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第162回 はじめの一歩「住居形態別の特色」を整理してみました



このブログは居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論を展開しております。

5日おき(5、10、15・・・)の更新です。

 

「最近、初めて家を買おうという気になりました。ただ、何を選んでいいのか、どこから手をつけていいのか分からない」というお便りが何故か続けて届きました。そこで、今日は、初歩の初歩である、マンションと一戸建ての違いをはじめとして「住居形態別の長所・短所」を整理してお送りすることとしました。

 

一戸建ても注文住宅と建売住宅がありますし、大規模開発とミニ開発があります。マンションも、低層から超高層まで高さによる分類があります。また、ファミリーマンションとコンパクトマンション、ワンルームマンションがあります。一戸建て、マンションともに新築と中古があります。

 

それぞれの魅力のポイント、将来の資産性、コスト、短所、留意点などに分けて解説します。

 

◆新築の建売住宅(一戸建て   )

1)共通

  • 敷地の広さによるが、庭いじりが好きとか、庭で遊ばせたい子供のいる家庭には魅力。
  • 管理費が要らない、駐車場使用料いらないなどは大きな魅力のひとつ。
  • 屋上の太陽光発電装置など設備の増設はもちろん、修繕も建て替えも全て自分の意思だけで実施することができる。
(マンションが合意形成に時間も手間もかかるのとは大きく異なる)
  • 四方に開口部を設けられ、採光と通風に優れた住まいができる。
  • 自由がある反面、手入れを怠れば寿命は早く到来する。
  • 中古市場では15~20年で建物価値がゼロとみなされてしまう
  • 土地を共用するマンションと違い、一戸建ての短所は土地代の高さにある。庭が猫の額ほどもない狭い物件が多い。
  • 最大の短所は、最寄り駅から徒歩ではつらい不便な場所点にあることだ。駅近を求めると都心から遠く離れたものになるのが普通。
  • 多くは2階建てか3階建てなので、階段スペースが必要になるので、フラットなマンションに比べて無駄ができてしまう。トイレが各階に必要といった非効率さもある。
  • 階段の上り下りがつらいことや外気に面しているために冷暖房効果で劣る、外出時に窓の締め忘れがないかなどの気遣いがいる。(マンションは玄関のカギさえ閉めればいいのと対称的)
 

2)郊外・大規模開発

  • 単に数が多いというだけではなく、開発地全体が「街」としてグランドデザインされ、街路樹や、広めながらもクルマの通行スピードを制限する開発道路などによって安全で整然とした美しい街並みを創り出している。
  • 街路樹が育ち街の価値が付加されるため資産性は将来とも高く評価される。
  • ただし、最寄駅から遠いのが難点で、これが将来価格に与える影響は小さくない
  • 大規模開発は付加価値がある分、コストが高いのが難点。建物もハイクォーリティであるため、価格は高い。
  • 最近は開発事例が殆ど見られなくなった
 

3)ミニ開発

  • 既存の街並みの中に2~3棟か、高々10棟のミニ開発は、付加価値がないため分譲価格の安いものが多い。
  • 周囲との一体開発ではないため美しい街並み景観が創られることはなく、どうしても資産価値は低いものにならざるを得ない。
  • 戸別の敷地も狭小であるため、隣地の建物とのすき間がほとんどないことも価値を低く見られがちな要因である。
  • 周辺の街並みにマッチしない、そこだけが突出した異様さもある。
  • 多くは中小の工務店・不動産会社による商品であるため、品質には信頼性が置きにくいことも多い。
  • パワービルダーと呼ばれる大量供給企業の商品にも「安かろう・悪かろう」のものが存在する。
  • 近年は、マンション用地の不足から、戸建て分譲に力を入れるマンション業者も増えている。大手業者は2~3棟のミニ開発はやらず、10棟以上のミニタウン型が普通
 

4)都心立地(ミニ開発と共通部分が多い)

  • 敷地が15坪しかないような建売住宅もある。
  • 何と言っても職住近接の魅力が大きい。
  • 資産性は低く、建物の価値は短時間で大幅に低下することが多い。
  • 3階建が多く、建蔽率の関係も加わって1フロア当たりの床面積が極端に狭いため、各部屋が広々とした物件は望めない。
 

 

◆新築の分譲マンション

1)新築マンション共通

  • 最新の設備がマンション全体もしくは室内専用に導入されるため、中古マンションと比較する人が一番魅かれる点である。
  • 2011年の東日本大震災以降は「太陽光発電装置」を代表に「創エネ」「省エネ」マンションの人気は高い。
  • 災害時のサポート面では、管理会社が迅速に対応してくれたり、備蓄してある災害対策用品の提供が行なわれたりするため、一戸建てより安全なものも増えている。
  • 共用施設の充実したマンションも多く、一戸建てにない便利さを享受できる。
  • 規模に関わらず、セキュリティの高さは一戸建てにない魅力になっている。
  • 中古マンションに比べても、また立地条件の差から一戸建てと比べても、マンションの資産性は高い。
  • 分譲時点においては実際の価値が分譲価格に反映されているとは限らない。割高な物件も散見される
  • 大々的な広告宣伝活動を実施して販売するため、価格が割高な物件でもモデル―ルームの熱気などに釣られて購入に踏み切ってしまう人も少なくない。
  • 毎月のランニングコストは、管理費・修繕積立金・駐車料がかかるため、一戸建てに比べて高くなる。
  • 但し、防犯性能の高いマンションでは戸別契約のセキュリティ契約を締結する必要のある一戸建てに比べ、その面では割安になる。
  • 長い目で見ると耐久性が高いマンションは維持費が安くつくという見方もあるが、トータルでは管理員人件費やエレベーター電気代などの分が加わって高くつくことは否定できない。それでも東京などではマンションのメリットが大きいと考える人が圧倒的に多い
 

2)低層マンション

  • 低層マンションの立地は一戸建て住宅が建ち並ぶ閑静な地域内にあり、緑の多い環境にあるのが最大の特徴になっている。
  • 多くの場合、戸数が少ないので静かに落ち着いた暮らしを送ることができる。
  • 高級住宅地などに立地するものは、建物がハイクォーリティであることと併せて、資産価値の高い物件が多い。
  • 最寄り駅から遠い物件が多いのが難点。
  • しばしば高額である。
  • 供給例が少ないため、タイミング次第だが購入することが困難なこともある
 

3)超高層マンション

(超高層マンションは概ね20階建て以上1棟で200戸程度~1500戸を超える巨大なものまで幅が広い。郊外のターミナル駅周辺にも開発例が多い)
  • 遠くまで見渡せるダイナミックな眺望や、都心の夜景などが魅力。
  • ただ、場所によっては超高層マンションが林立し、景観が損なわれる例も増えている
  • 多くのタワー物件で免震構造か制振構造を採用。地震の揺れ対策に優れた物が多い。
  • 供給例が増えたために稀少価値がなくなったとはいえ、多くは駅前であるとか地域のランドマーク的な存在感から資産性は高い。
  • その中にあって特に眺望の良い上層階の住戸は価値が高い。
  • 停電のために、上層階住戸は停電のとき一時的に陸の孤島状態になることがあるが、最近は非常用電源を装備してあり、問題はなくなりつつある。
  • 足場を組む費用が割高になるなど、超高層マンションは大規模修繕費用が嵩む
  • 子供の外出機会が減る危険がある、高所に慣れて「高所平気症」になる子供も増えているという研究レポートもある。
 

4)超高層でない大規模マンション

  • 面開発マンション・環境創造型マンションとも言われ、敷地内に豊富な緑のスペースが創られるのが普通で「公園」「庭園」「プラザ」「散策路」「家庭菜園」などがふんだんに設けられるため、周囲の準工業地帯や雑多な商住混在地区などと一線を画す雰囲気のマンションになるケースが多い。
(以下は大規模タワーマンションと共通)
  • スケールメリットを活かした「様々な共用施設」やコンシェルジュサービス、24時間有人管理など「居住者向けサービス」が魅力。また、災害時の対応においても行き届く面が多い
  • 周囲の環境変化の影響を受けやすい中小規模のマンションに比べて、大規模マンションは足元の環境が保全されるため資産性は高く維持される。
  • 共用施設等の付加価値によっても資産性が高く評価されるものが多い。
  • 多くの共用施設や過剰とも言われる管理やサービススタッフがいるために管理費が割高な物件も少なくない。修繕積立金もスケールメリットを上回ってしまうことが多い
  • スケールメリットを活かして手ごろな価格に抑えて分譲されるものもあるが、しばしば最寄り駅から遠かったり、郊外の駅前であったりする。
 

5)郊外立地のマンション

  • 自然環境を活かした子育て世帯などに向く
  • 一番の魅力は価格の安さにある。予算が限られていて、広さを求める人に向く
  • 郊外マンションは、たとえ大規模開発で付加価値のあるものでも資産価値は低くなる傾向を見せる。
  • 郊外で、かつ中小規模のマンションとなると、需要減によって将来の価値は低下すると覚悟しなければならない。
  • 郊外に住み郊外に職場を持つ人は別として、通勤時間の長さがネックになる。
  • 仕事の都合や災害時に帰宅が困難になる懸念もある。
  • より文化的な活動を生活に取り込みたくても対象となるものがないため、都心に足を伸ばす必要があったりする。要するに不便。
 

6)都心立地のマンション

  • 職住近接を図ることができる(比較的気軽にタクシー利用で帰宅できる)
  • 災害で交通網が遮断されたときでも、帰宅難民にならずに済む
  • 都心の文化的施設やイベントなどを日常的に楽しむことが可能になる
  • 都心には何かと便利なサービスも多く、これらをたやすく享受できる。
  • 都心には世界に冠たる食文化を味わうためのレストラン等が豊富
  • いざというとき、貸しても売っても有利な物件が多い。
  • 需要が多いので、売却もスムーズに運ぶ
  • 人気物件を手に入れれば資産運用面でも得になる
  • 価格が高いため広さの不満を抱えやすい
  • 都心には意外なことに公園が多い
  • 東京都心部の駐車力金はとても高い
 

7)コンパクトマンション

  • 30~50㎡台のコンパクトタイプは単身者のニーズをよく研究した物件も最近は多く、狭いながらも機能的なレイアウトや設備がついているほか、女性を意識してセキュリティは厳重になっている
  • コンパクト住戸ばかりの物件(いわゆるコンパクトマンション)よりは、大型のタワーマンション内のコンパクト住戸の方が資産価値は一般に高い。
  • 小型マンションでは、維持管理体制が不十分なものも多く、そのために大きく価値を下げてしまう危険があることに留意したい。
  • コンパクトマンションはほとんどが小規模物件なので、管理費等が割高になっている。
  • 管理費を安く抑えるために巡回管理方式にしている物は、その分だけ値打ちが下がる可能性が高い
  • コンパクトマンションは、ペンシル型の貧相な物件も多く、資産価値は低い
 

8)ワンルームマンション(30㎡未満)

  • 賃貸が目的で購入する一般投資家をターゲットに販売される
  • 駅前などに立地し利便性が高いので、学生や独身サラリーマンの賃貸がたやすい
  • ワンルームを自己の居住用に購入する人は極めて少ない(単身でも購入者の大半は40㎡以上を希望する)
  • コンパクトマンションと同じで、ペンシル状の貧相な物件が多い
  • 管理人が駐在していないものが多く、居住者のルール順守意識を高めることができず、荒れ放題になってしまう懸念が強い。このため、リセールバリューは期待しにくい
 

◆中古マンション

1)  中古マンション共通

①自分の好みに合わせてリフォームできる

②物件を自分の目で確かめて買える

③物件数が市場に多く出回っている

④価格の安いものが多い

⑤建物の老朽化の反面、樹木が育ち付加価値になることもある。

⑥管理が行き届き、価値が下がりにくい物件もある

⑦築年数によって耐久性の低いものがある(概ね1983年以前竣工のものは旧耐震基準

⑧計画的で適切なメンテナンスが行なわれていないものもある。

⑨修繕積立金の不十分な物件がある一方、高額なものもある

⑩サッシの高さが変えられないことやバリアフリーにできないものもある

⑪セキュリティ機能の低い物もある

⑫柱が室内に出っ張っているもの、バルコニーの出幅が狭いものなど、新築物件に比べるとレベルが低いものも多い

 

2)中古マンション(築浅:概ね10年未満)

  • ほとんどリフォームもなしで住めるくらいの新しい物は新築同様に人気がある。
  • 数年を経過したことで樹木が育ち、むしろ新築時より価値が上がっている物もある。
  • 新築分譲時に高い人気を誇った物件は順番待ちしている買い手も多い。
  • 新築に次いで価値が高いか、物件によっては新築以上の評価を受ける場合もある。
  • すべては個別性の問題で、立地条件やブランド、スケール、街またはマンション自体の付加価値などが左右する。
  • 良い物件は出物が少なく、出てもあったいう間に買い手がついてしまうので、中々手にするのは困難なものもある。
 

3)中古マンション(築20年以上など)

  • 思い切ったリノベーション()をかけて自分好みにすることができる魅力がある。  リノベーションとは、英語でrenovation と書き、本来の意味は「改革・刷新・改修」。壁紙や床の材料を貼り替える程度の「リフォーム」と区別し、設備の刷新や間仕切り変更を伴う住宅改修のことを意味します。元の中古マンションにはなかった設備を付け加えることで、新しい機能を持つマンションに生まれ変わるということになります。
  • 価格が安いというメリットが大きい。但し、リフォーム・リノベーション費用の予算を見ておくことが必要になる。
  • 大規模修繕が済んだばかりのタイミングであれば外装が綺麗で古さがかなり緩和してくれている物もある。
  • 一部の優良物件を除けば、古いマンションの資産性はあまり期待できない。
  • 但し、立地条件が極めて良いものや、管理・メンテナンスがこまめに行なわれており、その上に入居者のモラルが高いことからヴィンテージ化しつつある物件もある。
  • リノベーションに多額の費用をかけても、そのまま価格に反映されることはないので、将来売却するときは、このことを記憶に留めておきたい。
  • 修繕積立金がかなり高い場合が多い(逆に安い物件は要注意)
  • 概ね1983年以前竣工の物件は旧耐震基準で建築されているので大地震には弱いという覚悟がいる。
  • 専用部はある程度好きに改造できても、共用部分は竣工時のまま、旧式の設備、特にセキュリティシステムの弱いものが多い
  • 給排水配管の老朽化などに懸念が残る
 

4)リノベーション済みのマンション

  • 業者が買い上げ、リノベーションやリフォームを施して新築同様に変身させた商品なので、リフォームを自分で計画するのが面倒な人には魅力的な中古商品になる。
  • 個人から業者に一旦売却されているため、売主は不動産業者になる。その業者の利益が大きく乗っているケースが普通。
  • リノベーションと言っても、特に個性的なものではなく、設備の更新を中心に新築マンションに似せている程度のものが多い。
 

中古マンションでも規模や立地条件などによって当然ながら特色・長所短所等があります。その差異については新築マンションの項をご参照ください

 

◆中古の一戸建て

1)中古一戸建(築浅。概ね築10年以内)

  • リフォームする個所も少なく、ほとんどそのまま住める建物もあるのが魅力。
  • その割に価格が安いという魅力もある(購入時点で建物価値はまだ残っているが、減価率はマンションに比べると大きいためである)
  • 将来の価値も築20年で建物評価はゼロと考えておきたい。
 

2)中古一戸建(築20年以上など)

  • 建物代はゼロとみなされて値段が決められているケースが多いので、実際に支障なく住むことができる建物であればお買い得となるケースもある(土地代と建物のリフォーム代だけで購入できる魅力が古い中古住宅には見られる)
  • 購入時にリフォームやリノベーションにコストをかけたとしても、将来の建物価値はほぼゼロと見なされる。
  • 1981年以前の旧耐震基準の建物である可能性に留意しなければならない
  • 購入後、思わぬ出費に泣かされることもある(仲介業者の建物補償制度付きなどを選びたい)
 

中古住宅も、その立地条件や街並み、開発規模などによって特色・価値等が当然異なりますが、その差異については新築一戸建ての項をご参照ください

 

◆新築の注文住宅

  • こだわって建てるだけに満足度は高い。ただし、敷地が狭い場合は好みの反映にも限界がある。
  • 将来価値は、工芸品的な価値のあるものを除けば、土地代にしかならないこともある
  • ある程度の広い庭があれば、樹木によっては付加価値になる場合もある
  • 建築費が割高になるのがネック。建築家に設計を依頼すれば途轍もない費用がかかることもある。
  • 有名ハウスメーカーで注文した場合も、高くなるのは必至
  • 図面と出来上がりのギャップにも注意しなければならない
 

◆テラスハウスやタウンハウス

  • 連棟型住宅と言われ、一戸建ての長所とマンションの長所を合体させたような形態だが、高級感のある物件は殆ど見られない
  • 2階建てか3階建ての一戸建て住宅が壁を接している形なので共同住宅の一種であるが、マンションのように共用の玄関から入り共用の廊下を通って各住戸にアプローチするのでなく、それぞれの玄関から直接出入りする
  • マンションのように管理人がいるわけではない。敷地は共有なので管理費を払って管理会社に清掃や花壇の維持管理などを委託する形態をとっているものが多いが、管理費は安い。
 

◆コーポラティブハウス

  • コーポラティブハウスとは、入居希望者が集まり組合を結成し、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅のことである。コーポラティブ住宅、コープ住宅とも呼ばれる。多くは、設計事務所がコーディネーターの立場で 進められる。
  • 注文住宅をマンションで実現する理想の住まいであるという主張も多い。個性派の集合住宅。
  • 自分好みのマンションに住みたいというこだわりを持った人たちが集まって、設計段階からコミュニケーションを図るため住人同士の関係は濃密になる。これは入居後の付き合いを円滑にする魅力であるが、反対に煩わしさにもなる。近所付き合いが苦手な人には不向きな住まい
  • 個別性が極めて高いため、一般的には売りにくい。(同じ価値観の買い手がうまく見つかれば高く売れることもあるが、運次第のため価値は変動しやすいと考えるべき)
  • あまり特殊な材料や設備を使うとメンテナンス費用が高くなる可能性が大きい。
  • デベロッパーの利益が入らないから安いと錯覚しがちだが、必ずしもそうはならない。建築費も高くなりがち
  • また、着工まで長い時間を要するため、時間にゆとりのない人には参加が難しい。
 

◆オーダーメイドマンション

  • 設備の追加や間取りの変更などが可能なので、お仕着せのマンションから一歩抜けたい個性派には嬉しいタイプ。
  • ただし、自分の好みがどこまで反映されるかは分譲会社の方針や工事の進捗状況によって異なる。
  • しばしば個性が強すぎるため、市場では必ずしも高い価値をつけないものが多い(個性的過ぎるデザインは、中古市場で評価されないことが多い)
  • 基本設計図から水回りの位置まで変更してしまうと、遮音性能によっては、近隣住戸に迷惑を及ぼす、または及ばされる危険がある。
  • 採用例は少ない。また、オーダーできる範囲が限定される。面積と住戸の外枠の形状は代えられない。
 

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。http://www.syuppanservice.com

 

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