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マンションアナリスト。11年間で5,000枚のマンション・チラシを“読破”したマンション・チラシ研究家。一級建築士。

不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」
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マン点流!不都合な真実を解説(必要になったときが買い時か…)



結婚で新居が必要になったときや、子どもが生まれてもっと広い住戸が必要になったときなど、マンションは「自分に必要になったときが買い時」 というけれど――

それで納得できる人はそれでよし。でも、ホントにそれでいいのかなぁ、という話。特に、若い世代。

※以下の話は、IT長者やパワーカップルなど、カネを腐るほど持っている人は対象外。あくまでも庶民が対象。

【もくじ】
若い世代は急いでマンションを買う必要はないのでは
空き家が増加し続けるのは必定
UR賃貸で待機するという選択肢


 

若い世代は急いでマンションを買う必要はないのでは

新築マンション中古マンションの価格が高止まりして、なかなか下がらない。普通のサラリーマンには、手が出にくい状況が続いている。

不動産バブルの時期(86年~91年)は平均販売価格が高騰したうえに、平均専有面積が小さかった。すなわち「狭くて高い」時期だったのだ。この不動産バブルの当時と同じように、ここ数年も「狭くて高い」時期が続いている

平均販売価格・専有面積の推移

「郊外の新築か中古マンションなら手が届きそう……」と思われている方。

郊外のマンションは安くて当たり前。でも、安かろう狭かろうでは将来、”負動産”になりかねない

新築マンションの平均専有面積が年々小さくなっている。とりわけ千葉県の平均専有面積の縮小が著しい(次図)。

新築マンション平均専有面積の推移(1都3県)
郊外で新築マンションの”負動産化”が進んでいる」より

いくら金利が低いとはいえ、政府の住宅政策に踊らされて高値掴みで”負動産”を持つのはできれば避けたい。若い世代であればなおさらだ。

これからは空き家がドンドン増えていくので、特に若い世代は急いでマンションを買う必要はないのではないか。20代の若いころから35年間も住宅ローンという”年貢”を払うのは大変だろう。

安定的にボーナスがもらえないと、住宅ローン破たんのリスクが高くなる。そんなに急いで買わなくても、そのうちマンションバブルは弾ける。それまで賃貸に住まうという手もあるのではないか。

空き家が増加し続けるのは必定

移民を受け入れる政策に転じない限り、少子高齢化により国力が衰退していくことは多くの識者が論じているとおりだ。

団塊ジュニア世代によるベビーブームが起こらかなったこともあり、これからの日本は確実に人口減少に向かう。それにもかかわらず、政府はいまだ新築住宅優遇政策を継続しているので、空き家が増加し続けるのは必定。このことは当職だけが主張しているのではなく、多くの識者らが指摘している。

たとえば、富士通総研経済研究所 主席研究員の米山秀隆氏は著書『空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ』のなかで、このままだと将来マンションのスラム化が進む可能性を指摘している。

戦後の住宅政策では、住宅不足を解消するため、住宅の自力取得や賃貸住宅の新規供給を促す政策が中心とされてきたが、人口が減少し住宅が恒常的に余る時代においては、適切な施策とはいえない。(略)

空き家問題は1戸建てだけの問題ではない。管理組合が機能できなくなると、マンションはスラム化する。(P3-4)

野村総合研究所が17年12月4日に発表した「NRI未来年表2018-2100」」によれば、2033年度は「空き家数は約2,166万戸、空き家率は30.4%に上昇」と予測されている。16年後には3軒に1軒が空き家

総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」データと合わせてみると、空き家率30.4%は衝撃的な数字であることが分かる(次図)。

全国の空き家率(実績と予測)

UR賃貸で待機するという選択肢

新築・中古マンションを買えるようになるまでの中継ぎとして、UR賃貸は選択肢の一つになるのではないか

4ナシ(礼金・仲介手数料・更新料・保証人)なので敷居が低いだけでなく、「フリーレント(最大2か月家賃がタダ)」や「キャンペーン家賃(5年間、家賃がおトク)」、「U35割(35歳以下、3年間家賃がおトク)」や「子育て割(最大9年間20%引き、減額上限25,000円)」など、期間限定のお得な家賃をうまく活用したい。

UR賃貸住宅規格だから、そこらのマンションよりもグレードは高い。旧耐震時代の物件でも耐震診断が実施され、必要に応じて耐震改修工事が行われている(UR賃貸住宅の耐震性について)。最新の住宅設備はないかもしれないが、安全・安心は確保されている

半官半民の会社だから融通がきかないところは多々あるかもしれが、体制がしっかりしているぶん、キチンとした維持管理が期待できる。

「URを仮住まいではなく、永住してみようか」と考えた方はおられるだろうか。「でも賃貸だと老後が不安」と思われた方は、こちらの記事「賃貸だと「老後は不安」と言われるが…」をどうぞ!

※当職は、URからおカネをもらっていないし、宣伝を頼まれているわけでもありません。念のため。

マン点流!不都合な真実を解説シリーズ

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おまけ

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  1. 今はパワーカップルで投資もあるので資金に困りませんが20代はUR に住んでました。
    賃貸の場合、綺麗に使えば敷金ほぼ丸々返って来ますしおすすめです。

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