西宮・芦屋の山手地区でベストバイはどこ？

>>41天井より川底が高いとの意味ですが、大阪と阪神間で言われる意味が違いますね。大阪は地盤沈下で水面が天井より高くなってしまった事に対して、六甲山南部地区では、山から海までの距離が短く、大量の土砂で川底が浅くなってしまいます。その土砂を約1千年前から川の両岸に積み、いつの間にか川底が天井より高くなった川を指し、ＪＲは軌道を下げる事無く芦屋川の下を通れるほど川底は上がっています。阪急芦屋、夙川はその川の上に有る駅なので、その結構な坂を上る事により、距離以上に遠さを感じてしまいます。

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42さん、ありがとうございます。
でもこれ読んでもよくわかりませんでした。すみません。
>距離以上に遠さを感じてしまいます
どこからどこまでの距離を指しているのですか？
天井川の問題点は何ですか？
何度もすみませんが教えてもらえますか？

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大雨で天井川の堤防が決壊したら、付近は広範囲で浸水する。

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>>43
42ですが、住む地区にもよりますが、通勤通学の時に川の坂を上らなければならないので、阪急夙川芦屋両駅は、実際の距離以上に遠さを感じます。
>>44天井川だから広範囲に潅水するとは限らないですね、それどころか六甲山南の天井川地帯は水はけも良く、南北傾斜で海に流れるので、大きな平野よりは範囲は狭いと思いますし、堤防もしっかりしてるので、よほどの事が無い限り決壊の可能性は無いかと思います。

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45さん、ありがとうございます！
なんとなくわかってきたような・・・。
夙川から苦楽園、甲陽園と川沿いに坂になっているということなんでしょうか。
山に向かっているから坂になっているのかと思っていました。
ＪＲは川が溢れたら駅は水浸しになってしまうのですか？
いろいろ聞いてすみません。
こんなにわからない自分が悲しいです・・・(T_T)

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>>46夙川駅なら北西方向、芦屋川駅なら線路北地区は坂の影響が少ないですが、それ以外は上らないとダメですね。それとＪＲは駅自身は浸かりませんし、軌道もおそらく影響は無いでしょう。
また記録的な豪雨と言われる時でも、芦屋川の水が１/４以上、上がったのを見た事は無いので、決壊の可能性も極めて低いですよ。

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今の河川堤も十分なのに、神戸西宮間の国道２号線下には、巨大排水貯蔵施設が有り、
数百年に1度の大雨でも持ちこたえれるらしいので、この地区で浸水の心配は無いに等しいよ。

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じゃ、問題は坂だけですかね。
>>46夙川駅なら北西方向、芦屋川駅なら線路北地区は坂の影響が少ないですが、それ以外は上らない
とダメですね。
↑この地域はこういう理由もあって地価が高いのですね。

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>>49問題は坂だけなのですが、夙川駅なら北西方向、芦屋川駅なら線路北地区は地区自体が坂だらけなので、自転車自体使えそうな地区も限られてますし、地価との絡みはまた別問題ですね。

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地価との絡みはまた別問題と書きましたが、例えば芦屋でもっとも地価が高い住宅地は船戸で松ノ内、大原と続きますが何れも阪急より南です。阪急ＪＲどちらも使え、坂が少なく住環境も良好なので超人気地区です。

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５１さん　翠ヶ丘は　やはり駄目ですかねぇー？

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>>52
51ですが、「やはり駄目？」の基準が解からないですが、翠ヶ丘はマンション用地としては、上の下あたりだと思うので良い部類ですよ。

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近くに住むものとしては、翠ヶ丘はマンション街のイメージになってきた。
何を良しとするかによりますが、高級感はあまりないなー。

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52さんありがとうございました。54さん　そうですよね翠ヶマンション街ですよね。フラットでＪＲ徒歩圏だけが救いかな。

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>>54あくまでもマンション用地としてなので、戸建用地としては言われるとおりイマイチですね。

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話が芦屋に偏っていますが、スレタイは『西宮・芦屋』。
西宮でのベストバイはどこになりますか？

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ＪＲ夙川新駅周辺って今後どう評価されるのか興味があります。
広めの土地なさそうですねどね。

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↑
×　ねどね。

○　けどね。

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城山に住んでいます。
JRができても遠いので、あまり関係なさそうですが発展したらうれしいですね。

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あくまで予測ですが、安井、千歳、寿は確実に評価が上がるでしょうね、但し東に行くほど評価は落ち171号線が限界です。又駅が出来る立石線は南北に一直線に伸びる幹線道路なので、南の方でも夙川沿いは良質な住宅街が有るので、その辺もねらい目でしょうし、現在でも其れなりに評価が高い羽衣、霞、松園、大井出、結善もさらに評価は上がるでしょうね。

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61さんに同感ですが，スレ主さんが持たれていたイメージから外れる町名もありますね。

もちろん，そもそもスレ主さんの問いかけは，「一種低層住専」地域（しかも「３種風致」）の屋敷町の雰囲気が味わえるマンションが買えるのはどの辺？というかなり現実味の低いリクエストだったわけですが。

ＪＲ夙川駅や山手幹線の開通後も，ある程度の利便性と緑のあるゆったり感が残り，しかもマンションが建つのはどのあたりでしょう？

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今、久出ヶ谷町にマンションたってますが、
このあたりは今後立つ見込みはどうですか？

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>>62スレタイトルは山手地区限定なので、確かに61様の書かれてる南地区は趣旨から外れますが、
書かれた町は全てお屋敷もそこそこ有る地域ですね。

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城山の池の前にマンション建ちましたが、あそこは一種低層住居専用地域で３種風致地区だからどうでしょう。私も西宮にマンションさがしていて、いいなと思ったのですが、私には高価すぎました。

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西宮の小学校の校区でいえば、私の周りでは、
西宮北口（高木小）、甲東園（甲東小）、夙川（夙川小）、苦楽園（北夙川小）が有名？
やっぱりそうなんですか？
他にもありますか？

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高木小は今年の灘中合格者が２ケタだったそうですよ。
私立小より凄い・・・

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>>65
売り出し当時はまだお手ごろな物件もあったんですが、今残っているのは高額なのしか
ないですよね。
もう少し坂を登ったところに住友のマンションがそれより早くでてましたが、不便な
せいか価格はお手ごろでしたよ。

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阪神住民のためのスレ

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芦屋西宮の駅近物件は高いですよね。私は駅から車で７分見晴し良く環境も良い場所に住んでいます。でも駅近くよりも物件が安く駅まで車で行っても駐車代が年間３０万、１０年でも３００万です。ローン金利を考えると此方が徳と判断しました。

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芦屋の翠ヶ丘の話題が出ていますが、ジオを検討されてる方ですかね？
翠ヶ丘は非常に広いため、南西部と北東部でかなり雰囲気（実際に坪単価も）が変わります。
ジオの辺りまで（芦屋駅まで１ｋ以内）は、一戸建ても多く、環境もよいと
思いますよ。
実際に駅から歩いてみたらわかります。

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７１さん　そうなのですか。南西部と北東部は雰囲気が違うのですね！！北東部は歩いた事はないのです。また歩いてみます。ありがとうございました。また色々教えてください。

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ジオまでは良いけど、そこから東は急に悪くなるの？といってもジオから西宮の境界まで200mくらいしかないけど。

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ありゃ〜たった２００ｍですか^^;笑えました。

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>>71　ん〜何となく誤解される内容なので・・・
翠ヶ丘の北東角に突然小山と言ってよいほどの急勾配地が有ります。其処は道も細くその様な場所なので坪単価も安く区画も小さ目です。でもほんの少しの区画なので気に留める程では無いでしょう。またジオより東でも町内は大きく環境が変わる事はありません。ただ、西宮市に入って直ぐから区画は小さくなり、ＪＲの大きな団地群が有ったりで環境は大きく変わります。でもそれも大谷町に限った事でその周辺は西宮市内でも屈指の高級住宅街です。

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私は阪急夙川から徒歩圏内で芦屋側が便利でいいなと思います、夙川駅前のダイエーも使えるし。町で言うと相生町とか雲井町のあたりでしょうか。マンションは出きないでしょうが、一戸建てなら粘り強く待てば土地も見つかるでしょうし。

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大谷町は確かにJRの社宅や国土交通省の官舎などで一戸建ての多い周囲の雰囲気とはちと違いますね。でも社宅や官舎は昔からありますし、企業や国の管理物なので、建物が古いから良くない地域的な71さんの発言は安易ではないでしょうか。それに大谷町は西宮市であって翠ヶ丘ではないのですし。むしろ、子供が多く、老人率の高いこの地域では珍しく活気のある印象をおけます。

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マンションスレで環境問題は不可欠なので、変な書き方をしなければ問題は無いかと思います。
それと西宮でも直ぐ隣なので、周辺地域としてこれも書いても問題無いかと思います。

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それと、建物が古いから良くない地域とはどこにも書いておりません。

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翠ヶ丘の雰囲気が変わるのは南西と北東と言うよりは南と北って感じじゃないでしょうか？
それと坪単価は単に駅からの距離で変わるだけではないですか？

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ジオから市境までは400mぐらいはありますよ。

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地図で調べましたが、ジオの東端から２７０ｍでした。それと７５で書いた様に北東角は急勾配小道
で当然駅距離も関係しています。決して南北で変わる物でもありません。

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ジオ翠関係者か翠ヶ丘が知りたいのなら、ジオ翠ヶ丘スレで質問してくださいね。

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特に関係しないかもしれませんが
阪急夙川に特急止まるようになるんですね。
JRに対抗してだとか。
そうすると若松、南郷、名次あたりでも価値あがりますね。
阪急関係者の方から聞いたので間違いないと思いますが・・・

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えっマジで！！！！
噂かと思ってた！！
そしたら岡本みたいになるやん。

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夙川東側の南郷町や名次町は家一軒分の敷地で
マンション建てれるぐらい広い家あるからなあ。

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阪急夙川の特急は、ないと思うよ。考えてみれば分かることだけど。

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西宮北口に止まるのに２駅続けては、よほどの魅力が無い限り有りえない！
夙川に其れだけの魅力ある？不動産屋のデマと思われ。

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ホーム延長してるよ。十両編成用に延長してるので、朝の通勤特急は停まるのでは？通常の特急が停まるかは微妙。

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全部止めるよ。
朝の通勤特急止めて昼の特急止めないと言う戦略はありえません。
昼の特急止めたほうがここは収益があがりますから。
よって、予定通り特急が全部止まります。
発表は次のダイヤ改正です。土地買うなら今のうちですよーー

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ほ〜それは地元民には嬉しいニュースだ。JR夙川、山手幹線完成と、来春には夙川地域がいっぺんするね。
ついでに甲陽線延長して香枦園までつなげて欲しい。阪急−阪神も経営統合らしいしね。

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>>84
本当だったらうれしいです！！いつからですか？
次のダイヤ改正っていつですかねー？？

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がせネタとはこのことだ

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夙川に特急が止まるかはわからないけど
2号線も開通したらきっと松園町あたりは価格が上がるでしょうね。
今も山幹沿いにマンションできてきているから
そこが良いんじゃないでしょうかね。

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山幹沿いはどうかと・・・。
その周りで、徒歩圏内がいいかな。

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今日ホームを見たら、確かに延長していた。駅員に聞くと、「１０両編成がとまるように
なるため」。特急が止まるようになる？と聞くと「そうですね」。秋ごろから？「
それはまだちょっと、、、、、」。特急が止まるようになるのは間違いなさそう。
ＪＲ夙川（新駅）の対抗策でしょう。

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グリーンタウンたしかにショボイ・・・。
夙川が生まれ変わったらうれしいな。
苦楽園と続きでおしゃれな街に！

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昨年苦楽園から夙川に引っ越してがっかり。
山幹開通、特急もとまり、少しは整備されることに
期待したい。苦楽園はホッとする街。

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101,102は尼崎の同一人物でしょうね。
確かに尼は物価が安く、買い物するとこもたくさんあって便利。
しかし教育面では・・・
新婚当初は経済的、通勤等から尼に住んでたが子供もでき学校のことを考えて西宮に
脱出することにしました。そういう友人が多数います。
尼に住み始めた時、自転車の多さに「ここは中国！？」と驚いた。

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夙川駅東側、夙川沿い道路の阪急下のガード狭いよねあれ広げてほしい。

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ウン、ウン、確かに。
全く寄らずに突っ込んでくるのもいる。

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ＪＲ西宮は便利です。

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阪急岩園駅は計画あったけど、もう完全にお蔵入りしてしまったそうですよ。
だから岩園町あたりはいまいち不便ですよね・・・
あのへんはマンションも立たないですしね

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>>114まあお蔵に入ったかどうかは一般人の憶測でしか無いけど、岩園住民は戸建住民が
大半だから、変に駅近になってマンション乱立なんて、望んでない人が多いよ。

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芦屋なら大原町か船戸町か山手町のマンションがいいんじゃない
夙川なら久出ヶ谷のマンションがいいんじゃない
どれも高いけど

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今芦屋で最も狙い目なのが、月若、西芦屋、本来親王塚や翠ヶ丘より高級で、山手幹線が近々開通、芦屋川の坂を上らなくてもＪＲ芦屋に行ける様になる。阪急芦屋川徒歩５分以内、ＪＲ芦屋徒歩１０分前後で殆どの地区は行けるよ。それとよく出てくる大原町より総体的には松ノ内の方が↑ですね。

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そうかなあ
やっぱり大原町はいいよ？
松の内や船戸もこの辺はみんな利便もいいし
好きだけど。
イメージ的には大原町が好きかな。

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>>119
この３町は甲乙付け難いほど雰囲気は同じですね、でも実質取引額は船戸が一番で大原町はＪＲ極近を除けば総体的には松ノ内の方が上です。
これは松ノ内が大原より阪急芦屋川にも極めて近いので、当然の結果ですね。

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だいたい見ていると、良いな〜と思うのは、
ＪＲ芦屋付近、夙川、苦楽園といったところですかね。
憧れのエリアですね。

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月若や西芦屋だと良い物件がなかなか無いのであきらめざるを得ません。
だいたい月若・西芦屋はごちゃごちゃしてて好きになれません。
絶対大原町の方がよいです。このへんは早いですから、
山手でマンション建つらしいですけど、もう完売してしまったって物件
誰か買ってませんか？

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友達の新居が芦屋市大原町で行ったことがあります。
阪急にもJRにも近くて　でも町並みは落ち着いた感じで
よかったです。やっぱり土地が高いのも納得。。と思いました。

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>>118です。今後のねらい目地区として書きました。
確かに122様の指摘の様に建築中、売れ残り物件は有りませんし、住宅の高級感も確かに大原の方が少しは上だとは思います。でも大原と比較したのでは無く、親王塚や翠ヶ丘との比較で書きました。
芦屋で、中学以上の子供がいる家庭では、主人はＪＲ、子供は阪急を使う家庭が多く山手幹線の開通に伴いＪＲのアクセスも更に良くなり、今後もっと注目されるべき地区だと思います。
それとこのスレに大原、大原と過剰に書き込みが有りますが、芦屋のマンション用地御三家のトップは船戸、続いて松ノ内、大原と考えるのが一般的かと思います。

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ＪＲ芦屋駅から東へ向い上宮川橋の交差点手前の大きな土地（大原町４周辺？）
最近工事していますが何が建築するのでしょうかね。
もしマンションなら興味あります。
それにしても工事現場の職人さん！路駐大変邪魔です！！

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>>127やっと動きだしましたか、あそこは震災後、地主と店舗の立退き交渉のこじれで塩付け
に為ってると聞きましたが、話し合いが付いたのかな？其れとも見切り発車？どちらにしても、
一等地であの界隈では数少ないまとまった土地なので、楽しみですね。

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出来てもおそらく億ションですね、庶民には手が届きませんｗ

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よく分からないので教えていただきたいのですが、
芦屋の朝日ヶ丘はどんな町なのですか？

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>>130
芦屋市内では珍しく町の大半が東に傾斜し、町名の由来にもなっています。また市内でも大きい町で２面性を持つ町とも言えます。
一つ目は高額納税者数が市内でもトップクラスの邸宅街、二つ目は山手地区中で価格がもっとも安く最大のマンション供給地。価格が安い理由は、駅徒歩はほぼ不可能で、バスで５分以上掛かるのと、築年数３０年を超えるマンションも多く価格も低落しています。ただマンション街でも閑静で明るいイメージです。
教育では私学率が高く、小学校で抜け中学校で過半数が抜けます。小学校は朝日ヶ丘小学校で町のほぼ中央にあり、１学年２クラス程度の小さいですが、今年は灘中学の合格者が３名出てるので結構良い感じです。中学は山手中学ですが、学校まで遠く私学に過半数が抜けたため、高くは望めません。高校は、神戸第一学区も選べるので、学力の応じて選択できます。

この様な町ですが、通勤にバスを使うのが苦にならないのなら、お勧め地区とも言えます。

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>>131　追筆です。
買い物も、徒歩自転車圏内ではほぼ不可能ですが、町の一番下にミニコープが有り、いかりスーパー本店も近く、ＪＲ芦屋に行けば色んな物が揃います。原付か車は必需品ですね。

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芦屋の話が多いですね。
でも私は夙川にすみたいと思ってます。
夙川駅周辺ならどこが一番住むのには良いですか？
どなたか教えてください。‐大阪市内在住者

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夙川駅を中心に阪急南北、夙川東西の４エリアに分けて序列つけると、
駅北西＞＞＞駅北東＞駅南西＞＞駅南東って順番かな？

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>>134
駅北東はニテコ池の３町、名次、満地谷、城山が健闘してるので、
＞＞＞は差を付け過ぎで＞＞か＞で、他はその様な感じかな。

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>>128
まだ更地にしただけって感じですが、どんな事業内容になるのか
大変興味深いと思う次第です。
マンションの場合、どの事業主かによっても町並みが大きく左右
されるかと思います。
駅３〜４分という立地なので廉価な仕様でも４０００〜５０００万円台で
十分成約に至る確率の高い物件でしょうが、利益率だけを重視せず、格調
高い街並み構築を意識し、駅周辺の美観向上に努めて下さる事を切に願っております。

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>>136
4000〜5000万は厳しいですね、あそこの土地だと現状の取引額は1㎡90万以上つきそうなので、容積200％だったかな？200なら100㎡の床面積なら90÷2＝45×100＝4500が土地原価。建物が約同額で合計9000万、完成までに土地相場もまだ上がりそうなので、100㎡マンションで1億前後の物件になりそうですよ。

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137様もまだまだあまいですね、同じ駅前通りの船戸町で駅に1分ほど近い物件で、137様の予想額
の３倍以上の価格で取引が成立しています。まあこの物件は高すぎだとは思いますが、１００㎡
が１億だと激安物件ですよ。

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