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港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。

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高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(2)北西サイド編part2.(仮称)レジデンスブラッサム芝浦



湾岸考古学シリーズ、次をどうしようとまた間があいていたら、例によってTwitterでお題が流れてきました。


5フロアぶち抜きとは、なんとも強い意志を感じる看板です。

岬の住人さんの「何が問題なんだろうか」という疑問もごもっともですので、考古学してみます



地図をあえてEarthモードにしましたが、陰になっている駐車場部分が現在は更地になって囲われています。
この土地に関しては、知る限り4回は変遷があるようです。

1回目:ラグジュアリーアパートメント芝浦

途中までの経緯は、自分会社UMAXさんのブログが詳しいです(以下一部引用)。

もともとは、エスグラントが、「グランドパレス田町」の容積率に入っていた土地(駐車場)を買った。
→ 行政が、その土地に建築許可を出した。
→ エスグラントが、その土地に、「ラグジュアリーアパートメント芝浦」を建設しようとした。
→ 「グランドパレス田町」が、違法建築物になってしまった。
→ エスグラントが、「グランドパレス田町」の土地を買った。
→ 現在、エスグラントが、2つの土地を合わせて、「S-GRANT芝浦ツインタワー」を建設しようとしている。

なるほど、ただちに「違法」ではなく、違反建築物という意味でしょうね。

ラグジュアリーアパートメント芝浦の建築物環境計画書は、現在もこちらから参照できます。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/050105_1.html

2回目:S-GRANT芝浦ツインタワー

S-GRANT芝浦ツインタワーは、芝浦が好きなので、ずっとここで暮らすことにしたBlogによれば建築説明会も行われたとのこと。

この建築計画はエスグラントコーポレーションが単独で計画していた場所を、
今回、グランドパレス田町の建替と合わせて総合設計制度で容積率をUPし、
マンション棟とオフィス棟の2棟で再計画したものです。

元の土地と合体させ、さらに総合設計制度により容積率アップすることで、既存不適格解消に加え建て替えまでを一気に狙ったようですね。

が、その後リーマンショックと建築基準法改正の余波を受け、エスグラントは2009年に民事再生法適用となってしまいました。

マンション開発「エスグラント」が民事再生法を申請


3回目:(仮称)芝浦4丁目共同住宅

現地はしばらくコインパーキングになっていましたが、2012年に(仮称)芝浦4丁目共同住宅新築工事の標識(建築計画のお知らせ看板)が出ました。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120187_011.html

が、結局こちらも工事は開始されず、現地はふたたびコインパーキングに。

4回目:(仮称)レジデンスブラッサム芝浦

最近、コインパーキングがふたたび閉鎖になったと思ったら標識(建築計画のお知らせ看板)が(ふたたび岬の住人さんのツィート)。


これは過去に何度も設置されては消えているほうですね。

「確認表示板」は設置されていないので、まだ確認済み証は交付されておらず、工事開始していないのでしょうか。

とはいえ、お隣としてはこのままだと建て替えもままならないため、「敷地の二重利用」という表現でマンション全体として反対を表明されていると思われます。

看板にあるとおり、JR九州が建築主、西松建設が落札したとのこと。

なぜJR九州という疑問も出るところですが、今月の上場をひかえステークホルダーから収益性の拡大を求められるのを見越した事業のようです。

JR九州、東京でマンション事業 収益源の不動産を拡大

品川駅の北側約1・5キロの港区芝浦4丁目に、賃貸マンションを建設する。建物は地上16階建て、部屋数は234戸を予定しており一部店舗も整備する計画。18年秋までの完成を見込む。

(中略)

同社の駅ビル・不動産事業の15年度の経常利益は205億3900万円で、グループ全体の6割を占める「稼ぎ頭」。現在、賃貸マンションを28棟運営しており、18年度末までに15年度比3割増の3150戸に増やす目標を定めている

経常利益の6割が不動産で、さらにそのアップを狙っているようです。

この事業が、JR東日本が社運を賭ける新駅開発プロジェクトのすぐそばで行われているのが興味深いです(ダイヤモンドオンラインの記事より引用)。

品川新駅はJR東の開発史上最も「コスパがいい」

13ヘクタールというと面積にすれば六本木ヒルズよりもやや広い面積になる。この巨大な都市開発は、最初から山手線の新駅隣接という開発条件になるので、オフィスビルとしては最上級の立地条件になるし、新幹線や羽田空港へのアクセスのいい場所柄を考えれば高級タワーマンションの立地としても都内随一の好物件になることが最初から決まっているようなものだ。

JR東日本はこのエリアの開発に5000億円規模の資金を投下するというが、一説によれば不動産開発から得られる利益として3000億円規模が見込めるという。

湾岸考古学的な観点をふまえつつ、新駅ともども引き続きウォッチしたいと思います。

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