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第112回 中古が新築より高いなんて。そんな馬鹿な事あるわけない



★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

 

ときどき、「中古も探したが中古は安くないと気づいた。ついては、新築の〇〇マンションを買おうと思うのだが評価をしてほしい」というご依頼があります。筆者の仕事は、ご依頼の物件を資産価値の観点から評価し、「マンション評価レポート」としてお届けすることなので、新築であろうと中古であろうとどちらでもいいのですが、中古探しをやめてしまうのは機会損失と思うので、今日は「中古は高くない」という話をしようと思います。

 

●新築マンションと中古マンションの違いを整理してみましょう。

<新築マンションのメリット>

*誰も住んでいない住居に住める。

*仲介手数料がいらない。

*10年間は、補修など無料のアフターサービスが受けられる。

*最大の利点は、最新の法律が適用されていること

(家屋に関する法律は、防火・防災・耐久性など、事故や災害への対応を盛り込んで何度か改定されてきました。新たな基準が設けられた後に建てられた住まいは、それ以前のものよりも品質の向上が図られ、安全性が保たれています)

*友達ができやすい

(新築は、お互い知らないもの同士なので連帯感が生まれ、すぐ仲良しになれる。子供達も集団通学するなど、新しい友達がすぐできる)

 

<新築マンションのデメリット>

*管理状態が確認できない

*工事中の販売では、日当たりや眺望が確認できない

*完成引き渡しまで長い時間がかかる物件もあり、金利リスクを抱える

*修繕積立一時金が結構多額である

 

<中古マンションのメリット>

*実物の確認ができる

*管理状態が確認できる

(マンションは「管理が命」と言われるほど、管理の仕方が大切です。管理体制が整っているかどうかは、マンションの資産価値にも影響します。エントランス、エレベーター、廊下、階段などがキレイに掃除されているか、電球や蛍光灯が切れたままになっていないか、自転車置き場がきちんと整頓されているか、植栽の手入れは行き届いているかなどもチェックする必要があります。また、大規模修繕計画についても。計画通り実施されてきたか、十分な修繕が行われてきたかを確認することが必要です)

<中古マンションのデメリット>

*多忙な人は良い物件との縁ができにくい

(中古情報が出たら、直ぐに下見に行くフットワークが必要だから)

*物件の調査に手間がかかる

(仲介業者の営業マンは、物件情報に精通しているわけではない。特に、建物の安全性、設備の機能や調子、管理内容あたりは、しつこいほど質問して調べさせるようにしないと、あとで「しまった」になりかねない。ここが中古の落とし穴かもしれません)

*アフターサービスや瑕疵担保がない

(何かあったとき、問題解決を迫っても、売主、仲介業者は逃げることしか考えない。瑕疵や不具合があった際に、売主は個人の場合が多いので、リスクがあるということになります。住戸内では天井に染みがないかどうか、できれば収納スペースの天井裏まで確認する必要があります。コンクリートの建物でも雨漏りすることがあるからです。それが実際に雨水の跡であれば、修繕が行われていたとしても将来に不安が残ります)

*修繕費の臨時徴収があるかもしれない

(購入した後に、耐用年数を迎えている設備の取り替え、耐震補強といった大きな修繕費が必要になるかもしれません。築年数が古いマンションを購入すると、寿命による設備の交換が必要になり費用がかさみます)

*親しい友人ができにくい

(中古の場合は、既に家族同士のグループができていたり、もう既に子供同士のグループがあったりと仲間に入りにくいものです。 露骨に新参者扱いはしないでしょうが、運次第です。最初は苦労するかもしれません)

*購入時の諸費用が新築より多くかかる

(中古マンションは仲介料の負担が大きい)

*修繕積立金が新築マンションより高くなっている(逓増方式の場合)

*ローン控除がフルで使えない場合がある

 

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こうして見てくると、新築も中古もそれぞれに長所・短所があり、どちらが良いと断定することはできないように思います。

 

資金的な側面から見ると新築が得な気もしますが、そう信じて買った新築が大幅に値下がりし、月々のランニングコストで高いと思った中古が売却時に期待以上の高値で売れて結局、中古を選んで得をしたということもあるのです。

 

気に入った物件がたまたま新築、たまたま中古という結果論として受け入れれば良いのではないかと思います。

 

気に入った物件を買えば、満足度が高いわけですし。経済的な損失があってもおつりが来るわけです。

 

もちろん、ここでいう「気に入った」は、将来の資産性も含めてのことです。

 

言い換えましょう。「この物件なら、10年後、20年後も買い手探しに苦労するまい。価格も満足すべきレベル以上になるだろう、何より利便性と環境と街の雰囲気が気に入ったし、建物から受ける優越感など、自分たちの趣味嗜好にもピッタリだ」などと、快適な暮らしを提供してくれればいいのです。

 

 

●中古が新築より高いという怪:その1

さて、中古が新築より高いという感覚を持ってしまうのは、なぜでしょうか?

 

筆者は買い手という立場でマンション情報を追いかけているわけではなく、物件評価を依頼されるたびに、一定地域内での比較をします。地域内の新築と中古の比較、同年代の中古同士の比較から割高と割安とか、いくらが適正かといった結論を導きます。

 

当然、良い点も悪い点も見つけ出しますが、その評は厳しいとか辛いとか思われるようです。それは意識していることでもあるのですが、何故なら評価を依頼して来る段階は依頼者が購入に前のめりになっているわけで、それを後押しすることも大事ですが、気付いていない弱点、目に見えない欠点を気づかせてあげること、または冷徹な分析をしてあげることが筆者の役割と思っているからです。

 

その結果、「褒められる物件ではないと思っていましたが、グサッとくる客観的な意見をいただき、夢から覚めたような、そんな気持ちです。しかし、結果として、諸々を承知した上で買うことを決めました」というお便りをいただくことがあります。このようなお便りを頂くたびに、これでいいと確認しています。

 

話を戻しましょう。

 

最近の数年は新築マンションの供給が半分に減ってしまったので、希望条件に当てはまる物件がなく、あちらこちらを放浪することを余儀なくされ、混乱をきたしている人もあるようです。

 

「××地区で0000万円もするのだから、都心の〇〇地区で0000万円なら安いよね」などと語る人があります。

 

その人は、目をつけている中古が複数あって、有名で優良な物件ばかりですが、高いと感じています。自分で調べて、新築分譲時の値段も知っていたりします。安いと感じた新築、それは別の場所なのに、その新築と比べて「中古は高い」という印象が刷り込まれてしまうのです。

 

その中古が高いのは、そのエリアに新築が全くないか、仮にあってもピンポイントでの立地条件が良くないために安いのです。価値的な比較で安い中古はあり得ないのですが、「中古は高い」という思い込みにつながって行きます。

 

ある人は言いました。「10年も経っているのに何故こんなに高いの?これなら新築の方がいい」と。では、その中古より安くて価値ある新築マンションはどこにあるのでしょうか? ないのです。あっても、それはまるで立地が違うのです。よしんば、全くかけ離れたエリアでないとしても、実査してみると似て非なる場所であったりします。

 

同じ駅の5分圏内にあって、中古が5,000万円で新築が5500万円でも、手数料や税金やリフォーム代などを計算したら中古は少しも得ではないと計算できたとしても、その計算には落とし穴があることに気付かない人もあります。

 

一見正しそうな計算も、立地条件と物件固有の格差を織り込んで行くと、まるで違った数字に変わりますし、また、新築を超える高値というのは、需要が分厚くありながら新築の供給が途絶えて久しく、今後も当分販売予定がないというような地域だから、中古の価格は強含みになっています。

 

中古が新築より高いというのは、特定地域(その数は少なくない)だけのことで、全部に当てはめて中古は高いとするのは正しくないのです。

 

 

●中古が新築より高いという怪:その2

しかし、例外はあるものです。プロの判断を狂わせる場合があります。それは「場合」というより「時」というべきかもしれません。

 

「あの場所で@500万円で分譲するって、いくら何でもそれは高過ぎる」とか「中古の▲▲マンション。査定の20%増しだって。売れるわけないよ」といったプロの予想が次々に外れるとき、背景には目に見えない力が働いています。

 

そのときは気付かなかったわけで、後になって「そうだったか」と気付くのですが、投機的な買いが入るのは新築より、勝負の早い中古なので、中古の買いが活発なときは、いつの間にか類似の新築よりも高くなってしまうものです。

 

類似の新築と言いましたが、実は類似の新築はなかったりするのです。従って、物差しはなく、勝手に自分流の物差しを持ち出して来て「安い」と信じて投機にのめりこむ階層が跋扈し、中古相場を引き上げていまいます。

 

異常な値上がり起きているときは大抵これです。

 

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中古が高いというのは大いなる幻想です。中古が高い、それは新築より価値ある中古だということです。どちらを気に入るか、どちらが長い目でみて得か、答えは物件によって違いますし、個人差があるとも言えます。

 

新築が品薄の今、買いたくても買えないはずだから、選択肢を狭めない方が良いと思う。それが筆者の主張です。

 

・・・・・・本日はここまでです。ご購読ありがとうございました。

 

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