【2021年最新】マンションの価格推移|ベストな買い時と売り時とは

所持しているマンションを売りたい場合、「売却タイミングはいつがベストか」特に気になりますよね。マンション価格は常に推移しており、タイミングを間違えると大きく損をしてしまいます。

そこでこの記事では、近年におけるマンション価格推移の傾向をわかりやすく解説します。しっかりと理解を深めるために、マンション価格が上がる理由や下がる理由についても詳しく紹介しています。

本記事を参考に、マンションの売却タイミングを見極められるように知識を身につけておきましょう。

この記事からわかること
  • マンション価格は高騰が続いている傾向にある
  • オリンピックや少子化などが原因で価格が高騰することもある
  • マンションを売買するなら資産価値の高いマンションがおすすめ

1. 今は、マンションの売り時?買い時?

マンションの売り時・買い時

国土交通省が発表している「不動産価格指数」によれば、2019年時点でマンション価格は50ヶ月もの間ずっと上昇し続けています。

また、2020年から今日まで新型コロナウイルスの影響から、快適な居住環境の需要が広がり、高級マンションは今も人気を集めています。結果的に一戸あたりの平均価格が上昇し、市場価格の高騰、もしくは横ばい状態が続くと考えられます。

このため、今はマンションを売却するには最適な時期とされています。また、価格が下がる傾向も低いため、気に入ったマンションが見つかれば購入を検討してみるのもよいでしょう。

2. マンションの価格が値上がりする理由

マンション価格が値上がりする理由

そもそも、なぜマンション価格が高騰しているのか気になる方も多いのではないでしょうか。マンション価格が高騰するタイミングや、原因としてはおもに次のようなものが挙げられます。

2-1. 公示地価の上昇

マンション価格には土地の価格も含まれるため、国土交通省が発表する土地価格「公示地価」が値上がりすると、マンション価格も値上がりします。公示地価は1月1日時点での土地の標準的な価格を記載するもので、国土交通省が毎年3月に発表しています。

各不動産会社や金融機関などは、この公示地価をもとに土地の価格や担保評価などを決定しています。公示地価が上がる理由としては、観光客の増加に伴う商業施設の建設や都市開発などの要因でその土地の需要が高まることが挙げられます。首都圏は特に公示地価の高いエリアです。

2-2. 建築費の高騰

建築費が高くなれば、その分マンションの販売価格に上乗せされるためマンション価格は高くなります。近年だと建築費が高騰する理由は、少子高齢化と東京オリンピックが挙げられます。

少子高齢化が進むことで住宅需要が低下し、建築業に携わる人材が不足することで、建築費高騰が続いてきました。

建築費の高騰の要因
2021年開催の東京オリンピックに使用する公共施設の建設や、津波で多くの家屋が流されてしまった東日本大震災からの復興などの特別な需要があり、建築費の高騰が続いています。

2-3. 金融緩和政策による低金利

2013年の金融緩和政策による、住宅ローンの金利低下もマンション価格高騰の間接的な理由です。住宅ローンの金利が下がれば融資を受けやすくなるため、住宅ローンを組み家を購入しようとする層が増えます。マンションの需要が増えることにより、マンション価格も高騰する仕組みです。

特に、今までマンションを購入したくてもローンの審査に落ちてしまった方にとっては、マンション価格は高くなるものの家を購入しやすくなるので、大きなチャンスといえます。

2-4. 富裕層向け高級マンションの増加

高級マンションの建築・販売が増えた結果、マンションの平均価格が値上がりしています。これにはリーマンショックが影響しており、リーマンショックで経済が混乱した結果、中小のデベロッパー(※マンションの建設・分譲などを担当する会社)は撤退し大手のデベロッパーが残りました。デベロッパーは少しでも利益を得るべく、利益率の高い高級マンションに力を入れます。

一方購入者も、居住用ではなく投資用としてマンションを購入する層が増え、不況に強い、景観やアクセスのよさなど付加価値のついた高級マンションを求めるようになりました。結果として、高級マンションの需要が売り手・買い手ともに増加しました。販売戸数は減りましたが、一戸あたりの平均価格は値上がりしています。

3. マンション価格が値下がりする理由

マンション価格が値下がりする理由

上昇と同様に、マンション価格が下降する場合も理由があります。マンション価格が下降する原因として考えられるのは、下記の要因があります。

3-1. 土地が売りに出される「2022年問題」

売買や用途に制限がかかっている生産緑地の約8割について、2022年に制限解除されるため、大都市部を中心に多くの土地が売りに出され価格が下がると見られています。これが「2022年問題」です。

生産緑地とは市街地や今後市街地になる予定の土地の中にある、農林漁業の用途に向くと判断された土地です。この生産緑地に指定されると固定資産税や相続税などに関して優遇を受けられる代わりに、農地以外の利用はできません。

指定されてから30年間制限がかかりますが、現在ある生産緑地の8割が1992年に指定されたため、30年後の2022年にほとんどの土地が解除され、土地価格の暴落を招くと懸念されています。ただし、仮に土地が売買可能になっても実際に売る農家は少ないことと、エリアによって影響度に差があることから、全体的にはそれほど地価が下がることにはならないとの見方もあります。

3-2. 人口減少による需要減

人口が減少すると買い手が少なくなるため、需要が減り価格が下がります。総務省の国勢調査データによれば、2008年以降少子高齢化が進み、国内全体の人口減少に歯止めがかからない状態となっています。2030年には人口が約860万人減ると予想されています。

ただし、人口が減少すると建築業が人材不足となるため、人件費の高騰につながります。人口減少は価格の上昇・下落両方に影響する要素です。

3-3. デフレや増税

デフレや増税によって、購入者が減少するとマンション価格も値下がりします。日本は現在ゆるやかなデフレの状態にあり、2019年10月には消費税も8%から10%に引き上げられました。

直接的なマンション価格に関しては、住宅ローン控除期間の延長やすまい給付金など国の政策によって、増税の影響が少なくなるよう配慮されています。しかし、デフレや増税があると単純に所得が減り家に回せるお金が少なくなるため、マンション購入者は少なくなり価格は下がりやすくなります。

3-4. 金融引き締め

金融引き締めがあると、住宅ローンの金利が上がるためマンション価格の低下が起こります。金融引き締めは金融緩和の逆の金融政策で、インフレ抑制のために行われるものです。

市場に出回る通貨の量が減り金利が上がるため、住宅ローンの金利も上がります。住宅ローンを借りようとする人が少なくなった結果、必然的に家の購入需要も少なくなり、マンションの価格が下落します。

2021年現在は金融緩和政策が行われており、マンションの価格高騰が続いています。

4. マンション価格を変動させる2つの要素

マンション価格が変動する要素

マンションを売却し、そのお金で新たなマンションの購入を検討する方も少なくありません。保有または購入しようとしているマンションの価格がこれから上がるのか下がるのか、マンション価格を左右する大きな要素として、次の2つを覚えておきましょう。

4-1. 人気のエリアかどうか

価格を大きく左右するのがマンションの立地です。マンション価格には地価も含まれているため、たとえば東京と地方では価格に大きな差が出ます。また、最初は平均的な価格だったエリアであっても、再開発が進んで周辺環境の利便性が上昇した結果、地価が上がりマンション価格が高騰する例もあります。

人気の高いエリアはそれだけ購入希望者数が多いため、その分価格が上昇します。利便性が高い土地は安定した需要を得られるため、新築だけでなく、中古になっても資産価値が落ちにくいです。

4-2. 築年数がどれくらいか

築年数が新しいほど、マンション価格は高くなります。築年数には節目となる年があり、1年、5年、10年を超えるごとに価格が落ちやすいのが特徴です。築15年以上になると、リフォームや修繕が必要になる可能性があり、購入価格に加えて修繕費用や高額の管理費など余計な出費が懸念されるため、あまり好まれなくなります。

逆に築古物件を売る側は、そうしたリスクがあっても購入してもらえるよう、古いマンションをリノベーションし、付加価値をつけて売ることが多いです。

5. 資産価値の高いマンションは購入リスクが低い

資産価値の高いマンション

マンションの中には中古であっても価格が落ちにくく、中には新築時より値上がりするものもあります。値下がりしにくいマンションの特徴は、次の通りです。

5-1. 利便性が高い人気エリアに建っている

利便性の高いエリアは資産価値が残りやすいので、居住・投資どちらの用途でも適しています。たとえば、駅から徒歩5分圏内にあるマンションや、複数路線が乗り入れて通勤・通学に便利な駅が近くにあるマンションはいつでも高い需要があります。数十年が経過した後も、こうした駅近の強みは変わりにくいのが魅力です。

中には再開発によってさらに利便性が上がり、購入時より価格が高くなるケースもあります。

5-2. ブランドマンションである

ブランドマンションは人気が高く、資産価値が落ちにくいです。ブランドマンションとは、「メジャーセブン」と呼ばれる大手不動産会社の手がけるマンションの中でも、特に品質にこだわって建築されたマンションのことです。

たとえば三菱地所レジデンスであれば「パークハウス」、大京であれば「ライオンズ」などがあります。CMや新聞広告などでマンション名だけは知っているという方も多いかもしれません。

メジャーセブン一覧
  • 住友不動産
  • 東急不動産
  • 野村不動産
  • 三菱地所レジデンス
  • 三井不動産レジデンシャル
  • 東京建物
  • 大京

こうしたブランドマンションは全国展開されているため購入しやすく、各不動産会社の代表的なマンション物件であるため管理やフォローも行き届いているのが魅力的です。あらゆる面でこだわり抜かれて作られているため、常に高い人気があり中古でも高額で取引されます。

5-3. 周囲の眺望や環境がよい

オーシャンビューや富士山を一望できるなど眺望に特徴のあるマンションは、いつでも人気で中古でも価格が落ちにくいです。

また、たとえばファミリー向けのマンションの場合、周囲にスーパーや学校、病院など普段の暮らしに欠かせない施設がどれくらいあるのかも資産価値に大きく影響します。たとえ駅から遠い、都市部でないなどデメリットのある土地であっても、こうした施設の周囲にあるマンションは資産価値が落ちにくく、将来引越すときも高い価格で手放せるでしょう。

転売に向いているマンションの選び方が知りたい方は、下記の記事を参考にしてみてください。

6. まとめ

マンション価格の推移を見ると、2021年時点では高騰が続いている傾向にあり、マンションを売るなら今が適している時期です。オリンピック需要が落ち着いたり、農地が売りに出される2022年問題が浮上していたりとマンション価格下落も懸念される一方、コロナ禍によってマンション需要は高まっています。

マンション価格はさまざまな要因で上昇・下降を繰り返すため、売り時が見極められるように、価格が変動する原因を把握しておきましょう。資産価値の高いマンションを購入しておけば、いざ売るときも価格が落ちにくく売却に困りません。この記事を参考にして、ぜひ最適な時期にマンション売買を成功させてください。

※この記事は2021年8月6日に調査・ライティングをした記事です。
※本記事の価格はすべて税込で表記しております。

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