア位置にすると10畳未満となるとこをドアを動かして10畳超えにするっていう意味です。


デベ的にも「DKになるかLDKになるかではもう全然違う」ってとこ有りますもんね。今さすがにDKは無いだろっていう。


逆に、リビングで10畳切っちゃう場合はLDK表記しちゃっているケースが多い。ひどい。


キッチン入れて12畳のLDKになっちゃう。


キッチンのあれをつなげちゃうっていう。


「検討者が騙されちゃいけない間取りマジック」が有りそうですよね。「ここに騙されるな!」みたいな。


トイレがリビングインってのは有り得ないですね。


リビングからトイレはきついっすね。


これお腹下したとき時どうすんのみたいな。凄い音がリビングに響き渡ることになっちゃう。


「あの三井がリビングの畳数を3~4畳稼ぐためにそこまでやったか」って思ったからよーく記憶してます。


そもそもモデルルームを3LDKから1LDKにするのやめて欲しい。


3LDKを2LDKに変えるくらいならまあまあ許せるけど、1LDKとかしてたらキツイですよね。3LDKとか有るマンションでも3LDKでモデルは作らないじゃないですか。基本2LDKとか1LDKとか。で、なんか建具とか小物とかじゃらじゃら置いて。


自分は、間取りを選ぶ時には「独身ならではのこだわり」があります。

今日は2枚適当に間取りを選んで持ってきました。自分は独身なので、マンションの間取りを選ぶ時はポイントとして「女の子が来た時に快適に過ごせる」っていう点をメインに考えてるんです。この2パターンでいうと、さっき話にも出てきましたが、寝室の近くにトイレっていうの、自分絶対買わないですね。

【図面A】
【図面B】

まず、図面Aの方です。普通に考えると洋室1を寝室にする可能性が高いと思うんですけど、寝室の隣にお風呂とお手洗いがあると、どっちかが行った時に音は聞こえやすいんです。また気を使わせてしまうっていうのもあります。図面Bの方だと、これも完全に離れてはないんですけど多少音は軽減されます。


これでもちょっと近いぐらい?


そうですね。これでも近いぐらい。だから最低限、本当に最低限これでっていう自分の基準が有ります。夫婦二人で住んだりしてベッド別々に置くとか、いろいろあると思うんですけど、独身っていう目線で考えると、寝室横にお風呂、トイレがある間取りは選ばない。その時点で却下しちゃいます。


でも、間取りのとり方って、そこらへんどうなんですかね。


基本的にはこのぐらい近いものが多いですよね。


水まわりってまとめることが多い。


トイレと浴室はほぼセットですよね。


たまに専有部の形状上、玄関から廊下、廊下からリビング、そして、そのリビングからまた廊下があってその先にプライベートな洋室があるパターンの間取りがありますけど、そういった場合は、水まわりが分断されてたりすることが有ります。逆にトイレとかが玄関側の廊下にあると、奥の寝室からだと、廊下、リビング、廊下、トイレっていう形になるのでめちゃくちゃ離れます。逆にそこまで離れちゃうと、ちょっと年齢の問題もあるかも知れないですけど、夜トイレに起きたりとかするのが億劫になるのかな。だから離れすぎるのも良くないし、近すぎるのも良くないなって思います。


そうですね。ちょこっと廊下挟んで離れてる。これぐらいだったら自分は妥協できるかな。


独身で3LDK買っても他の2部屋は何に使うの?。


自分は独身ですが必ずダブルベッドを買うので、まずダブルベッドを必ず置くと。2つ部屋は余るんですけど、一つは基本リビングについてる部屋なので、そこは拡張しちゃってリビングとして使って、もう一つの部屋はクローゼットルームって感じです。


いいね。


リッチだね。


独身の内は優雅に過ごすようにしてます。


今まで買ってんのって全部3LDKですか。


そうですね、全部3Lですね。拡張して2Lっていうのも有ります。


何回買い替えてるんですか?


買い替えたのは5回目ですけど持ってるのは2戸です。1戸は貸してる。いつも選ぶ時は、トイレ位置のこだわりだけは譲れません。最初の段階で寝室にトイレがくっついていたら破棄しちゃいます。


昔は「浴室に和室の押入れがくっついてるのはダメ」ってよくいわれましたけど、今は大丈夫なんですかね。


たしかになんか湿気でカビそうですね。


俺、1回もこれには当たったことが無いんで分かんないです、残念ながら。


自分が今住んでるやつは、浴室の横に押入れがあります。


それ大丈夫ですか。


特には問題ないですね。押入れになってますけど。


今は、24時間換気が付いてるからそうでもないのかな。浴室には必ず24時間換気が入ってる。


あとは好き嫌いにもよると思うんですけど、ベッドを寝室の廊下側に置くか、リビング側に置くかってところで迷うと思うのですが、自分は廊下側の部屋の寝室っていうのは、嫌なんですね。夜の声が漏れちゃう(笑)。


長谷工のタイプのあれですよね。共用廊下側の部屋の窓がルーバーになってたりするやつですよね。


廊下側が寝室ってのはちょっと苦手で、リビング側にするかもしくは角を買ってしまうかです。


田の字型は?


田の字でもリビング側を洋室にできる広さがあれば。


角だったら共用廊下入んないんでいいよって形。


そうですね。独身目線でいうと、やっぱりまず女の子が来た時に楽しんで、気を使わずに過ごせるかが重要。音とか気にしちゃうと楽しめません。


そこは気にするんだ。さすがだな。


気にしますよ。独身ですからそこは考えてる。


できる男は違いますね(笑)。


いえいえ。ともかくそういう所を自分はまず見ます。ただ、長谷工パターンだと角部屋以外はやっぱり厳しかったりします。まあ一応それが自分のこだわりです。


ちなみにこれ物件どこですか。


図面Aは発販売中の武蔵浦和スカイ&ガーデンっていうマンション。図面Bは埼玉最大免震マンションサクラディアっていうマンションの間取りです。


免震だからこんな柱細いのね。


あーなるほど。


面積のわりに柱細くできてる。


これ何階建てでしたっけ。


サクラディアは15階ですね。


でも広いですね。


今まで基本的に選んできたのは図面Bのような「トイレとか浴室が寝室から離れている」かつ「寝室が廊下に面してない」ようなパターンです。


私、個人的な好みでいうと、部屋が四角い間取りが好きなんです。だから柱をめり込ませているとか、もともと真四角い部屋なのに「主寝室に必ずウォークインクローゼットを付けなきゃいけない」って義務感からわざわざクローゼットを付けてるようなデベロッパーは好きじゃない。壁に沿って両側に開くような収納を付けた方が明らかにたくさん入るのに、わざわざ四角い部屋を凹ませてウォークインクローゼットにしていたりする。ウォークインクローゼットって日本特有の発明品で実は収納効率はすごく悪いんですよ。


だから斜めにウォークインを付けると…。


外国のマンションってほとんど壁一面にバババと収納が有るんです。パコって両側に次々開いてくのが諸外国的には普通なのに、日本ではわざわざ四角い主寝室を斜めに切ってウォークインクローゼットを付けるパターンが多い。すごく買う気が萎える。会社によっては基準書っていうのが有って、必ずそれをやらなきゃいけないんです。


ウォークインクローゼットっていうのは海外では当たり前なのかと思ったら全然違うんだ。日本独自なの。


死ぬほど広い間取りならいいんですけど、基本的には広さのわりにもの入んないんですよ。


もったいない使い方なんだ。でもウォークインクローゼットっていうと主婦は喜ぶよね。「歩いて入れるんでしょ」みたいな。


だからあれは買わせるためのギミックみたいな所あります。


たまにウォークスルーとかもありますけど、あれこそ完全な通り道。廊下じゃないかみたいな。


2面行くやつですね。


両側から行けるとかいうやつね。自分が持ってる物とかをちゃんと考えて欲しいなって思います。特に田の字のマンション買う人って、まあタワーじゃない限り田の字以外選びようがないわけじゃないですか。そうすると、スパンの幅が6.3mなのか6.5mなのか7mなのかで全然違ってくる。田の字な間取りでスパンが6.5mを切ってくると、真ん中に通路を付けなきゃいけないじゃないですか。そうすると、その両側に部屋を二つとらなきゃいけないので、げた箱の形に部屋が凹むんですよ。7mぐらい有るとそこは防げる。 もう一つ、前ののらえもんさんの指摘にもあるんだけど、ファミリー用の部屋って3LDKで70平米くらいは確保しないといけないから、スパンが短くなってくると奥行き方向は必然的に長くなる。南に面してスパンを取り合う形だと、南北がとても長くなるわけです。でも日本には地震が有るからポキっといかないようにするためには柱と柱の間隔も考えなくちゃならない。長谷工さんみたいにスパン6.3mとかで造っちゃうと、奥行きが12m近くなる。
参考:マンション購入検討初心者シリーズ 間取り・その2@マンション購入を真剣に考えるブログ


縦が長くなるんですね。


「日本人は南に向いてないと買ってくれない」っての、これはファミリー向けのマンションでは絶対ルールとして有ります。これは日本の文化としてしょうがない部分はあると思うんです。でも南北に細長くなった部屋の一番奥まで柱を無くすってことは出来ないので、途中の柱が完全に部屋にめり込むんですよ。具体的には、田の字でスパンの短いマンションだと、まず廊下に近い側、げた箱の側に柱がめり込んで、そこから反対側、部屋の端っこのほうを見るとここも柱がめり込んでいる。複雑な多角形の寝室が北側に出来ちゃうっていうのは個人的にはどうしても好きになれないんですよ。


もっというと、柱があると必ず梁(はり)がある。梁があるところは必ず天井が低くなるんで、空間的にはものすごい狭い部屋になっちゃう。


南側はごまかしがきいてサッシを高く入れることはできます。逆梁とか付けるとごまかしがきくんだけど、一番ごまかしがきかないのは北側です。まず玄関の高さって絶対ごまかしきかないんですよ。北側は逆梁で梁が手摺ですとかするわけにはいかないから。ちょうど梁下に玄関が入ることになる場合が多いんですが、私みたいに背が180cmぐらいあると、もうぶつかりそうな部屋とか有ります。某H社とかだと、ほぼ全てのマンションがそう…。


これ図面見たら、サクラディアさんは玄関のポーチに入る時、天井は1910mmですよ。


やばいですね。


そこはこだわりを持って階高で稼いで高さは確保して欲しいです。でも当たり前だけど建築費は階高を高くすればその分高くなるから、郊外のマンションみたいにまず価格ありきの設計だと難しい。あとは空間としては明らかに真四角なほうが絶対暮らしやすい。同じ6畳っていった時に、この柱がめり込んでる部分も面積に全部入ってて。


使いにくいもんね。


いや。それも有りますが、そもそも6畳有ると思うのが間違いなんです。柱まで全部入ってる。柱の出っ張りも含めて6畳なんです。


そうなの?


そうです。これ内側で良心的に測ってると思ったら間違いです。


そうなの?


タワーマンションとかだと中に柱が貫通してることも有って、で、その柱が下手すると1本丸々部屋の面積を1平米ぐらい取ってるようなのも有ります。


1平米どころじゃないとこもあります。


ミニマム1m四方ぐらい。


耐震タワーとかだと、かなり面積に算入されてる部分ですね。


そういう意味ではタワーでは、柱が入ってこないっていう意味でもワイドスパンってのが重要なんですね。ワイドスパンで開口部が広く取れるっていうだけじゃなく、奥行きが短くなることによって柱が専有部に入ってこないっていうのも大きなメリットです。


柱を専有部に入れてもいいんですね、表記上は。


これ数える時には、貫通してんのは丸々1本専有部に勘定されるんです。


だいたい壁芯なんて不動産業者のために有るようなもんです。


登記簿上がってきたらめちゃくちゃ減ってるんですよ。


登記簿上がってきた時に真っ先にそこを見ますよね(笑)。すごい気になる場合は申込前に聞きますけど。


僕も困ったのが、最近のブランズ本郷真砂。あれが数部屋、内法で50平米いくかいかないかっていう部屋が有って。


ぎりぎりのやつがありますよ。


営業さんに聞いたら出来てくるまで分からないと言われたんです。


最悪ですよね。すぐに答えられるようにしておくべきじゃないですか。


ふざけてますよね。


平均的には5%ぐらい減る感じです。越えることも多々あるけど、住宅ローン控除には影響が出ない程度の余裕をもった設計をして欲しいですよね。


完全に売主の逃げ口上ですね。50平米未満になったら問題です。


それでローン控除が入らなかったらどうすんだっていう話ですよね。


それで問題を起こしたくないから「分かりません」って言って…。でもある意味これも仕方なくて、現物は結局完全に施工図通りにはならないんです。作ってみたらどうも収まりが悪いとか。なので、実際に部屋内の造作工事が終わらないと、内法の面積が分からない。建築物は、電製品みたいに精巧に出来てはいなくて、人の手で、めてアナログに出来ています。だからズレる。図面集には、「必ずこの通りになる訳じゃない」と逃げを打つ必要があります。


だけど、本郷真砂ってすごい値段のマンションだから、ローン控除で1%効くか効かないかで毎年何十万と違ってくるわけだけどもね。


そうですよね。そこはでかいですよ。


値段が何百万違うのと同じですからね。


あと間取りでいえば、長谷工さんは、なんで北側の柱を部屋側へめり込ませるんですかね。ポリシーなんですかね、あれ。


必ずめり込む。


必ずめり込んでますよね。


ごくたまにそうでないのもあります。たまにあると逆に目立つ(笑)。名前は忘れてしまいましたが、長谷工の完全アウトフレームもあります。


同じ田の字でも長谷工さん以外が造ったやつってそこまでめり込んでないから、なんで長谷工だけできないのかが不思議なんです。


アウトフレームはお金かかんじゃないですか。


共用廊下も容積外とはいえ建築コストのうちですからね。


完全アウトフレームにしたところで、多くても数パーセントの誤差だと思いますけどね。建築コストはしょせん全体のコストからすると40%くらいが多いので。


長谷工の場合だったら、基本的に長谷工が土地から入れてきて握ってることが多いじゃないですか。だからデベの側があんまりこうしてくれ、ああしてくれって言えない。


言わないとやっぱそうなっちゃいますよね。たまに言うデベロッパーがいて、それが多分アウトフレームになってんだろうなって思います。


デベ側がゼネコンを選んでるケースだったら、アウトフレームやってくれとかいろいろ言いやすいけど、長谷工がデベに持ち込んでるケースだと、デベがあれやこれや言いづらいから間取りとかも長谷工が出してきたままで通っちゃうケースも多いですよね。


北側を完全にアウトフレームにしたら、結局、共用廊下ってもっと外に出ないとだめじゃないですか。だから、単純に床が増えちゃうっていうことですよね。


建築面積は増えるけど、廊下は容積率参入除外だから、それで本来売れる面積は減らないはずだって。建築コストは微妙に上がりますけど。
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専有面積についての解説(by はるぶー)
「敷地面積の2倍」とか、豊洲あたりだと公開空地とか作って総合設計で緩和して「4.5倍」とか、マンションの容積率は上限が決まっています。
通常それは可能な限り使い切るように設計され、さらに出来るだけ「売れる面積」である専有部面積に化けるようにされます。少しでも「売れる面積」に化けたほうが坪単価の原価は安くなるからです。
ポーチ部分はこの「容積率」には寄与しません。例えば外廊下のマンションのすぐ外にポーチを作って目の前を人が通りにくいようにしても、そこは容積率には勘定されないので、「売れる」専有部面積が減ってしまうということはないわけです。
一方で、廊下に柱を完全外出しするなどして「ポーチ+廊下」も確保すると間違いなく「建築面積」はかなり増大します。廊下の部分だってコンクリなわけですから、ゆったりさせることによって建築面積が増え、建築コストは少しだけですが高くなります。
逆に部屋の中にめり込んでいる柱は、実は専有面積にできてしまうので、柱が中にめりこんでいても「専有面積」は減りません。「何㎡で○○万円なので坪単価が○○円です」などと数字にしてしまうと柱が外に出ていても、めりこんでいても全く変わりません。
長谷工なんかは「少しでも安く建てましょう」というので、このめりこみを北側の居室では普通にやってしまいます。その辺りは「どうなのよ?」といつも思ってしまいます。


建築コストがそれぐらい大きいってことですよね。投資マンションとかってそういうコスト削減も徹底してるんで、アウトフレームなんてほぼしないですし、玄関まわりとかももろ柱が食い込んでて、共用廊下も本当に最低限っていうのが多いです。


基本的にこういうのって、消費者が望んだいろんなものの最適化された形だと僕は思ってるんです。結局、消費者が買っちゃうからこうなっちゃうんだと思うんです。


このぐらいはまだましなほうかも。


だから、まあいいかって思っちゃう。


そこに気付く人がやっぱ少ないのかなって思います。さらに言えば、玄関ドアを出たところの空間にも、柱を外に出すことによってゆとりが生まれるんです。柱を出したその先に共用外廊下があるんで。柱が食い込んでるイコール玄関前のゆとりがなくなって、ドアを開けると共用廊下を歩いてる人にぶつかっちゃうぐらいの幅しかなかったりすると、プライバシー面にも影響が出てきます。


ポーチとかアルコーブがあるかないかっていうの、けっこう大きい。


ポーチほしいよね。うち全戸ポーチあるんですよ。


本郷のプレミアフォートとかいいですよね。


出ましたね。TWFS。


あれはポーチすごいですよね。長いですね。


うちの奥さんもお気に入りで押してましたよ。


さっき壁式工法の話が出たと思うんですけど、壁式工法よりもさらに凄い厚肉床壁工法です。壁式工法だと壁で支えているので、サッシ幅とか、サッシ高が多少確保しづらくなったりすることもあります。その点、TWFS工法を使うと、本当にもう一面全体を窓にできるわけです。当然、梁も一切ない。ただ、採用されてる物件は少ないですね。


特にタワーの間取ってことで、のらえもんさん一言お願いします。


タワーマンションは部屋に何本柱が貫通してるかをカウントすることですよ。それがまずは重要です。


全部専有面積に入ってるからね。坪単価はめり込んでる柱も含めての計算です。


近頃は免震が多くなってきました。免震だと上物を軽くできるので柱は細くてもいいんです。免震で柱を細くして専有面積の外に出す物件が最近多くなってきたので、同じ平米数でも以前よりちょっとだけ広い感じがする。なんか前より1畳、2畳増えてる気がするっていうのが多いのは、最近の免震タワーマンションの特徴かなって気がします。最近で言えばBAYZ。


BAYZそうですね。


BAYZと、最近の湾岸事例で言うならブリリア有明シティタワーが、搭状比といい、建物の短辺長辺バランスといいけっこういいマンションで、そのせいか専有部のスパン幅も非常によく取られてる。さらにいえば、柱もほとんど外に出てるんです。なので、専有面積の割に、図面で見ると広いなっていう印象が多いです。*搭状比=「建物の高さ/建物の短辺幅の比率」これが大きくなる(=細長くなる)と免震が難しいといわれています


基本的に住友は頑張ってるよね。


住友さんも頑張ってる。野村のプラウドタワー武蔵小杉も恵まれてます。


小杉町のやつですか。


はい、小杉です。


めちゃくちゃな値段だけど、住友の武蔵小杉の間取りはいい。ワイドスパンで70平米にしては凄くいい。


グランドミレーニアも梁は空中に出てますね。そこはやっぱ住友さん凄いなと思いますけど、根本的なことをいったら階高を確保していれば、あんまり梁は問題にならないんです。そういう意味ではシティタワー有明とか、あそこは本当階高確保していて下がり天井高も2.4m近くあった。


あそこ高かったですね。


ダイレクトウィンドウでも梁がほとんど出てないのが凄い。


凄かったですね。


あれは素晴らしい。


シティタワー有明は梁が出ていなくていいですね。当時は高いかなって思ったんですけど、今は時代が追いついて追い越しちゃったっていうマンション。


住友の売り方って、基本的に高く出して市況の上げを待つみたいなところありますよね。かえって安かったみたいな。だから、今みたいな上がり調子だったら、基本的にあの時に買っときゃよかったっていうのが結構出るんですね。


しかも、複数フロアに渡って全く同じ値段で売り出したりするんで、買うなら一番始めがいいですよね。


そうですね。そこら辺はスカイティアラを検討してるマンションマニアさんが詳しいと思うんですけど。


スカイティアラ買うの?


いやいや、ここでは言えません(笑)。


どうやら秘密に触れてしまったようですが、そろそろ時間が来ましたので間取りについてはここまでにしたいと思います。なお、次回は「お気に入りマンション」をテーマにして、みなさんのお話を伺いたいと思っています。本日はありがとうございました。次回もよろしくお願いします。

次回の座談会

次回は「お気に入りマンション」をテーマにして、みなさんのお話を伺います


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