管理委託契約書について

＞管理委託契約書についてお聞きしたいのですが、契約年数が複数年の場合には毎年重要事項の説明及び書面の交付は必要ないのですか？

契約年数が複数の場合、マンション管理適正化法を遵守しない管理会社（アウトロー）ですので、
当然書面の交付はないですね。

＞又、私は去年新たに区分所有者になったのですが管理委託契約書の説明及び書面の交付は受けていないのですが法律的には問題はないのでしょうか？

法律的にはあなたがマンション管理組合の理事長でなければ問題ありません。

＞理事長にお聞きしたところ管理委託契約書自体受け取っていないし説明も受けていないとの回答でした。管理会社によっては書面を交付せずに契約するケースもあるのでしょうか？

法令遵守しない管理会社ならなんでもありです。

早く管理会社を変更することを強くお勧めします(・o・)

＞１

ひどい会社ですね。契約は普通1年ごとですよ。説明もするのが常識だし、納得しないうちに
判子を押してしまうのも問題。

ただ、一番最初の年度は、慣れていない人が役員になることが多く、管理会社のいいなりに
なってしまうことが多いようです。

最初の管理会社は売主が決めてくるので、最初の年度はそこで我慢するしかありません。
次の契約更新時に管理会社を替えることを私もお勧めしますが、複数年契約しちゃって
るんだったら、どうにもならないですね。

複数年の契約って有効なんでしょうか。そこを法律に詳しい方に相談して可能であれば、
1年ごとに変更してもらい、その1年の契約が終わった時点で、会社変更ですね。

ここに書かれたことだけから判断する限り、まともな管理会社ではありません。失礼
ながら、そんな会社を選んでくるデベも相当レベル低いです。

今は、マンションが売れないので、住宅産業は、建て替え、リフォーム、管理会社の
運営で食べていこうと方針を変更しています。業者の食い物にされないよう気をつけ
てください。管理会社の運営は、数千万円から数億のレベルの収入になるので、今時、
かなりの高収入が期待できる事業となっています。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（重要事項の説明等）より
第七十二条 の大略　管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、説明会を開催し、マンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合、管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、マンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ 　管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 　前項の場合、管理者等が置かれているときは、管理業者は、管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

>>1さん

国交省にまず話をしてみて下さい。

何らかのお咎めがあるでしょう。

NO.4.さんと同じなのですが
私どもの組合では業者を国交省に訴えました。
そもそも、平成１３年度のマンション管理適正化法が改正されてからは
高層住宅管理業協会に加盟している業者ならば通常複数年契約を締結した
としても、違法行為をごまかす為に毎年契約更新時の３ヶ月前には
重要事項説明書と管理委託契約書の草案を提出してきます。
定期総会にて、管理委託契約の議案が有るのかを確認され、無ければ
現管理組合理事一同も同罪になりますので注意が必要です。
管理委託契約が各区分所有者に配布される事は有りませんが、重説に
ついてはまともな会社ならば定期総会の始まる前に各区分所有者に対して
重要事項説明会を開催して、総会での承認、契約の手順です。
管理委託契約の原本は特段管理規約に明記が無い場合、区分所有者であれば
他の書面と同様に原本を閲覧することが出来ますし、重説についても同様です。
このとき、注意をしていただきたいのですが、重要事項説明と重要事項説明書面の
捺印日並びに管理委託契約書の契約日が前後していないかどうか？
又、複数年契約と有りますが、平成１３年以降は実際には不可能です。
お話では重説・契約書とも組合に手元が無いとの事ですので、適正化法違反の
可能性が非常に大きいですね。
但し法にも抜け道が有り、私どもの場合はこれが該当して処分が出来ませんでした。
これは管理会社が会社名義で管理委託契約を締結しているマンションの区分所有者で
有る場合は、現行法に於いてたとえ管理会社に委託費用を払っていても、自主管理と
見なされてしまうからです。
この場合は総会などに、のこのこと管理会社の役員が挨拶に来ますので
総会が始まってから管理会社への質問として、適正化法に基づき区分所有者としての
権利を放棄するのかどうかを確認されれば判明いたします。
ともかく、国土交通省のホームページからホットラインを探して建政課（部？）で
直接質問することも可能ですし、各地方整備局建政部に連絡するのも一つです。

来年５月から施行の管理適正化法施行規則が一部改正されるに便乗して、これに関連し標準管理委託契約書なるものが宣伝されているがこれを参考にする場合は十分注意すべきである。施行規則一部改正とは無関係の業界への利益誘導の条文が挿入されている。
その一つは長期修繕計画書の作成を従来の契約の範囲外、つまり別枠としていること。このことは管理委託費の増額に結びつくものである。
その２は、管理会社の資料提供行為にアスベストの有無、耐震診断の有無を追加させているが、これらは管理組合が管理会社に委託するかしないかは他人から言われるべきものではなく、組合独自が判断することである。

>>8
長期修繕計画については、普通５年毎に見直しがされていると思いますが、現在は管理会社の
基幹事務の中に包含されています。
法改正で別枠となることにより、委託業務費の増額になることはないと思います。
管理会社の変更がなければ、別枠となっても、今まで支払っていたわけですから同料金で
やってくれるでしょう。
別料金というのであれば、現状の委託業務費の長期修繕計画分を差し引くべきです。

あくまで標準だから組合や管理業者それぞれの判断で変えればいい
アスベストとかは仲介とか重説に必要なんじゃない？
普通の会社ならすでにやってると思う

＞アスベストとかは仲介とか重説に必要なんじゃない？

管理組合としては、不動産業者ではないので契約の中にいれる必要は全くない。
標準はお説の通りだが、官主導（実態は建設業主導）の弊害を除去しておくことは当然である。

アスベストとか耐震診断は現在の建物では検査する必要はありません。

当たり前のことです。

現在の建物との表現は正確ではありません。

アスベストと耐震診断は法改正で宅建業者の仲介時の必要説明項目になりました。
お宅のマンションでそれをやっていなければ、業者としては「やってません」と購入希望者に説明するまでです。
それで売れなければ業者としては他のマンションを仲介すればいいだけの話。
困るのは誰ですか？よく考えてください。

アスベストにしろ耐震基準以前の建物とかの説明はすればいいじゃない。
ただ、現在のマンションでそれをクリアーできていないマンションはないでしょう。
建築基準法違反になりますので。
２５～６年以上前に建てられたマンションはそれがクリアーされてませんがね。
アスベストの方は３～４年前からですかね。

うわ〜;

管理会社に言われるがまま(早く押して早く返送してくれと言われ)送ってしまったが、2年の更新で説明すらなかったです…

理事長なのにダメですね…