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マンションにまつわるエトセトラ/TURN 01 【路上の不動産看板たち 1】



「マンションにまつわるエトセトラ」、栄えある第1回目は、少し気合を入れて、路上の不動産看板(A看板/捨て看板)についてとりあげてみたいと思います。

■路上の不動産看板達

さて、僕の歩きスマホが捗りません。
理由は最近湾岸地区に激増している不動産仲介店が置く看板です。

路上 不動産看板」のGoogle画像検索結果(クリックで飛びます)

歩道に看板を置くのは警察の、電柱に広告をくくりつけるのは電力会社の許可がいるはずで、許可が降りるはずも無いので違法です。
昨今景観に対する声や警察の熱心な指導もあり、この路上看板は最近はだいぶ減ってきたはずですが、私が住む湾岸の街を歩いていると、むしろ年々酷くなってきているように感じます。道端の「未公開物件!◯◯万円!」と書いたカラーコーンを蹴ってしまいそうになることもしばしばです。

coregeass
コードギアスより。こんな感じで見苦しい看板を全部消去できればいいのですが・・・

妖精業に向かう平日はまだましです。これが土日になると、バス停のそばにはカラーコーンにくくりつけた「未公開特選物件情報」が置いてありますし、「売却物件募集中!」という看板が堂々とマンションエントランスの正面に置いてあります。電柱にはマイソク(いわゆるA4ペラ1枚の間取りが載っている物件概要)がそのままくくりつけられてオープンルーム開催中!と付箋が貼っています。
風が強い日はバサバサと看板に取り付けたチラシが、エントランス前の歩道に散乱します。せっかくの豪華なタワーマンションのエントランスもこんな状況じゃ魅力消滅、となりますね。

まぁ、個人向け中古物件の売買が日本一(?)活発に行われている湾岸地域ならではの光景とも言えるのですが、そもそもこちらの看板は無届なので厳密に言えば広告ではなく、誰かの「落し物」となります、警察に電話すれば回収の上、業者は当然怒られます。コンプライアンスが喧しい昨今、なぜ一部の不動産仲介店はリスクを取って違法な広報活動をするのでしょう?

マンションを売却したいと思った時に、どこの不動産に相談するだろうかちょっと考えてみました。大きく分けて3つでしょう。
  1. 売主系の仲介不動産に相談
  2. 最寄り駅の地場不動産に相談
  3. DMやチラシが入っていたので相談
まぁこんなところでないかなと思います。

■仲介不動産の顧客獲得ヒエラルキー

不動産仲介店は売り物件を獲得しないとお話が始まりません。仲介店同士の顧客獲得競争を図にしてみました。

hierarchy

売主系不動産仲介、たとえば三井不動産レジデンシャル分譲なら三井のリハウス、東急不動産分譲なら東急リバブルなどはそのマンションにとって特権的な立場を持っています。売主系列ですから、物件に対する資料はもともと豊富にありますし、同じブランド名を付けることもできます。区分所有者向けブランド専用の雑誌を発行して、裏表紙に売却依頼の広告も載せられます。

もう一人の特権者は地場不動産仲介店です。毎日通る通勤経路に物件広告を窓に貼った不動産屋が認知されていれば、必要に迫られた時にふらりと来店が可能です。どの不動産屋も物件広告を窓にベタベタ貼るのは決して店舗の外装をダサくしたいからでなく、そこが「不動産仲介店」であると道行く人に認知されるためなのです。

この辺りと前後するのが最近流行りのネットによる空中戦です。「物件名 中古」と検索するとまさにバトルロワイヤルの様相となっています。ちなみに、Googleのキーワード広告の入札相場を調べると、湾岸タワー物件名だとワンクリあたり150~300円。ネットからの集客にはとてもお金がかかるのです。この領域はSUUMO・HOMES・atHOMEなどの不動産ポータルサイトと、仲介系だとわずかに野村アーバンネットが争う大サバンナです。






ネットとほぼ同列くらいに、DMによる顧客獲得があります。
きちんと封筒に入っていて、マンションの部屋番号と名前が書いてあるDMは、住所と名前を怪しげな名簿屋からゲットしたのではなく、マンション全戸分の謄本を取って個人情報を堂々と入手しています。私が住んでいる湾岸タワーマンションを購入すれば月に6通くらいは「売り時です、いま売ってください、いや売らなきゃ損!」的なことが書いてあるDMをありがたくいただくことになりますが、こちらは宛先取得に登記情報サービスの戸当たり147円、印刷&封筒送付1回につき約100円のコストをかけてDMを撒いても費用回収できることを意味しています。

ここまでは、いわゆる「通常ルールの範囲内で売主を獲得する営業努力」と言えるでしょう。

更にランクが下がったところに、全戸に迷惑チラシを撒く業者がいますね。いわゆる「このマンションを探しています」チラシです。例えば「外資系企業が役員のために探している」とか「同じマンションの方が娘様のためにもう一つ住戸を探しています」とか、見たことある方は多いと思います。・・・載せている事例は、もちろんエア購入希望者なのでそんな人は存在しません!
ほとんどのマンションには「迷惑チラシお断り」の張り紙が貼ってますが、情報取得と封筒送付のコストを考えれば、鉄砲玉バイト君や社員に嫌な思いをさせても実行してしまうインセンティブが生じます。条件良く買いたい人がいる・・・そんな風なチラシを見てしまうと、んじゃ住替えようかな?と思っちゃいますよね。

不動産 迷惑 チラシ」でGoogle画像検索結果(クリックで飛びます)

Google画像検索をするといっぱい出てきますので、みなさんお怒りのようですね(某財閥系不動産仲介が多い気がしますが私は上記のキーワードを入れただけですよっ)。

そして冒頭述べた、マンションエントランス目の前の看板広告はこの更に下、最下層ランクになります。
グレーではなくもはや違法行為なので、警察に突き出されると怒られます。それでもなぜやるかといえば、「まともな集客手段がない」ということを自ら白状しているようなものです。売主でもない、地場でもない、DMもまけない、さらには鉄砲玉も雇えない、ネットで空中戦も行うようなサイトもないのでは、違法でも効果抜群のA看板やカラーコーンを置くしかありません。

続きは⇒マンションにまつわるエトセトラ/2nd GIG 【路上の不動産看板たち 2】

今回の元ネタ⇒⇒⇒コードギアス コードギアス反逆のルルーシュ R2


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