休眠抵当権の抹消

相談した司法書士は、出来ないとは行っていません。手間が掛かるので、費用も掛かるといっているのです。（概算金額１００万円）
別の手続きを考えるべきなんでしょうかね。

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えぇー！！
その金額は取りすぎなのでは・・？

でも抵当権のついてる土地を売買しても
抵当権が消えない限り買主は売買代金の支払いを拒絶できるので
（民５７７条）、売りたいのならおそらく
０２で申し上げた方法しかないと思います。
不動産登記法上でも休眠担保権抹消は唯一この方法のみです。
（私の知る限りですが）

あとはすごく大変ですが
法務局に足しげく通って次はどうすればいいかをひとつひとつ
教えてもらいながらご自分でなさることです。
１００万払うよりいいのではないですか？
勉強にもなるし。

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まあ、数百人もの抵当権相続人に対し、立証していくにはそれくらいの費用が掛かるのかも知れません。

抵当権相続人に対して債務不存在の訴訟を起こした場合、相手側はたぶん出てこないだろうから裁判の判決をとり、抵当権を抹消するということを知人から聞きました。どうなんでしょうね。

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抵当権の原因債務が時効消滅したことを主張すれば、その結果として抵当権も消滅する、なんてことにはならないのでしょうか？

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ご返事ありがとうございます。
抵当権が付いている物件であることを承知で土地を購入する方を探すのも一案でしょうか。

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抵当権は当然共同申請でするものなので
債務不存在の訴訟はまず無理でしょう。
債務を負うことを承知で抵当権をつけてるんですから。

あと、抵当権の場合、債務者（又は物上保証してる設定者）
に対しては担保されてる債権と同時じゃないと
時効で消滅しないんですよ。
そうしないと払わないでほっといてた者勝ちで
踏み倒せちゃうことになって不公平でしょ。

抵当権付物件なんですが・・といって買ってもらっても
もし何かあったらその費用プラス損害賠償請求されちゃい
ますから要注意ですよ！

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１１さん

９です。

ありがとうございます。

でも、なんとなく納得行かないような・・・
債権は単体では時効消滅するが、抵当権が設定されていると実質的に時効消滅しないことになるのでしょうか？


時効制度の趣旨は、
①権利の上に眠るものは権利を失う
②時間が経ち過ぎて権利関係の立証が困難になった場合の対策

であると、民法で習ったもので。

>そうしないと払わないでほっといてた者勝ちで
>踏み倒せちゃうことになって不公平でしょ。

これは、請求（時効中断）もせずにほっといた方が悪い（上記①）


また、今回のように明治時代の債務の立証が困難な場合の救済（上記②）

になるかな、と。

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いろいろと、お知恵を頂き、ありがとうございます。
ところで、１２さんの場合、どのような具体的手続きを行えば宜しいでしょうか？

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13さん

私は法律の専門家でも何でもないので、正しいかどうか分かりません。
昔民法学の講義で学んだだけですから。

どなたか詳しい方教えてください。

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１４さん
勉強されてますね。鋭いです。

私見なのですが

民法３９６条とそれに関する判例で
第三取得者との関係では（←スレ主さんは当事者だから該当しませんね）
被担保債権と離れて民法１６７条２項によって２０年の消滅時効により
単独で抵当権は消滅する、とあることと

不動産登記法上でも弁済期から２０年経過後に
供託したことを証する情報などを提供すれば
抵当権を抹消することが可能としていることから

抵当権の場合、ちゃんと払いましょう！をモットーにしてるのでは
ないかと思うのですが。

それよりスレ主さんが
その土地の所有者だとハッキリ言えるのかどうかが
心配です。
明治からの土地所有者の相続人が１００人位になってるとすると
協議もなく私が所有者です、とはなかなか認められないのではないかと。

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厄介な話、貴重なお時間を割いて頂きましてありがとうございます。
昨年、父親が急死したため、兄弟で不動産を相続することとなりました。
相続を法務局に申請し、既に受理されたため、当不動産は、私たち兄弟名義となっています。
抵当権者は既に亡くなっているので、数百人いると予想されるのは、抵当権を承継した方々です。（抵当権を承継した方々ご本人は、承継の認識は、ないと思います）

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失礼しました。
変なこと言っちゃってすみません。

それならそんなに面倒なことはないんですよ。

昭和３９年以前の抵当権登記にはちゃんと弁済期が
記載されてますから弁済期から２０年経過してるかは
確認できますね。→登記事項証明書にあるはずです。


あと、当時の抵当権者が死亡していてその相続関係が
不明の場合もあれこれ調べることなく０２の手続きで
いけます。（法務省の通達が出てました。）

抵当権者不明の書類は
・登記簿上の抵当権者が登記簿上の住所に居住していない
　ことを証する市区町村長の証明書
・その住所に送った供託の受領催告書が不到達なことを
　証する証明書（配達証明で）
などでＯＫです。

これならジェームスさんもご自分でできるのでは？

司法書士さんも１００万とろうなんて無茶ですねー。
通達は判例と同じでとても強いので
０２の方法で大丈夫ですよ。

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１７さん
役所に聞いてみたら、『不在住証明』なるものがあるようですね。
これで、一つ解決しました。
大変ありがとうございました。

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私は不動産業者ですが、現在似たようなご相談を受けております。
相談者は抵当権付きの土地を取得した第三者となりますので
今回のご相談とは若干違うかと思いますが
供託による方法を行うとのことで、法務局に相談したところ
次のような回答をいただきました。

なお、債権額７００円、登記原因は昭和初期のものでした。
債権者は２名で、それぞれ債権者の住所に連絡してみたところ
「先々代の話なのでわかりません」
「多分終わっていると思うので、協力はする」との返事をいただきました。
しかし、法務局によると相続したことが証明できない限り
血縁者（お孫さん）の書面や印鑑ではまったく役に立たないとのことでした。
そこで供託を行うことに決めたのですが、ジェームスさんと同じように
次の点でひっかかりました。

＞登記義務者（抵当権を承継した者）の所在が知れないことを証する情報を
＞どの様に実証すればよろしいのでしょうか？

第１の方法として、「配達証明付きの郵便による不到達証明」という方法
ただし、亡くなったお爺さん宛であっても、まれにご家族の方が
受け取ってしまう場合があるようです。
本人限定郵便といった方法もあるようですが、
本件の場合、債権額が数百円のもの×債権者数名でしたので
千円以上も郵便代を払うのは馬鹿らしいんではないかと・・・。

第２の方法として「民生委員による証明」
地域の民生委員さんの「登記義務者（債権者）が登記簿上の
住所に居住していないことの証明」を取得するという方法

債権者が遠方にお住まいの場合は不可能ですが
今回は債務者・債権者とも全てご近所でしたので
お客様と相談の結果この方法を選択することにしました。

民生委員さんによる証明願のひな形を法務局でいただき
役所の福祉課で民生委員さんの連絡先を教えていただきました。
休眠抵当権の・・と説明してもなかなか理解してもらえず
少々苦労しましたが、事情を説明してやっと教えてもらうことが
できました。

民生委員さんに連絡してみたところ、やはりなかなか理解は
してもらえず苦労しましたが、閉鎖謄本や供託書の
コピーを持参し、経緯を説明のうえ、なんとか印鑑を押して
もらうことができました。

これにより、元本＋利息＋損害金の合計２万円少々
（債権額７００円、期間８０年）を日銀に供託し
登記申請を行うことができました。

私の場合は上の方法で抹消することができました。
債権額や登記原因により違いはあるかと思いますが
ご参考までに・・・。

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１９さん
貴重なご体験談ありがとうございます。
ご苦労なされているのですね。

私も早速手続きに入りました。
如何せん、不慣れな事務仕事なため、時間が掛かります。
先祖代々の土地を処分するので寂しい気持ちはありますが、
現住所より、２００ｋＭ程離れていますので、止むを得ない
ところです。

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先ほどは長文大変失礼いたしました。
法務局にて再度聞いてみたところ
私の場合のように民生委員さんの証明を取得する方は
非常に少ないとのことでした。
とにかく余分な費用をかけない方法を！と懇願
したからでしょうが・・（苦笑

で、大半のケースが配達証明付郵便の不到達証明を
利用されるとのことでした。
なお、現在は「本人限定郵便」を利用することで
確実なものになるそうです。

詳しいことは最寄りの法務局で登記相談窓口や
供託係の窓口にてご相談ください。
私の場合は、面倒な利息損害金の計算や
供託所記入の見本まで書いていただき
各種証明や郵便で送る場合の内容の雛形まで
いただきました。
ご参考までに・・・。

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情報ありがとうございます。
現在、供託所と連絡を取り合って、提出書類の
内容の精査中です。

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ご相談させてください｡

①知らない間に 叔父が 叔母(叔父の妹)を土地の所有者に登録していた｡(登録されたのは30年前になる｡)
②知らない間に 叔父が 私の名前で 同じ土地に賃借権をつけていた｡(登録されたのは30年前になる｡)
③叔父は既に死亡している｡土地(=建物)は誰も住んでいない｡
④この土地には 抵当権が付いていた｡借主は叔父が経営していた会社だが,会社登記にももう無い｡
⑤これまで一度も抵当権者から叔母には請求が無い｡抵当権時効も可能ですか?
⑥最近,抵当権者より抵当権承継された会社から 連絡が有った｡抵当権時効条件には当てはまらなくなりますか?

金額が半端無いので,競売になっても とても貸付金には及ばない物件です｡

また,私の名前がある賃借権にはどのような効力が有りますか?

なにとぞ,お知恵を｡

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まずは弁護士に相談することが最良です。

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