半地下？な物件

これから半地下を買うかどうするか迷いますな。
町田市とか文京区とか、環境保全の観点からは、第一種低層とか
用途で地区を決める条例が見受けられますが、今回のように
防災に主眼を置く場合はどうなるのでしょうかねぇ。
良好な住環境を確保するという見方をすれば、
環境保全＋防災となるので、より厳しく捉えれば、
やはり用途で地区計画や規制の対象地域を決めるのでしょうか？
防災を重視するならば、崖地や浸水多発地域などを特定して
地区対象とするのでしょうけど。

タテワリ行政が強力ならば、結果的に別々の規制となってしまうかも？

もう買っちゃったしな・・・(^-^;;;
売るつもりはないけど（まだ住んでもいないし）売りにくくはなるのですかねー
とっても楽観的に考えると都心部なら手ごろな物件の希少性で人気が出たりとか・・・
/(. .)

いわゆる建築基準法に準拠しているかどうかで建築の認可を得るのだと思いますが、
今回の「地区計画」による規制というのは、どの程度、制約を与えるのでしょうか？
つまり、「地区計画」において規制対象となった場合、いわゆる不適正建築になるのでしょうか？

完成済みや今から完成するものが今後どうなるかは、ホントわからないですね。
希少性があるともいえるし、建替え時に不利になるともいえる。
容積率一杯なら建替え時に問題出るので地下以外の所有者にも不利になるかもしれない。
でも、一番の影響は、都心や一種低専地域の低層マンションで、今は業者が地下住戸をつくって
採算を確保しているが、これができなくなって採算確保困難->値段の上昇ってことでしょうか。

＞３７
今回の規制は「地区計画」ベースのようですから、「地区計画」で規制する地域のみが対象です。
どの行政がそういう「地区計画」をつくるかはわかりませんが、水害に悩まされている地域、例えば
城東・城北など沖積低地やそれ以外でも杉並・中野・渋谷・文京・新宿区等谷底低地を持つ区は
規制に乗り出すかもしれませんね。
「地区計画」の規制対象になった場合、既存のものは即「基準違反建物」になるわけではありませんが、
「既存不適格」なので将来建替えが困難になる可能性は十分有ります。

第１種低層住居専用の地域は、河川側とかよっぽどひどい地形でない限り、
地区計画などで規制を掛けるのは難しいかもしれませんね。
杉並区や世田谷区など、マンションに限らず、ここ数年で多くの半地下住戸ができてますし。
それに地区計画なので地元住民との協議が不可欠、利害関係の調整にも時間がかかりそう。
となると、スペックにもよりますが、そこそこ高台にあって低層住居地域にある
半地下マンションは、地区計画の対象とならないことも考えられますし、
従来どおりの評価で済むかもしれませんよ。
さらに、半地下物件を作れる地域が限定されてくると、建てることが可能な地域は、
テラスが欲しいというニーズが集中するかも・・・なんて。
低層住戸しか許されない地域は、住環境としても恵まれていますし。
そして、３８さんが指摘しているように、デベの事業からすると規制自体は
大きな足かせになると思うので、今後の価格上昇に拍車を掛けかねません。
立地やスペックがよければ、はてさて、今のタイミングは買いか！？

半地下でテラスが欲しいというニーズが集中…？それはないのでは。
近隣（第１種低層地域）で、テラス付き地下住戸のマンションがいくつか販売されて
いますが、もともと個性的な部屋で好き嫌いがはっきりしているので、売れ残ったり
キャンセルも結構出ているようです。さらに今回のニュースで地下部屋を避ける人が
増えるのではないでしょうか。デベさんには気の毒ですが。

40さんは営業さんじゃない？

質問です。ここで言ってる半地下というのは、四方八方の土地の高さより若干低いお部屋のことですか？
それとも、例えば、北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋のことですか？

ここでいっている半地下とは・・・
私が意味したのは、建築基準での地下一階、43さんの言われていた、
「北側の土地よりも低いが、南側の土地とは同じ高さであるというようなお部屋」も
これにあたると思います。（うちがそうですし）
マンションズとか住宅情報には、建築基準での階数が書いてあるので、地下一階と記述されます。

日経に載っていたのも、おそらくこの基準なのではないでしょうか。

半地下マンションってどうなんでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/245

知り合いが最近、成城の半地下マンションを購入しました。
地下と１階のメゾネットタイプとのこと。
成城の一戸建（一億以上）を売って引越すほど価値のあること？
お金にこまっている家ではないので、私には理解できませんでした。

どこのマンションだか、わかる人います？
半地下でもそんな素晴らしいマンションがあるのでしょうか？

神奈川県逗子市のマンション建設計画をめぐり、近隣住民13人が指定確認検査機関「日本ＥＲＩ」（東京）が出した建築確認の取り消しを求めた訴訟の判決で、横浜地裁（河村吉晃裁判長）は22日、同社の建築確認を違法と認定し取り消した。
判決理由で河村裁判長は「ＥＲＩが建築確認時に審査した図面は、県が開発許可を出した図面に比べて地盤を強化するくいの数が少なく、配置も異なる」と指摘。ＥＲＩの審査は「建築基準関係規定との適合性がない」として違法とした。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47320/

水が原因で起こる被害への考え方の違いで、
地下住戸への意識は違ってくると思います。

地下住戸でなくてもその地域が５０年に一遍の水害があるとしたら、
また海抜ゼロメートルに近い土地柄だったら、
住宅を購入する時にそれを気にするか、
気にしても購入費用や通勤通学の便利を考えて
そうした被害の可能性に目をつぶるか、究極の選択ではありませんか？

水は低きに流れて、低い所に溜まります。
地下住戸では土地自体の水害へのリスクに更にリスクが加わります。
大雨や氾濫だけでなく、水道管の破裂での出水も被害の一種です。

集合住宅で地下住戸を作ると延床面積は増えて分譲する時の土地代の
負担は軽減されます。ただその軽減された分は、地下特有の対策と
グレードアップ等に使われて、全部は直接購入者には還元されません。

その集合住宅で地下部分を含む区画を購入された場合ですが、
リスクは全面的に自分に降りかかります。
本当に万一ですが、水没でもすれば売却時の評価の低下を含めて
泣きっ面に蜂状態でしょうね。

地下にも住戸がある集合住宅の２〜３階以上を購入する場合、
水没のリスクははるかに少なくて、一時的に生活は不便になっても
高見の見物状態で済むかも知れません。
但し浸水住戸の後始末や、長期間空き家になって管理費の滞納や、
それらが原因でその集合住宅のイメージダウンは避けられません。

最近では神田川沿いの地下室の水没や、世田谷で水道管破裂での浸水が
ニュースで出ましたが、見ていて現実に自分の身に降りかかる実感はないでしょう。

似た話題で、高圧送電線の近くのリスクがありますが、これも気になるのなら、
購入は取りやめた方が賢明ですとしか言い様がありません。

個人的には、こうしたリスクは避けたいので、
住宅地での集合住宅に地下住戸付が増えてきて、
選択の幅が狭まった事を憂慮しています。

建築基準法で地下を延べ面積算定から緩和したのは、
当時の建設省と不動産業界との結託だったと思っています。
せめて戸建に限定された緩和にすべきでした。

本当に額に汗して得たお金を、それも人が羨むほどの高額なお金を、
ハイリスクな不動産物件に費やす神経が分かりません。

02さんの体験談を読むと、リスクも個別の条件（土地の形状、施工など）が左右しそうです。

だいぶ前に世田谷区なのに殆どすべて億ション以上という高級マンションの
地下住戸メゾネットタイプのモデルルームを見ました。
テラスが広々としていて明るく良い印象を持ちました。
たぶん一般的なバルコニーを持つ住戸よりも前面が開けている分明るいのだと思います。
加えてガーデニングなど前面の広さに価値を見出す人もいるでしょう。
どこかのデベのＤＭに都心マンションの半地下住戸の居住例がでていましたが、なかなか住み心地はよさそうでした。

確かに地下住戸は確かにデベロッパーの都合という部分もあるのでしょうが、
設計思想や施工の巧拙でだいぶ違ってきそうです。

よく調べて費用対満足度で納得できればいいのでは。

すれぬしです。

1年少し経ったので、れぽーとをば。

■春・秋：
超快適。日もけっこう当たりました。

■夏：
でました。カビ。和室と北側の部屋。古い家具や古い衣料品に白いぷつぷつができました。
栄養のないところには出ないようで、壁とかはまったく被害なしです。
水とりぞうさんは欠かせません。今は春なのでそんなに溜まりませんが、2006年の夏は
おお〜っというほどたまりました。
和室。押入れにでました。すのこではだめだったので、ホームセンターでプラスチック
ブロックを買ってきてすのこを底上げし、そこに水とりぞうさんで完璧です。

要は部屋が乾燥している状態であれば良いのかと思ってエアコンのドライを使おうと
思ったのですが、部屋の空気を乾燥させるそばから24時間換気で外気がはいるんです
よねー（とめても1時間でかってにONになるの）

1シーズン目はコンクリートが乾ききっていないために余計湿気もあるでしょう。
今シーズンは？乞うご期待。

■冬：
前に建物があるので直射日光があたらないのでちょっと暗い。
早く春にならないかなーと思っていました。
実害はなし。
マンションだからか、1階だけどそんなに寒くはなかったです。

すごく調べた甲斐あり（？）、ということで、夏のカビ以外は実害なしです。
水害はないのでわかりませんが、最近はよく下水の工事してますね・・・

以上、なんとなくレポートでした。

ららさま
レポートありがとうございます。参考になりました。
やはり、出るんですね。カビ。
同マンションの、上層階（地下ではない部屋）の北側部屋については
どうなのでしょうか？地域や建物全体の施工の問題なのか、
半地下がゆえのカビなのか。。。

あと、気になっているのがお洗濯物なのですが、
日当りや風通しは同なのでしょう。みなさんテラスに干しているのでしょうか？
洗濯乾燥機を導入するかどうかも悩み中です。

また、プライバシーの問題ですが、お隣りさんとの関係は如何でしょうか？

私が現在検討している（というか、ほぼ決めているのですが）のは杉並区の住宅地にあるマンションで、
1F（申請上はB1）がテラス（約30㎡）付ですが、お隣りのテラスとの間が
高さ120センチほどの柵（緊急時にはもちろん開閉できる）しかなく、お隣りから丸見えです。
他の物件でもテラス付住居をみたのですが、そこは2mほどの壁に非常扉がついていました。

法律上は、テラス部分は避難経路にあたるので、お隣りとの間の柵部分に物を置いてはいけない
わけですよね？みなさんの物件はどのような仕切りですか？
管理組合で取り決めなどをしているのでしょうか？

質問ばかりですみません。
住み始めたらレポートをしたいと思いますので。。

>>51
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

すれぬしです。

2年目夏が終了しましたので、状況レポートです。

■カビについて
北側洋室：ウォークインクロゼットの中に水とりぞうさん1個使用。8月頭に新品に交換し、8月末にはお取替え目安ラインの5ミリ下まで溜まりました。

去年とまったく同じ対策だったのですが、去年はカビだらけになった古い家具にも古い衣類にもカビは出ませんでした！(^-^)/~~

和室：水とりぞうさん・すのこ・プラスチックブロック使用。

去年からプラスチックブロックをどけていないので、去年と直接比べられませんが。やはり8月頭に新品の水とりぞうさん2個をすのこ下に使用。2つとも8月末にはお取替え目安ラインの5ミリ下まで溜まっていました。

来年はどうでしょうね。プラスチックブロック要らなくなるとよいなぁ■購入予定者さんへ
遅ればせですが、返答します。

> 同マンションの、上層階（地下ではない部屋）の北側部屋については
> どうなのでしょうか？地域や建物全体の施工の問題なのか、
> 半地下がゆえのカビなのか。。。

他の部屋でもカビは出たところがあると聞いていますが、何階かまでの情報はいただけませんでした。また、去年もお隣の家には出なかったようです。
カビだらけのすのこを干しているときにカビ出ませんかって話し掛けたら、内は出ていませんっていわれました。


今年は出なかった＆隣には出ていないことを考えると、
・コンクリートの乾き方の問題
・生活習慣？の問題


でしょうかね。ちなみに我が家はDINKSなので、平日昼間（朝8時〜夜平均9時まで）は閉め切っています。週末は窓を開けて換気しますが。私のウォークインクロゼットは洋服でぎっしりです。あんまり隙間はありません。> あと、気になっているのがお洗濯物なのですが、
> 日当りや風通しは同なのでしょう。みなさんテラスに干しているのでしょうか？
> 洗濯乾燥機を導入するかどうかも悩み中です。

風通し：物件にもよると思いますが、うちの場合は風通しは問題ないかと思っています。（日によりますがそよ風が入ります）風のある日はテラスの洗濯物がそよそよなびきます。（みなさんテラスに干しています）
先日2007/9/6〜7の台風のときは、前の建物のおかげか、風向きかもしれませんがそれほどの強風は感じませんでした。

前の建物がどのくらいの高さかにもよると思いますが、やはり普通に立てるよりは風通し悪いのでしょうね。


> また、プライバシーの問題ですが、お隣りさんとの関係は如何でしょうか？

もう遅いかもしれませんが・・・
テラスの奥行きは3M、その奥に人工芝（奥行き約2M）があります。
フェンスの高さは2Mです。
柱の端まで部屋から2Mあるため、隣がテラスでしていることは気になりません。
人工芝の部分で何かしていると見えます。
部屋の中はフェンス沿いに行くと若干見えますが、それほど気になる見え方ではないと思います。


こちらが部屋
---------------------------------------------
|| ||
||←壁 ||
||___ テラス ___||
|柱 | |柱 |
| | | |
|~~~~ ~~~~|
|--------------------------------------------
| |
|←フェンス 人工芝 vv |
| vv |
| vv |
---------------------------------------------


> 法律上は、テラス部分は避難経路にあたるので、お隣りとの間の柵部分に物を
> 置いてはいけないわけですよね？みなさんの物件はどのような仕切りですか？
> 管理組合で取り決めなどをしているのでしょうか？

人工芝の部分には物を設置してはいけないことになっています。

行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html

０２さん。その後どうでしょうか？

道より低い店舗や住居は、風水ではよくない。カビ臭いカビ生える店。地盤沈下でも運気変わるぐらいなんでお勧め出来ず、
御近所さんの洗濯屋さんなんか焼失したよ
寝煙草と漏電で

　地下一階と１階のメゾネットタイプのマンションの購入を検討しています．
　１階がリビング・キッチン・トイレ・バスと１部屋，地下１階に和室１部屋洋室２部屋と納戸があります．地下にもライトコートがあり，和室と１つの洋室に面しているので，換気はよいのですが，残る北側の洋室が，直接外とは接しておらず，換気は２４時間換気頼みです．
　先日部屋を見に行ったとき，この部屋と納戸，クローゼットの引き出しのうらにカビを発見してしまいました．（少しでしたが）和室の押入れにはかびはありませんでしたが，実際カビをみてしまうとかなりへこんでしまいました．なんどか部屋を見に行って，はじめて先日気がついたのですが・・・．約１年ほど空き家の状態というのもあるでしょうが，購入後は寝室にしようと思っていた部屋なので・・・．いまは，クロスも防カビ効果のあるものとか，エコカラットなどもあるようですが，これらで予防できるものなのでしょうか．また，本当にかびやすい部屋なら，１年空き家だと，もっとかびているというようなことはありませんか．
　もしなにか情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら，アドバイスを宜しくお願いします．

半地下は、ハンパモン

押尾か

堀越海老

参考になります

地下3階のマンションの購入、迷っています
http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2012/1219/561616.htm

地下一階住んでます。
いいですよ！私はとても気に入っています。
もちろん土地の形状や地下住戸を作る理由、
デベや販社がどこかによるところがかなり大きいと思いますが。
M○さんの地下住戸などは駅近の土地取得を優先する為、
なかなか平地を取得する事が難しいようです。
結露、カビ、ゲリラ豪雨による影響は今のところないですね。
南向きなので明るいですよ。ただ、冬至にあたる時期は直射日光はあまりないです。
あと、テラス付きなのですが掃除が少々面倒です。
差し引いても私はオススメ出来ると思います。
要するに地下住戸といっても作ってる不動産会社と理由と向きによると思います。

知人が住んでいますが直射日光の懸念以外は特にないと言ってました。
きちんとした施工主であれば雨水や結露は問題ないみたいですね。

なるほどです。住んでる方の貴重な意見は大変参考になります。

私も半地下マンションです。
駅近用地取得のため平らでない土地を購入して止むを得ず半地下を建ててる大手デベの物件と
利益重視の無理やり地下掘って建ててる中堅デベ以下の物件とで全く異なります。
無理やり作ったものはいわゆる完全地下物件だったりするのでテラスなどもなく湿気にも悩まされるみたいですね。
私の住戸はテラスも広く陽も入り快適ですよ。
大手デベのゲリラ豪雨などへの対策も今売り出してる物件は当然考慮して万全の作りです。
今のところ非常に快適に過ごしています。

南向きでテラスが広い半地下に住んでますが陽はきちんと部屋に入りますしとても気にっています。結露とかはないです。テラスに葉が落ちてくるので掃除がちょっと大変な位です。

無理やり地下住戸を作っている中小デベロッパーの物件は微妙だと思いますが、地形上仕方なく作っている大手デベのものは問題ないのではないでしょうか？
地下もものによりけりかと思います。

テラスが広いので反射光が入って部屋は明るいです。
あと音は上に上がるので窓を開けていても静かで気に入っています。

湿気が気になる人が多いようですがうちは全く気になった事ありません。断熱材が敷いてあるので冬でも寒さも平気です。

うちのテラスは幅が4.3メートルあって広く白いタイルなので冬でも反射光も含めて明るいです。
テラス反射光少し下がった位置ですが植栽がある為、夜カーテンしてなくても誰からも見えずに大丈夫です。
テラスには太陽光パネルのライトをおいて植木の木に光を当ててます。夜は幻想的でステキですよ。
子供が生まれるので一階でよかったと思います。

知人が世田谷のパークハウスの半地下に住んでて遊びに行った。テラスは外から見えないようなってるし広くて快適そうだった。夏でも涼しいらしくてエアコンあんまつけないし湿気なんかもないって。イメージ変わって選択肢に一気に入ったわ。

うちは三菱パークハウスの半地下ですが冬は暖かくて居心地最高です。機密性が高いからか熱が逃げません。まだ一度もエアコン使ってません。
床暖タイマーで6時から12時、17時から24時と設定していて常に快適です。湿気という話しが上がったりしてますが家は結露の要素も見つかりません。施工会社にもよるんでしょうね。

＞No.77
テラスの大きさ、お部屋の向き、日当りの状況等お教え願えませんか。
世田谷区のマンションを検討しております。

>>78
77です。南向きです。テラスは20平米あります。
テラス幅は2メートルありタイルはホワイトで壁は薄いグレーです。
反射光も入り冬でも明るいです。
直射日光は朝の1時間半くらい入ってきます。
眩しいのでレースのカーテンをしてます。
温度の変化があまりない気がします。
安定してますよ。
ただ、テラスは広い方が良いかなと思います。
上記のようなメリットが半減するかと思いますので。

>>79
ご返信ありがとうございます。
77です。
やはり、南向きと言うのは大切ですね。
検討物件のテラスは広めなのですが、
西向きでしてあまり光は望めない感じです。
一応大手ではあるので、湿気などの問題は
ないといいなと思っております。
とても参考になりました。
ありがとうございます？

>>80
比較は出来ませんが南向きはオススメ出来ます。
特に冬は朝起きた時に朝日がないと体も目覚めが悪いのではと思います。
カーテンを開けると明るいので起きようという気になります。
西側ではありませんが北側は朝から暗い感じがするので特に半地下は南向きで正解したとおもってます。

>>81
その後ですが、まだすんでいませんが購入しました。
太陽はあまり望めませんが、光は十分でした。
後は住んでみてという感じです。
テラスが広いので楽しみです。

半地下に住んで3年ですが冬は本当に暖かいです。とても寒い日でも床暖房の弱を付けておけば十分です。部屋の中は一年通してもあまり変化がないのでエアコンは殆ど使いません。夏も涼しいのであまり使用しません。以前住んでたマンションの時は使わない日なんて一年で使わない日は無いくらい使ってたのに。