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第136回 支線・枝線マンションの問題点



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東京(関東)は、網の目のように鉄道が敷かれています。JRと私鉄、地上と地下鉄、モノレールまで種類もたくさんあります。ご存知の通りです。

 

ただ、郊外では、網の目とは言い難いところがありますね。東京の日本橋あたりは、どの方向に歩いても5分もしないうちに駅のどれかを見つけることができますが、郊外は陸の孤島のような場所もありますし、移動に車が不可欠な場所もあります。

 

マンションの場合は鉄道の駅に近い場所で建設されることが圧倒的に多いので、交通便が良くないという例は少ないと言えます。とはいうものの、交通便が良いとは言えないマンションも少なからずあります。

 

その鉄道がどこに向かうか、最終電車が何時か、急行が止まるかといったことに関わるからです。それらの中で、今日は「幹線鉄道と枝線鉄道の差についてお話ししようと思います。

 

幹線鉄道とは主要な鉄道のことで、枝線鉄道は主要鉄道から枝分かれしている鉄道のことです。一般には使わない言葉かもしれませんが、ここで定義しておきましょう。

 

幹線鉄道は、鉄道会社が違っても相互乗り入れを実施していることによって、乗り換えを要しない路線もあります。従って、鉄道会社が同じか別かは、無関係です。枝線には、ふたつの種類があります。主要鉄道の駅で乗り換える必要があるものと、二股に分かれる駅で乗り換えなしの直通電車も運行するものがあります。支線と枝線を以下では枝線と呼ぶことにします。

 

幹線鉄道を補足すると、東京都心とダイレクトにつながる鉄道ということです。枝線は都心に出るには必ず乗り換えを要する鉄道のことです。枝線は私鉄に多いですが、JRでも少しありますね。

 

●枝線マンションの価格は本当に安いか?

マンションの価格を調べると、枝線は概して安いものです。従って、安いマンションを探したい人は乗り換えを要する駅の周辺を探せばいいということになります。

 

なぜ安いか、それは地価(土地の取得費)が安いからです。建築費は幹線鉄道側でも枝線側でも変わらないのですから。

 

問題は安さの度合いにあります。マンション価格に占める土地割合は、郊外では30%程度ですから、ここがゼロになれば分譲価格も30%低いレベルになりますが、実際はゼロはあり得ないので、仮に幹線側の土地代に対して半値で取得できたとすると、分譲価格は15%安いに過ぎません。

 

でも15%の差は大きいと言えます。郊外の幹線鉄道駅で5000万円のマンションに対し、乗り換えて1駅でも枝線に入ると、4250万円になるのなら随分安いという感じがしますから。

逆に言えば、このくらい安くできた物件は販売も順調に進みますが、そこまで安いという印象がなければ苦戦してしまうのです。

枝線に乗り換えてから5つも先の駅ではもっと安くないと「安い」という印象はないはずです。鉄道車両の吊り広告で郊外マンションをご覧になることがあるかと思いますが、「3LDK2900万円台~」などのキャッチコピーが躍っています。『お~安い。どこだ』とよく見ると『〇〇駅。な~んだ遠いなあ』と興味が一瞬で消える。こんな経験があるのではないかと思います。

 

「価格の高い・低い」の差は、買い手の心理的な要素が大きく、一律に判定する公式のようなものは存在しません。

 

不動産価値の判定法には、「取引事例比較法」や「収益還元法」などといったものがあるのは確かですが、マンション事業者が価格を考えるとき、あるいは土地を買うときの参考指標は、先発マンションの価格と売れ行きなのです。

 

先発マンションより高い試算になる案件であっても、建物のプランニング次第では好調に売れてしまうものもあり、つまらないプランニングであれば他社並み価格でも売れ残るという事実を経験から学んでいる事業者も多いのです。

 

枝線マンションを分析すると、一見安くても価値に見合う安さのマンションかどうか、割高な物件が多いのが現実です。

 

●バス便マンションよりはましか?

枝線のマンションは割高な物が多いと言いましたが、バス便マンションよりはマシということは言えそうです。運行時間が正確であること、終電がバスほど早くないことなどが、その理由です。

 

疲れて帰って来たお父さん、途中の乗り換えなく最寄り駅に着いたけれども、そこからバスに乗り換えるなんて。これには大いに抵抗があるはずで、それに比べれば、電車の乗り換えはあっても最寄り駅に着いたら、我が家はもう目の前だという方がマシとは言えないでしょうか。

 

●枝線マンションを選ぶ人

枝線マンションが東京都心に通勤する人にとって不便なのは、乗り換えなければならないからですが、都心ではなく近隣または地元に勤務先がある買い手もから見れば、乗り換えの必要はないかもしれません。乗り換えが必要であるとしても、通勤時間が短いので、魅力を感じる人も少なくはないでしょう。

 

このような買い手があるので、枝線のマンションもある程度は売れるものです。しかし、東京都心に通勤する人が圧倒的に多いので、枝線が形成するマーケットはもともと大きくありません。

 

乗り換え覚悟の都心通勤者に枝線のマンションを選んでもらうためには、幹線鉄道の物件にない魅力が必要です。魅力の中で最もインパクトが強いのは「価格の安さ」です。「安くて広く・良い間取り」が必須です。

 

●枝線で買うなら駅前が理想

駅近マンションは、高くても人気があるものです。首都圏住民は利便性を優先する多忙な人が多いからです。しかし、幹線鉄道の駅前は既に建物が密集していてマンションが新しくできそうな空地はなかなかないものです。待っても探しても、なかなか良い物件に当りません。

 

そこで駅から徒歩10分も歩く物件を選択したりします。それさえも幹線鉄道は高くて買えない、または面積の妥協を強いられるものです。

 

仕方なく、1回の乗り替えを覚悟し枝線の物件に目を向けるという選択になるわけですが、その場合に大事なことは駅からの距離を妥協しないことです。

 

乗り換えて到達する枝線の駅、そこからさらに遠くへ行くようなマンションの値打ちは、ガクンと下がって当たり前なのです。徒歩5分以内が限度と考えるべきです。

 

●枝線のマンションはリセールがしにくい

枝線立地のマンションを選ぶ人は少なく、リセールはとても難しいのが普通です。そこに買ってしまった人は、将来のリセール価値を心配しなければなりません。

 

先に述べたように、枝線マンションは「安くて広く・間取りが良い」ことが魅力のポイントです。中でも「安い」ことは不可欠です。安くないと売れないのです。

ここで疑問が湧くはずです。購入価格が安ければ将来の売却価格が低くても、損失は大きくないのではという疑問です。ところが、実はそうでもないのです。分かりやすく説明すると、100円で買った商品は20年先に50円になり、1000円の商品は逆に1500円になるといったことが不動産では起こります。地域の差、立地の差で生まれる結果です。安いエリアには需要が少ないため、中古も人気があまりなく、安くなってしまうことが多いのです。

 

枝線のマンションを選ぶときは、こうした点を理解しておく必要があるのです。

 

どのくらい安ければ大丈夫か、そこが最後に残る検討課題かもしれません。判断が難しいと思ったときは、筆者の「マンション評価サービス」や「将来価格の予測サービス」をご利用下さい。

 

・・・・・・本日はここまでです。ご購読ありがとうございました。

 

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