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将来価値の下落率はどのくらいが許容範囲?【マンションマニア】



どうも!マンションマニアです!

スムログのお便りでいただいたわけではないのですが通常の相談メールや相談会ご来場の方によくいただく質問についてご回答いたします。

「マンションを購入する際に将来の値下がりをどれだけ許容できますか?」

というご質問です。

マンション高値市況ということもありほとんどのマンションで値上がり期待ができなくなっている状況ではありますし、新築時の価格を維持できそうな物件が減っているのはたしかです。とはいえ実需であればそれを理由にマンション購入を見送ることもできませんね。

どれくらいの値下がりまで許容できるかは人それぞれではありますが個人的には年間2%(購入価格に対して)までなら許容できるなぁ~と思っています。

例えば5000万円の住まいを購入した場合

新築時 5000万円
築5年時 4500万円
築10年時 4000万円

こんな感じの価格推移です。

最初の10年で新築時の価格に対して2割しか下がらなければその後の下がり具合はもっと緩やかになることが一般的ですし、そもそも年間2%の値下がり率なら許容できるという第一のポイントがフルローンでも残債割れしないということです。

5000万円をフルローンで借り入れた場合の5年後の残債は約4380万円、10年後の残債は約3740万円です。(金利1%で計算)

売るに売れない状態にはならないということです。

第二のポイントとしては賃料よりお得という状況を確保できることです。

仮に5000万円で購入したマンションを10年後に4000万円で売却したとします。

金額はざっくりとですが計算してみましょう。

購入時諸費用 250万円
売却時諸費用 150万円
10年間のローン支払い 1700万円
10年間の維持費支払い 300万円(月額25000円で計算)

売却時手戻り 260万円(4000万円-3740万円)

支出2400万円-手戻り金260万円=2140万円

2140万円÷120ヶ月=178000円

※固定資産税、住宅ローン減税は計算に入れていません

10年間で2割の下落であれば5000万円のマンションに月額178000円ほどで住めていた計算になります。購入時と売却時の諸費用などを含んでの金額ですから同じ条件で賃貸を借りていたよりかはお得と言えるパターンが多いでしょう。住宅ローン減税を受けられていれば尚更です。

上記2点から個人的には年間2%までの下落なら許容できるという考えをもっています。

10年間で2割も下がると聞くと購入をためらってしまう方も多そうですがもし仮に10年後に売却することになってしまったとしても金銭的損はないわけで買いだと思うのですが値上がるマンションであったり数年後に価格を維持しているマンションを希望している方も多くなっていることもたしか。その場合は超都心のマンションであったりザ・タワー横浜北仲、津田沼ザタワーのようなランドマークマンション、もしくは街の成長が見込める東京湾岸エリア、海老名、幕張新都心などで購入するのが無難となります。

個人的な意見ではありますが10年後に新築時の2割減で済みそうならば気に入ったマンションを購入されるのが良いと思いますよ!

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