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2018年のマンション市況&マニア目線のズレた買い方【マンションマニア】





あけましておめでとうございます!!今年もよろしくお願いいたします。

今回の記事では2018年のマンション市況を予想していきます。

2018年の新築マンション市況は

「売れるかはさておき価格は高値維持」

「後発が少ないため売主が売り急がない」

「駅近マンションはより強気に」

上記が主で一部物件では価格調整、在庫調整が入るため全体的に見ると2017年よりも目に優しい価格のマンションも出てくると思われます。(もちろん定価ベースとは限りません)

2016年前後に仕込んだ土地も売り出されるため物件自体はそこそこ供給されると思いますがオリパラ2020が近づいており2017年よりも待てば下がると思う方が増えて売れ行きがよいかと言えば難しいかと思います。

ただし2019年、2020年に供給されるマンションが多いということも考えにくく2018年に供給開始されるマンションで2020年くらいまで時間をかけて販売するところも多いのではないでしょうか。後発物件が少なければ無理に価格勝負する必要がないわけです。2019年3月などに竣工するマンションではすでに竣工後にどう販売していくかを考えているところも多いでしょう。

購入検討者の動きとしては2018年は買い控えようとするものの結局のところ後発で良い物件が供給される見込みもなく結局のところ2018年から2020年の間に買うことになる方も多いのではないでしょうか。つまり2018年時点ではオリパラ2020が近づいたもののまだ物件価格が下がる見通しが出てこないわけで待つという選択肢は現実的ではなくなります。

引き続き高値市況が続きますから物件選びをする際は

・今後開発が進むエリア
・ランドマークマンション
・コンセプトが明確なマンション 

がおすすめしやすくなります。

購入を控えたいマンションは価格の安さしか魅力がないマンションです。いくら価格に魅力があったとしても建築費高騰の中では限界があります。そのようなマンションをぱっと見たときに目に優しい価格だからと言って購入してしまうと将来の中古市場で周辺のマンションと勝負できずに大幅な価格下落となる可能性があります。それであれば価格は高いけどもグレードが高いマンションを購入したほうがいいでしょう。

2018年の新築マンション選びは検討している新築マンションをより客観的に見ることが大切です。

検討している新築マンションが仮に中古マンションだとしても欲しいと思えますか?

「ん~中古だったと仮定したら検討もしないだろうなぁ~。」

と思うなら買うのはやめたほうがいいかもしれません。

「うん。中古マンションだったとしても欲しいと思える!」

と思うなら少し高くても購入べきでしょう!

客観的に見ることはいつの時代も大切なことではありますが高値市況で満足度を重視させるべき時代だからこそより強めていただきたいポイントです。

良質な築浅中古マンションが豊富にある時代だからこそ中古マンションでは手にできないマンションを選ぶと満足度も高くなるでしょう。

建築費高騰の影響もあり周辺の築浅中古マンションよりグレードが低いのに価格だけ今の時代の高値という物件も多く出てきそうです。自分自身が購入しようとしている新築マンションが中古マンションになったときに周辺の築浅マンションと戦える魅力があるのかは要確認です。

ただし建築費高騰の影響でマンションを建てれば売れる時代でもないためマンションを建設する立地を吟味しているデベロッパーが多く「高値市況だからこそ出てきた良い立地」というマンションも増えてきそうです。建てれば売れる時代の場合そこまで立地を吟味する必要もないため「こりゃきついなぁ~」という立地のマンションも多く出てきやすいのですがそのようなマンションは少ないかと思います。

あとは高値市況にどれだけ検討者の方がついていけるのか。。。

あくまで個人的な意見ですがペアローンで年収倍率7倍!、8倍!!、9倍!!というとんでもない金額を借りている方も増えていますが大丈夫でしょうか?ラブラブでしょうか?余計なお世話ですみませんが身の丈に合ったマンションを購入しましょう。年収倍率はもちろん収入に対してどれだけ住宅費がかかるのかなどしっかりと確認されることをおすすめいたします。良い買い物をする方ほど資金計画を明確に把握されています。

私みたくマンションが趣味ならいくら借りてもいいのですがそうでなければ借入額は年収の5倍から7倍くらいに抑えたほうが良いと思うのですがどうでしょうか。

例えば旦那様の年収600万円、奥様の年収300万円なら借入金額は旦那様の年収の5倍から7倍の3000万円~4200万円まで、そこに頭金を足した金額が購入限度額。

これが安心だと思うのですが最近では上記条件でも二人の年収を合算して7倍の6300万円くらい借りる方も多く見受けられます。

ん~低金利とはいえ皆様すごい!!

私も年収300万円ちょっとのときに2700万円くらい借りたことあるので人のこと言えないのですが、マンションマニアなので住まいにお金かけるのは趣味なんでお許しを(笑)

人それぞれ生活スタイルは違いますから同じ年収でも住まいにかけるべきお金は違いますし、私は引き続きその方々に合ったベストなマンションをご紹介していけるよう頑張ります!

2020年以降にマンション価格が下がることを謳うメディアも多く、実際に私も少しは下がると予想している派なのですが「待つことのリスク」もしっかりと考慮して判断することが大切です。

・マンション価格が下がるまでに支払う家賃
・年齢を重ねるため住宅ローンを支払い終える年齢が遅くなる
・今は住宅ローンが組めるがその時はどうか
・低金利のままとは限らない

待つことのリスクも多いですよ!!

そして〆として「マニア目線のズレた買い方」をお伝えいたします!

ズレた買い方・・・かっこよくいうと賢い買い方です(笑)

最近駅近志向の検討者の方増えてないですか?

最近駅前、駅近のマンションって価格が高くないですか?

・・・

駅前や駅近のマンションは「売れる!」とわかっているので売主も価格だいぶ盛ってますよ??

マンションを買うなら駅前や駅近が良いという時代になっていますがこれは一時的なトレンドかもしれません。皆が駅近がいいと言うから駅近しか探さない。それって実は時代に流されて割高な買い物をしているかもしれませんね。

先に述べましたが2018年は

・今後開発が進むエリア
・ランドマークマンション
・コンセプトが明確なマンション 

がおすすめだと記載しました。しかし駅前、駅近とは書いていません。

【駅前、駅近だから狙い目とは限らない】

という市況になりそうな予感がします。

これは駅前や駅近を否定するつもりはありません。一番良いのは当然ながら「駅近」「割高感のない価格」「静かな住環境」など駅近なのに各条件が良いマンションが一番です。実際に2017年におすすめしたマンションとしてはザ・タワー横浜北仲、ブリリアタワー横浜東神奈川、プラウド浦和東仲町ガーデン、プラウドさいたま新都心など駅前、駅近でありながらも割高感もなく大きなデメリットのないマンションがありました。今年販売のマンションだと津田沼ザ・タワーみたく駅№1かつなんとかサラリーマンでも手が届くような価格(価格は未定なので予想です)のマンションも話は別です。

私が狙い目ではない駅前、駅近のマンションというのは駅前、駅近であることを理由に割高な価格設定をしているマンションのことです。最近ではけっこうな数が供給されています。それらのマンションは同じ最寄り駅もしくは隣駅の少し駅から離れたマンションと比べて2割、3割といくらなんでも価格差があるだろうということもしばしば。

もちろん駅に近いマンションは資産性が高いですし、何より便利です。実際私自身も駅直結のマンションに住んだことがありますがとても便利でした。ただ当時は駅近志向の方が少ない時代でしたから分譲価格、賃料共にけしてお高い設定ではありませんでした。だからこそ便利なのに支払いも無理がないということで満足度が高かったわけですが今の市況で駅に近いマンションを購入すると少し駅から歩くマンションより支払いが高くなります。

駅から近いマンションを購入される方は「時間を買う」と言う方も多いですがいったい1時間あたりいくらで購入しているのか。

例えば同じ部屋の広さ、同じ駅で駅徒歩3分のマンションが7000万円、駅徒歩10分のマンションが5000万円だったとします。その差は7分です。月に22回出勤と仮定すると通勤時間は一ヶ月あたり5時間ほど短くなります。物件価格の2000万円を金利1%、35年ローンで計算すると一ヶ月あたり約56000円の差です。

つまりは一時間あたり約11200円で時間を買っているということになります。

高くないですか?!

共働きだとしても一人当たり約5600円です。

そこそこ稼ぐ方だと時給換算したときにけして届かない金額でないことは重々承知していますが「時間を買う」にしてはそこそこな金額であることはたしかでしょう。

こんな時代だからこそ人とは逆の道を進むことで賢い買い物ができるのではないかと考えます。駅から少し離れるけども価格抑え目で魅力ある新築マンション、中古マンションを選ぶのです!

これがマンションマニア流2018年のズレた買い方です!

人と同じ道を進まない「オレ流」です(笑)

もちろん、駅に近いマンションはとても便利で不動産的には価値も高いですからおすすめですよ!けして否定しているわけではありません!ただ、ここ最近は価格盛り盛りの駅近マンションが多いことは事実ということです。

駅から離れると販売が容易でない時代ということは売主もわかっており駅前マンションよりも売れる工夫をしてくれていることが多く、お買い得感すらある新築マンションもちょくちょく見かけるようになりました!

あくまでマンションマニア流の「ズレた」買い方ですので駅近志向の方に駅近を購入しない方が良いと勧めているわけではありません!

2018年もマンション愛MAXでレポートを更新していきますのでどうぞよろしくお願いいたします!!

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