新築に買い替え時　売却は新築のデベに頼むべき？

もちろん他のもっとその地域の中古事情にくわしく、実績もある不動産屋に
頼んだらどうですか。ウチは、そうしましたけど。

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>>1
「買い」のデベに頼むべき。
ただし、停止条件、もしくは下取り保証をつけること。

ネットワーク化されているのでよほど変な物件でもない限り、
客は、地元の不動産屋さんが見つけてくるよ。
場合によってはそこがオープンルームをやったりしてくれる。

買いと売りの不動産屋を別にすると色々面倒くさい。

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03のおっしゃるとおりです。ただし地元の不動産屋さんの方が売出価格の
相場勘はあるので、価格決定の際は見積もりは取った上で、デベに頼むのが
良いと思います。
停止条件やローン条件など、やはりデベの方がいいと思います。

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不動産業界にすごいコネクションや超優良物件でないなら、
03/04のおっしゃるとおり、新居デベ経由の方がリスク少ないです。

ここでいうリスクとは「売れなかった・売れるのに手間取っている」
場合、融通がきくということを言っています。
（当然、停止条件等がついている場合ですが...）

私の経験は、新居の契約から3ヶ月以内に頭金の補充として
旧宅を売却し準備する（払うのは引渡し時ですが）のが基本で
したが、デベ経由（紹介）の販売会社経由の場合は、6ヶ月の
期間延長や、売買契約が成立（入金はまだでも）してれば
OKなど優遇（？）がありました。（当然、停止条件もついてます）

デベ（新居販売会社）にしてみると、販売会社からプロモーションや
引き合い状況などの報告が定期的にあるので、引渡しギリギリでの
ローンキャンセルなどを未然に防げる（対策を講じる時間がある）
といったメリットあるようです。

ただし、旧宅の引き合い状況（問い合わせ状況）が芳しくないと
販売委託会社からガンガン「もうちょっと値引きしませんか？
（早く売却しないと...）」といったプッシュ入ります。
（値段を決めるのはあくまでもこちらですが）

ちなみに、引渡し直前のキャンセルで多いのは資金面の理由では
・独自で売却しようとして売却できなかった
・現金（ローンなし）で購入するはずが焦げ付いてしまった（特に個人事業者など）
・物件提携の金融機関のローンを使おうとしてそこから最終的に蹴られた
だそうです。

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訂正

正）（旧宅）販売委託会社からプロモーションや引き合い状況などの報告
誤）販売会社からプロモーションや引き合い状況などの報告

正）・物件提携の金融機関ローン以外を使おうとして
誤）・物件提携の金融機関ローンを使おうとして

うかつですいません；；

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スレ主です。
アドバイスありがとうございました。
独自で売却するといろいろと厄介なのですね。
販売力の違いで多少価格が落ちても、スムーズに買い替えを進めるための手数料と考えるしかなさそうですね。
大変参考になりました！

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デベ紹介の仲介業者が独自ルートだけで販売するわけではなく
仲介市場（03氏のいう「ネットワーク」ってこれかな？）に
情報リークするので、条件悪くなければ色々な業者が客連れて
見にきますよ（デベ紹介の仲介業者経由で照会）

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う、うむリークという言葉は正しくないですが、
RAINSという不動産業界が使っているネットワークに登録されると、
他の不動産屋も物件の存在を知ることができます。

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ＲＡＩＮＳでなくてＲＥＩＮＳだよ。
http://system.reins.jp/
不動産業者はみんなここに専属専任・専任媒介物件を登録する義務があり、ここで物件検索してます。
一般媒介は登録義務はないけど、大体登録します。
格安で媒介を受けられた場合は、登録しないで隠す業者もいますが。いいことではありません。

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現住居を売却しないと新居のローンが組めない場合は、
間にどうしても賃貸でワンクッション置かないといけないことになりますか？

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住んだまま売りに出せばいい。

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>>11
12氏がいうように買替えで住んだまま売りに出したことあります。
売りに出すと、週末やたら見学者がきますから、外出もままならない
可能性もあります。
売れたことを前提に話すと「引渡時期」の交渉次第ですね。
引越や賃貸コストを考えると新居完成・入居まで売却物件に
住めるのがベターですけど、あくまでも買主との交渉ですよ。

売却サポートの不動産屋側で「仮住まい歓迎」の住居紹介して
くれたりするとこもあるし、やや割高でも敷金・礼金ない
ウィークリーマンションやなんかに仮に住むって手もあるかな（ＵＲもいいよー）

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>>12　>>13
そうすると、引渡し前に入金してもらえるということですか？
通常入金＝鍵渡しの時ですよね。
虫のいい話のように思えますが、中古売買ではありふれた話なのでしょうか。

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>>13

引渡し前に入金はシンドイかもね（契約金くらいだね）

ローンの頭金を気しているだけなら、契約さえ済んでいれば
ローンとかの審査は「売れたこと前提」で進められると思いますよ。

旧宅売却の入金確認後、ほぼスルーで新マンションの販売会社への入金し
不足分はローンで補填し満額入金され、新宅の引渡しとかになるのでは？
これを全て1日にでやることも可能なハズ。
（引越荷物は一日預かりにして、一泊ホテル住まい位の方がリスク管理
　できると思いますけどね。）

経験ないので、想定でしかないですが...
詳細は、新宅の販売会社等に聞いた方が良いとは思います。^^

知人には、先に入金・引渡し完了させ、別途賃貸契約を締結し
転居まで住まわせてもらったツワモノいました。
（相手の事情次第だと思われますけどね）

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