マンション転売で利益は出せる?利益を出すコツ注意点を徹底解説

マンション転売は、居住するためではなく利益を出すためにマンションを売却する不動産取引です。うまく行えば大きな利益を出せる取引ですが、失敗して莫大な損失額を出してしまわないか不安に感じる方も少なくないはず。

そこでこの記事では、マンション転売の基礎知識や利益を出すためのコツを紹介します。転売に失敗しないための注意点も詳しく解説していくので、マンション転売を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

この記事からわかること
  • 転売目的のマンション購入では通常の住宅ローンが使用できず投資用の住宅ローンを使用する
  • 個人が複数回、利益目的でマンション転売するのは違法性を問われる可能性がある
  • 所有5年以内に転売すると長期譲渡所得税がかかるため税金が高くなる

1. マンション転売に関する基礎知識

ノートパソコンの画面を見ながらメモする女性

まず、マンション転売で利益を出すために知っておきたい基礎知識を解説します。知識がないままマンションを購入し、転売して利益を出すのは至難の業です。

マンションの転売は動く金額が大きいため、方法を間違えると大きな損失額を出してしまうこともあります。そのような事態にならないためにも、ぜひこの機会にマンション転売に関する基礎知識を理解しておきましょう。

1-1. 利益は出しにくい

基本的にマンションは経年劣化とともに価値が下がるため、利益を出すのは簡単ではありません。正しい知識を持ったうえで、仲介を任せる不動産会社の選定、適正な売り出し価格の設定、タイミングの見極めなどを踏まえて転売する必要があります。

それでもバブル景気の時代は比較的利益を出しやすい傾向にありましたが、それ以降の時代は景気の低迷によって買い手がつかずに売れ残るケースも増えてきました。価格を下げないと売れないことも多く、利益が出しにくくなっています。

バブル時代は利益目的の不動産売買が繰り返された結果、土地価格が大幅に上昇するという現象が起きました。このような要因での土地価格上昇を抑えるため、近年では譲渡所得に関する期間の変更や税率アップなどが行われているため注意が必要です。

1-2. 新築マンションを転売できることもある

転売できるのは中古マンションというイメージがあるかもしれませんが、新築のマンションを転売できることもあります。新築マンションが売りに出される理由としては、住宅ローンの支払いができなくなった場合や、離婚や転勤など生活環境に変化があった場合などが挙げられます。

このような場合は、マンションの価値と比較して低い価格で売りに出されることも珍しくありません。買い手側としてはお得な物件になります。しかし、新築の物件は早めに売れてしまう傾向にあるため、新築マンションを転売に利用したい場合は、常に最新の物件情報を確認しておきましょう。

1-3. 居住用マンションと投資用マンションで異なる点がある

転売など投資目的でマンションを購入する場合、居住用のマンションを購入するときとは異なる点があります。主な違いと特徴は下記のとおりです。

  • 住宅ローンが使えない
  • 売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる

投資目的でマンションを購入する場合、上記2点の違いには注意が必要です。なぜ住宅ローンが使えないのか、譲渡所得税についてはこの記事で詳しく後述しているので、事前に異なる点があることは把握しておきましょう。

2. マンション転売で利益を出すためのコツ

笑顔で人差し指をたてる女性

ここからは、マンションの転売で利益を出すためのコツを紹介します。押さえておきたいポイントは以下の通りです。

  • 転売に向いているマンションを選ぶ
  • 説明がわかりやすく親切な不動産会社を選ぶ
  • 売却のタイミングを見極める

2-1. 転売に向いているマンションを選ぶ

まずは、転売に向いているマンションの選び方を紹介します。下記のような物件を購入できれば転売活動も進めやすく、利益も出しやすくなります。

立地の良さ

転売目的でマンションを購入する場合は、なるべく立地に優れた物件を選びましょう。立地はマンションの資産価値に大きく影響します。近くに大型商業施設や公共機関、駅などがあるマンションは、資産価値も高価になりやすい傾向があります。

建物は経年劣化で年々、資産価値が下落していきますが、立地は周辺環境の移設や閉店が無い限り大幅に下落する可能性が低いです。そのため、立地に優れているマンションは利益を出しやすいというメリットがあります。

中古のマンション

新築マンションは中古になった段階で資産価値が大幅に下がるため、転売用に購入するのであれば中古のマンションがおすすめです。購入後に資産価値が下がってしまうと、転売で利益を出すのが難しくなってしまいます。

ただし、古すぎるマンションはおすすめできません。中古でも、築10年以内を目安にしてください。それ以上の築年数になってくると経年劣化が著しく設備も古いため、高い価格で売却するのが難しくなります。設備が古すぎてリノベーションなどが必要になる場合は、別途費用がかかることも考慮しましょう。

ブランド力の高いマンションやタワーマンション

三井不動産や住友不動産など大手の不動産会社が展開しているマンションや都内の一等地に建っているタワーマンションなどは資産価値が下落しにくいだけでなく、逆に上昇していく物件もあります。

しかし、このような物件を安く購入するのは難しいです。転売した場合、どのくらいの価格で売り出しできるかも考慮して購入を検討しなければなりません。物件を見極める能力と売却活動までを見据える計画性が必要となりますが、なるべく需要の高い物件を探すことは常に意識しましょう。

値下がりしにくいマンションの特徴を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

2-2. 対応がよい不動産会社を選ぶ

一般的に不動産売却の取引は不動産会社による仲介のもとに行われます。そのため、仲介する不動産会社の役割は重要です。査定額も重要ですが、なぜその査定額になったかの説明が明確でわかりやすく、質問にも親切丁寧に対応してくれる不動産会社を選びましょう。

数多く存在する不動産会社からベストな会社を自分で調べて探すのは手間と時間がかかります。そこで、不動産会社選びはインターネット上から複数の不動産会社とやり取りできる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

高額な査定額を出す不動産会社には注意
不動産会社の中には不透明な金額を上乗せして高い査定額を出し、契約につなげようとする会社もあるため注意が必要です。ネットの口コミも参考にするとよいでしょう。

複数の不動産会社をチェックしたい方は、下記の記事をご覧ください。

2-3. 売却のタイミングを見極める

不動産の価格は、季節によっても変動します。そのため、マンションの転売では価値の変動を見極めて、安い季節に購入して高い季節に売却するのが望ましいです。なるべく多くの利益を出すためにも、売却活動は計画的に進めていきましょう。

春夏秋冬で考えると、不動産の価格が上昇しやすいのは春です。毎年3月は、4月から始まる新生活に向けて引っ越しが多くなるため、不動産取引も増加し、それに伴い不動産価格も高くなっていく傾向があります。売却時期としては最適ですが、購入時期としては避けたほうがよいでしょう。

3. マンションを転売する際の注意点

人差し指をたてる男性

ここからはマンションを転売する際に注意すべき点を解説します。マンション転売は場合によっては大きく損をしてしまう可能性もあるので、ここで解説する注意点はしっかりと把握しておきましょう。

3-1. 転売目的で購入する場合は住宅ローンが使えない

転売用として自分が居住しない不動産を購入する場合、住宅ローンは使えません。住宅ローンはあくまでも居住用の家を購入するためのローンで、借り入れ目的や返済金のために組んではいけないと定められています。居住用で購入するように見せかけて、住宅ローンで購入したマンションを投資目的で運用した場合、規約違反と判断されて結果的に違法行為とみなされる可能性があるため、絶対に止めましょう。

投資や転売目的でマンションを購入する場合は、不動産投資用のローンを使用することになります。住宅ローンより融資金額は大きい傾向にありますが、金利が高めに設定されていることが多いため注意が必要です。

不動産投資用ローンの審査項目
住宅ローンは個人の信用情報が重視されますが、不動産投資用のローン審査ではそれに加えて物件の収益性も審査されます。

3-2. 購入から5年以内に転売すると譲渡所得税が高くなる

マンションの資産価値は経年劣化で徐々に下落していくため、売り主としては早めに売却したいところです。しかし、購入から5年以内に転売した場合は譲渡所得税が高くなってしまいます

譲渡所得税は投資用マンションを売却した際に発生する税金ですが、マンションを所有していた時期が5年以内だと短期譲渡所得、それを超えた期間所有していた場合は長期譲渡所得として扱われます。

各譲渡所得の算出式は下記のとおりです。

譲渡所得の算出式
・短期譲渡所得:所得税30%+住民税9%=39%
・長期譲渡所得:所得税15%+住民税5%=20%

上記の算出式から購入から5年以内に売却した場合は税金が39%もかかってしまうので、税金のことを考えるのであれば5年以上経過してから売却するのがおすすめです。しかし、税金を気にするあまり、建物が古くなりすぎるとマンションの価値も下がってしまうため、結果利益を出すのが難しくなってしまいます。

売却するタイミングとしては、長期譲渡所得扱いになり建物の価値もそこまで下がらないと思われる築5年以上10年以内がおすすめです。ここで解説した要素を考慮して、ベストなタイミングで売却できるようにしましょう。

3-3. 違法性に注意

転売は投資のひとつの種類とされているためマンションの転売自体に違法性はありません。しかし、宅地建物取引業の資格を持っていない人が転売を繰り返し行った場合、法に触れる可能性があります。

明確な基準は定められていませんが、資格を持っていない個人が短期間に利益目的で転売を何度も繰り返し行うと、違法になる可能性があるため注意が必要です。資格を持っていない個人の方で複数回、マンション転売をしている方や、これから何度も転売活動をしていこうと考えている方は注意しましょう。

4. まとめ

マンションの転売は物件や不動産会社選び、売却のタイミングが重要です。転売目的でマンションを購入する際は、住宅ローンよりも金利が高い不動産投資用のローンを使用する点や、宅地建物取引業の資格を持っていない場合、短期間で繰り返し転売を行うことによる違法性にも注意しましょう。

マンション転売では大きな金額を扱う取引となるため、失敗した場合は損失額も大きくなってしまいます。しかし、正しい知識や注意点を理解しておくことで、利益を出せる可能性は十分あります。ぜひこの記事で紹介した内容をしっかり把握して、マンション転売を成功させましょう。

※この記事は2021年8月6日に調査・ライティングをした記事です。
※本記事の価格はすべて税込で表記しております。

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