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アルファグランデ千桜タワー モデルルーム訪問 予定価格と間取り



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アルファグランデ千桜タワー【モデルルーム訪問】記事更新しました!!

今回はスムログ内にてモデルルーム訪問記事を更新いたします!

見学したマンションはアルファグランデ千桜タワーです!

[物件概要]

事業主:スターツコーポレーション
売主:スターツデベロップメント 安田不動産
施工:スターツCAM・大成建設共同企業体
価格:未定 56.14m²〜110.51m²※トランクルーム面積含む
総戸数:276戸(事業協力者住戸27戸、非分譲住戸65戸含む)
規模:地上25階建
交通:
都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分
JR京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5分
JR京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分

所在地:東京都千代田区神田東松下町22番地外
入居予定:平成30年7月下旬(予定)

・借地権の種類/一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
・存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還
・借地権の譲渡・転貸/可。ただし借地権設定者への事前通知が必要。


岩本町駅から徒歩1分のタワーマンションという希少性のあるものですがその他にも注目ポイントがあり業界ではこのマンションの名を知らない人がいないくらい有名なマンションです。その他の注目ポイントとは千代田区が主導しており、比較的買いやすい価格で供給することを前提のプロジェクトです。そのため入札ではなくコンペ方式にするなど利益よりもいかに千代田区が求めるコンセプトに合っているかが選考基準となっていたことでしょう。これはシティタワー品川という奇跡的なマンションとほとんと同じで大抽選会になるのでは?という話でした。しかし、蓋を開けてみると投資的観点から見るとけしてお得感はなく、投資家がこぞって買うほどの価格ではありませんでした。しかし、それでよかったのだと思います。シティタワー品川は不動産業界人、投資家ばかりが購入し、転売禁止期間が終わった後は賃貸に流出、たっぷり利益を乗せて売却と金融商品と化してしまいました。今回のアルファグランデ千桜タワーに関しては住むという観点からはお得、しかし投資的観点からは微妙という絶妙な価格設定になったため末永く住んでくれる人が検討者の主な層と思われますから千代田区としては良い方向に進んでいるものと思われます。

千桜1
岩本町駅は名前は違うものの秋葉原駅に隣接しています。ただ、秋葉原駅の電気街に詳しい人ほど現地を見たときに『秋葉原?』と思うはずです。あくまで岩本町というイメージを持っていないと『なんか違う』となってしまいます。これは同マンションの立地がダメという話ではなく、秋葉原駅徒歩圏なのに秋葉原感がないのが魅力の一つだということです。

マンションポエム

『かしこい時間と暮らす、輝く』

ここに住めば首都圏のすべてを自由に使いこなせると言っても過言ではありません。どこかへ出かけるときに、また帰宅するときに一番めんどくさいことって電車の乗り換えだったりしませんか?ここに住めば乗り換えなしで首都圏の多くの場所に行くことができます。また、都心だから物価が高いかというとそんなことはなく、近郊郊外でライバル店がないような地域に比べると食品、日用品などもお安い価格で購入できます。唯一ないものは大きなショッピングセンターやホームセンターくらいでしょうか。

シアター映像は短いながらも言いたいことが伝わってきてよかったですね。ここに暮らせば心のゆとりができ幸せになれるということです。

千桜アクセス 地図
千代田区との一体複合開発ですから同マンションだけでなく、商業施設、オフィス、生活支援施設、区営住宅が併設されます。敷地内にはミニスーパーのまいばすけっとがテナントとして入る予定ですから自炊派の人にはとくに重宝されることでしょう。

千桜 ランドスケープ
分譲は8階以上となり7階までの住戸はスターツが所有して賃貸に出すそうです。セキュリティ面で驚いたのは24時間有人管理ではないことです。日勤で管理人はもちろんコンシェルジュも設置するものの、秋葉原駅前と違い静かな場所であり夜間の警備員は雇わずに管理費を下げる方針にしたそうです。

価格についてはすでに価格表がネットに出回っていますが一部こちらでも記載しておきます。内には価格表の写真を合わせてupしているので鳥かごを見たい方はそちらをご覧ください。

千桜 フロア
65A 64.72㎡ 東・北向き角住戸 2LDK+S

8階~13階  5800万円台~6000万円台 @295~@306
14階~19階 6300万円台~6500万円台 @321~@331
20階~24階 6500万円台~6800万円台 @331~@346

目の前が同マンションのタワーパーキングで眺望が変わる中層階で価格が大きく変わります。

70B 71.92㎡ 西・北向き角住戸 3LDK

8階~13階  6600万円台~7000万円台 @302~@321
14階~19階 7000万円台~7200万円台 @321~@330
21階~24階 7300万円台~7500万円台 @334~@344

55F 56.16㎡ 西向き 中住戸 2LDK

キャプチャ
13階~19階 5700万円台~5900万円台 @335~@347
20階~24階 5900万円台~6200万円台 @347~@364

80G 78.97㎡ 南・西向き角住戸 3LDK

8階~10階  8500万円台~8600万円台 @355~@359
16階~19階 8800万円台~8900万円台 @368~@372
21階~24階 9000万円台~9200万円台 @376~@384

70I 68.45㎡ 南向き 中住戸 3LDK

8階~11階  7300万円台~7500万円台 @352~@362
14階~19階 7600万円台~7800万円台 @367~@376
20階~24階 7800万円台~8100万円台 @376~@391

55K 56.14㎡ 東向き 中住戸 2LDK

9階~12階  5100万円台~5200万円台 @300~@305
13階~19階 5200万円台~5800万円台 @305~@341
20階~24階 5800万円台~6100万円台 @341~@358

東向きは19階程度で区営住宅が抜けてくるため価格差が大きくなります。

全体的な坪単価としては@350程度となりそうでしょうか。100万円単位の予定価格ですので参考までにしていただき、詳しくはモデルルームにてご確認ください。最上階についてはプレミアム住戸となります。


管理費と修繕積立金、地代などを71.92㎡のお部屋を例に記載しておきます。

管理費 19560円
修繕積立金 9360円
解体積立金 3000円
地代 21220円
インターネット使用料 1320円

合計54460円

解体保証金というのがあり購入時に一括で支払うのですが、修繕積立基金と同じで戻ってくるお金ではありません。あくまで最初に多めに解体準備金を支払うという考えです。同広さの場合は1078800円です。そのためフルローンで買う方は諸費用だけで相当な金額になりますね。

駐車場台数 76台(バリアフリー対応型) 38500円・44000円

駐輪場台数 227台  200円・300円・500円

バイク置場台数 2台  2000円

いずれも月額、予定。


仕様、構造についてはタワーマンションとしては普通以上でこれで『う~ん』と思うなら相当目が肥えた人です。

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・保温浴槽
・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・トランクルーム(各部屋の近く)
・免震
・天井高 約2500mm 最上階は約2600mm
・二重床、二重天井
・床スラブ厚 約300mm
・複層ガラス
・レンタサイクル
・各階ごみ置き場
・内廊下
・エレベーターセキュリティ(自身の階しかボタンが押せない)

【総評】

住むという観点で考えると文句なしです。定期借地権のため現在の市況で考えるとけして高い価格ではありませんし、利便性を買うと考えればお得感すらあります。ただ問題点は一つ、そもそも抽選に当たるのか?ということです。マンマニ読者様の中でも『抽選に外れました・・・』という声が多数届いています。横浜MIDベースタワーレジデンスパークタワー新川崎は代表的な例です。ただ、庶民が買えるマンションではありません。あくまでも千代田区レベルでの庶民が買えるマンションです。

最後に20分といいながらも10分しか時間を設けてくれなかった商談の席で聞けた内容を記載いたします。

マンマニ『倍率はどのくらいになりそうですか?』
営業さん『3人家族が住めるような広い部屋は倍率が付きます。ただ、2LDKの中層以上に関しては倍率が付かないかもしれません。理由としては投資の方が買わない価格になったからです。』

マンマニ『千代田区民歴は関係ないとのことですが、申し込み直前に千代田区民になってもいいわけですよね?』
営業さん『はい。調べることはいたしません。そのためだけに住民票を移す方も正直いるでしょう。』

マンマニ『なんで私は予約制の事前案内会からはじかれたのですか?』
営業さん『ブログやマンションコミュニティでかなり安く販売されると書いた方がおり当初の問い合わせ予想を大幅に超えてこのような駆け足での案内となってしまいました。正直営業の人数が足りず、モデルルームの規模も小さすぎました。大変申し訳ございません。マンションコミュニティに価格表がupされたおかげで来場はだいぶ減りましたがとても案内しきれません。』

いや、犯人自分なんでこちらこそ申し訳ございません・・・・。

マンマニ『当初の予定よりも大幅に価格を上げたのはなぜですか?千代田区とスターツ(コンペに参加した企業)の約束では@300は大きく切るはずなのですが』
営業さん『私は販売代理の人間ですからあくまでも聞いた話、一部推測として聞いてください。スターツは当初からこの価格でいくと決めていたそうです。ただ、あくまで推測としては@300を大きく切る価格で出すと永住する人が少なくなると判断したスターツが千代田区を説得したのではないでしょうか?私たちとしても千代田区に長く住んでほしいと考えております。』

知っていても本当のことは言えないですよね。ただ、営業さんの最後の言葉は本物でしょう。千代田区に長く住んでほしい・・・そうですよね。金儲けの人達のマンションになってほしくないというのは本音でしょう。マンマニはこれで良かったんだと思っています。

こちらのマンション、購入条件があったり一部転売、賃貸禁止など複雑な販売方法です。詳しくはモデルルームにてご確認ください。

こちらもご覧ください↓

マンションコミュニティ アルファグランデ千桜タワー 検討スレ

マンションマニアのマンマンタイム
アーバンガールbyマンションマニア

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