赤羽 or 武蔵小杉？他には？

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③年齢にも寄りますが長期35年ローン変動金利にすると
前年度の年収での借入可能金額を最大にすることが可能です。
普通のサラリーマンですと、散財さえしなければ、
無理なくある程度貯金が出来る程度の年間返済額になるはずです。

よく「年間返済率は収入の何％までOKか…云々」などというお話がありますが、
そんなの考えることがナンセンスで個々の生活スタイルで大きく変わります。
どちらかと言うと、年間どの程度余裕資金を捻出できるか、が重要です。
年収700万であれば年間100万前後の貯蓄を捻出できれば立派な方かと思いますし十分です。
その為に重要なのは年間返済額を極力小さくすることです。

また住宅ローン減税は毎年ローン残高の1％(省エネ住宅は1.2％)の還付となるので、
中途半端に繰り上げ返済なんかするとせっかくの恩恵を自ら捨てるようなものです。
減税適応中の10年は返済額が小さいほど減税に有利と言えます。

④は…分り易いので割愛します。

⑤は最も重要な部分です。
プロのFPはなかなかこの⑤を顧客に勧めません。
だから固定金利やMix金利という訳の分からないリスクを平気で勧めてきたりします。
何故なら顧客が投資に失敗すると困るからです。
リスクが伴うことにプロは責任が持てませんからね。
なのでこの先は、あくまでも個人的な参考意見として受け止めて下さい。
私も当然ながら失敗しても何の責任も取りませんよ。

仮に5000万円のローンを組んだと仮定して、変動金利1％で年間約50万円の金利返済です。
仮に頭金で用意した1000万円の投資で、年間5％のインカムゲインを得た場合、
年間ローン金利の殆どをカバーできる計算になります。
しかも返済残高は毎年減っていくので2年目以降は早くも返済金利額を上回ります。
金利が高いとローン元本も減りが悪いのでこの点でも低金利の変動が有利です。
さらにローン減税で10年間は還付金も戻ってきます。
投資1500万であれば年間75万、2000万であれば100万…の副収入増です。

問題は、年間5％以上のインカムゲインをどのようにして得るか、です。
ここは、証券、株、国債等のお勉強が必要になるので省略しますが、
一般の方でも簡単に5％以上のインカムゲインを得られる方法は、
現在かなり多く存在しているのも事実です。
配当金、分配金等がそれに当たります。(7％以上なんていうものも中には…)

投資は「元本保証が無いじゃないか！」と反論されそうですが、
そもそも住宅購入を機に頭金を全て使ってしまおうと考えていたのならば、
最初から元本は手元に無きものと同等です。まず考え方をそこからリセットすべきです。

仮に1000万円の初期投資で年間5％のインカムゲインであれば、
単純に20年で元本分1000万の収入が見込まれます(元本2倍化)。
「72の法則」をご存知でしょうか？
複利計算であれば72÷5=14.4年、7％であれば72÷7でなんと10.3年で理論上、倍化です。
これだけの収入源を買う気持ちになれば元本リスクは問題ではありません。

頭金(現金)を住宅購入時に全て失うことが如何に愚かな選択か分かるはずです。
自ら戦う武器を捨てて敵前に突っ込む行為そのものです。
私の場合、そもそもこの⑤をコツコツと駆使して頭金…というか軍資金を増やし、
住宅購入へ踏み切りました。
賃貸も着実に軍資金を減らすことになるのでこの点でも購入が有利となります。

さて、ここで重要なのは、
・元本を10分割位に分けて別々に投資しリスクを分散すること。
・年間の配当・分配額に変化が無いか常に確認すること。
・すぐに現金化できる商品にすること。
です。
配当率が多少減るぐらいなら問題ないですが、
業績不振等で配当がゼロになる可能性も無い訳ではありません。
株であれば倒産もあり得るかもしれません。
その為に分割投資と乗換えくらいは常に意識しておく必要はあります。

ただし下手に乗換えを意識し過ぎてトレーダーの様な行動をしてしまうと、
投資と言うよりマネーゲームに参戦することになり、
かえってリスクが高まってしまうので注意が必要です。
（FX、信用取引、オプション等は余程の知識、自信を得るまではお勧め出来ません。
これらはトレードの専門的な知識が無いと結果的に財を失うリスクを伴います。）

あくまでもインカム率が高いものに現物分散投資参入し、
大きな問題が起きない限り長期投資に徹することが重要です。

たとえ元本が一時的に半分になったとしても「72の法則」を思い出せば怖く無くなります。
また投資参入時より元本割れが発生したとしても配当・分配額が変わらない場合、
年間配当率はさらに上がっていることになり、
月々貯めた余裕資金をタイミングを見て随時投入すればインカム率(収入)を高めることも可能です。

逆に5％以上のインカム率である商品や株であれば相場が回復すると、
あわよくばかなりのキャピタルゲインが得られる可能性もあります。
多少の変動金利の上昇なんて小さな出来事に思えて来るでしょう。
(元本1000万がもし5倍になれば、5000万の住宅ローンと一瞬でおさらば出来ますが、
そこはあえて繰り上げ返済をせずにさらにインカム率の高い投資へ…が賢いですね。
5000万の5％は年間250万です。)

注意しなければいけないのは、住宅を売る場合、
残念ながら住宅ローン残高より安い売値となってしまった場合、
その差額分(住宅ローン残金)を即時返済する必要があるので、
投資は常にすぐに現金化出来るものを選ぶべきです。


⑥これまでの理由から住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは殆どありません。
2件目を購入、或いは変動金利の極端な上昇が明らか、サラリーが減ってしまった、
等の理由が出てきてようやく検討する程度です。
それ以外は、銀行が低金利でせっかく貸してくれるのですから、
ゆっくり35年かけて返済義務を果たせば良いのです。

このように住宅ローンでカバー出来るものは全てローンで賄い、
超低金利という好機を利用し、貯えを積み上げつつ生活を豊かにしながら、
有利に住宅ローンを返済する戦略を立ててみて下さい。
Excel表で自分の計画をしっかりシミュレーションすることをお勧めします。
配当の税金、固定資産税等、様々な出費や、
マンションの場合は管理費・修繕費もあるので忘れずに。

車は負債なので出来れば使う時だけのレンタカーに切り替えた方が良いですが、
そこはこだわり！ということであればそれも含めての計画が必要ですね。

上記はある程度の安定収入がある方に限ってのお話です。
あくまでも個人的な参考意見ですので、あしからず。

少しでも参考になると幸いです。