住宅ローンは何歳までに申し込むべき?平均借入年齢やリスクを解説

住宅ローンに加入する際、気になるのは加入年齢です。いったい何歳まで借りられるのか、40代や50代で借り入れしても返済可能なのか不安な方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では住宅ローンの加入年齢や年齢に応じた借入期間、高齢になってから住宅ローンを借りるリスクについて、初めて住宅ローンを借りる方にもわかりやすく解説します。住宅ローンを借りるのは早い方が良いですが、近年は40代以降に借りる方も多くなっており、きちんと返済計画を立てることが大切です。

本記事を参考に、住宅ローンを何歳までに借りるべきかじっくりと検討し、余裕のある返済につなげましょう。

この記事からわかること
  • 住宅ローンによっては70歳でも借りられる
  • 年齢が高くなると保険の特約に加入できない場合も
  • 住宅ローン以外の資金を考慮した返済プランを立てるべき

1. 住宅ローンを借りられる年齢は何歳まで?

住宅ローンの加入年齢と返済額を計算

住宅ローンには申込可能な年齢と完済時の年齢上限が定められており、商品ごとに設定年齢が異なります。申込可能年齢は20歳以上65歳以下が一般的で、一部のローンでは71歳未満であれば加入可能な場合もあります。一方、完済時の年齢は80歳未満が多いです。ローンによっては81歳、82歳の設定になっています。

また、フラット35の「親子リレー返済」のように、親子二世代、あるいは夫婦で住宅ローンを返済する商品もあります。この場合は親世代が80歳、90歳になっていたとしても、子世代もしくは配偶者が60歳や70歳など設定された年齢未満で、なおかつ安定した収入があれば借り入れが可能です。

1-1. 加入年齢により最長借入期間が決まる

住宅ローンの借入期間も商品ごとに決まっており、最長35年のものが多いです。中には「フラット50」のように最長50年借り入れ可能な商品もあります

しかし、多くの住宅ローンでは完済時の年齢が80歳未満に設定されているため、借入期間は最長でも完済時の年齢までになります。たとえば最長35年のローンに仮に65歳で加入した場合は、80歳までの15年間で完済する計算です。65歳から35年の設定にはできないため注意しましょう。理論上、80歳で完済とすると、35年ローンを組む場合は45歳までに加入する必要があります。

短期借入期間のデメリット
借入期間が短くなるほど金利の負担が少なくなり、総支払い額が小さくなりますが、毎月の返済額が大きくなるのがデメリットです。また、年齢が高くなるほど高額の融資を受けることは難しくなります。

できるだけ早めにローンに加入するのが余裕を持った返済をするコツです。

1-2. ローンによって最低借入期間が決まっている

最長の借入期間だけでなく、最低限ローンに加入し続けなければならない期間も決まっています。これには無理な返済スケジュールを阻止する目的や、融資する金融機関が得る利益を安定させる狙いがあります。

金融機関によって、最低借入期間が1年のところもあれば、10年や15年と長期間が設定されているところもあるため短期返済をする予定なら必ず確認しましょう。

2. 住宅ローンの平均借入年齢と借入期間

住宅ローンの返済計画を計算

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2019年度)」によると、借入時の平均年齢は40.2歳、平均借入期間は平均32.9年です。つまり、40歳で加入し約33年で返済するため、完済時年齢は平均73歳ということになります。

データによると、年々借入時の年齢が上がっている傾向です。2009年度では全体の5.8%が60歳以上で借り入れしており、10年後の2019年度は7.0%に増えています。

2009~2019年においては30代での借り入れが全体の4~5割を占めていますが、40歳代での借り入れも2割強あります。全体的には30代と40代がローン申し込み年齢の7割を占める計算です。

3. 年齢別・住宅ローン返済のポイント

住宅ローン返済額のシミュレーション

では、具体的にそれぞれの年代でどのようなことに注意して返済プランを計画すべきなのか、年代別に返済のポイントについて解説します。

3-1. 30代で申し込んだ場合の住宅ローン返済

30代での申し込みは、余裕がある分理想的な返済計画を立てられます。30歳で申し込めば35年ローンを組んでも65歳で完済可能です。仮にフラット35(35年ローン)で3,000万円を借り入れた場合、年利1.33%で毎月9万円の返済が目安です。

30代では結婚、出産、転職、退職など人生の転機になるできごとも多く、住宅ローン以外の出費が多くなる可能性もあるので、毎月の返済を無理せず、いざというときの資金を残しておきましょう。

定年後に返済したくない場合
定年後に年金での返済をしたくない場合は、借入期間を退職時の年齢に合わせて設定するのがおすすめです。余裕のある時期は繰り上げ返済を利用して将来の負担を軽くしておく方法もあります。

3-2. 40代で申し込んだ場合の住宅ローン返済

40歳で申し込んで35年ローンを組んだ場合、75歳には完済できます。また、45歳以降は35年ローンが組めなくなることがほとんどです。この年齢層からは、定年後までローン返済する可能性が高くなるため注意しましょう。

仮に25年ローンで3,000万円を借り入れすると、月々12万円程度の返済額になります。この年齢層では職場での地位も高くなり、給与にも余裕が出てきます。しかし、その一方で子供の成長に伴い教育費の負担が増す時期でもあります。私立学校への進学、塾・部活動などでの出費を考慮しつつ、そろそろ老後の資金についても貯蓄できるよう準備しておきましょう。

3-3. 50代で申し込んだ場合の住宅ローン返済

50歳で申し込んだ場合、35年ローンはもう対象外になり、完済時年齢から借入年齢を差し引いた期間までしかローンを組めません。50歳であれば、29年ローンを組み80歳までに完済するプランを立てられます。あるいは、負担は大きくなりますが20年ローンで、70歳までに返済するプランも可能です。

50歳以降はローンの借入期間が短くなりやすいため、毎月の返済が滞らないよう高収入で経済的に余裕があることが重要になります。定年後も返済を続けるため、年金収入で返済できる額を上限にしましょう。

3-4. 60代で申し込んだ場合の住宅ローン返済

60歳以降の申し込みは、借入期間は最大約20年で80歳までに完済することになります。69歳で申し込むと借入期間は10年程度になってしまい、健康上の問題も出てくる頃なので特に審査が厳しいです。60歳以降は可能な限り頭金を多めに用意して借入額を少なくし、月々の返済額を抑えましょう

フラット35で1,500万円を借り入れたとしても、15年契約とすると返済金額は30代と同等の月9万円超になります。年金で住宅ローンを支払いながら、老後の資金や急な医療費を捻出できるか、じっくりと検討してください。

子供の同意が取れるのであれば、親子二代でのローン返済も考慮に入れましょう。

4. 住宅ローンを早めに組むメリット

住宅ローンのメリットを整理

40代になってから住宅ローンを組む方も増えているとはいえ、早く申し込むに越したことはありません。住宅ローンを早めに組むと、次のようなメリットがあります。

4-1. 毎月の返済額が少なくなる

住宅ローンを早期に契約すると契約期間を長くできるため、1回あたりの返済負担が少なくなります。住宅ローンは数十年かけて返済していくため、その間に転職や結婚、天災や死別などさまざまなことが起こり、予想外の出費を強いられる可能性があります。

月々の返済額が多いと、予期せぬ事態に対応しにくくなってしまいますが、早期契約して月々の返済に余裕があれば、資金繰りが楽になります。

4-2. 老後の資金や教育資金の計画を立てやすくなる

早期に住宅ローンを組むと35年返済でも定年前に完済しやすくなるため、資金計画を立てるのが容易になります。定年後まで返済するプランだと、退職金の一部を住宅ローン返済にあてる可能性も十分にあり、老後の資金が足りなくなるおそれがあります。

また、遅くにローンを組んだ場合、子供が義務教育を済ませてお金が必要になる時期にローン返済の負担がのしかかるため、返済が厳しくなりやすいです。早期にローンを組んでおけばこうしたリスクが低くなり、老後の資金や教育資金を貯蓄しやすくなります

おすすめの住宅ローンを知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

5. 高齢になってから住宅ローンを借りる際のリスク

高齢になってから住宅ローンを借りる際のリスク

住宅ローンの多くは65歳まで加入できますが、実際に60歳を過ぎてから借り入れするとさまざまなリスクがあるため、それらを把握した上で借りるべきです。高齢になってからの加入リスクには、次のようなものがあります。

5-1. 健康上の問題で団体信用生命保険に加入しにくくなる

高齢になると健康上の問題から、住宅ローンに加入できなくなる場合があります。住宅ローンに加入する際は同時に団体信用生命保険という、万一ローン加入者が死亡したときローン残高を0円にする保険に加入するのが原則です。しかし、この生命保険は健康に問題がある場合に審査に通らない可能性が高く、実質ローンを組めなくなります

加入時の注意
団体信用生命保険に加入しなくてよい住宅ローンもありますが、その場合はローンを組んだ本人が死亡した場合に家族が返済を引き継ぐことになるため、家族の負担が増してしまいます。

5-2. 団体信用生命保険の特約を受けられない

高齢になると、病気にかかったときのための特約に加入できません。団体信用生命保険には「3大疾病保障付機構団体信用生命保険(3大疾病付機構団信)」という、がんや脳卒中、心筋梗塞と診断された場合に保険料が支払われ、結果としてローン残高が0円になる特約付きの保険があります。この特約は、住宅ローンにもよりますが「満51歳未満」のように加入年齢に制限が設けられているのが特徴です。

高齢になると対象外になってしまうため、がんや脳卒中、心筋梗塞になって働けなくなった場合もローンが残ってしまいます。治療費の負担と住宅ローンの負担、両方を負わなければいけないため注意が必要です。

5-3. 月々の返済額が増えやすい

高齢になると借入期間が短くなるため、結果として月々の返済額が増えやすくなります。特に老後は病気や、築年数の経過した家のリフォームなどで余計な出費がかかることもあります。老後の資金も用意した上で返済できるか、想定外の出費に対応できるかよくシミュレーションしてから契約しましょう。

もしくは、最初から頭金を多めに用意し、借り入れ額を少なくする方法もあります。

5-4. 希望金額を満額借りられるとは限らない

高齢になると返済能力の問題から、希望金額に満たない融資しか受けられないこともあります。この場合は頭金を少しでも多く用意するのが有効な方法です。頭金が多い分、借り入れ金額は少なく済みます。また、頭金が多いことで一定の資産があると認められ、融資を受けやすくなるのもメリットです。

5-5. 将来減収もしくは働けなくなる可能性がある

定年後も返済する想定で借り入れする場合、一般的に定年後は収入が減るため負担が大きいです。定年後は退職金や年金、貯金、あるいは新たな就職先の給料で返済することになりますが、若いときのように無理がきかず働けなくなる可能性や、退職金が減額されてしまうリスクもあります。これらのリスクを見越した上で、無理なく返済できる額だけを借り入れることが大切です。

なにかトラブルがあり返済の余裕がなくなった場合も、住宅ローンは一切返済を延長できません。このようなリスクを回避するためには、新生銀行の「コントロール返済」のように、健康なうちに繰り上げ返済しておくとその期間に応じて将来返済できなくなったとき支払い猶予を得られる商品を利用するのがおすすめです。

6. 35年ローンを組むには何歳までの申し込みが理想?

ローンを借りるのに最適な時期を見極める

定年が65歳とすると、一般的なローンの最長借入期間である35年を差し引いて、30歳で契約すれば65歳ぴったりで返済し終わります。しかし、実際30歳までに住宅ローンを組める方はそう多くありません。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2019年度)」を見ても、20代のうちにローン契約している方は全体の15%程度です。30歳を過ぎて契約する場合は、ある程度若いうちに繰り上げ返済を利用して、金銭的余裕がある時期に返済額を増やし将来の負担を減らすように努めるとよいでしょう。

7. 住宅ローンに関する注意点

住宅ローンに関する注意点

これまでの解説のほかにも、住宅ローンを借りる際に知っておくべき注意点がいくつかあります。

7-1. 住宅ローン以外の資金を考慮する

住宅ローンの返済額や返済期間は後から変更が難しいため、余裕を持って返済額を設定しましょう。子供の教育費や老後の資金、高齢になった家族の介護費など住宅ローン以外にも高額になりやすい出費は数多くあります

特に忘れやすいのは家のリフォーム費です。35年ローンを組んだ場合、返済し終わる頃には当時新築だった住宅も築35年を迎え、一軒家であれば屋根の葺き替えや壁の塗り替えなどメンテナンスが必要になります。100万単位で出費が予想されるため、あらかじめ考慮した上での返済計画が必要です。

7-2. 住宅ローンは収入以外も審査される

住宅ローンは単純な年収や頭金の額だけでなく、次のようにさまざまな項目が審査対象になります。

住宅ローンの審査項目
  • 年齢
  • 勤続年数
  • 勤務先の事業
  • 雇用形態(正社員や契約社員、非正規雇用、自営業など)
  • 健康状態
  • 住宅の担保評価

一般的には正社員以外だと融資が難しくなります。年収や勤続年数などによっては非正規雇用や自営業の場合であっても融資可能です。年金収入のみの場合や、無職の場合は審査に通りません。勤務先の事業は、倒産し返済できなくなる可能性がないかの検討材料になります。

7-3. 老後の賃貸住宅住まいはリスクがある

もし検討の末、住宅ローンを断念しようと考える場合は、将来どのように生活していくのかも考慮した上で結論を出しましょう。持ち家がない場合、将来的には賃貸住宅に住むのが一般的です。しかし、高齢になると賃貸物件へ入居を希望しても、家賃の支払い能力が低いことから敬遠されることが多くなります。

また、仮に支払い能力がある場合でも、孤独死によって事故物件になるリスクが高くなるためやはり敬遠される理由になります。親から相続する家に住む・親族と同居するなど老後の住まいを検討しておきましょう。

7-4. 金融機関のシミュレーションを実行しよう

住宅ローンを契約する前に、各金融機関の提供する住宅ローンシミュレーションを活用しましょう。商品ごとに契約期間や借り入れ額などに応じて、将来の返済額をシミュレーションしてくれます。対応する各金融機関の公式ホームページから、無料で利用可能です。

まとめ

多数の住宅ローンは65歳まで借り入れ可能で、中には70歳まで借り入れできる商品もあります。しかし、高齢になるほど返済の負担が大きくなり、老後の資金や子供の教育費などが足りなくなりやすいので注意しましょう。

借入時の平均年齢は40歳程度で、平均33年と長い期間をかけて多くの方が住宅ローンを返済しています。30年以上もの返済期間の中、ライフスタイルが変化することも視野に入れた上で返済計画を立てることが重要です。

金融機関では住宅ローンの返済シミュレーションもできます。また、親子二代のリレーローンや繰り上げ返済に対応したローンなど、高齢・短期間でも借りやすいローンもあります。自分に合ったローンを探し、余裕を持って返済していきましょう。

※この記事は2021年8月6日に調査・ライティングをした記事です。
※本記事の価格はすべて税込で表記しております。

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