保存行為って？

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

保存行為は急を要するものとなっていますが、修繕積立金を取り崩す
場合は当然総会の普通決議が必要となります。
ポンプの更新が壊れたので総会までまっておれないので交換するという
のであれば、緊急時の対応としてできないことはありませんが、そうで
ない場合は総会の決議が必要でしょう。特に修繕積立金を使うのであれば
総会決議となります。
保存行為の意味を良く理解しておく必要があります。

保存行為は、理事長でなくても区分所有者であれば気づいた者が
勝手に業者に連絡して工事をさせることができます。
緊急を要するものだから理事長がいなければ対応ができませんからね。
玄関のオートロックが故障したり、正面玄関のガラスが割れたりとか。

だから規約の改正をしておくべきです。

変に規約などに入れると、ベランダや壁等が今にも崩落しかけでも理事長がいないと何もできなくなる。
総会決議も必要だがあくまで事後承認で人命最優先。そこに気付いた人以外の意思は必要ないし妨げになってはいけない。

理事長と連絡が取れない状況などいくらでもある

区分所有法第１８条第１項ただし書において、保存行為は、各共有者がすることができると定められているが、マンション標準管理規約では、同条第２項に基づき、規約で別段の定めをしている（第２１条第１項、第３項および第５項）。また、理事長による保存行為についても規定している（同条第６項）。

【マンション標準管理規約　第２１条】
（第１項）
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
（第３項）
区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面又は電磁的方法による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
（第５項）
第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
（第６項）
理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

緑の木さん
　今回ご質問の保存行為と例題の昇圧ポンプの更新は違いますね。
　いくら当初の仕様や価格が違うものであっても、総会に議案として
　上程され、承認されたならそれが正です。
　問題は前期理事会役員さんの確認不足です。
　貴方が理事長になられたからには、管理会社の性善説を否定して
　なんでも疑問と再確認されないと貴重な管理費や修繕積立金は
　食い荒らされてしまいます。
　当然、食うものが無くなるとポイされますよ。

保存行為は各区分所有者が単独でできるという規定、これは民法の共有物に関する規定に由来するものであることは間違いない。しかし、一般にクルマや別荘などを他人と共有する場合、お互い気心の知れた関係であることが多いのに対し、分譲マンションでは区分所有者（共用部分や付属施設の共有者）は顔も名前もよく知らない赤の他人なのだ。
そんな関係のところで各自勝手に保存行為をやろうものならトラブるのは目に見えているので、規約で別段の定め、たとえ保存行為であっても管理組合が所定の手順を踏んでやります、というルールにしているマンションが多い。

台風で敷地内に飛来した葉っぱやビニル袋を片づける、
野良犬が中庭で垂れ逃げしたウンチを洗い流す、程度の
保存行為は、各区分所有者がやってもよい

>>6さん
保存行為は区分所有者ならだれでもできることになっているが、現実は
好き好んでやる者はいないだろう。
しかし、トラブル防止のためにも規約はつくってある程度の抑えをして
おくべきだろう。

>（「保存行為」という用語を）管理会社が理事長に対してよく使います。これは理事長1人の判断で決められますよ

この部分に関する限りにおいて、そのとおりである。

【区分所有法　第２６条第１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

区分所有法２６条１項の「保存」とは、共用部分等を維持すること（共用部分等の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行こと）である。１８条１項但し書の保存行為と同様に、管理者のなし得る保存行為は緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解される。
共用部分等の保存行為は、各区分所有者もなし得る（１８条１項但し書、２１条）ので、管理者の権限は、これと共存することとなる。
ただし、各区分所有者がなし得る保存行為は、規約で別段の定めをすることができる。マンション標準管理規約では、別段の定めをしている（>>6 参照）。

>>12 の訂正
（誤）共存
（正）併存

保存行為は管理規約で別段の定めをしておいた方が良い。
区分所有者ならだれでも補修工事を依頼してやらせることが
できるというこの法律自体を変えておかないといけない。
業者選定や価格の問題も出てくる。
相見積もりとかを取らないので自分のかかわりのある業者に
依頼することだってできる。