スムログ(マンションブログ)

マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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お便り返し-9 スムログメンは1億円の夢を見るか?【DJあかい】



皆さんご無沙汰しております。今回のお題はこれです。ドン!

差出人:しーらんぺったん
2018年1月現在の市況で、予算は1億円で、スムログメンバーのみなさんがマンションを購入するとしたら、どのエリアにあるどのような物件にしますか? 古い物件を購入し、お金をかけてリノベーション、都心の駅直結の新築タワーの小さめの部屋、郊外にある高級マンションの最上階…など、選択肢は豊富だと思いますが、スムログのみなさんならコレ!というのを、教えていただけますでしょうか。

皆もすなる妄想といふものを、してみむとするなり。

【お便り返し】今の市況で予算1億円。購入するならどのマンション?
お便り返し その69「予算は1億円で、スムログメンバーのみなさんがマンションを購入するとしたら」【マンションマニア】
「住まいの予算1億円あったら、何を買う?」考えてみた。

部長が都心にこだわって50平米台でも「関係ない、行け」と言うのは美学を感じますし、

部長(イメージ)


1億がでかすぎて郊外では消化しきれず投資物件2戸買います!っていうマンションマニアさんはかわいいと思いますし、
1億円を持て余して湾岸と関係ないところへ行ってしまうのらえもんさんもそれぞれ個性出てると思います。
さて皆様の回答を受けまして僕も自分なりの回答を示せたらと思います。
1億円(キャッシュ、物件価格およびリフォーム費用)と定義して進めたいと思います。

1.男に生まれたからには100平米

漢の高祖は始皇帝の巡行を見て「男たるものああなりたいものだ」と言ったとされますが(史記「高祖本紀」)、やはり1億円自由に使える身となったのであればある程度の成功をおさめ、社会的にもそれなりのポジションについていることでしょうし、子供も二人くらいいるのでしょう。
そうすると、僕の感覚から行くと50平米というのも遠い郊外というのもちょっと違って、100平米超えてこないと様にならないし、都下や都外というのもそれだけ稼ぐ人の家としてはアクセスが悪いわけです。
というわけで僕が推薦する物件はこれです。ジャン!

ホーマットチェリーツリー(東急リバブルサイトより)


153平米でなんと9280万円。そして格調高いホーマット。場所は東京カレンダーの綾が若い頃お世話になった三宿。(東京カレンダー綾については弊ブログ記事参照)
1億円だと700万円くらい余るので壁紙とカーペット変えて水回り換えるくらいは余裕でできますね。ミーレの食洗機とか入れましょう。
6戸は小戸数で不安だとかいうかもしれませんが、土地持ち分も多いので最悪ぶっ壊して土地で分けても戸建てが建てられるくらい残ります。


2.建て替え狙いの両建て戦略

マンマニ先生の実需・投資両建て戦略に刺激を受けた方の選択肢も考えてみましょう。
まず中野ブロードウェイのレジデンスを見てみます。

コープ・ブロードウェイ2LDK(SUUMOより)


65.58平米、4300万!安いぃぃぃ説明不要!!間取りがなんか変なのは目を瞑れるくらいの坪単価ですね。

ブロードウェイ店舗(LIFULLHOME’Sより)


そしてブロードウェイの店舗。5300万とレジより値が張りますが、きっと空室になってもまんだらけが増床してくれるだろうから安心です。
年間賃料が税込324万ですので消費税と管理費修繕費を除くとざっくり手残り250万。悪くありません。
さて、気になるのが築年数52年という点ですが、僕は個人的には10年後に建て替えになる可能性は低いが、30年後も建て替えずに残っているのも考えにくいと思っています。
なぜ10年後はないと考えるかというと、この規模の建て替えの合意形成をやろうとすると10年後の建て替えであればもう今何らかの動きが出てきていないと難しいスケジュール感だからです。
そして店舗テナントの多さ。店舗テナントは基本的には建て替え反対ですから(コープオリンピアの記事を参照)そこのハードルが普通のレジより高いと考えます。
とはいえ、これは思考実験なので、10年後に建て替えになったとすると250×10=2500万円手元に収入が残ります。(税金はめんどくさいので今回考えません)

ザ・パークハウス中野タワー(KENRENTより)


そうすればブロードウェイの横の新築タワーの2LDK(少し面積は小さくなりますが)が月額30万円なので
解体・建築に4年かかるとしても30×48=1440万円なので、引っ越し2回分を考えても店舗の賃料で十分まかなえます。
その4年間が過ぎれば中野駅すぐの新築のレジと新築の店舗が手に入ります。
敷地面積や用途地域を考えると新ブロードウェイがパークハウスより小さな建物になる可能性は低いので還元率も期待できるところでしょう。
(あとは角のダイソーを巻き込めるかどうかです)

というわけで建て替えの夢とヴィンテージ100平米の夢を語ってみました。それではまた。


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