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2020年以降に新築マンションの価格は下がるのか? その②【マンションマニア】



何度か記事にてお伝えはしてきていますが2021年竣工物件を記事化していくことが増えそうな時期になりましたから再度「オリンピック(オリパラ2020)後にマンション価格下がるのでは問題」について触れたいと思います。

新築マンションの価格が下がるかは建築費がどうなるかも大きな鍵となるわけですが現状大きく下がったという話を聞きませんから少なくとも今発注をかけているであろう2022年頃に竣工する新築マンションの価格(坪単価)は据え置きでほぼ確定かと思います。もちろん売れる売れないは別としてです。売れない物件個別での大幅値引きなどは当然あるでしょうし、今時点でもとんでもない値引きをしているところもあります。

一度上がった人件費が大きく下がることも考えにくく、個人的にはそこまで建築費が下がるとは思えないのですがそれ以上に不安なことがあります。

ここ最近「今買おうと探していたのですがやっぱりオリンピック後に買うことにしました。」「家族にオリンピック後に買うように言われたので今は買うのやめます。」「オリンピック後に不動産価格が暴落するって雑誌で見ました。今買うのはやめます。」という相談者様が徐々にですが増えてきました。おそらくですが2019年になるともう少し増えてくるはず。私に相談してくれる住宅検討者の割合なんて全体の市場からしたらほんの一握り。それでもそこそこな人数がオリンピック後に買うことを決めている。。。

もうこれでオリンピック後すぐにマンション価格が大きく下がらないのはほぼ確定かなぁ~と。

だって待つ人が増えれば増えるほど需要が溜まってしまうわけですから下がりようがないですよね(笑)むしろ不動産会社からしてみればシメシメと笑ってますよ。高値でもなんとか売れる今の市況で無理して皆が皆買ってしまっては本当にオリンピック後に息が続かなくなる恐れがあるのに、あえて待つことを選択してくれる検討者が多数いるということはオリンピック後に検討してくれる人がいるってことですからね。。。

オリンピック後に住宅の購入検討をしようとする人ってなぜか2021年とかに探そうとか思ってたりで・・・もう不動産会社の思うつぼですよ、それ。今は体力のある企業ばかりがマンションの分譲事業をしているわけで一気に売れまくってしまうより一定のペースで販売が進んでくれれば十分事業が成り立つわけで、待つ人が増えてきているということはむしろ不動産会社にとってプラスとも言えるわけです。

こんなことを言うと微力ですが待つのをやめて今買うという方が出てきてしまい不動産会社からこらぁー!と言われそうですが私は検討者の味方です。マンションが好きなので不動産会社が敵とは思ってないですけどどちらかを取れと言われたら迷わず検討者側に付きます。だからこそ今買えるというタイミングであるのにそれを逃すのはもったいないなぁ~と思ってしまうのです。

今買える状況の方があえて待つメリットがあるのか逆に教えていただきたいくらいです。7000万円のローンを組んで5年経過すると残債が900万円は減りますから5年後に同等のマンションが900万円値下がりしてようやくトントンくらいなのが現実です。

「オリンピック後にマンション価格が下がるからそれまで待つ!」という検討者が多いということは下がらない可能性が高いのです。下がったら買うという声がある以上は大暴落の心配は少ないと思いますよ。まだだいぶ先のこととは思いますが本当に怖いのは待てば下がるという声が聞こえなくなった時です。そのときはちょいとまずいことになるかもしれないですね。。。まぁそのときには新築マンションの供給戸数が少なくなっていてむしろ売り手有利の市場になっているかもしれないですが。大暴落するとか騒がれている間はそう簡単に下がらないでしょう。当然ながら突発的な天災などが起きてしまうと話は別ですが。

それでも今買うのが不安だと思う方は山手線の駅、もしくは山手線の内側で再開発が続くエリアにて購入しておくとすごく安心ですが庶民には手が届きにくい、というか無理な話ですからそれらの駅に出やすく、かつ住まいを構えるエリアも開発が続くエリアで購入しておくと良いのではないでしょうか。山手線沿い、山手線の内側では2020年以降も再開発が続きます。あくまで一例ですが池袋、渋谷、品川~田町(新駅)、虎ノ門、浜松町、東京・・・たくさんあります。

例えば池袋なら東上線の下板橋、大山、上板橋、埼京線の板橋、十条のように

・今時点で現実的な価格
・最寄り駅周辺の開発が続く
・拠点となるターミナル駅でも開発が続く

という条件があればより安心ではないでしょうか。

もちろん今欲しいマンションがなく、すぐに買わなければならない事情がないのであれば焦る必要もないです。住宅が足りない時代ではないですから余程のミスプライス物件でなければ大抽選会になるわけでもないですし、これ以上マンション価格が上がることも考えにくいですから焦らず欲しいマンションが出るまで探すのは良いことだと思います。

大切なことなのでもう一度言わせてください、「オリンピック後に買います!!」は不動産会社にとってマイナス材料でないということを。

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  1. 2020年を待つのやめたから、2019年はわくわくの年。
    いま買ってよかった。決断してよかった。
    ありがとうございます^^

    1. かなこ様

      マンションマニアです!

      2020年以降にどうなるかはわかりませんが人が動かない時期だからこそ良い買い物がしやすいですよね。
      ご購入おめでとうございます!

  2. マンションマニア様
    いつも読ませて頂いております。

    質問なのですが、額面の価格が下がりにくいのは三井さんなども示されていることなので納得感があるのですが、中身のクオリティはどうななのでしょうか?
    ちょうど今のらえもんさんとの対談のテーマになっていることですが、ここ数年は価格を上げられない分、クオリティを下げてコストダウンしているわけですが、これが少しは改善していくのはいつ頃になるのでしょうかね?
    これも2022年くらいにならないと、マシになっていかないのでしょうか?

    100戸を超えたファミリーマンションでなのにディスポーザーつけてないし、面積も絞りすぎているのを見て買わなかったことがあるのですが、そういう物件はしばらく続くのでしょうか?
    (直接答えてくださらなくても、いつかブログなどでテーマにしていただいても嬉しいです)

    1. yashima様

      マンションマニアです!
      コメントいただきありがとうございます!

      ご回答いたします。

      いわゆる退化が終わりいつ戻るかという質問かと思いますがこれは完全なる私の予想ですが2025年竣工の物件くらいからかなぁ~と。
      2022年ごろには少し建築費が落ち着くかもしれないこと、そして最後の買い時と言われた2015年から10年経過することです。根拠と言える内容ではないですが。。。
      予想なのでハズレたらごめんなさい。

      ただ誤解していただきたくないのは退化していない新築マンションもたくさんあります。
      実際に私が購入した三井の新築マンションも退化どころか進化しているところがたくさんありました。だからこそ契約しました。ただでさえマンション価格が高い時代に退化したものを買うと満足度が下がりますから進化しているものから選びました。

      参考になれば幸いでございます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  3. マンションマニア様

    ご返信ありがとうございます!
    2025年予想とは、しばらくは厳しい時代が続きますね・・・
    マンションマニア様が仰るように、よく物件見極めないといけないと一層感じました。
    引き続きマンションマニア様の記事を読んだりして勉強したいと思います。

    1. yashima様

      物件個別での大幅値引きは今もあるためそれらを狙うのも悪い選択ではないかと思います。
      もしくは値引きしなくても完売するような人気マンションを選ぶというのもいいでしょう。

      引き続きよろしくお願いいたします!

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