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【お便り返し】今の市況で予算1億円。購入するならどのマンション?



予算1億円でマンション購入!どんなマンションが買えるのだろうか?


スムログの「質問・お便りコーナー」で”しーらんぺったん”さんからこんなメールを頂きました。

“しーらんぺったん”さんお便りありがとうございます!



2018年1月現在の市況で、予算は1億円で、スムログメンバーのみなさんがマンションを購入するとしたら、どのエリアにあるどのような物件にしますか? 

古い物件を購入し、お金をかけてリノベーション、都心の駅直結の新築タワーの小さめの部屋、郊外にある高級マンションの最上階…など、選択肢は豊富だと思いますが、スムログのみなさんならコレ!というのを、教えていただけますでしょうか。




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今回のご質問については、ご質問者様の置かれている条件下でのマンション購入相談ではなく、あくまでも「スムログのみなさんならどうしますか?」ということなので、自由に回答させて頂きますね!


条件を整理するとこんな感じですよね。


●2018年1月現在の市況で、

●予算は1億円

●物件は中古購入&リノベや、都心の新築、郊外なんでもOK


実は私も家族構成が変わったこともありマンション探しをしていますが、今の市況は本当に高いですよね。

マンション好きなので毎日何かしらのマンションはチェックしていますが、価格を見るたびに、

「(お金の事だけを考えると)もう少し今のマンションで暮らしたほうが絶対いいよなー」

「いやでも引っ越したいなー、子供が学校に行きだすと今のマンションに住み続けるんだろなー」

のような感じで、このループが繰り返されます。笑

夫婦二人、賃貸暮らしの時は、1-2年ぐらいの間隔で住みたい場所へ引っ越していましたが、今のマンションを購入し、その後、家族構成も変わったことで、ここ15年ぐらいにおいては、次に引っ越せたとしてもあと1回、多くても2回ぐらいかなと考えています。


さて、そんな私のケースにおいてですが、

私の場合は、都心マンションに特化した「都心マンション倶楽部」というサイトを運営してるぐらいなので、マンション選びにおける基本的な志向としては、とにかく「資産価値」重視です。

同じ予算であれば郊外の100平米よりも都心の55平米です。ただ家族構成が変わると「あともう少し広さを・・・」となるのが現実ですが。。

そんな私のマンション選びの条件


投資ではなく「住むマンション」としては、こんな条件で探しています。


●資産価値が落ちにくいエリア ← 最優先

●都心で交通利便性が良いところ。基本的には山手線の内側

●住環境・教育環境が良いところ

●同エリアにおいてリセール時に差別化が図れそうなマンション(売主、外観・共有設備、仕様、利用可能駅の組み合わせ、駅距離など)、部屋(眺望、間取りなど)

●売主・施工会社は当然重要視

●戸数は100-300ぐらいが理想だがマストではない。(中古物件が出すぎてリセールに影響が出ないぐらいの規模で、そこそこ共有設備もある感じ)


当然ですが、この条件は理想であって、自分の理想を満たしてくれるマンションなんてそうそうありません。

なので8割ぐらい満たしてくれるマンションがあればいいなーと思っています。いや8割も厳しいかな。7割ぐらいかな。。

で、予算1億円ならどんなマンションを買うの?


そして、本題の予算1億円でのマンション探しですがsuumoで掲載されている物件をピックアップしてみました。(1億円を多少超えるものも含む)

正直、ピックアップに苦慮しましたが、個人的に気になったものをいくつか紹介します。

まずは新築マンションです。



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グランスイート千代田麹町 1億1300万円 千代田区麹町6




1億円を少し超えますが1億1300万円で79.92平米の部屋がありました。

グランスイート千代田麹町は丸紅の新築マンションですが、四ツ谷駅徒歩2分、千代田区麹町アドレスがウリかと思います。

敷地面積276.46㎡、総31戸というかなりの小規模マンションですが、この部屋については坪単価467万で、今の市況を考えるとわりと抑えられた価格だったので取り上げてみました。マンションお隣の西側にはザ・パークハウス千代田麴町があります。

また、既に完売済みですが、周辺エリアではパークコート一番町(完売済み)の北側76平米低層階が同じぐらいの坪単価で販売され、結構な倍率での抽選となりました。

そちらと比べるとちょっと弱い印象にはなりますが、とはいえ、四ツ谷駅徒歩2分の千代田区麹町アドレスなので、今後もある程度の底堅さはあるかなと思います。

番町・麹町エリアは私もウォッチしていますが、かなり供給ラッシュなのでマンション選びにおいては吟味が必要になりましたね。

グランスイート千代田麹町の現地レポ(都心マンション倶楽部)
グランスイート千代田麹町のマンコミュ掲示板


THE千代田麹町TOWER 9250万円 千代田区麹町3



同じ麹町エリアですが、有楽町線「麹町駅直結」のマンションです。

23階建てのタワーマンションですが、敷地面積が606平米と狭く83戸しかありません。1億円未満で買える部屋として53.37m2、9250万円がありました。坪単価は572万円。

麹町大通り沿いで静かな環境ではないですが、千代田区マンションで駅直結という希少性でピックアップしました。

THE千代田麹町TOWERの現地レポ(都心マンション倶楽部)
THE千代田麹町TOWERのマンコミュ掲示板


インプレスト東京八丁堀ル・サンク   価格???


急に違った角度の物件になりますが、中央区からひとつ。

東京都中央区八丁堀3丁目111番地4(地番)
99戸(事業協力者戸数12戸含む、他に管理事務室1戸))

価格はまだ出ていませんが、これは利用可能な駅の組み合わせが珍しく、利便性が高そうというのが選定理由です。東京駅徒歩14分もよいですが、それ以外に京橋駅や日本橋駅、銀座一丁目駅も10分前後でいけます。

このエリア周辺は供給ラッシュですが、この組み合わせはなかなかそそられます。現地は行ったことないので分かりませんが、セカンド需要高そうですよね。


(1)JR山手線「東京」駅より徒歩14分
(2)東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅より徒歩2分
(3)JR京葉線「八丁堀」駅より徒歩2分
(4)都営地下鉄浅草線「宝町」駅より徒歩6分
(5)東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅より徒歩7分
(6)東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩9分
(7)東京メトロ銀座線「京橋」駅より徒歩9分
(8)東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩12分
(9)東京メトロ東西線・銀座線、都営地下鉄浅草線「日本橋」駅より徒歩12分
(10)東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅より徒歩12分

インプレスト東京八丁堀ル・サンクのマンコミュ掲示板


港区のマンションも取り上げようと思ったのですが、予算1億円を大きく超えるものが多く断念。。ただ、せっかくなので、中古も取り上げてみます。1億円前後予算でも正直狭い部屋中心ですが。。2018/1/24時点のsuumo情報より。


中古マンション


●パークコート六本木ヒルトップ  1億480万円 45.18m2
東京都港区六本木1
2012年8月
270戸
11階/RC27階地下2階建

●パークコート虎ノ門愛宕タワー  1億1640万円 64.16m2
東京都港区虎ノ門3
231戸
16階/RC30階建
2008年4月

●ウェリスタワー愛宕虎ノ門  9980万円 56.79m2
東京都港区虎ノ門3
2014年2月
110戸
4階/RC22階建


●THE ROPPONGI TOKYO 9600万円 48.3m
東京都港区六本木3-7-1
2011年10月
611戸
14階/RC39階地下1階建


●南青山マスターズハウス 8480万円 66.9m2
東京都港区南青山4
2階/RC9階地下2階建
177戸
2012年9月


●ザ・ヒルトップタワー高輪台 9500万円 66.44m2
東京都港区高輪3
9階/RC29階地下2階建
2010年3月

●グランスイート麻布台ヒルトップタワー 1億1200万円 62.83m2
東京都港区麻布台3
2階/RC29階建
166戸
2014年1月

●ミッドガーデン赤坂氷川 1億1980万円 75.96m2
東京都港区赤坂6
3階/RC10階地下1階建
135戸
2013年3月



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今の市況なので、分譲時と比べるとどれも本当に高いなーという印象ですが、もし私が今の市況で資産価値・リセールを意識しながら購入するとすれば、ブランド化されたエリアで一定の底堅い需要もあり、今後価値が落ちてもある程度のところで留まるエリアという感じになりました。


今の市況で新築×都心好立地だと1億円予算で50-60平米ぐらいのマンション?


なんとなくの感覚としては、今の市況で港区、千代田区・渋谷区などで、いわゆる新築高級マンションを購入しようと思えば、1億円だと50-60平米ぐらい。1億2000~1億5000万で60-70平米台という印象です。

そして1億後半から2億前半ぐらいの予算で80-100平米前後のマンションが視野に入るような感じでしょうか。

例えばブランズ六本木ザ・レジデンスブランズ永田町ブリリア一番町グランドヒルズ元麻布THE IMPREST高輪などはそのレンジですね。

それそろ入居もはじまるパークコート赤坂檜町ザタワーも2億円ぐらいの予算があれば80平米ぐらいの部屋が購入できる状況でした。

と、ここまで書いていて、改めて凄い市況だなぁ・・・、と思わずには入れません。。

ということで、
以上、「2018年1月現在の市況で、予算は1億円で、スムログメンバーのみなさんがマンションを購入するならどれ?」への回答でした。

「しーらんぺったん」さんお便りありがとうございました。
今後もスムログを宜しくお願い致します!


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過去記事はこちらから確認出来ます。!


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