パレスト出雲中央アクシス（フローレンス今市町グランドアーク弐番館）に
ついての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
物件データ：
所在地：島根県出雲市今市町半ヶ沢264-91、264-81
価格：2365万円-3355万円
間取：2LDK+S-4LDK+N
面積：90.76平米-120.55平米
【事業主変更に伴い、物件名、公式URLを変更しました。管理人 2010.08.09】
[スレ作成日時]2008-09-15 13:40:00
１年前にこの物件の近くに「フローレンス姫原グランドアーク」が建ちましたが、
今回９階の部屋が売りに出ています。
http://www.webmanagerpro.jp/wmp/bai_g_detail.php?%83%7D%83%93%83V%83%8...
その説明で、「築１年の築浅物件！未入居でとてもキレイです」とあります。
こういう物件は、実際に購入した人が入居しないでそのまま持っていたのか、
実際には売れてなかったのか、どういう場合が考えられます？
前者ですね。
ご自分で確認するなら仲介に聞くか要約書を見ればわかりますよ。
マンションを購入して入居しないというのは、投資のために買ったということですか。
このご時世にうらやましい人がいるものです。
入居していなくても中古物件になるんでしょうね。
投資ではないようです ご事情があって住めなくなったと仲介の不動産が言ってました
登記されてるから中古でしょう
このマンションの建設現場にはクレーンが設置されていません。
１５階の建物を建てるのにクレーンはいらないのでしょうか？
初歩的な疑問です。
クレーンを設置しないで建設する現場は普通です。
物の上げ下げの時にクレーン車が来れば良いだけのことです。
ポレスターと比較して迷っています。
このマンションは部屋は広いのですが、敷地が狭いです。
ちょっと狭すぎるかな・・・、でも・・・
敷地が狭いからポレスターと比較して迷っているというのはおかしいですよ。
ポレスターの敷地が広いのは南側に空き地があるからで、しかもその空き地にはマンションが建つ予定です。
この物件の敷地は確かに狭いと思いますが、南側に建物が建つことがないだけでもマシだと思うのですが・・・。
ここまでをまとめてみました
・占有面積はポレスター＜フローレンス だけど価格も当然ポレスター＜フローレンス
・敷地面積はポレスター＞フローレンス よって駐車場台数はポレスター＞フローレンス
・管理費はポレスター＜フローレンスだけど、フローレンスは駐車場が無料
・ポレスターの弱点は南側に空地があること
・フローレンスの弱点は高層階のバルコニーがアルミ手摺であること、値引きが大きいこと
・現時点での販売戸数はポレスター＞フローレンス
でしょうか
どっちをえらぶか悩ましいですね。
「フローレンス今市町グランドアーク弐番館」と「ポレスター今市町ブライトコート」
あなたならどっちを選ぶ？
なんてスレが立ったらおもしろいですね。
No46さんなぜ値引きが大きいことが弱点になるのですか？
資産価値について皆さん随分気にしているようですが、個人で買う場合はあまり気にする必要はないと思います。
法人の場合は資産を時価で計算し、決算に反映させなければならないということもありますが、個人の場合は決算もありませんし、資産価値が問題となるのは、資産を現金化する時、つまり売却する時いくらで売れるかということだけです。
投資の目的ではなく、自分が住むために購入するのであれば、金を借りる時の担保価値以上のものはありません。
値引きがあってもそれで資産価値が下がるということではなくて、購入した物件がいくらなら売れるかということが資産価値です。
現在マンションの占有面積は狭くなってきており、この物件のような１２０㎡のものはこの地域には今後出ないと思われますので、それだけでも購入する価値はあると思います。
あくまでも資産価値をという人は、最上階の角部屋を購入されたらどうですか。
最上階の角部屋は高くても買いたい人はいますから。
>>50さん
資産価値＝売却価格
ナルホドと思います。
確かにずっと住むのであれば、資産価値は気にしなくてもいいかも知れません。
でも、転勤があるかもしれない身としては、売却する可能性もありますが、賃貸に出す可能性もあると思います。つまり、
資産価値＝賃貸価格
ということも考えられるのではないでしょうか。
賃貸に出す場合、賃貸料に階数による違いはどの程度あるのでしょうか？
本当に悩みますね。
最上階の角部屋って資産価値が高いんですか？
といいうことは、値引きはないんでしょうか？
賃貸に出す場合、例えば10階と2階で何万円も差が出る・・・
といったことはないそうですよ。
あっても数千円の差とか。
>>50さんの言われる通りだと思います。
資産価値＝売却価格 というということから考えると、最上階の角部屋の資産価値は他の部屋と比べ、格段に高いことは確かです。
販売価格は階が上になるほど高く設定されており、最上階は特別高くなっているのが一般的です。
どの物件でも比較的早期に最上階の角部屋が売れるということは、高くても買う人がいるということです。
したがって、通常値引きはありません。
この物件については分かりませんが・・・。
最上階の角部屋って早く売れるんですか？
下の階から売れるという話は聞いたことがありますが。
このマンションはどの部屋が売れてるんでしょうかね？
マンションの資料をもらうとその中に成約状況資料が入っているじゃないですか。
決まって最上階の角部屋は契約済になっていますよね。
でも、その部屋なら買うけど他の部屋なら買わないと言うと、後でキャンセルが出たのでどうですかって連絡が入るという話を結構聞きます。
本当は売れてないのに契約済にしているとしたら、それも販売戦略でしょうか？
完売するために、売れ残りそうな部屋を先に売ろうとする販売員の嘘でしょうか？
このマンションの最上階の角部屋は売れているのでしょうか？
それにしても管理費高いですよね。
確かに管理費の高さは群を抜いてますね。
どうしてこのような価格に設定されているのか理解に苦しみます。
>>13さんの言われるように、駐車場代が管理費に含まれているのでしょうか？
もしそうだとしても、まだ高いと思います。
何か特別な理由があるとしか思えませんが・・・。
>>56さん
マンション販売員の仕事はジグソーパズルしているようなものだと言われます。
どんな物件でも人気の高い部屋と売れ残りそうな部屋は必ずあります。
販売会社はすべての部屋を売らなければなりませんので、販売初期に人気が出そうな部屋を、本当は売れていないのに契約済にして、他の部屋を先に販売しようとすることがあります（すべてがそうではありません）。
ある程度契約がとれて、「契約済」という記が成約状況表に多くなると、つまり、ジグソーパズルが完成に近づくと、人気のある部屋がキャンセルになったと買いそうな客に連絡をするのはよくあることです。もちろん本当にキャンセルになった場合もあるでしょうが。
もし最上階の角部屋が契約済になっていても、キャンセルになったら連絡するように販売員に伝えておくと、後で連絡があるかも知れません。
あくまでも一般的な話で、この物件がそうだと言っている訳ではありませんのであしからず。
>>60
こういう書き込みを見ると悲しくなります。
現在購入を検討している者としては、この掲示板からいろいろな情報を得たいと思っています。
どのマンションにも長所短所があり、それらがこの掲示板で分かればよいのです。
>>60さんの書き込みも確かに情報ではありますが、あまり気分のよいものではありません。
それよりも私が気になるのは、こういう書き込みをしたのがどういう人であるかということです。
①このマンションの販売業者
②既にこのマンションを契約した人
③その他
購入を検討している者としては、>>60さんは③であって欲しいと思います。
①であれば、信用できませんし、
②であれば、近所づきあいをしたくありませんので。
>>61 さん
No.57,No.58の意見で何か得るものがあったのでしょうか。
私はNo.60さんの言い分はそれはそれで真っ当な意見だと思います。
確かに言葉は荒いかもしれないですけれど。
No.57,No.58は煽りを目的とした書き込み（比較や根拠なくただ高いといっている）のようにも思えます。
No.61さんも、近所付き合いしたくないとか。結局他から見て煽っているような発言も悲しくなるものですよ。
No.61さんこそホントは購入検討者じゃ無いんでしょ。だって、この掲示板からいろいろな情報を得たいとかいっておられますが、そんなこと直接聞けばいいことじゃないですか。掲示板じゃ結局正しい情報かそうでないかは判断できません。納得できるまで確認すべきです。私は自分が入居予定ですから、自分の選択に根拠無く非難されるのは好みません。
こんな私がおりますが、管理費の件も含め私はいいマンションにしてゆきたいと思っています。ご近所づきあいしていただけますか？
自由な意見交換をするためには最低限のマナーが必要です。
感情的な発言、下品な表現、投稿者を中傷する言葉。このようなことを慎むのは掲示板を利用する時、社会人として当然守るべきルールだと思います。
意見は意見として出されて結構ですが、表現の仕方に気をつけてください。
>>No.64 by 匿名さん
何様のおつもりでそのような上から目線で仰られるのですか。
私も最低限のマナーが必要だと存じますが、
＞意見は意見として出されて結構ですが、表現の仕方に気をつけてください。
貴方はこのスレッドのどういう立場の方ですか。
一般の書き込みの方なら、貴方も例外なく表現の仕方をお気をつけになるべきかと存じますが。
>>No.63 by ご近所さん
私は、はじめは管理費は高いほうがいいと思います。根拠無く高すぎるのは問題ですが。
はじめ高めであれば入居後、交渉して安くすることができるからです。管理費が安くなった分を修繕積立金にまわしていくことができます。
交渉においては管理会社を変えちゃうことも念頭に入れることも手段の一つかもしれませんね。
でも、
はじめ安ければ、後で上げるのは大変だと思います。だって、No.60さんじゃないけれど、
他の入居者の中に、
「管理費が安いのが気に入ったぁー！」
って言って買った人がいたら、管理費や修繕費を後々上げづらいんじゃないかな。
ここのマンションは確かに管理費は安くないと思いますが、根拠無く高すぎるってほどでもないと思いますよ。私なんてはじめの設定が安すぎるほうが逆に引いてしまいます。
価格が高いということは、購入する年齢層が高いので、小さな子供がすくないでしょうね
上階で子供が走ることによる騒音は少ないかもしれません
中国地方のフローレンスの管理費をまとめてみました。
参考にしてください。
フローレンス今市町グランドアーク弐番館
総戸数：42戸
管理費（月）：15,000円（14戸）〜19,900円（14戸）
駐車場代（月）：無料
フローレンス城山西通りグランドアーク
総戸数：60戸
管理費（月）：12,500円（13戸）〜15,700円（13戸）
駐車場代（月）：1台目無料、２台目以降 2,500円〜7,000円
フローレンス米原グランドアーク
総戸数：70戸
管理費（月）：12,500円（14戸）〜16,100円（14戸）
駐車場代（月）：0円（平置140台）
フローレンス鳥取幸町グランドアーク
総戸数：68戸
管理費（月）：11,600円（13戸）〜14,800円（1戸）
駐車場代（月）：1台目：無料、2台目：6,000円
フローレンス昭和町グランドアーク
総戸数：65戸
管理費（月）：10,300円（13戸）〜12,600円（13戸）
駐車場代（月）：1,000円〜7,000円
フローレンス青葉町グランドアーク
総戸数：42戸
管理費（月）：11,600円（14戸）〜14,400円（14戸）
駐車場代（月）：1台目無料（2台目8,000円）
フローレンス中庄
総戸数：40戸
管理費（月）：9,900円（10戸）〜13,300円（10戸）
駐車場代（月）：5,000円（40台）
フローレンス野田グランドアーク弐番館
総戸数：44戸
管理費（月）：8,200円（11戸）〜10,200円（11戸）
駐車場代（月）：1,000円（7区画）〜10,000円（3区画）
フローレンス上幟町グランドアーク弐番館
総戸数：47戸
管理費（月）：6,000円（14戸）〜8,200円（9戸）
駐車場代（月）：17,500円（6台）〜30,000円（1台）
フローレンス宇品海岸グランドアーク弐番館
総戸数：52戸
管理費（月）：9,700円（13戸）〜12,100円（13戸）
駐車場代（月）：2,500円（7台）〜11,500円（6台）
フローレンス己斐本町リバーコート
総戸数：22戸
管理費（月）：16,500円（10戸）〜19,100円（1戸）
駐車場代（月）：無料
フローレンス矢野東グランドアーク〈弐番館〉
総戸数：104戸
管理費（月）：10,400円(13戸)〜13,100円(13戸)
駐車場代（月）：1台目無料、2台目以降6,000円
フローレンス海老山公園グランドアーク
総戸数：134戸
管理費（月）：9,300円（15戸）〜12,100円（13戸）
駐車場代（月）：1台目：無料（134区画）、2台目：5,000円（13区画）
フローレンス府中緑ヶ丘グランドアーク
総戸数：59戸
管理費（月）：7,400円（15戸）〜9,200円（14戸）
駐車場代（月）：4,000円（8台）〜11,000円（23台）
フローレンス入船町グランドアーク
総戸数：30戸
管理費（月）：8,300円（10戸）〜10,200円（10戸）
駐車場代（月）：6,000円（7台）〜9,000円（16台）
フローレンス宝町グランドアーク
総戸数：84戸
管理費（月）：8,300円（14戸）〜12,000円（14戸）
駐車場代（月）：6,000円（4台）〜20,000円（5台）
フローレンス城見町グランドアーク
総戸数：24戸
管理費（月）：12,900円（4戸）〜14.200円（8戸）
駐車場代（月）：7,000円（8台）〜10,000円（2台）
フローレンス府中グランドアーク
総戸数：52戸
管理費（月）：7,300円（13戸）〜9,000円（13戸）
駐車場代（月）：6,000円（1台）〜8,000円（8台）
フローレンス貴船町グランドアーク
総戸数：60戸
管理費（月）：11,900円（14戸）〜15,400円（8戸）
駐車場代（月）：無料
機械式（タワー含む）は何十年先には取り換えないといけないですよね
その時のお金はどうなるのでしょう？
管理費が高いのが駐車場代が含まれているからだと考えると、
駐車場代を修繕積立金に入れれば、将来の負担が少なくなるし、
管理費も妥当な金額になるのではないですか。
考え方が逆です。
考えて御覧なさい。敷地内は管理組合である自分たちの土地。自分の土地に車置いてなんで駐車場代が発生するのか？ということです。
昔のマンションは今のように機械式駐車場が発達しておらず、だいたい戸数の５０％〜７０％の駐車場のマンションが多く、１００％確保しているマンションは稀でした。そうしたとき、管理組合員の中で駐車場を使う・使わないで管理費の負担割合に発生する不公平を是正するため、敷地内に駐車する管理組合員に対し、管理費の一部として専用使用料名目で徴収したものが駐車場代です。
管理費はそのマンション毎の管理内容によってさまざまですが、修繕積立金はもっとシビアに考えられており、長期修繕計画に則ったものとなっています。駐車場代などは、利用者が居ないときには請求できないなど、不安定な収入であることから、そうしたものを修繕積立金に充当することは認められません。また、管理費の余剰金は修繕積立金に充当することはできますが、修繕積立金を切り崩して管理費を賄うことはできません。
要するに、１００％駐車場がある場合、駐車場代金を設定しないほうが、駐車場利用率に左右されない管理費の徴収ができるというメリットがあります。
ちなみに私は３年ほど前まで業界人やってました。
>>71さん
ナルホドと思います。
色々な考え方を知ることできて、この掲示板はマンション購入を検討する者にとっては非常に有用であると思います。これからもご教示ください。
それを踏まえたうえでお聞きするのですが、機械式駐車場は１５年程度で大規模修理が必要になると思いますが、その時に新たな負担が生じるのでしょうか？
購入を検討している者が知りたいのは、理論ではなくて将来どのような負担が生じるかということです。
ローンを組んで購入する以上、管理費は高いほうがいいといった意見に組する訳にはいきません。
将来の修繕計画も気になります。
この掲示板を見ると、皆さん余裕のある人ばかりだと思えてなりません。
本当にこのマンションを検討していいのか迷ってしまいます。
>>72,73
マンションの改修は機械式駐車場も含めて、あらかじめ計画を立てて修繕積立金でまかなえるようになってると思いますよ。ですから、突然大金を請求されることはないと思います。
管理費についてですが、先のレスにもあったように本当の管理費は管理費＋駐車場代なのです。
敷地の広いマンションは、平面駐車場が主ですので、管理費は安いですけど、占有面積当たりの価格は高くなります。それに対して、当物件は敷地面積が狭い分、占有面積当たりの価格は安いけど、駐車場に相当する価格が高いということではないでしょうか。
この物件の場合、駐車場代が管理費に組み込まれていると考えられます。
管理会社には有利ですが、住民にとっては不利と言わざるを得ません。
住民の立場からすると、駐車場代は管理費ではなく修繕積立金に算入されるべきです。
独立会計にするとそのまま駐車場の修繕費用にあてることができます。
管理費は当初高いほうがいいといった意見がありましたが、それは管理会社の意見でしょう。
基本的なことですが、管理費って全部が管理会社に支払われるのですか？
んなわきゃない！
と、
タモリ風に釣られてみました。
駐車場代をとっているマンションではそのお金はどこにいくのでしょうか？
管理費でしょうか、修繕積み立て金でしょうか。
>>80さん
それに関する記事があります。
参考にしてください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html
管理費に機械式駐車場の保守費用が含まれているとすれば、この物件の管理料は妥当なものではないでしょうか。
機械式駐車場の税法上の法定耐用年数は確か１５年だったと思います。
つまり、１５年経ったら寿命を迎えるということです。
寿命を迎えた機械式駐車場を新しくするのに管理費は使えないと思うのですが。
こんなの参考に
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45982/
管理費と修繕費の違いを確認しましょう。
保守費用ととり取替え費用の違いを確認しましょう。
機械式駐車場ってお金がかかるんですね。
ということは、修繕積立金が将来上がるってことですよね。
現在設定されている管理費と修繕積立金の内訳はどうなっているのでしょうか？
そのへんは物件のホームページをに出てますよ
修繕積立金は新築時に将来の修繕を見越して設定してるはずですので
大幅に上がることは無いはずですが
この物件は住宅密集地に建設されていますが、風害等の対策はなされているのでしょうか？
また、敷地が狭いので、機械式駐車場が民家に隣接していますが、騒音対策はどうなっているのでしょうか？
まさか午後８時以降は使用禁止なんてことはないでしょうね？
このマンションは現在１１戸が売れているということですが、何カ月も前から１１戸です。
ということは、何カ月も売れていないということですか？
以前のレスで入居予定者という人がいましたが、本当に入居予定者でしょうか？
入居予定者の人がいたら聞きたいのですが、このマンションの魅力は何ですか？
マンションの価値には利便性もあるじゃないですか。
近くにあるジャスコがなくなるという話がありますが、本当ですか？
知っている人、教えてください。
大阪でマンション建築による風害を認めた判例があります。
もう少し勉強しましょうね。
ジャスコは撤退しますが、違うスーパーが入るそうです。
テナント店の人が言ってました。
超高層ビルじゃないんだし、１５階くらいの建物では風害は起きないでしょう。出雲なんて冬になれば風害なんてなくても、猛烈な季節風が吹くじゃないですか。そう考えたら、西向きの角部屋は夏暑く、冬寒くて住みにくそうですね。
大量の売れ残りが発生した場合にこのマンションでは、未販売住戸の管理費や修繕積立金は誰が負担するのでしょうか？
そんなに売れ残りそうなんですか？
「売れ残ったら」なんて話題もありますが、レスを見ていると、このマンションを検討している人は、以外と多いのかも知れませんね。
私を含めてですが。
ところでこのマンションの竣工予定は平成21年6月下旬となっていますが、間に合うのでしょうか？
現在２階部分を工事しているようですが、竣工予定が１ヶ月しか違わないポレスターはかなり高層階まで工事が進んでいます。
とても間に合うように思えないのですが、どうでしょうか？
>>89さん
何カ月も前から売れた戸数が１１戸ということですが、本当によく見ていますね。感心します。
次回の情報更新が１１月５日のようですが、次回も１１戸なら、この物件の営業はノウナシということですね。
無駄な社員を雇える会社がウラヤマシイですね。
ノウナシ・・・ですか・・・
キツイ言葉ですが、全く売ってないんであれば、いる意味はないですね。
給料もらってないんじゃないですか。
１１月５日が楽しみですね。
>>106
間に合わないでしょ
逆に間に合うなら「おいおい 大丈夫？」て思うはず
竣工時期はあくまで予定でしょ？ そのうち契約者には通知がくるのでは？
遅れても事前通知すれば問題ない契約書内容になってると思います。
仕事もしないで給料もらっている奴がうらやましいよ。
そんな社員をかかえている会社、大丈夫？
私も現場を見ましたが、予定通りに竣工するのは無理じゃないですか。
しかし、予定が遅れるのは悪いことばかりではありません。
平成21年10月１日以降に引渡される物件には「住宅瑕疵担保履行法」が適用されることになっており、売主がマンションの引渡し後に倒産した場合でも、売主が供託した保証金或いは保険金で補修費用が確保されることになります。
どうせ予定が遅れるのなら、10月以降がいいですね。
直近の契約戸数
フローレンス：１１戸
ポレスター ：２７戸
この違いは何でしょうか？
モデルルームがない販売センターに客が来るわきゃないですよ。
客は来ない、マンションは売れない。
客が来ないと販売員は何をしているのでしょうか？
マンションが売れないということは、販売員がいなくても同じということでしょう。
こんな暇なところで働いて給料をもらいたいと思います。
じゃあ１１人はなんで契約したの？
まあ、この物件は棟内モデルルームができてからが勝負でしょう。
しかし、モデルルームなしで販売しろというのは、販売担当者も気の毒ですね。
モデルルーム出来たら見に行こうと思って楽しみにしています。
工事の進捗状況からみて、棟内モデルルームができるのはいつ頃でしょうか？
モデルルームを作らないのは経費節約のためでしょうが、営業は辛いでしょうね。
フローレンスでは、最近モデルルームを作らないで販売するケースが多いのですか？
確かに下品な響きだが、広島弁じゃあないと思うな。
ただ、言ってることは的を射たことを言ってると思うのだが。
>>120が、なんでこだわってるのかは意味不明。
57=58=120なら納得できるが。
棟内モデルルームが出来るのはいつ頃でしょう。出来たら行ってみようと思って楽しみにしています。
57=58=120
ナルホドでも、
60=62=65=121
これもあるかな？
この物件の関係者がいたら教えてください。
モデルルームはいつできますか？
まあ、この物件の関係者でも何でもいいのですが、もっと情報が欲しいです。
いい情報も悪い情報も得られるのがこのスレッドのいいところだと思います。
現在のような経済状況のなかでローンを組むのは本当に不安です。
そんな中で購入を検討している者にとってはこのスレッドは有難いと思います。
ここから情報を得て、参考にしたいと思っています。
不利な情報でも結構ですから、もっと教えてください。
それを踏まえて検討したいと思います。
確かに購入を検討するにあたって、有利な情報も不利な情報も両方とも理解した上で検討したいものですね。
でも、ウソかホントか怪しい情報が出回ることもあるので、良くも悪くもウソじゃない本当の情報が欲しいですね。
管理費に関するレスは参考になりましたね。
他の物件と比較した客観的な情報もよかったです。
このような情報がもっと出てくるといいですね。
管理費については高いというのがよく分かりました。修繕積立金も含めて、入居後に負担していくのは大変だと思います。
でも私はそれ以前の問題でつまずいています。
そう、ローンです。
それでもと思ってある銀行に相談しましたが、「お勤め先はどこですか？」と言われて答えたら、「ああそうですか」で終わってしまいました。
ローンがなければマンションは買えないと思うのですが、契約済みの皆様は、一流会社の人たちですか？
それとも、ローンが必要ない人ですか？
分かる人がいれば教えて欲しいのですが、３０００万円を平均的な金利で３０年の固定で借りると、管理費や修繕積立金を含めて、このマンションの場合、月々の支払いはいくらになるのでしょうか？
参考になるかどうかわかりませんが
同じ県内のフローレンス城山西通りのチラシによると
『限定２棟モデルルーム特別分譲』
◆２LDK+S ４０４号室
金利１．２５％
頭金５万円
融資額２，３５０万円
毎月の支払い ６９，１１１円
ボーナス ０円
◆３LDK+S ２０５号室
金利１．２５％
頭金５万円
融資額３，１２０万円
毎月の支払い９１，７５５円
ボーナス ０円
どちらも元利均等３５年返済（３年固定）
フローレンス生活モニター制度を利用すると、最初の２５ヶ月間は毎月△４万円になるようです。
この月々の支払額に加えて、修繕積立金と管理費が必要になりますので、足してみてください。
住宅ローンを組む場合、年収のマックス５倍、車のローン完済、勤続年数等関係してきます
消費者系でカードを2社で作ってたらどうしようもない。
個人経営は三期の決算報告書で黒字じゃないとダメ。フラットで融資できるかも
>>130
住宅ローンの金利は
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm
返済のシミュレーションは
http://www.hownes.com/loan/sim/
を参考にしました。
金利はみずほの3.07％固定で計算すると、
3000万円を頭金０、30年、元利均等、ボーナス払い無しで返済する場合、毎月の返済額は127,616円となります。（35年では、116,630円／月）
つまり、月々の支払い＝返済額＋管理費＋修繕積立金
＝127,616円＋（15,000円〜19,900円）＋（4,990円〜6,630円）
＝147,606円〜154,146円です。
ちなみに変動金利の場合ですが、
http://loan-jyutaku.com/02.html
によると、都市銀行の変動金利は過去20年間の平均は約4％だそうで、最高8.5％まで上昇したそうです。
月１５万円・・・ですか・・・
考えてしまいますね。
皆さんこんなに払えるんですか・・・
冷静に計算してみたら、面倒だけど３年固定を繰り返した方がずいぶん支払い総額が少ないです。
3000万なら管理費入れても次々１０万くらいの支払いです。
このくらいの支払いでずっと行こうと思うなら、別に貯金しといて、３年後のローン組み換えの時に例えば100万払うとそれだけ元金が減るので無駄な利息を払わなくてすみます。
ローン切り替えの時なら繰り上げ返済の手数料もそんなにかかりませんよ。
消費者金融系カードを作っただけで住宅ローンが組めないって聞いたことがありますが、本当ですか？
その通りです。
カードを持っている方ということは、キャッシングを利用する方であるということを意味します。利用の有無にかかわらず融資限度額に影響があります。
このマンションの建設はかなり遅れていますよね。
遅れている理由は何でしょう？
建設業者は竣工後に支払のほとんどをデベから受けます。ということは、支払を受けるまでは立て替えの部分が大きいということです。
デベが倒産した場合は当然支払が受けられなくなり、連鎖倒産の危険が増します。
デベの経営状態が悪化している場合、建設を進めていくのは勇気がいるでしょうね。
>>140がきわどい発言とは思えません。
もっとも販売関係者さんにとっては、あまり心地よいものではないかも知れませんが。
マンションを購入するにあたっては、施工状態、立地条件等の要因の他に、最近デベロッパーの倒産が相次いでいることからしても、安全なデベロッパーを選ぶことも大切です。（あくまでも一般論です）
もしデベロッパーが倒産した場合、引き渡し前であれば工事の続行や頭金の問題が発生しますし、引き渡し後であれば、瑕疵があった場合の修繕や補修が受けられないといった問題が発生します。
来年の１０月以降に引き渡される物件に関しては「住宅瑕疵担保履行法」の適用となり保証が受けられますが、この物件は工事が順調に進めばそれ以前の引き渡しとなりますので、適用外ということになると思います。
高い買い物ですから、いい情報も悪い情報も収集して総合的に各人が判断すればよいのではないでしょうか。
ちなみに９月６日発売の「週刊ダイヤモンド」によりますと、章栄不動産は経営危険度（非上場不動産部門）においてワースト12となっています。
これはあくまでも情報提供です。内容に関して異議があれば、「週刊ダイヤモンド」に言ってください。
なんかスレッドが荒れてきましたね。
他の掲示板のような普通にこの物件について検討できませんかね。
物件を検討するにあたっては、「いい情報と悪い情報」というよりも、購入する場合に「プラスになる情報」と「注意しなければならない事に関する情報」とがあると思います。
「プラスになる情報」は販売員に聞けば教えてくれるでしょうが、「注意しなければならない事に関する情報」は教えてくれないでしょうから、その意味でこのスレッドはありがたいと思っています。
このスレッドから多くの「注意しなければならない事に関する情報」が得られてよかったと思います。
でも、もう少し「プラスになる情報」があってもよいのではないでしょうか。
この物件のHPで物件概要を見ると、総戸数：42戸 、分譲戸数：31戸となっています。
契約戸数が11戸ということだと思いますが、なかなか苦戦していますね。
もっともこの資料が〈平成20年9月末現在〉となっていますので、10月末の分譲戸数の発表が楽しみですね。
久しぶりにこの物件のHPを見たら、確かに情報が〈平成20年9月末現在〉となっていました。
ついでにポレスターのHPを見ましたが、こちらは情報登録日が平成20年10月30日でした。
どうしてフローレンスは迅速に情報の更新をしないのでしょうか？
HPは有用な情報伝達の手段だと思うのですが。
フローレンスはこの物件だけでなく、調べた範囲内ですが、すべての物件の情報が平成20年9月末のものでした。
ポレスターとサーパスに関してですが、これも調べた範囲内ですが、すべての物件の情報が最新のものでした。
デベの情報発信に対する姿勢の違いじゃないですか。
>>89で
>>このマンションは現在１１戸が売れているということですが、何カ月も前から１１戸です。
というのがありましたが、それは単にデベが情報の更新を怠っていたというだけのことではないのですか？
何か明るい話題はありませんかね。
景気は悪いし、デベは倒産するし、マンションは売れないし、ローンは組めないし、こんな話題ばかりで息が詰まりそうです。
嘘でもいいから笑ってみたい。
誰か楽しい話題を提供してくれませんか。
実際に購入検討中のものです。
私にとっては、景気とか、株価とかはあまり関係ありません。デベの経営も非上場だったら、正確にはわからないしょう
今検討中の者にとって必要なのはポレスターとの比較です。今後しばらくは出雲にマンションは建たないでしょうからね。
そういうところを検討してほしいです。フローレンスは浴室が広いと思います。ポレスターの１４×１８は狭いんじゃないでしょうか。ポレスターの和室は４畳半ですが、使い勝手がわるいんじゃないでしょうか。
またフローレンスの敷地が狭いとか、モデルルームが無いとか、そういうところを検討できないでしょうか？
フローレンスは部屋が３タイプ
専有面積がそれぞれ
120.55㎡、107.57㎡、90.76㎡
ポレスターは部屋が４タイプ
専有面積がそれぞれ
82.96㎡、77.36㎡、74.46㎡、70.20㎡
圧倒的にフローレンスが広い。
今後これだけ広い専有面積のマンションは出ないと思われますので非常に魅力的なのですが、棟内モデルルームを見てから検討しようと思っています。
松江にフローレンス城山西通りが竣工していて、棟内モデルルームが見学出来ます。
出雲とは間取りが若干違いますが、多少は参考にはなるかもしれませんよ。
たしかに実際のモデルルームを見てから検討したいですね。
でもポレスターの売れ行きがいいみたいですので
モデルルームができた時点では出雲では他に選択肢が無くなってるかもしれないですね。
確かにポレスターの売れ行きはいいみたいですね。
売れ行きがよければ、当初の計画通りにもう１棟建つのではないですか。
フローレンスの棟内モデルルームができるのはいつ頃でしょうか？
楽しみにして待っています。
このマンションの販売センターって気軽に入れる雰囲気じゃないんですよ。
モデルルームがないからでしょうね。
棟内モデルルームはできるのですか？
できたら行く人は結構いると思いますよ。
もちろん私も行きます。
この物件の工事現場を見ていつも思うのだが、クレーンを設置せずに15階のマンションを建てるつもりだろうか。
現在のこの経済状況で、ポレスターが売れているということですが、にわかに信じがたいものがあります。
むしろ、フローレンスが売れていないというのが正直なところで、まだ救われると思います。
いずれにしても、棟内モデルルームができた段階で相当数残っているでしょうから、それから検討しても遅くないと思います。
かなり工事が遅れているようですが、施工業者（ゼネコン）にとって、工事が遅れることのメリットとデメリットは何でしょうか？
工期は利益に直結します
通常、工期は階数＋2月または3月程度です。
これより極端に早いとちょっと気になります
まあ直接基礎、くい基礎など地盤によりますが・・・
手抜きなどが心配です。
人間と機械を貼り付けると経費がかかります・・工期が短いと経費が小さくなります。
投入人員や資本を大きくして工期を短縮ならまあ購入者のメリットですが、手抜きで短縮なら怖い話です。まあ標準工期が標準利益が出るということです。
工期が遅れるデメリットは分かりますが、
メリット？
ポススターと比較して１フロアー当たりの個数が少ないので
早く施工できるのでは？
>>162さんによりますと、
通常、工期は階数＋2月または3月程度ということですが、
この物件のように１フロアー３戸の場合の１フロアー当たりの工期はどれぐらいでしょう？
基礎に２〜３ヶ月とすると、１フロアー当たり１ヶ月程度ですか。
契約した人の声が聞けないものですかね
今出雲で建設中のマンションはフローレンスとポレスターだけですので、フローレンスを契約された人は当然ポレスターも検討されたと思います。
フローレンスに決めた理由は何ですか？
教えてくれませんか。
このマンションの近くに、いい飲み屋はありますか？
ポレスターとフローレンスの懸念材料は、
ポレスター：南側にマンションが建つ
フローレンス：病院の跡地である
そんなところでしょうか。
南側にマンションが建つ・・・ってもう決まったんでしょうか。
住み始めてから、日当たりが悪くなる+建設中の騒音、粉塵などを考えると、フローレンスの方がよさそうですね。
常識的に考えて、南側にマンションが建つことが分かっていてマンションを買いますか？
ポレスターが売れているということですが、信じられませんね。
この物件のHPで物件概要を見ると、情報が〈平成20年9月末現在〉から〈平成20年10月末現在〉に更新されていました。
しかし、総戸数：42戸 、分譲戸数：31戸のままであり、依然として契約戸数が11戸ということだと思います。
このご時世ですから苦戦するのも当然かも知れません。健闘を祈ります。
ところで実施期間が９月１３日〜９月２１日限定で、マンション購入資金プレゼントキャンペーンがありました。
１等賞：５００万円（１名様）
２等賞：３００万円（３名様）
３等賞：１００万円（５名様）
計１９００万円（９名様）
となっており、１０月末日までに契約した場合に有効とのことでした。
10月末現在で契約戸数が伸びていないということは、当たった人がいなかったのか、それとも、これだけの値引きがあっても契約に結びつかないほど、マンション市場が冷え込んでいるということでしょうか。
マンション購入資金プレゼントに関しては、他のスレッドでもあるように、本当に当選者がいるかどうかは不明です。
しかし、このようなキャンペーンが売れる物件で行われることはないでしょうから、この物件は売れない物件だとデベが判断しているということでしょう。
もし、１等賞：５００万円が当たった人がいたとして、それでも契約が成立しなかったとしたら、だれがこのマンションを買うのでしょうか？
そう思いませんか？
当選者なんて、最初からいないんじゃないですか
さすがに当選者がいないというのはないんじゃないですか？
ここだけじゃなくて、フローレンス全体で抽選でしょ。
他のマンションで当選してるんじゃないんですか。
こういったマンションの一室でお客を呼ぶ仕事（例えばエステだとか、ネイルサロン）をすることは可能でしょうか？
非公式なら可能でしょう
店の看板等々だせないよ
このマンションの隣は銀行です。
メリットは
１．ATMがあるので便利
２．来客者の車を銀行の駐車場に止められる
３．銀行を見下ろす快感が得られる
てなところでしょうか
銀行は見下ろすだけでなく、踏みつぶしてやりたいね。
車はショッピングセンター「パラオ」の駐車場にいくらでもとめられるよ。
駐車場で苦労することはないのでは。
ジャスコがパラオから撤退することになりました。
ジャスコがなくなれば、空き地だらけになってしまうのではないでしょうか。
銀行を見下ろす
銀行を踏みつぶす
夢ですね
ロマンですね
ジャスコのあとには地元のスーパーが入るらしいですよ。
パラオの中でジャスコの占める面積はかなりのものがあります。
１階の食料品売場だけなら地元のスーパーでも可能でしょうが、１階の他の部分と２階のスペースを１社で使うとしたら、大手のスーパーになってしまいます。
イオン自体が後継店を模索していると新聞に出ていましたが、それならジャスコと競合するような大手スーパーの誘致はないでしょうし、また、新たに大手スーパーが進出する環境があるとも思えません。
新聞に発表するということは、おそらく既に後継店は決まっているのでしょうが、集客力のある店舗が入り、地域の活性化に繋がってほしいと思っています。
女房を見下ろす
女房を踏みつぶす
これも夢ですね
ロマンですね
でも、とてもできません。
亭主を見下ろす
亭主を踏みつぶす
夢でもロマンでもありません
毎日の日課です
座布団一枚
久しぶりに笑ってしまいました。
このスレッドの住人は楽しいですね。
ポレスターは「価格改定」を行い、全住戸かなりのプライスダウンになったらしいですね。
フローレンスも「マンション購入資金プレゼント」なんて怪しいキャンペーンはやめて、「価格改定」をすれば透明性が高まるのではないでしょうか。
>>193さん
本当にありがとうございます。
このレスをみて、ポレスターのスレを見たら、「価格改定」について書き込みがありました。
「価格改定」の方が「値引き」より信用できると思います。
さっそく明日ポレスターの販売センターに行ってみようと思います。
年明けには契約をしたいと思っていますので、フローレンスでもそういう計画がありましたら、早く出してもらいたいものです。
このスレッドは本当に素晴らしいと思います。
核心をついた情報が出ましたね。
「価格改定」が「値引き」より信頼性があるのは当たり前です。
特に、「マンション購入資金プレゼント」に名を借りた「値引きキャンペーン」に私たちはうんざりしています。
もっと顧客に誠実に対応していただきたいと思います。
フローレンスを購入検討している者からの心からのお願いです。
今朝の新聞にポレスターの折り込みチラシが入っていました。
全戸の新価格が表示してあり、透明性の高い広告だと思います。
フローレンスはどうしたのでしょう？
最近、フローレンスの広告を見た覚えがありませんが。
坪単価で比較すると、ポレスターは値引きしてフローレンスと同じくらいですが・・・
現在５階部分の工事を行っているとのことですが、竣工予定が来年の６月下旬ですよね。
あと７ヶ月弱で残り１０階の工事ができるのですか？
値引きでもして売った者が勝ち。
もう投げ売り状態です。
そんなに値引きをしたら、最初に買った人は＊＊を見たってこと？
最初に買った人は定価で買ったんですか？
値引はなかったんですか？
入居予定って人がいたじゃないですか。
あなたは定価で買ったの？
フローレンスさん：おそらくよそのフローレンスと同じように1000万〜1200万引きくらいで買えるようになるだろから今買うのは勿体無い。ポレスターにはそんなに値引きする体力無いでしょから結果的には広くて元値の高いマンションが安く買えますね。2000万円くらいで100平米４ＬＤＫが買えるからポレスターよりお得じゃない？
ポレスターさん：ほんとに28戸売れてたら価格改定後28戸全部に差額分返金するんかな？ 今の出雲市でせいぜい売れてても５〜１０戸でしょ？ 周囲の人間が持ってるパンフの売約済住戸がみんなバラバラだよ。狭いエリアでやってるんだから渡すときは気を付けないと。
昨日の新聞の折り込みチラシに、ポレスターの売約済住戸の一覧が載っていましたね。
＞周囲の人間が持ってるパンフの売約済住戸がみんなバラバラだよ。
売約済住戸が公表されたことで、一応疑いは晴れたと思いますが、フローレンスも同じですよね。
フローレンスは何も公表していません。
公表してます〜ＨＰに残戸数が書いてあります
あんたはどこの営業マン？
いくら値引きしても、売れる状況じゃないですよ。
１５００万値引きといううわさも・・・
みなさん我慢しましょう
随分書き込みがなくなってきましたが、本当にマンション建つんでしょうか？まさか章栄不動産も倒産なんてないですよね？営業担当からも連絡ないけど・・・。棟内モデルルームはいつになったらみれるのかな？
210>>さん
私も営業担当からは、まったく連絡がありません。
販売センターで住所氏名は書いたはずなんですが。
工事はとりあえず中止ですかね？
HPも無くなったぞ。契約した人の意見を聞きたいなあ。モデルルームも見に行ったけど。販売代理店の○○フスターの担当者は、知っていたのかな？それでも売ろうとしていたら、ほんと誰も信じられないね。
現在建設中の建物はどうなるのでしょうか？
建設が継続されればよいのですが、中止された場合、巨大なゴミとして残る、なんてことはありませんよね。
章栄不動産の倒産により、東海興業は63億以上の負債を
抱えたみたいですね。章栄不動産のメインバンクより負債額が大きいなんて・・・。
http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4319.html
工事がストップしてかなりなるが、工事再開の気配すらない。
このままゴミになる？
まったく迷惑な話だ。
再度、募集開始でしょうか。
周辺住民ですが、購入希望のアンケートが来ました。
１年近く工事がストップし、鉄骨も鉄筋もサビサビでしょうに。
いくら安くなっても嫌ですねぇ。
http://www.shoeicorp.co.jp/florence/buken/183imaichicho2/index.html
鳥取県米子市では、半年以上も放置した状態でしたが
↑の方がおっしゃってるように、サビサビの鉄筋のまま工事と販売が再開されていますよ＾＾；
最近見に行った知人から聞いたのですが、そこの営業マン（他県から来たらしき人）が
「ぜんぜん問題ないですよ～」と平然と言ってたらしいです＾＾；
最近建物内に人の出入りがあるようですが、建設再開でしょうか？
新しいデベがついたようですね。今朝、予告広告が入ってきました。
事業主は株式会社ダックスになったようです。地元では知名度が低いと思いますが、どうなんでしょうか。
http://www.dax-jp.com/
名前も新たに「パレスト出雲中央アクシス」となったようなので、検討板としてこのタイトルでは終了かも知れません。
何はともあれ、周辺住民としては廃墟状態での放置から免れるだけでもめでたいと思ってます。
発売開始と同時にほとんどうれたそうです。安くなったからでしょうか。出雲市民はお金もちですね。
マジですかぁ？
９０㎡で１５百万台から、１２０㎡の最上階で２７百万台。
安いとは思いましたが、所詮はアウトレット。しかも１年半放置のトンデモ物件。誰も買わないかと思ってました。
金持ちっていうか・・・むしろ逆では？
発売と同時にほとんど売れたということですが、すごいですね。近くのポレスターは相当苦戦していたみたいですが。やはり安くなったからでしょうか。
ポレスターは、出雲人にとっては狭かったというのが苦戦した理由じゃないでしょうか。
ここは広いですからね。
あの値段なら買いだったかも。
とは言っても、２千万円も払って、住むのが恥ずかしい物件は躊躇する・・
工事再開後も思ったほどこの検討板はもりあがってませんね。購入決定、検討中の方はおられますか？
8月末にモデルルーム見に行きましたが、7割くらい埋まってるみたいでしたよ。
とはいっても、仮押さえの人も含んでなので、実際に契約してるかどうかは分かりませんけどね。
先週末の広告によると、あと７戸らしいです。
かなり早いペースだと思います。
完売したらしいですね。
購入された方の気持ちに水を差すといけないのですが。
工事再開したときの、最上階（その時は６階）付近のカビはものすごいものがありました。高圧洗浄程度ではどうにもならない感じで。
なんらかの手当てがしてあると思いますが、それでも完全な対策は不可能だっただろうと思います。
とにかくカビにはご注意ください。
入居後、２年間はアフターサービス期間ですので、その期間内であれば何かが起こってもデベロッパーに対応責任があります。
繰り返しますが、引渡し後、２年間です。
それを過ぎると泣き寝入りになってしまう可能性があります。
何事もなく、取り越し苦労であれば幸いです。
>>236
>工事再開したときの、最上階（その時は６階）付近のカビはものすごいものがありました。
それを知っているということは・・・・工事関係者？
もしかして内部告発？
>なんらかの手当てがしてあると思いますが、
手当の方法を知らないということは、関係者ではないということか。それに工事を再開したときの最上階は９階か１０階だった筈だが。
単なるお騒がせレスか？
それよりも、周辺住民としては機械式駐車場の方が気になるのだが・・・。
