★マンション購入をご検討中の方へ★ このブログでは、マンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンションについての疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介するものです・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
（尚、ブログ内では原則として調査物件の紹介は行わない主義ですので、ご希望の方にはパーソナルサービスとして個別物件の★マンション評価レポート（20～40ページの精緻なもの）★ を差し上げるようにしております。お気軽にご利用ください）
SUUMOによれば、働く単身女性は、こんな悩みを抱えているのだそうです
＊シングルだけどマンションを買ってもいいのかな？
＊一人でローンを組んでも大丈夫？
＊モデルルームに行くのは抵抗がある
＊将来結婚するかもしれないし，なかなか購入に踏み切れない
＊マンションを買いたいけど、誰に相談したらいいのか分からない
また、SUUMOとは無関係ですが、老後に備えてワンルームマンション投資をしたいと研究している人も多いのだとか。
近年、独身女性のマンション購入が増えています。しかし、独身女性の場合、いつか結婚することがあるでしょうし、総合職なら転勤の可能性もあります。
こうした問題を勘案して選ぶことが重要ですが、気を付けるべきポイントは、どのようなところにあるのでしょうか？
今日は、もう一度基本から考えてみることにしました。
●一人でローンを組んでも大丈夫？
女性の購入者の多くは、借金を抱えたくないと考えているようです。ローンを利用して購入する場合でも、早い段階で繰り上げ返済して借金ゼロにしてしまいたいという願望があるようです。年齢にもよるのですが、頭金があっても敢えてフルローン購入に走る傾向が見られる男性購入者とは対をなすと言えましょうか。
筆者は男なので、女性の感覚にはなれませんが、以下の意味から住宅ローンは7割か8割くらい利用なさることをお勧めします。
＊寿退社の確率が高かった昔、女性の長期ローンは難しいものだったが、今は、男女差別はなく同じ条件で借りることができる
＊家賃負担と同じくらいの返済額になるなら生活レベルは変わらない（はずだから）
＊超低金利のローンを利用しない手はない
＊転職・失職などのいざというとき、そうでなくとも手許に現預金が多くあった方が何かと安心（短期間ならローン返済も負担ではない）
＊返済の負担が大きいと感じることがあったら、一部繰り上げ返済に踏み切ればいい
＊結婚などで転居することになったら、賃貸にすればローン返済は他人に払ってもらえる（借入期間によっては、遠くない将来、毎月お小遣いが入って来る）
●モデルルームに行くのは抵抗がある
筆者にご依頼を下さる女性の80％が主婦です。夫名義でくださる（後になって分かるのですが）方を含めて、ざっとそのくらいありますが、20％は単身女性です。単身女性で対面相談に至るケースは少ないもので、7年間を振り返っても10人もいません。逆に言えば、覆面をしたままのメール相談の方が抵抗は薄いようです。女性は「警戒心」が強い傾向があるので、見知らぬ人（男）との面会をおそれる傾向が強いのでしょう。
モデルルームに一人で行くのは抵抗があるという心理も分かる気がします。
アンケートに答えないとモデルルームの見学をさせてもらえないとか、営業マンがしつこいといった経験をしたかどうかは別として、見学も「予約システム」が常識になっていて、「何となく敷居が高い」と感じるのかもしれません。
まして、中古マンションとなると、勝手に見に行くことすらできないし、業者と連絡を取って約束の日時を決めるのも抵抗があるのでしょう。
こうした人のために、筆者は「同伴サービス」というサービスメニューを用意していますが、利用者は年に一人あるかどうかと、ないに等しいのです。三井健太をご存知ないのだから当たり前かもしれません。
ともあれ、見学予約というハードルはどうしても突破しなければなりません。個人情報の開示も最低限に抑えること、住所も丁目までで留めるといったふうにすればいいのです。メールアドレスは必須と相手は考えているので、「すみません。ここだけは是非」と求めて来るでしょう。筆者が営業マンなら譲れない点です。
そのことに備えて、ヤフーなどの「フリーメール」をひとつ用意しておきましょう。マンション情報専用のメールボックスというイメージですね。いざというときは、アドレスを変えてしまえばいいのですから。
●結婚するときに備えて
結婚その他の理由で転居するときがやって来ました。そのとき、住まいをどう処分するのがいいでしょうか？先ず、賃貸を選択する場合を考えてみましょう。賃貸すれば、住宅ローンを賃料で返済して行くことができますね。また、だいぶ先のことですが、ローンを完済したとき、そこから、第二の年金ともいうべき収入が得られます。
専業主婦になった場合でも、夫の収入を当てにしない自分だけのお小遣いが手に入るというわけです。また、ローン返済が終わらないうちに万一のことが起きても、生命保険付きなので、親兄弟に負担が回ることもありません。
賃貸することにした場合のデメリットは、2年に１か月程度の空室期間が生じることを覚悟し、その時のローン返済資金を確保しておかなければならない点、出入りの際にリフォームや敷金精算、契約などのため不動産業者等とやりとりする煩わしさなどが生じることです。
独身女性は、１DKや１LDKといった、コンパクトなタイプを選ぶ人が多いと考えられます。利便性の高い場所にコンパクトタイプのマンションを所有すれば、住みやすいばかりでなく、賃貸がしやすく、出入りの際の空室期間も短くてすみます。
リフォームする場合も、コンパクトタイプは工事期間が短かくてすむので、その分、次の借り手を早く入居させることが可能です。また、借り手を厳選すれば、家賃滞納の心配もしなくてすむでしょう。
●売却する場合
長い間には、売る方がよいという事情も起こるでしょう。そこで、次は売却する場合を考えてみます。首尾よく売れるかという点が気になりますね。一般に、中古マンションの売却価格は購入価格を下回るものです。問題は、その度合いです。大きく下回った場合、ローンの清算のために差額を用意しなければならない危険があるからです。
例えば、「頭金20％、住宅ローン80％」で購入した場合、ローン残債が70％に進んだ時点で売却するとしたら、売却価格は、購入価格の70％に下がったとしても清算は可能ですが、70％を割り込めば、売却代金だけでは清算ができません。
住宅ローンの残債は、償還期間にもよりますが、金利が高いと、10年も払ったのに、まだこれしか減っていないのかと驚くほど返済が進んでいない場合があります。まあ、最近は金利がゼロに近いほど低いので、こんな心配はいりませんが。
以上の意味で、売却することを想定する場合、頭金はできるだけ多く入れておくか、清算金を用意して備える、または途中で一部を繰り上げ返済してローンを減らしておくといった対策が必要になります。
マンション選びの重要ポイントは立地条件ですが、単身者ほど、ここを優先しておきたいものです。特に、自分が住まうのに便利というだけでなく、貸す場合にも便利さが評価される立地条件を選ぶことが大事です。
都心へのアクセスの良さ、最寄り駅まで徒歩5分以内。この二つは絶対条件と言ってよいでしょう。
貸しやすいマンションは、大体において売却もしやすく、うまく行けば買い値を大きく割り込むようなことにならずにすむかもしれません。売る必要が出てきたときのためにも、重要な条件です。
また、できれば、管理人が常駐（日勤）していないマンションは避ける方がいいでしょう。長い間に、管理の悪いマンションというレッテルを貼られる危険があるからです。管理が悪いと、見栄えが悪くなり、やがてスラム化して、資産価値を失っていくことになります。
●コンパクトマンション2つの潮流
ところで、いわゆる単身者向きのコンパクトマンションには２つの種類があることを断っておきます。ひとつは全戸がコンパクトタイプで構成された「オールコンパクト」のマンションです。もうひとつは、ファミリータイプとの「混在型コンパクトマンション」です。前者は敷地300㎡前後の小型マンションで、後者は主に超高層の大型マンションに多く、下層階に配置されています。
筆者のおススメは後者で、前者の購入に関するご相談には否定的な所見しか出せないことが多いのです。そのことに、いつも心の痛みを覚えます。
コンパクトタイプのマンションは、賃貸に出されることが多いもので、10年もしたら６～７割が賃貸になるケースもあります。賃貸だらけのマンションは、修繕に関する合意形成が遅くなりがちで、別の住所に送った委任状が戻って来ないために組合総会が成立しないマンションすらあります。
こうしたマンションは、劣化が早まる可能性が高いと言えます。
（詳細は、後述します）
その点、ファミリータイプは、自己居住者が多く、売却した場合も次の所有者は自分で住むものです。転勤など、賃貸する人もありますが、コンパクトタイプほどは多くはありません。
自己居住者が多いマンションほど、管理は円滑に行われる傾向があります。そういう意味から、単身者専用マンションより、ファミリータイプが混在したマンションの中のコンパクトタイプを購入するほうが良いのです。
●ワンルームマンションは避けたい
その昔、ワンルームマンションの購入者は、投資家以外に単身者が自己居住用に買うものでした。しかし、今ではすっかり自己居住ニーズがなくなりました。10㎡（6帖）以下の一間、もしくは二人部屋で、トイレ・風呂・キッチン共同、または食堂付きの単身寮にいる人が自分だけの城・マイホームを求めてワンルームを購入する人が今もあるそうですが、大半の単身者はワンルームマンションに住んでいるので、買うときは少し広い１DKか１LDKを買いたいと考えるからです。
男女雇用機会均等法の施行（1986年）以降にキャリアウーマンとして活躍して来た女性単身者は、驚くほどリッチな人も多く、2LDK志向も少なくないのです。
話をもとに戻すと、ワンルームマンションは売却したくてもニーズが極めて少ないのです。需要がなければ価格は安くなります。つまり、資産性という観点ではワンルームは損なのです。
市場にワンルームマンションはたくさん出ていますし、取引も活発です。しかし、価格を見ると、驚くほど安いことに気付きます。誰が買うのでしょうか？買い手は大半がサラリーマン投資家です。老後のために「副収入源（第二の年金）」として買っておきたいというブームが起きているからです。しかし、できるだけ「利回りの高いもの」を求める傾向があるため、高くは売れないのです。
ワンルームは高く売れない。これが常識です。
●コンパクトマンションに多い巡回管理方式の問題点
ワンルームでなく、１LDK以上のコンパクトタイプを選べば、将来も実需の買い手に買ってもらえる可能性があるということ、さらに「コンパクトばかりのマンション」ではなく、「ファミリータイプ混在型」が望ましいと述べました。次は、その理由について説明します。よくある質問のひとつですが、小型マンションの管理問題です。昨日もこんなメールが届きました。
「全体で28戸のマンションを検討していますが、管理が巡回方式（週２回）とのことです。不安なので営業の人に確認したところ、最近は顧客要望で管理費を削るために巡回管理も珍しくない。また、セキュリティシステムが高度で、管理会社の24時間365日のコールセンターもあるから大丈夫ですよと言われました。本当でしょうか？」と。
ここの「顧客要望で管理費を削るため」という回答はとても怪しいものですが、それはともかく巡回管理は戸数の少ないマンションに多く採用され、古くから普通に見られる管理方式です。
マンションの管理とは、所有者の資産の一部である共用部を管理することですが、ともすると「管理会社任せ」のきらいが残ります。そのためか、巡回管理に潜む問題がクローズアップされることは少ない気がするのです。
最近は需要者側に「管理」に関する意識の向上が見られるようですが、まだまだ管理費が高いか低いかの観点に留まる側面も少なくありません。巡回管理の問題点にスポットを当ててみました。
◆小型マンションでは普通の巡回管理
管理人を常駐させれば、それだけ経費がかかるので、小型マンションの場合は１戸あたりの管理費が高くなり過ぎます。例えば、管理人に月平均25万円の給与を支払うとしたら、25戸のマンションでは1戸あたり1万円の負担となります。100戸のマンションなら2,500円ですむわけですから7,500円も高くなる計算です。
超高級マンションの場合なら、購入者も高額所得者になり、その負担増をさほど気にも留めないことでしょうが、中間層向けのマンションでは毎月のランニングコストが大きな負担感となるため、コスト抑制の選択として「巡回管理方式」に落ち着くのです。
◆巡回管理員の仕事
ところで、管理会社から派遣される巡回管理者は実際にどこまでの仕事をこなすのでしょうか？
巡回管理員は、担当マンションにやって来ると、まず管理組合と書かれたポスト中の郵便物を回収して内容をチェックします。次に、マンション内を屋上から地下室まで一周して、設備の故障箇所はないかを目視で調べ、それが一通り終わると、誰もいない管理人事務室で各種報告書や議事録等を整理して、キャビネット内にファイリングしたりします。
また、季節の変わり目には共用部の照明の点灯時刻を変更するためにタイマーをセットし直し、廊下の蛍光灯で切れていたものがあれば交換し、掲示板の掲示物を張り替えるという作業もあります。これで、巡回の仕事は終わりです。
清掃は清掃人が週に1～2回程度やって来て行なうので、巡回管理員の仕事ではありません。通常、これらの作業に１時間から2時間ぐらいかかるそうです。
◆巡回管理のデメリット
巡回管理のデメリットはどんな点にあるでしょうか？
それは、災害発生のとき、例えば急な大雨で共用エントランスが冠水したときなどに居住者が自ら掃除をしなければならないことや、不審者が侵入しても注意する人がいないことが挙げられます。
3.11地震でエレベーターが非常停止したとき、管理人が常駐していたマンションでは速やかに復旧の手配やら住人に対する告知などの活動がなされ、住人の不安が解消されたという報告がありますが、管理人がいないマンションではどうだったのでしょうか？
巡回でも問題ないのなら、どこのマンションも巡回になるでしょう。そのような動きがあるという話は聞いたことがありません。
管理人が常勤していなければ、管理は乱れるものです。規約があっても、守らない人がいる。それが現実だからです。
管理人は常に目を光らせ、ゴミを拾い、自転車置き場を整頓し、軽微な修繕箇所に気付いたら手直しの手配をする、不届きな入居者がいれば規約や共同生活のマナーを遵守するよう注意を促す。マンションの管理人とは、管理組合から委託された番人なのです。
こうした行動を通じて、マンションを「長く綺麗に保つ」ようにするのが管理人の仕事です。
いつも居るのと、たまに回ってくるだけでは、同じ年数でも明らかに「綺麗さ」が異なります。マンション管理は、清掃人が決められた周期でやってきて綺麗にすればいいというものではないのです。巡回では限界があるはずです。
管理人がいなくても、日常生活に支障はありませんが、長い目でみると、資産価値の劣化が早い。それが、巡回管理マンションの懸念点です。
◆入居者から追い出された不届きな賃借人
巡回管理でも綺麗なマンションがあるとしたら、入居者のモラルが高く、お互いに気をつけながら自ら管理するという意識が徹底されているためと考えられます。
私はかつて、都内の某マンション（今ではヴィンテージの部類に入る有名な高級マンション）にオフィスを構えていたときがあります。（若気の至りでした）。
分譲マンションですが、オーナーが賃貸に出したのです。勿論、本来の用途は住居ですからオフィス使用は禁止です。オーナーも私も暗黙の了解の中で賃貸契約をしておりました。
ところが、そこには半年も居続けることができませんでした。理由は、オフィス使用が他の入居者の知るところとなり、管理人に通報されたためです。
管理人は毎週のようにやって来ては「事務所として使っていませんか？」と尋ねるのです。その度にスタッフは「いいえ住まいです」と言い続けましたが、あまりに執拗な訪問に音をあげることとなったのです。
想像するに、通報した住人の誰かが複数だったのかどうかは分かりませんが、「あそこは間違いなく事務所として使っているはずだから見てきて頂戴」と管理人に何度も要求したのでしょう。
室内に侵入することはできないため、玄関先で質問を繰り返すしかなかったのですが、それでも効果はあったというわけです。管理人が常駐していなかったら、こうは行かなかったでしょう。
もう築後30年を超えていますが、今もそのマンションは管理状態が良く、市場価格は分譲時を超えます。
話を元に戻します。
管理の良いマンションは、入居者間のコミュニケーションも良いものです。互いに他人の子供に注意・指導しても問題が起きないような良好な関係が出来上がっていたりします。
自分の財産は他人（管理会社や管理人）任せにしないで自分で守る、こうした意識がないとこうはなりません。
この意識が欠落し、管理会社任せにしてある巡回管理のマンションは、寿命が縮むと思って間違いないのです。
冒頭の質問にある24時間警備やコールセンターなどは、本来の資産管理という観点からは無関係なものと言って差し支えないでしょう。
◆劣化が早い巡回管理
1日に数か所を巡回するだけの巡回管理員では、どうしても見逃してしまうところが多くなります。
綺麗なマンションは高く売れますが、汚れた印象が強いマンションは見学者が失望し、購入に踏みきらないかもしれません。そうなれば、売却価格を下げざるを得ません。つまり、共用部の汚れ、見栄えの悪さは資産価値の低下につながるのです。
電灯切れのような、目視ですぐ分かるようなことより、ちょっとした補修個所、例えば鉄部の錆びや植栽の枯れ、外壁の亀裂、タイルの剥離などを目ざとく発見することが建物の劣化を防ぐ管理人大切な仕事なのですが、これが巡回管理の場合おろそかになるのは否定できません。
特に、外壁の亀裂は毛細血管のような細いすき間に雨水が浸透して内部の鉄筋を腐食させます。鉄筋が錆びると膨張して爆裂を起こす原因となります。こうした劣化が進めば、気付いたときには多額の修繕費用が発生する事態になりかねません。
そこまで行かないまでも、人の顔にできるシミやソバカスと同じく、放置すれば老化現象が目立つようになるのです。
また、自転車置き場やゴミステーションの整理整頓、共用部のゴミ拾いなども「綺麗」にするという観点から管理人の重要な仕事です。
◆綺麗な道にはゴミは落としにくい
初めから綺麗な場所にはゴミをポイ捨てしにくい。これは人間心理です。マンションの共用部もそうです。ホテルのエントランスやロビー、廊下などのように、いつも綺麗な状態のマンションは汚れにくいものですが、その反対のマンションは汚れ方が加速しがちです。
巡回管理のマンションには、劣化が早まる危険があると覚悟しなければなりません。
静かな住宅街にあり緑の環境が気に入って購入した「低層の小型マンション」、駅前の便利さに惚れて買った「ペンシルビル状の高層少戸数マンション」、こうしたマンションを選択した人は、入居後の管理に並々ならぬ関心を払い続けることが大事です。
それも、自分一人ではだめで他の多くの住人とともに自分の資産を守る意識を高く持ち続け、自ら活動することも必須と言ってよいでしょう。あるいは、管理費を値上げしてでも管理人を少なくとも半日以上は定置させる契約を管理会社と結ぶべきです。
こうしたことが面倒と思う人や、管理費の値上げの合意を取りつけるのは難しいと思うなら、巡回管理のマンションは避けるべきと言えるかもしれません。
●単身者が選びたいマンション像
ここらは結論ですが、可能な限り以下のような条件を選びましょう①都心または都心に近い物件
⓶人気の沿線・人気の街
③駅に近い物件（徒歩5分以内）
④ワンルームでなく１LDK以上
⑤ファミリータイプ混在型
⑥できるだけ大型のマンション
⑦巡回管理は避ける
⑧予算を無理せず中古に目をつける
①から⑦までは既述の通りです。⑧だけ追記しておきましょう。
中古マンションの方が立地条件のよいものが多いのです。少し手を入れて好みのインテリアにすると楽しさが倍増します。
中古の方が直ぐに住むことができます。
中古でも立地優先で選ぶので、けっして予算を減らせるわけではないのですが、満足度は高い場合が多いのです。築年数が20年とかになると、余命を心配する人も多いですが、上記⑤⑥に該当する物件は心配無用のケースが多いものです。
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尚、第71回「コンパクトマンションを選ぶときの注意点」の併読をお勧めします。
- オールコンパクトのマンションは小型ゆえに付加価値がない●オールコンパクトマンションは居住者層が偏りがちだ●オールコンパクトマンションは管理費が高くなる●オールコンパクトマンションは賃貸比率が高くなる●コンパクトマンション企画の業界事情●高くても売れるのは何故etc. について述べています。
・・・・・・今日はここまでです。ご高覧ありがとうございました。
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