一棟マンションの売却方法をわかりやすく解説!売買契約の流れや注意点も紹介

マンション価格の高騰をきっかけに、一棟マンションを売却しようと考えている方もいるのではないでしょうか。一棟マンションの取引は高額になるため、得られる利益は大きいです。

しかし、実際に売却するとなると、どんな注意点があるのか、またどうやって売却するのが賢い方法なのか、悩んでいる方も多いはず。

そこで、この記事では一棟マンションの売却について基本的なことから売買方法・契約の種類、各種の注意点などについて解説します。高値がつくマンションの特徴についても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

この記事からわかること
  • 一棟マンションの売却には専任媒介契約がおすすめ
  • 立地がよいマンションは資産価値が落ちにくい
  • 一棟マンション売買に適した業者がいる

1. 一棟マンションとは

一棟マンション

一棟マンションとは、マンションの建物まるまる1つのことを指します。通常、マンションの売買というと1戸単位で行われますが、一棟マンションの売買となると土地・建物ごとの取引となるため大きな金額が動くのが特徴です。一棟マンションの売買は居住目的ではなく、おもに家賃収入や売買収入を得る投資目的で行われます。

1-1. 一棟マンション投資のメリット

一棟マンションに投資するメリットは、投資金額が大きくなる分利回りが高く、家賃収入や売却で得られる利益が莫大なものになることです。マンションの一室を貸す場合と、マンションのすべての部屋を貸し出す場合では、単純計算で家賃収入が部屋の数だけ乗算されます。仮に空室があっても、収入が減るだけでゼロにはなりません。

一戸ではなく一棟所有することで資産価値も高くなり、別の投資で融資を受けたい場合に高額の融資が認められやすくなるのも利点です。

1-2. 一棟マンション投資のデメリット

一棟マンション投資は、動く金額が大きいだけに失敗したときの損失も大きくなります。たとえば火事が起きて部屋が数戸に渡って焼ける、水害で低層階が浸水するといった事態になったとき、その損害額は一室のマンション投資とは比べ物になりません。

また、目の前に別のマンションが建ち、保有しているマンション全体の日当たりが悪くなる、あるいは窓からの眺望が変化するといったリスクもあります。何かトラブルや異変が起きたときに1室だけの被害では済まないため、全体的にハイリスク・ハイリターンな投資といえます。

2. 一棟マンション売却の種類

一棟マンション売却の種類

一棟マンションの売却は、売却方法にいくつか種類があります。それぞれメリットやデメリットがあるため、どの売却方法がよいか事前によく検討しましょう。

2-1. 区分売却と一棟売却

まず決めるのは、区分売却か一棟売却かです。区分売却はマンションの一部だけ売却する方法で、「一棟売却」は文字通り一棟すべてを売却します。それぞれ次のような特徴があります。

区分売却

区分売却では、所有するマンションを一室ごと・階層ごとなど分割しそれぞれ売却できます。一部を手元に残しておくこともできるので、融通が利きやすいのが特徴です。部屋や階層ごとに分けて売却することで、一棟売却よりも価格が下がり購入希望者が見つかりやすいメリットがあります。価格が下がる分、間口が広がるのがポイントです。

区分売却の場合は、事前に一棟マンションを分割するための区分登記という手続きが必要です。登記に関しては弁護士に相談しましょう。

一棟売却

一棟売却は1回の売却で多額の利益が入り、マンションの管理も不要になるのがメリットです。また、区分売却でマンションの一室を売却する場合、価格相場は周辺の類似したマンションの価格に影響されますが、一棟売却の場合は独自性が高いため、売り主の希望価格が反映されやすくなります。一棟売却では購入希望者が不動産投資家や企業に限られるので、不動産会社を通じて購入希望者を探すのが一般的です。

2-2. 一棟マンションの売却契約は3種類

不動産会社と結ぶ売却活動についての契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類があるため、それぞれの特徴を踏まえて自分にあったものを選びましょう。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約はもっともシンプルな方法です。依頼した物件をその不動産会社で、数ある売却物件の1つとして取り扱ってもらいます。複数の不動産会社と同時に一般媒介契約を結べますが、早く売却するための特別な営業活動はしてもらえないのがデメリットです。

一般媒介契約した後に自分で買い手を探すのも自由で、たとえば知人に対して個人で売却契約を結ぶこともできます。もちろん個人で売買する場合は、不動産会社への仲介手数料支払いは不要です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、物件の売却を専門的に任せる方法です。一般媒介契約と異なり1社としか契約できませんが、不動産会社はその物件を早く売却するために集中して営業活動をしてくれます。 また、自分で買い手を探して不動産会社を介さず売買契約をしても契約違反になりません。一棟マンションにおいては専任媒介契約を結ぶのが一般的なので、特に理由がなければ専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約を強化した分制約も増える取引方法です。専任媒介契約と同様に1社のみと契約し、その1社が集中して営業活動をして売却相手を探します。また、営業活動にあたって専任媒介契約では2週間に1回以上の報告義務があるのに対し、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務があり、専任媒介契約より頻度が高いです。

ただし、専任媒介契約と異なり買い手を自分で探して取引することには制約があります。取引自体は可能ですが、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社を通じて取引するため、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

3. 一棟マンションを売却する流れ

一棟マンションを売却する流れ

一棟マンションの売却は次のような流れで行われるのが一般的です。

  • 1.相場確認と目標売却額の設定
  • 2.複数の業者に査定依頼・仲介依頼
  • 3.売り出し・購入希望者との交渉
  • 4.契約・引き渡し
  • 5.確定申告

それぞれについて詳しく見てみましょう。

3-1. 相場確認と目標売却額の設定

まずはあらかじめ周辺物件の相場を確認して、だいたいどのくらいで売却可能か把握しましょう。自分で情報を仕入れておくだけでも、不動産会社との交渉に役立ちます。相場を確認したら希望の売却額も算出しておくと後々便利です。

3-2. 複数の業者に査定依頼・仲介依頼

売却にあたっての査定は、できるだけ複数の業者に依頼しましょう。複数の業者から査定を受けることで正確な相場や、不動産会社ごとの得意不得意などがわかりやすくなります。また、それぞれの業者からマンション価格情報や地域の事情など、情報が得られるのもメリットです。高く査定してくれた会社や、対応のよかった会社を選んで媒介契約を結びます。

3-3. 売り出し・購入希望者との交渉

売り出しが始まると、購入希望者が内覧を求めたときに対応する必要があります。マンション売買では値引き交渉も一般的なので、交渉を持ちかけられることも少なくありません。どのような条件でなら値引きをしてもよいか考えておきましょう。購入希望者と細かな条件をすりあわせ、合意に至れば契約を結べます

どうしても購入希望者が見つからない・契約がまとまらない場合は、売り出し価格を下げる方法もあります。

売り出し時の注意
あとでトラブルにならないよう、不安要素はすべて取り除いておき、建物になにか問題がある場合も隠さず伝えましょう。

3-4. 契約・引き渡し

条件が合意に至った場合は、売り主と買い主の間で売買契約を結びます。立会人として不動産会社の担当者や、宅地建物取引士が付き添います。このとき、買い主から手付金を受け取るのが一般的です。契約の際に引き渡し日も決定するので、引き渡し日には法務局で登記手続きを行います。

また、買い主へ引き渡した後に忘れてはいけないのが、不動産会社への仲介手数料の支払いです。

3-5. 確定申告

不動産売却をした場合は損益に関わらず、必ず確定申告を行いましょう。会社勤めの場合は年末調整を行いますが、不動産売却に関する申告は年末調整では対応できないため、別途税務署に申告する必要があります。毎年2月16日~3月15日頃までが確定申告の時期です。

売却益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。売却にかかった経費を申告すると所得が減り税金も少なくなるため、マンション売却にかかった経費は減価償却費や交通費などすべて領収書をとっておき計上しましょう。記載のしかたがわからない場合は、確定申告の時期に税務署に行けば丁寧に教えてもらえます。

4. 一棟マンション売却にかかる費用

一棟マンション売却にかかる費用

一棟マンションを売却する際には、税金や手数料などさまざまな費用がかかるので事前に確認しておきましょう。必要な費用は次の通りです。

  • 仲介手数料:売買を仲介した不動産会社に支払う費用
  • 登記手数料:登記を書き換えて所有権を手放すための費用および抵当権の抹消費用
  • 譲渡所得税:売却で得た利益にかかる税金
  • 印紙税:不動産売買契約書に貼る印紙代
  • 繰り上げ返済費:住宅ローンの残高を一括返済するための費用
仲介手数料売却額の3% + 6万円 + 消費税
登記手数料1,000円(個人で行う場合)
40,000円程度(プロに依頼する場合)
譲渡所得税保有期間5年以下(短期譲渡所得):39.63%
保有期間5年超(長期譲渡所得):20.315%
印紙税売却価格に応じて200~50,000円程度がかかる
繰り上げ返済費5,000~40,000円程度(金融機関に準じる)

5. 高額で売却できる一棟マンションの特徴

高値で売れる立地のよいマンション

一棟マンションを売却する場合は、一般消費者ではなく不動産投資家が購入すると予想されるため、不動産投資家から見て魅力的な物件であることが高値で売れる条件です。具体的には、次のようなマンションは高値がつきやすいです。

  • 立地がよい
  • 築20年以内
  • 満室もしくは空き部屋が少ない
  • 設備の状態が良好

たとえば駅近で周辺にスーパーや病院など施設が揃っているマンションは、居住用として最適です。また好立地であることから資産価値も下がりにくいので、投資家から人気があります。築年数が経過している、あるいは設備が古いと修繕費用がかかる可能性があるので、費用の負担が少ない20年以内の建物や、設備が整っている建物が好まれる傾向です。

投資家の場合は利回りを重視するため、最初から満室に近い状態であるほど好まれます。

入居率を上げる方法
満室でない場合は一定期間家賃が無料になる、フリーレントを導入して入居率を上げておくと買い手がつきやすいでしょう。安易な家賃値下げは、投資家にとって利回りの低下に繋がるため逆効果になる可能性があります。

6. 一棟マンションを高額で売却するポイント

立地が良いマンション

一棟マンションを売却する際は、次のようにいくつかのポイントを守ると高額になりやすいです。

6-1. 価格が下がらないうちに売る

マンションは売却で黒字を出せるうちに手放しましょう。地価の上昇や周辺の再開発などで価格が上がる場合もある一方、築年数が経過するとマンション価格は徐々に下がっていきます

また、相場は常に推移しているので、たとえば今現在は高騰していたとしても、景気の悪化や住宅ローン金利の上昇などの外部要因により突然、あるいは徐々に価値が下がる可能性があります。価格の推移を確認しながら、下がらないうちに売却するのが高額で売却する秘訣です。

マンション売却のタイミングを逃したくない方は、下記の記事を参考にしてみてください。

6-2. 一棟マンション売買に特化した不動産会社を選ぶ

不動産会社によって得意不得意があるため、一棟マンション売却に長けた不動産会社と契約を結びましょう。不動産会社によっては、一棟マンションの売買を取り扱っているものの、一般消費者向けの賃貸の方が得意であることもあります。また、実績が少なく買い手をなかなか見つけられない可能性もあるでしょう。これまでの取引実績を確認し、一棟マンションとの関わりが多い不動産会社を選ぶのが大切です。

そのほか、わかりやすい基準として国土交通省に「不動産投資顧問業」として登録されている会社を選ぶ手もあります。この登録は任意のものであるため、登録するのは不動産投資に力を入れている証拠にもなります。不動産投資顧問業者であれば、売却や今後の投資にあたりアドバイスも受けられるのが魅力です。

6-3. 情報収集を積極的に行う

すべてを不動産会社に任せるのではなく、自分でも積極的に情報収集を行いましょう。自分で得た情報があることで、不動産会社から得た情報を吟味しやすくなります。相談している不動産会社が信頼できるか判断する上でも役立つはずです。

あらかじめ情報収集しておけば、不動産会社の担当者に「このような売却方法を検討しているがもっとよい方法はあるか」「この地域で築年数が経過しているマンションは人気がないようだが、値下げしないと売れない可能性はどのくらいか、リフォームして売るのとどちらがよいか」などさまざまな角度から質問をしやすくなり、アドバイスを受けやすくなるのもメリットです。

7. 一棟マンション売却に関するよくある質問

一棟マンション売却に関するよくある質問

最後に、一棟マンションの売買についてよくある質問に回答します。

  • 一棟マンションを売却する前に相談できるところは? 一棟マンションの投資に関する相談先としては不動産会社への相談がおすすめです。もし入居者トラブルや設備管理に関して悩んでいる場合は、不動産管理会社に相談しましょう。税金に関しては税理士、法律や登記に関しては弁護士といったように、内容に応じて相談先を変えることが大切です。
  • 古い一棟マンションはリフォームしたほうがいい? 一棟マンションをリフォームしてから売り出すべきかはケースバイケースです。一棟リフォームすると大金がかかるので、リフォームしてしまうと売却しても利益が出ない可能性もあります。不動産会社に実際の状況を見てもらった上で判断するのがおすすめです。
  • 売却までどれくらいかかる? 契約から売却までの目安は半年程度です。ただし、あくまで目安であるため、早いと1ヶ月、遅いと10ヶ月、場合によっては1年経っても売れない可能性もあります。売却できない場合は人気がない理由を洗いだして改善するか、専任媒介契約を結んで積極的な営業をしてもらうのがおすすめです。

まとめ

一棟マンション売却は得られる利益が大きく、ハイリスク・ハイリターンな投資方法です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、特にこだわりがなければ融通が利きやすい「専任媒介契約」で売却するとよいでしょう。

少しでも高額で売るためには、マンションの入居率を高めて利回りをよくした上で、一棟マンションに強い不動産会社を選んで契約することが大切です。この記事を参考に、一棟マンション売却成功に向けてパートナーとなる不動産会社を探しましょう。 

※この記事は2021年8月6日に調査・ライティングをした記事です。
※本記事の価格はすべて税込で表記しております。

TOPへ