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マン点流!不都合な真実を解説(新築vs中古)



筆者の分析によれば、フリーペーパーSUUMOの特集記事で一番多いテーマは「お金」絡みの記事。その次に多いのは「比較」記事だ。

SUUMOの特集記事で2015年を振り返るSUUMOの特集記事で2015年を振り返る」より

定番の「賃貸vs購入」はすでに書いたので、今回は「新築vs中古」について、不都合な真実を解説しよう。

SUUMO(新築VS賃貸) 【もくじ】
中古の価格水準は新築の約6割(首都圏)
都内がムリでも、神奈川・埼玉・千葉であれば手が届くのでは
売主の言い値と成約価格の差は約500万円(首都圏中古)
そもそも、いつまでが新築で、いつからが中古なのか?
「新築vs中古」の結論は?
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そもそも、いつまでが新築で、いつから中古なのか?

竣工して1年以上経つと「新築マンション」とは謳えないし、竣工して1年未満であっても、一度でも入居した物件は「新築マンション」とは謳えない。このようなマンションを「新古マンション」と呼ぶ。

中古マンションの定義には2つの異なるルールがある。
不動産表示規約では竣工後1年以上経過したマンションを「中古マンション」と呼ぶのに対して、一部の金融機関では竣工後2年超のマンションを「中古マンション」と呼ぶことにしている。

いつからが中古なのか?
マンションはいつまで新築?いつから中古?」より

中古の価格水準は新築の約6割(首都圏)

首都圏の新築マンションの価格水準は現在、庶民にとっては絶望的なほどに上昇している(発売単価上昇中・・・首都圏新築マンション市場動向)。

首都圏では、中古マンションの単価のほうも3年ほど前から上昇傾向にはあるが、16年4月時点で46.5万円。新築82.6万円の約6割でしかない(次図)。

平均築年数が約19年と築浅ではないマンションのデータではあるが、70m2に換算すると3,255万円。これなら庶民でも手が届くのではないか。

新築・中古マンションの単価推移(首都圏)
新築はムリでも中古ならば手が届く?首都圏マンション市場を可視化」より

都内がムリでも、神奈川・埼玉・千葉であれば手が届くのでは

中古マンションといえど、都内では3年ほど前から上昇を続けている(次図)。

都内がムリでも、神奈川県や埼玉県、千葉県であれば手が届くのではないか。

中古マンションの単価推移(1都3件)
「同上」より

売主の言い値と成約価格の差は約500万円(首都圏中古)

築年数の経過により、中古マンションの単価はどのくらい安くなるのか?

成約物件のm2当たり単価は「築0~5年」が70万円台、「築6~15年」は50万円台、「築16~20年」は40万円台、「築20年超」では30万円前後(次図)。

中古マンションの築年帯別平均単価(首都圏)
「同上」より

新規登録物件の単価(≒売主が売りたい単価)と成約物件の単価のかい離は、平均で約7.9万円。70m2換算では553万円の差がある。

つまり、中古マンションを買う場合には、ネゴ交渉によって、売主の言い値よりも500万円くらいは安く買える可能性があることを示唆している。

「新築vs中古」の結論は?

SUUMOの特集記事では、「賃貸vs購入」と同様、「新築vs中古」でもその結論が明記されることはない。これを”大人の事情”という。

新築マンションとの大きな違いは、先住者の生活の跡があるかないか。

先住者の生活の跡を気に掛けない人であれば、新築マンションよりも安価な中古マンションを選択しない手はないだろう。

価格以外にも中古マンションには、「現物を見て選べる」「即入居できる」「お隣さんを確認できる」などのメリットがある。

中古マンションも検討されてみてはいかがだろうか。

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ー 中古マンションを買う人が知っておくべき営業マンの掟破りのテクニック
ー 誰も教えてくれなかった!中古マンション購入の注意点


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