スムログ(マンションブログ)

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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お便り返し 地下ピットへの湧水 【はるぶー】



最近話題の”不適切コンサル”(指名先からのペイバックの受け取り;違法ではないが不適切なのでこのような名称で呼ばれます)のネタでもブログにしようかと思っていたら、ご指名がありましたので先に。

質問は..

差出人: 豊洲みたい

メッセージ本文:
はるぶーさん
私の住んでいるマンションの地下ピットが水浸しになっているんですが、どうするべきなんでしょうか?
入居直後から地下ピットの強制換気装置の排気口からジャブジャブ騒音が出ていて発覚しました。
一年以内に見つかったのでデベロッパーの責任で汲み取り用のパイプがその後設置され、音は今は治まっているようです。
管理会社の説明では、「雨水が侵入して溜まった」との説明でしたが、別の場所にある水道メーターボックスもメーターが常時水没している状態で、小川も隣地に流れており、地下水位がもともと高く、地面からにじみ出ているんじゃないかと思います。
一時的に汲み出してもまた溜まる場合、管理組合の費用で汲み出し続ける事になるのが心配です。
そもそも、地下ピットに水が溜まるのを放置しても問題ないんでしょうか?
はるぶーさんのマンションも水辺に近い立地なので、もしかしたら何かご存じかなと思いお伺いする次第です。

地下ピットは通常は全体が水びたしではありません

地下水の水位は、かなり浅いところにあることも多いので、地下部分のコンクリート壁などにひび割れがあったりしての湧水は、マンションの地下部分に不具合があるとどこでも起こりますし、別に水辺に近くても起こらないマンションでは起こりません。

売り主は、地下ピットに水が溜まっているくらいは当たり前という言い方をよくしますが、大雨の後などの一時的なケースを除いて、地下ピットは覗き込んでみれば乾いた状態であるほうが普通です。地下ピットに”常時”深い水たまりができるようであれば売り主へのアフターサービス補修あるいは、瑕疵担保保証の指摘対象になる可能性が高いと思います。

ポーチや廊下などと同様に、地下ピットにも緩やかな勾配をつけて、ピットの間に「連通管」が設けられていて、それで一番低い場所(釜場と呼ばれる)に水を集めて、そこに配置されているポンプで水をくみ上げて排水する方式が一般的です。

湧水は一度起こってしまうとなかなか止めることが難しい工事ですが、そもそも地下部分で完全になくすということは結構困難なので、水漏れが一か所でもあったらすわ瑕疵じゃ許せんということにはなりません。水びたしにならないように、暗渠排水してポンプで捨てるからいいやという工事の仕方で済ませることも(実際にうちもやっている箇所があったかと思います)あります。

確かに音や異臭がしていて上の階から気が付くという状況はかなり異常ですが、例えば連通管の設置位置が異常なのかとか、ポンプはちゃんと生きているの?とかの確認はプロのお仕事になります。

プロに相談が基本

地下ピットなど普段人が入らないところは、万人の目に留まる部分とは異なり、新築時の工事としても結構雑に済まされがちなところで、最近でもコア抜きなどで大手不動産会社・ゼネコンの関わるマンションでの大規模な瑕疵案件がありました。

地下ピットに水が溜まっているような状況だと、腐って酸素の減った空気がよどんで滞留しているなどで、酸欠事故の起こった例も実際にあり、調査などを専門で仕事とする人ならともかく素人が地下ピットの様子を見に入るのは危険です。

私が書いたような設計仕様上の問題なのか、施行が悪くて湧水が起きているのかなどは”プロ”の判断を仰ぐべきで、売主への責任追及の可能性も考えれば、当然に売主と利益相反関係にはない第三者(マンションを扱える一級建築士事務所の方など)に見ていただくのが基本です。たいていの場合初期設定されている管理会社は売主系なのでやはりだめです。これも基本中の基本なのですが、まぁ9割は理解できてないんですよね。なんでも管理会社に頼りながら、でも値段が高いとか文句だけはいうのが殆どの組合なんですが。

当然お金はかかりますが、マンションの建物の問題をなんとかただで解決しようとはあまり考えないほうがよろしいです。はるぶーに相談したって解決はしません。私自身を含め素人さんに手の出る世界ではありませんので。

まずは売主の人と”顔を合わせて”指摘から

「豊洲みたい」さんのマンションがまだ何年かはわかりませんが、なんとなく、すぐに売り主が一部対策工事をしているようですから、2年経過していない気がします。質問をよんで気になったのは、質問者の方は、管理会社の伝言ゲームを経由してしか売主とやりとりしてないのではないかな?ということ。

交渉ごとの基本は
 「相手を間違えないこと」
 「骨惜しみしないで直接会って面談すること」
です。この2点の基本ができてる理事会って1割もない気がします。



売り主はこの手の交渉になるとダースベーダーかっ!てな強い人をちょっともめると出してきますから、できれば団体交渉はこっちの人数のほうが多くしないと秒殺くらったりします。ま、いずれにしても相手がこなきゃ交渉できないですわなぁ・・・

理事会の対応としてありがちなのですが、特に、例えば〇〇不動産の建てたマンションで、管理会社が〇〇不動産管理とか、系列会社になっているような場合に、管理会社の人にだけは会っていたりやりとりをしていたりするのに、売主の人とは会っていなくて、せいぜいがメールなどでやり取りをしているケースはとても多いんですよね。この場合解決までの効率は100倍くらい落ちます。(私もさんざん経験すみ)

① 見解を聞きたいと管理組合から”売主”への直接面談を求める
② 売主として、こちらからの不具合に関する”指摘を受取った”という証拠になる書面を2年以内にださせること
③ 売主側の交渉相手としては、すくなくとも書面の取り交わし段階では最低でも部署責任者程度の人の署名押印をとっておかないといけません。あなたは単なる平社員で、あなたが口約束したからって会社の約束にはならないでしょ?あなたの上司と理事長とで書面でやりたりしましょうくらいのことは私なら言います。

2年アフターとか、10年の瑕疵担保責任の期間というのは、例えば2年アフターであれば、指摘したことを確かに伺いました(無償工事を受けるかどうかの返事ではなくて、指摘を2年以内に受け取ったという書面を確かに売り主から受領できていればよい)という受け取りをサービス期間の最終日までに済ませればいいので、指摘だけすませれば2年過ぎてますから!では売主は逃げはうてなくなります。
… 私のマンションでは、2年アフターの補修で、5-6期目までかけていた案件があります。

本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。


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  1. 「表見代理権」という言葉はありませんし、前後の流れからも適切とは思われません。表見代理とは、本来代理権がないけれどもあるかのように行動した無権代理人について、それを信頼した第三者との関係で代理権があるのと同じ法律効果をもたらすことをいいますので。僭越ながらお伝えするだけですから、このコメントは公開していただく必要はありません。

    1. もともと瑕疵対応で入っていたコンサルさんのセリフだったのですが、確かにおっしゃる通りで、調べてみると不適切でした(その裁判向けの証拠集め専門のコンサルさんが言ったセリフとしては正しいコンテクストだったんですが、私の間違いですね:売り主でなく管理会社の人を相手に発言されたものでした) 

      本文を修正いたしました。
      また間違えているようなことがありましたら、ご指摘いただけるとありがたいです。

  2. 売主の瑕疵を追及することでしょう。当然無償対策です。常時ポンプ排水するしかないと思います。

    1. さすがに集めてポンプで排水はしていると思うんですけどね・・・

      交渉相手が”売主”であることはあきらかで、直接交渉しないと、間に挟まっている管理会社との間でまで喧嘩になったりして、そうなるとあんまりハッピーじゃない気がします。
       
      直接顔を合わせないで、電話だのメールだのでやりとりする人が特に最近の若い人には多い気がするんですよね・・・

  3. はるぶーに相談したって解決はしません

    売り主はこの手の交渉になるとダースベーダーかっ!

    ふんふん

    ----


    でこの質問者さんはまあ中途半端

    質問に切羽つまったものがない

    自身で解決しなければいけないという切実感がない

    本当にこの問題を解決しようという気があれば

    はるぶーのところに出向く

    ----


    私はロボットではありません

    2年以内に指摘したので5-6年かけて


    わらわら(*^_^*)


    あれすこし標識が見やすくなったかな

    1. アフターだの瑕疵だので売主とあっての面談していなければ、本気とはいえないと思います。
      これは内覧会検査なんかでもそうで、販売代理とか、施工会社の人としか会っていない人が殆どですね。
      ピットの故障はプロが見てみないとわかりません。もっとも大事なのは
      ”交渉相手”は絶対間違えないことだと思うわけです。
      ”聞いた” ”聞いてない” で言い争うほどむなしいことはないので。

  4. ”不適切コンサル”

    こっちのほうがはるぶー向きですね

    コンサルト名公開しちゃってください

    こっこしょう

    ご指名




    わらわら(*^_^*)


    わたしはロボットではありません

    1. 次回です。 官製談合と違って、ペイバックって違法ですかねぇ・・・とかいうと刺されるかもしれませんが
      証拠もないのに、特定の会社名を書いたりはしませんよ。私だって自分がかわいいですから。

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