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お便り返し(1) マンション購入か?賃貸のままか?



はじめまして!やまちゃんと申します。スムログの運営側の担当者になります。
今回スムログで記事を書くのはお初となりますが、たま~に顔を出せたらと考えています。どうぞ宜しくお願いいたします!

差出人:彩奈

メッセージ本文:
マンション購入か、賃貸のままか、、でなやんでいます。
現在は東京で共働きしていますが、夫は全国転勤ありのため、いつどこに異動になるか不明です。
子どもは2歳が一人います。

子どもが大学入学すれば、夫婦共に田舎出身なので、地元に戻りたいと思っています。

そこで、あと20年近くを賃貸のままで暮らして、夫婦の終の住処として、田舎で戸建を購入するから、今のうちに東京でマンション購入し、それを売却して地元に戻るかで悩んでいます。

どちらが良いと思われますか?



ご質問ありがとうございます。
ご回答させて頂きますね。

まず、ご主人の異動があるということですが、単身赴任ではなくご家族で転居される前提でお話をさせて頂きます。また、転勤までの期間がおおむね5年以上の「直近ではない」ものとしますね。「今年かもしれない」「来年かもしれない」ような話だったら賃貸の方がいいですし、転勤が決まった先で改めて探した方が無難かと思います。

さて、購入を検討されておられるのが、新築か中古か、文面からは分かりかねますが、少なくとも、新築マンションを購入されるのはリスクが大きいなぁ、、と思います。

一方で、じゃあずっと賃貸かと言うと、会社の家賃補助で半額出るみたいな(今どき珍しい)会社ならともかく、全額ご自身で持ち出しということであれば、やっぱり家賃がもったいないですよね。20年ずっと賃貸となると、それなりの出費になってしまいますし、それだけでマンション買えそうですね(笑)

 

買うのは買うで良いと思いますし、私もマンションは買った方が良い派ですが、新築ではなくて手頃な中古マンションを買うのが良いかなぁ、と思います。
中古マンションだったら、

  • 購入後、すぐに住める
  • 物件の選択肢が多い
  • 交渉次第で値引きしやすい(新築と比べて)
  • 経年による価格下げが少ない
 

会社員あるあるで、「マンションを買ったら、会社から転勤の辞令が出た」というのがありますが、せっかく新築マンションを買っても、転居が必要になって住めなくなったら悲しくなりますよね。。

いつ、どこに行くか分からない状況であれば、新築マンションだとどうしても入居後の価格の下げリスクが大きいですから、よほど割安でないと難易度が高いなぁ、という印象です。(新築なのに安いものも出るには出ますので、そのへんはマンションマニアさんの記事でも読んで下さい)

 

分譲マンションの過去トレンドで言うと、築20年以内の中古物件であれば、床暖房やモニタ付きインターホン、浴室乾燥など、今の標準的な設備仕様は(古くささを気にしないなら)割と揃っているので、お勧めかと思います。今の新築の7割くらいの価格で、良い物件は結構見つかるんじゃないでしょうか。

先のことが分からないたけに、状態の良い中古物件を「売る前提で買う」のが最適でしょうね。
ご主人が急な転勤を言い渡されても、この買い方だと大きな損はしないと思います。

 

ちなみに少し話は逸れますが、仮にご主人の転勤が決まって引っ越すことになった際に、売却だけじゃなくて賃貸に回す選択肢もあると、将来のリスクヘッジを考える上ではアドバンテージになると思います。

賃貸だと場合によっては、次に買う物件とのダブルローンをする必要が出てきますので、銀行から与信を得るためにご主人の属性(勤務先、年収、勤続年数など)が影響してしまいますので誰でもできる訳ではありませんが、賃貸マンションで不労所得を得るというのは、なかなか良いものですよ。

中古マンションを表面利回り(年間賃料÷売買価格)で5~6%あるような価格で購入できていたら、住宅ローンを勘案しても賃貸に回してキャッシュフローを確保(月の損益がプラスを確保)できると思います。賃貸に出しても、下手な投資用ワンルームの新築物件より超絶にマシです。

私が同じ立場ならもっと古いマンション(築30年くらいの部屋内がいい感じに汚れているために割安放置されているような住戸)をリフォームすると思いますが、そこは手間と情熱との相談で。。

 

本来は自己居住目的でも、そこから賃貸物件として持つメリットは、自分のタイミング(転居のタイミング)でなくて、相場のタイミング(価格が高いタイミング)での売却を選べることです。そのために月々のキャッシュフローは大事です。月ごとにきちんとプラスを確保できるなら、いつ売っても良いという意味になって、余裕をぶっこけるからです。

不動産相場が思いのほか高くなって、売りたくなったなら売ってください。市況としては、今みたいなタイミングです、、(笑)

先に買う方のマンションを上手に売買できて、田舎で新しく建てた戸建ての残債に充てられたら、いいですね。

あと最後に。
今が共働きとはいえ、ローンは夫婦合算で組まないで下さいね。
ご主人単独で借りられる範囲内で買うのが、安心です^^


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