家を貸すメリットとは?貸すときの流れ、デメリットまで詳しく解説

家を貸すメリットと注意点

転勤や転職など、さまざまな事情により家を貸すことを考える方も少なくないでしょう。しかし大切な家に他の人を住まわせるのは不安がつきまといます。また初めての経験で、どうすればよいか分からない方も多いでしょう。

そこでこの記事では、家を貸す際の流れや注意すべき点を紹介します。家を貸すメリット・デメリットについても説明するので、他の選択肢と迷っている方もぜひ参考にしてください。

この記事からわかること
  • 家賃収入を得られるが、支出も増えるので要注意
  • 賃貸借契約の内容はトラブルになりやすいので細かく確認しよう
  • 住宅ローンの残債がある場合は事業用ローンへ借り換えが必要

1. 家を貸すメリット・デメリット

家を貸すメリットとデメリット

家を貸す前にメリットだけでなくデメリットもよく把握し、家を貸した後に後悔しないようにするのが大切です。ここでは、家を貸すメリット・デメリットを詳しく紹介します。

1-1. 家を貸すメリット

まずは家を貸す際のメリットを3つ紹介します。

家賃収入を得られる

家を貸す最大のメリットは、家賃収入を得られることでしょう。家を貸すことで、継続的な収入が見込めるようになります

家は所有しているだけでもローンの返済や固定資産税など、お金がかかるもの。家賃収入が入れば、それらの支出に充てられたり貯蓄に回したりできます。また管理会社を利用すれば、管理の手間をかけずに収入が得られるのもうれしいポイント。

家賃収入が入ることで、支出しかなかった家がプラスになるかもしれません。

家を所有し続けられる

転勤で数年間家を空ける際や、思い入れのある家を手放すのが惜しいというときに、家を貸す選択を取れば手放さずに済むのもメリットの1つです。

特に遠方や海外への転勤が決まった場合、任期が終わればまた戻ってくるでしょう。その期間中だけ家を貸せば、数年後戻ってきた際にまた家に住むことが可能です

将来を考えた選択肢のひとつ
家を所有し続けていれば将来子供に相続させられるので、資産として残しておきたいなら売却するよりも貸す選択肢をおすすめします。

場合によっては節税効果がある

家賃収入を得ると所得が増えるので、所得税や住民税が増税となる可能性が高いです。しかし場合によっては、節税効果があります。

家を賃貸として貸し出し、年20万円以上の不動産所得があれば確定申告が必要です。この際「青色申告特別控除」を利用すると最大65万円の控除が受けられるので、課税所得金額を減らせます。また、必要経費が家賃収入を上回り赤字となった場合も、所得税額を抑えられます。他の所得と合わせた総所得金額も減少するので、給与所得で払いすぎた所得税も戻ってくるでしょう。

所得税は所得が大きくなるほど税率が上がるので、上記のような節税対策を行えば納税額が減るかもしれません。

1-2. 家を貸すデメリット

次に家を貸した場合のデメリットを2つ紹介します。

管理に手間と費用がかかる

賃貸として家を貸し出すと、入居者の賃料の徴収やトラブルへの対応、建物の管理など手間や費用がかかります。これらを全て自分で行う必要はないので、管理会社へ委託すれば管理の手間は省くことが可能。しかしどちらにしても建物や部屋の修繕費用や税金などの費用を負担しなければなりません

空き家の管理も定期的なメンテナンスが必要となるので、どちらも手間やお金がかかることには変わりないでしょう。ただ家を貸せば対人トラブルが発生する可能性もあり、精神的に消耗してしまうリスクも。管理の手間や費用負担が発生する点に注意しましょう。

空室リスクがある

入居者を募集しても立地や時期などさまざまな要因からすぐに入居者が決まらず、長期間空室となる可能性もあります。そうなるとその間家賃収入が入らないので、メリットを感じられないでしょう。その上固定資産税などの税金や維持・管理費は支払わなければならないため赤字となってしまいます。必ず、空室リスクがあることを理解しておきましょう。

駅近や都市部に位置しているなど人気のエリアでなければ、すぐに入居者が決まらない可能性があります。

2. 家を貸す際の流れ

家を貸すときの流れ

では家を貸すことに決めた場合、どのような流れで進めればよいのでしょうか。ここでは家を貸す際の流れを大きく4つに分けて説明します。

2-1. 賃貸管理会社を選定

まずは賃貸業務に強い管理会社を選びましょう。賃貸の運営は仲介業務と管理業務の2つの業務があります。仲介業務とは入居者募集から契約に至るまでの業務全般のことを指し、管理業務はおもに入居から退去までの管理を指します。どちらも依頼する予定なら、両方の業務を提供している会社を選ぶと、一貫した方針のもとで賃貸管理を行えるのでおすすめです

不動産会社は、不動産売買に強い会社や法人専門の会社などそれぞれ特徴が異なります。賃貸を扱っているかや賃貸の取扱件数が多いかを見た上で、サービス内容を比較しましょう。委託できる業務内容やサポート内容によく目を通し、大切な家を安心して任せられる管理会社を選んでください。

大手の不動産を調べたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。

2-2. 条件の設定など貸出準備

管理会社が決まったら、次は貸し出すための準備を行います。ここでは、大きく2つに分けて説明します。

賃料や入居条件の設定

まずは賃料や管理費の設定、敷金・礼金の有無など貸し出すための条件を決めましょう。賃料は管理会社が訪問査定を行い、物件や周辺相場から想定賃料を算出してくれます。賃料を高くすれば利益は増えますが、入居者募集が難航する恐れも。収支バランスや入居者のニーズを汲み取りながら、注意して検討しましょう

他にもペット可物件とするかや喫煙の可否などの諸条件に加え、入居者募集前にリフォームをするかも決めます。どのような条件を付けるかで入居希望者の集まりやすさに差が出てしまいます。管理会社の担当者と相談しながら、入居者を獲得しやすいよう周辺物件との差別化を図りましょう。

提出書類の準備

賃貸の仲介・管理業務を委託するにあたって、管理会社と契約を締結します。その際に必要な書類は管理会社によって異なりますが、おもに以下の書類が必要です。

  • 間取り図
  • 物件の案内図やパンフレット
  • 土地・建物登記簿謄本
  • 本人確認書類
  • 家の鍵、印鑑

管理会社の指示に従って、提出書類を準備します。原本でなければいけないかどうかも、準備する前に確認しましょう

2-3. 入居者の募集・審査・契約

管理会社との契約締結、賃貸条件の設定が完了したら、入居者の募集を開始します。仲介業務を委託したなら、管理会社がホームページやポータルサイトなどを通じて入居者を募ります

入居希望者がいれば、内見対応も必要です。内見前には掃除をするなど、よい印象を与えられるように準備しましょう。内見時の立ち合いは管理会社の担当者が行うので不要です。

内見後物件を気に入ってもらい入居希望者から申し込みがあれば、管理会社を通じて通知が来ます。その際は入居可否の審査を行います。家賃の支払い能力の有無や性格、属性などを見て慎重に選びましょう。入居を承諾した場合は、管理会社から希望者に連絡し入居希望者と契約を結びます。

2-4. 賃貸の管理

入居者が決定し契約の締結・入居が完了したら、あとは賃貸の管理業務を行います。管理業務には、家賃の回収やクレーム・トラブル対応、契約更新または解約手続きの対応などがあります。管理会社に全て委託していれば、特に自分で対応する必要はありません。

ただし委託契約の内容によっては、対応が必要になる場合も。たとえば建物備え付けの設備が故障した際、管理会社が窓口になっていても業者への依頼は大家が対応しなければならない場合もあります。

トラブルを起こさないために
契約内容は細かくチェックし、入居者・管理会社とトラブルが起こらないようにしましょう。もし対応で分からないことがあれば、管理会社に相談してください。

3. 家を貸す際の注意点

家を貸すときの注意点

家を貸すと、さまざまなトラブルが起きる可能性があります。未然に防ぐためにも、特に以下のことには注意しましょう。

3-1. 契約内容の取り決め

管理会社との契約もですが、特に入居者との賃貸借契約の内容は注意して確認しましょう。ここでは2つの項目について解説します。

普通借家契約と定期借家契約

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の大きく2つの契約形態があります。この2つの違いは、契約期間の定めがあるかどうかです

普通借家契約では契約期間を1年以上で設定しますが、上限はありません。契約期間を1年未満に設定しても期間の定めがないと見なされます。契約期間が終わると借主が希望すれば更新され続け、貸主からは正当な事由がない限り更新の敬遠はできません。

定期借家契約では契約の更新はなく、契約期間が終了すると借主は必ず退去しなければなりません。契約期間は自由に設定でき、1年未満の契約も可能です。

一時的に家を貸すときの注意点
海外転勤の間だけ家を貸したいというように、一定の期間だけ貸したいのであれば定期借家契約を結びましょう。自分が家に住もうと思っても入居者から退去の申し出がない限り戻れなくなってしまいます。

原状回復の取り決め

退去時の原状回復は、特にトラブルになりやすい項目です。そのため契約締結前に、内容をしっかり確認しましょう。

そもそも原状回復とは賃貸借契約が終了して退去するときに、入居時の状態に部屋を戻すこと。借主は自分の故意・過失による損傷に対して原状回復義務を負います。これはたとえば、子供による壁や床への落書きやタバコによる壁紙の変色などです。

しかし畳の日焼け跡や家電設置による床のへこみのように通常の生活による損傷については、借主は原状回復義務を負いません。これらは貸主側が修繕費用を賄う必要があります。ここで認識のズレがないよう、お互いに注意しましょう。

3-2. 収支計画の立て方

家賃収入を得られることは家を貸し出す大きなメリットですが、維持・管理費や税金などの支出も発生します。そのため、無理のない現実的な収支計画をしっかり立てておくことが重要です。家を貸す際の想定される支出は以下のとおりです。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • 住宅購入時のローン
  • 管理委託費
  • メンテナンス・修繕費用

管理委託費とメンテナンス・修繕費用は家を貸している期間中に発生する支出。収支をしっかり把握し家計に影響がでないか、収益が得られる想定となっているかを確認しましょう。また収支計画は景気や税制などの影響を受けやすいので、定期的に見なおすことをおすすめします。

3-3. 住宅ローンの残債

住宅ローンが残っているけど家を貸したい場合は注意が必要です。住宅ローンは契約者が家に住むことを前提とした契約なので、賃貸として契約者以外の方が入居すると契約違反となってしまいます。違反となれば違約金の支払い、もしくはローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

そのため住宅ローンが残っていて、一括返済もできない場合は、事業用の賃貸ローンへ契約変更しなければなりません。ただし事業用ローンは住宅ローンより金利が上がるので、返済総額が増加します。前述の収支計画ではこのことも念頭において、返済負担が増えても影響がでないか慎重に検討しましょう。

住宅ローンの借り換えについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

4. 家を貸すより売却するべき場合

家を貸すよりも売却すべき場合

家を貸すこと以外に、売却するという選択肢もあります。ここでは売却をした方がよいケースについて紹介します。

4-1. 将来住む可能性がない

遠方への転勤が決まった場合は数年後に戻ってくる可能性もありますが、たとえば転職や移住で離れる場合は戻ってくる可能性は低くなるでしょう。再度家に住む可能性がないのであれば、売却するのも一つの手です

売却すれば維持・管理費での支出が必要なくなるだけでなく、まとまった資金が入ってきます。もし新しい土地で新たに家を買うことになった場合、購入資金にも使えるでしょう。

4-2. 貸すメリットが少ない

もし将来住む可能性がなくても、人気の立地で空室リスクが少なく、収支計画も問題ないのであれば貸してもよいでしょう。ただし立地が悪く借手が見つかりにくいのであれば、売却するのがおすすめです

長期間空室になれば、管理費などの支出ばかり発生します。そうなれば家計を圧迫しかねません。安定した家賃収入を得られる見込みがないのであれば、売却を検討しましょう。

5. まとめ

家を貸すとき、失敗しないために収支計画をきちんと立てることが最も重要です。家賃収入を得られることだけを考えず、支出も増えることを理解して利益があるか検討しましょう。

また入居者とトラブルが起こらないよう、契約内容にはしっかり目を通すのが大切です。大切な家を人に貸すとなると不安がつきものですが、トラブルを起こさないためにもこの記事で紹介した注意点を参考にしましょう。

※この記事は2021年8月6日に調査・ライティングをした記事です。
※本記事の価格はすべて税込で表記しております。

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