ファインシティ大宮公園ってどうですか？

このマンションの安い原因と思われた要素

①1階が半地下状
・土地の傾斜や高さ規制により、1階の床が地盤面より低く掘り下げられている。
・採光、眺望、防犯、災害リスクなどの観点から、半地下の物件は相場より2割前後は安くなるのが一般的。この物件も同じく。
・ドライエリアは設けられているが、10年に1度といった大雨時は浸水の懸念あり。エントランスやD棟最南端は内水ハザードのメッシュ上にあるようにも見える。

②JR宇都宮線の線路に至近
・室内は50db未満の設計とされているが、振動、騒音、音の回り込みなどは、実際に蓋を開けてみないと分からない。
・線路に面する特定の住戸の窓はT4級二重サッシだが、その他は基本的にT2一重。

③傾斜のある地盤
・本物件は台地の縁、つまり侵食谷の緩やかな斜面上に立地。1階が半地下なので、雨水の排水具合は実際に蓋を開けてみないと分からない。
・ステラタウンから大宮公園舟遊池にかけては侵食谷で、戦前は水路だった。SPA HERBS美楽温泉があるのも、そうした背景から。道路の向こう側の住宅地は水捌けが悪く、内水ハザード色付き。
https://www.e-accutech.com/service/information/area/oomiya/

④嫌悪施設
・ラブホテルが近くにあり、避けるファミリー層も。

⑤低層が故に①と②の住戸の占める割合が高い

⑥立地がステラタウンからやや遠く、大宮公園や大宮公園駅にも正直そこまで近いわけではない

もちろん、さいたま市は人口増えるし、新築価格は金融危機でもないと下がらないだろうし、大宮駅は改築されるし、大雨も降らないかもしれないし、電車の音もかなり遮断できるかもしれないし、ラブホもそのうち潰れるかもしれない。

自家用車を利用するファミリー層が多い土地柄だろうから、機械式駐車場に近く線路から遠い、A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸は、本物件内では値が持つ方だろうと思われた。

>>259 マンション検討中さん
こんにちは
A棟北側、C棟、D棟北側の2～4階70㎡以上の住戸と記載がありますが、5階を記載していない理由は、なんでしょうか？すごく、分析されていて興味が、沸きました。

また、本物件のどこらへんが、値を持つ方と考えられましたか？今後の大宮駅開発や大宮公園開発で、地価が上がることを想定しておりますでしょうか？それとも別な観点から？
色々、教えて下さい。

>>259 マンション検討中さん
細かく分析されてますね。他のマンションも分析してもらいたいくらいです。

このマンションはD棟の1階のみが半地下になっているようですね。挙げられたデメリットを許容できるのであれば、今後更なるマンション価格の上昇を見据えれば、悪くない物件かもしれませんね！

>>259 マンション検討中さん
近所住みであれば分かる内容が多いですが、他所の方でこれだけ分析するのはスゴイですね。
いくつか気になった内容がありますので、近所住みとして意見してみます。
・10年に一度の大雨で浸水とありますが、ここ50年近くでこの辺の浸水被害は記憶にありません。芝川沿いやステラタウン北側は昔は希に道路冠水しましたが。
・かつての水路は植竹遊歩道部分かと思います。距離は近いですが、この敷地の最低部からでも2~3mほど高低差があります。浸水が当該物件まで及べば、近隣はかなり水没します。住宅街が出来てからはそのような災害は起きていませんし、心配している人もほとんどいないと思います。標高でみる限りリスクとしては、富士フイルムやコンフォールなどと大差はないと思います。
・ラブホテルはかつては6，7件ほどありましたが、すでに2件しか残っていません、これも、それほど長くは続かないのでは。

>>260
「なぜ安いのか？」とずっと疑問に思っていたので適当な仮説を書いてみました。
「それは違うんじゃない」と議論が発展し、購入検討者の方のより良い意思決定の一助になれば良いなと思っています。

>>261
もちろん5階は需要や希少性があるから高値が付けられています。上階からの足音が気になる方、最上階にこだわる方や価格を気にする必要がない方には向いているのではないでしょうか。
一方で、これは私の主観ですが、A棟北側とC棟は4階と5階でさほど日照条件や眺望に差がありません。また、D棟は3階以上から見晴らしが良くなりますが、その抜け感は電車音とトレードオフになってくると考えられます。
なので、似たような条件なら、5階より安い4階や3階の方が、同じ物件内の比較では、購入時の価格から値が落ちない方なのかな、と考えました。

個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。
大宮駅の再開発が本物件に与える直接的な恩恵は不明ですが、大宮駅の利便性が上がって沿線住民が増える、といった間接的な経路での恩恵はあるかもしれません。大宮駅の野田線ホームが改修されて、高齢の方やベビーカーをご利用の方でも乗り換えがよりスムーズになると良いなと思います。
どちらかというと、本物件に近い北部医療センター跡地に公営施設が出来ることの方が、より生活利便性への良い影響が大きいのでは、とは思います。

>>262
たしかに建築基準法上の「半地下」に該当するのはD棟だけでしょうか？ 不正確な記載で失礼しました。

ただ、物件内の高低差を見ると、
1階の共用廊下の床はエントランスホール+45cm、
中庭や東側の駐輪場はエントランスホール約+100～140cmとなっています。

もちろん、高低差に応じて雨水の流路や排水はきちんと設計されているとは思いますが、このような高低差は、購入前によく認識しておく必要がある要素かと思います（特に1階の住戸の購入を検討される方は）。

>>263
地元の方のコメント、大変参考になります。
おっしゃるとおり、本物件は全体的に台地の縁に立地しているので、周辺の冠水リスクはさほど考えなくてよいかもしれません。

どちらかというと、>>262さんへの返信に記載した物件内の高低差（1階の共用廊下が地盤面より低く、地盤面が東側から西側にわずかに傾斜してること）が気にかかっていました。

雨水貯留槽もあるので浸水・冠水リスクは抑えられていると思いますが、本物件に限らず、実際に建ってみないと分からないことは数多くあります。
そうした分からないリスクを負担するからこそ、後で「大したことなかったから安く買えたね」となる期待が持てることも、新築マンションの醍醐味の一つだと思います。
たしかにラブホテルは全国的に老朽化や経営悪化が進んでいるので、早晩、なくなってしまうかもしれませんね（ホテル経営者の方には申し訳ないですが）。

>>259 マンション検討中さん
かつて検討していた身として興味深かったです。
分析内容に異論はないのですが、根本の「なぜ安いのか？」についてはこの1年間で出てきた新築が高すぎるから相対的に安く見えるだけで、販売初期の去年の今頃は大宮＋一駅、しかも周辺環境ネガありの立地でもこんなにするの？って感じで全然安くは感じなかったです。。。

同じ人が書いて質問して、またそれに答えてる・・・(･ω･)

土呂の地名は『瀞』が由来だそう

>>267 マンション検討中さん
なるほど、芝川沿いのあたりは瀞の感じがしますね。
このマンションのあたりは大宮台地上なのでどの川のハザードにもかからず安心できます。

以前モデルルームに行ったけど、やたら価格の安さばかり推していたので気になっていた。
半地下については全然言及がなかったけど、そういうことか。

地名の変遷で言うと、ここの敷地は

～1889年　北足立郡土呂村
～1940年　北足立郡大砂土村
～2001年　大宮市盆栽町
～現在　　　さいたま市北区盆栽町

ですね。

植竹遊歩道の河川跡についてはこちらが参考になります。
http://wanjin.blog.fc2.com/blog-entry-8.html

行政区域上は1940年から盆栽町になってますが、宇都宮線北側のこの敷地付近に盆栽園はなく、盆栽園が立地した源太郎山の雑木林だったというだけです。
線路北のここ一帯を盆栽町アドレスだと強弁しても、ひっかかるのは土地勘のない広域検討者ぐらいで、地元の人はそう簡単に鵜呑みにしないのではないでしょうか。
https://ameblo.jp/camumiya/entry-11917890099.html
https://www.bonsai-art-museum.jp/ja/collection/f-001/

こちらの土地は元々テニスコートとラブホだったらしいですけど

テニスコート所有者だった岸本産業（現 KISCO）のテニスクラブ運営が元々うまくいっていなかった
→2017/3期決算で循環取引に巻き込まれ大損
→資金繰りのためディベロッパーに土地売却

って感じのストーリーなんですかね？
どなたか土地の登記簿取られた方いらっしゃいます？

https://minorusan.net/l/東京地方裁判所%20平成５年（ワ）１１３２号%20判決

https://facta.co.jp/article/201709026.html

>>270 匿名さん
その通り、盆栽町の本流は一種低層、風致地区のエリアでしょうね。

>>264 マンション検討中さん
>>個別の住戸や物件全体の価格が今後上がるか否かは、神のみぞ知るところです。

ここは新築だから選ばれるのであって中古になれば選ばれるマンションではないと思います。
エリア内に後続の新築物件も無いですし、大きく下げることはあっても値上がりはまず無いでしょう。

>>273 購入経験者さん
そうなんですね！この辺は後続の新築物件がない、かつ、近辺が風致地区で造りづらいからこそ、希少価値が高いので、値は上がらないにしても、下がりにくいと思っていました。

>>274 匿名さん
中古ならいくらで買うかを考えると良いと思います。
新築が高値で出てくればそれが比較対象になって価格が維持できますが、後続が無ければ中古の安値に引っ張られますよね。

>>275 検討板ユーザーさん
なるほど。ありがとうございます！
ここの物件の近くにジェイコーの病院があるようで、緊急時に夜間休日でも小児科を診てもらえるので安心だなぁと思って気になっていたので、参考になります！

残り26戸

>>277 マンション検討中さん
さすがに竣工前完売は厳しいかな