マンションは３０年で買い替えしないと駄目って本当？

>70年の定期借地権付
70年の定期借地権ってあるんですか？
私は最高で50年だと思いました。

因みに旧借地権でも建て替えって難しいと聞いたけど
その辺詳しい方居ますか？

昭和30年代に建てられたアパートが近所に沢山建ってますけど
普通に暮らしているようです。
震度6の時も大丈夫だったようですよ。（揺れただけ）
（市営、県営、公社、賃貸マンションなど）
築30年で住み替えはよほど耐震偽造など無い限りありえないでしょう。

>>29
借地人の組合の役員をしているので普通の人より詳しいです。

旧借地権で、借地人に建て替え費用の現金があれば
建て替えは難しくありません。
なぜなら契約の始期によって、旧借地借家法の既得権を、本人にも
相続人にも認めているから。（現状ではずっと旧法のまま存続します）
地主に少額の建て替え承諾料さえ支払えば建て替えできますし、
地主が拒否したら裁判所で建て替え許可の判決を貰えば、建て替え可能です。地主はほとんど自宅がありますから、ほぼ裁判でも認められます。

ネックは、住宅ローンでしょうか。
銀行は借地の場合地主の承諾書を求める場合がほとんどです、地主が
承諾書を発行しなければ、担保にならずにローンが組めない。
それと借地人は高齢化でローンが組めない、子供がローンを組んでも
子供は借地人本人ではありませんから建てられません。
借地人本人が亡くならない限り贈与になります、贈与は地主は認めたがりません。

大地主以外の地主は、借地人に買って欲しくてしかたないようです。
地代も固定資産税の3〜4倍前後しか貰えませんし、下手に値上げ要求すれば最悪の場合不服で、地代を供託されたりします。
借地契約の更新料だって、契約書に書いてなければ法的には貰えない。、
契約書に書いてなくても慣習で、多額に請求する地主も多いですが、
最高裁の判例でも、更新料に慣習がないという判決があるから争えば
地主が負けます。

地主さんの三大不良債権は、貸し地、古貸し家、古アパートだそうです。
都心部では、相続税の算出基準である路線価の借地権70％、底地権（地主）30％が普通です、借地人の権利と財産価値が多いのです。
つまり借地権は、税務署が路線価の70％も認めた財産権であると同時に
相続税の課税対象となります。

ついでに
＞70年の定期借地権ってあるんですか？私は最高で50年だと思いました。
借地借家法は、最低の期限を決めているだけです、それより短い契約は無効です。
木造なら20年以上なら何年でもＯＫです、堅固な建物なら30年以上。
借地借家法（旧法）は、大正時代の法律ですから堅固な建物とは鉄筋コンクリートではなくて、土蔵のようなものを想定しているようですよ（笑）

28さん

全くその通りです。
マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。
根拠として不動産業界の人は自分の住居を構える時には、絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに土地が広い中古戸建てを買います。
そして数年後に地元工務店で建て替えます。

絶対ねえ。。。

>>33
＞不動産業界の人は自分の住居を構える時には、
＞絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに
＞土地が広い中古戸建てを買います。

うーーーん・・・。
うちはまさにその業界の人ですが・・・
この20年で新築マンションばかり5回買い換えています。
価値観は人それぞれですよ。

35さん

失礼いたしました。
絶対とは言いすぎでした。

確かに業界の人は、本当にお得で将来売れる（価値が下がらない）
物件しか手を出さない。
35さんなんか典型的で、5回も買い替えしてる位だから多分
買値より高く売ってるんじゃないかな。
自分も、日本一マンション造ってる会社に居たけど社員は皆
人気の場所で駅近、戸数100以上の物件しか買わないよね。
あと、戸建好きな人が多いのも確かだね。
たまに奥さんの実家から近いという理由で資産価値ないような場所
にマンション買う人も居たけどね。

はいはーい、奥さんの実家にまあまあ近いので資産価値低そうな場所のMS買いましたー。

まあそれは置いといて、実際寿命ってその建物が建てられた時代背景にもよるんじゃないでしょうか？たとえば、この年代は結構丈夫な物件が多いとか、この時代はまちまちでわからんとか。ちなみに前に住んでいた公団は11階建ての築37年でしたが、外装が傷んでるくらいで建物自体特に問題がないような気がしたけどなー。そういやエレベーターがシンドラー騒ぎの後で入れ替えられたわ。まあ寿命に達していたかそうでないかは専門家じゃないので詳しいことはわからんけど。

32さん
30です。
大変勉強になりました。
築24年2/3が旧借地権だったので
建て替え問題はまだまだ先ですが
予備知識として貴重な情報です。
ご丁寧にありがとうございました。

＞マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。

最初、場所重視で中古を探し、まず築10年くらいの物件を見に行ったら、１階だったせいかカビだらけで、そのショッキングな光景を見て、24時間換気・ペアガラスを条件にしたら必然的に築浅に絞られました。
しかし、いざよさそうな物件が出てくると、２〜３年で売りに出るって、もしかしたら何か問題があるのかな？などと思ってしまい（上の階がうるさいとか）…結局場所をあきらめて新築にしてしまいました。（考えすぎ？）

>>40さん

2年半で売ったことがあります。
駅徒歩10分の新築90㎡で、マンション自体にはとても満足
したのですが、理由は言えませんが、
住んでるうちにそこに居たくない理由が出来ました。

綺麗に大事に使っていたので中古としての評価も良く、
分譲価格より高く売れたので、グレードアップできました。

うちの場合はマンションの構造、設備等にはなんの問題もなく、
また近隣との関係はむしろ非常に良好でした。
それでもそこを引っ越したい理由っていろいろあるものなんですよ。

もちろん買い手の方はとても気に入ってくれたし、
同様に引っ越したいと思うとは限らない事由なので、
仲介業者にも本当の理由は言っていません。

築浅物件はたしかに売却理由が気になりますね。
離婚等の場合は居住する上ではあまり関係ないのですが、それでも縁起を担ぐする方からみるとあまり良い気持ちではないですね。

新婚さんが家を買ってから、離婚ってわりとある話だよな。
不思議だけど。

↑確かに聞く！
結婚と同時に親が資金提供してＭＳ購入！
出産で里帰りしたまま離婚！

私の友人でも居ましたよ！
結局旦那一人暮らしし１年待って
結果離婚、売却！築３年に満たなかったとの事でした。
ローンは清算できたみたいですが、親が出した頭金は・・・

資金計画がいい加減で、破綻する人もいますよ。
管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代・銀行ローン
があるのに、このうち家賃並みのローンという謳い文句に
釣られて購入した人が管理費や積立金を滞納するようになり
最後は破綻。築１・２年で売りに出てる物件で結構ありますよ。

築浅物件の売却理由

・無謀なローンだった
・離婚
・予期せぬ転勤

大体が↑でしょう。

稀ですが
・マンション内トラブル
・音（神経質タイプ）

築浅物件を転々とするなら
賃貸でも良いかな〜って考えてしまうのは私だけ？

築30年がキーなら四十か五十代で買うのが良いのでは？
若いうちに買ってしまうと大変？

若い子育て時期にこそ、広くて快適な住居が必要だと思うがなぁ。
新しい分譲賃貸なんてそう出てこないし、出てきても高い。