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マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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(仮称)ラ・トゥール南麻布第1考 「ラ・トゥール南麻布はなぜ『ラ・トゥール』南麻布なのか?」



熱心なあかいファンであれば覚えているかもしれませんが、以前座談会で南麻布四丁目計画について取り上げたことがありました。

第9回マンションコミュニティ座談会「2016年注目のマンション」

★「(仮称)南麻布四丁目計画」
No.201
【DJあかい】 あと、さっき言った、これも名前しか決まってないシリーズなんですけど。住友の南麻布四丁目計画。

No.202
【モモレジ】 これ、賃貸になるかもみたいな話を聞いたんすけど、分譲決定でいいの?

No.203
【DJあかい】 一応分譲ってなってますね。僕もどっちかなって思って見てたんですけど。広尾タワーズとか広尾ホームズの向かいに広尾神社っていう小さい神社があるんですけど、そこの横のめっちゃ広い7000平米なんです。

No.204
【マンションマニア】 凄いですね。

No.205
【のらえもん】 凄い。

No.206
【DJあかい】 分譲でやるんだったら、これ間違いなく「グランドヒルズ」になるだろうっていうものです。ポイントとしては、駅からまず近い。広尾駅から多分歩いて1、2分ぐらいなんですよ。あと、有栖川公園まで視界を遮る物がないので、これも魅力かなと。

No.207
【モモレジ】 そうなんですよね。有栖川公園で四季を感じることができるし、非常に魅力のあるマンションですよね。それにこの規模で145戸ってことは、かなり広目の間取りでしょうね。

No.208
【のらえもん】 このクラスになるといくらになるか想像がつかないです。

No.209
【DJあかい】 「何年かかっても売る」みたいなそんな感じでしょうね。

No.210
【マンションマニア】 工事着手2015年6月1日ってもう始まってる?

No.211
【DJあかい】 聞いた話だと基礎工事やってるらしいですね。本体は建ってないです。

No.212
【のらえもん】 周りに横文字が並んでいるスーパーが御用達で、個人ブティックが立ち並んでいる。そういうのが広尾の生活ですね。

No.213
【DJあかい】 ナショナル麻布とか、あと明治屋とか。

No.214
【司会:副管理人】 東京都内有数のブランド地区ですもんね。

No.215
【DJあかい】 ここは、ほんとにステータスだし、仮に本人が住まなくなってもある程度広さのある間取りだったら多分外人に貸せる。

No.216
【マンションマニア】 無事に分譲されるといいですね。

No.217
【DJあかい】 また、文京区某物件的な。(笑)

No.218
【モモレジ】 そっち(笑)。ただ、住友さんはほんとに手放したくないらしいとか…。社内でもそういう風潮が…。

No.219
【DJあかい】 あ、ラ・トゥールにするから?

No.220
【モモレジ】 ラトゥールの可能性もゼロではないのかなと思って。

No.221
【DJあかい】 ラ・トゥール代官山みたいになっちゃう可能性ありますよね。

No.222
【モモレジ】 これがラトゥールになるなら代官山を越えるぐらいのものになるよね。

No.223
【DJあかい】 ま、確かに「高すぎて売れないんだったら賃貸にした方が」っていうの、あるかもしれないですね。これ、ほんとに今年売り出すかどうかもそもそも分かんないですけど、めちゃくちゃいいマンションです。


さてこの南麻布四丁目計画、当時(2016年初頭)は分譲住宅として申請されていましたが、いつの間にか(仮称)ラ・トゥール南麻布として賃貸することになっていました。
さてこの南麻布四丁目計画が分譲プロジェクト(グランドヒルズ)ではなく賃貸プロジェクト(ラ・トゥール)になったのか、その理由を考えていきたいと思います。

ラ・トゥール南麻布建設現地(2017年4月撮影)


1.分譲で売り切るには厳しいと判断したから
先ほどの座談会No.223でも触れてますが、機を見るに敏、市況の上がり目と下がり目を見抜くことに定評がある住友不動産のことですから、高すぎて分譲では厳しいと判断して賃貸にしたのかもしれません。
が、しかし、2016-17年とマンマニさんやのらえもんさんがターゲットとする価格帯のマンション(坪単価200-300台)は伸び悩んでいますが、高額帯は割と動いていて平均価格なんかもその影響で上がっている昨今、このマンションが売れないと考えたとしたら見る目がないですし、在庫が怖くない住友が売れ残りにビビるとも思えません。
僕はこの理由は一部あるにしても主たるものではないと思っています。

2.港区絶対高さ規制の導入
平成27年3月に港区では絶対高さ規制が条例で導入されました。この南麻布四丁目計画予定地は22m、2種高度のエリアとなります。(参考:港区ホームページ

ラ・トゥール南麻布建築看板


12階建て、高さ38.96m、そしてさすがの直接基礎!直接基礎はおいといて、高さは22mを超えるので既存不適格となります。(着工後に条例が施行されているので違法ではないですが)
絶対高さ規制条例施行前の滑り込み着工といえばル・サンクを思いだします。
(参考:ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(4) これも当該地が同じ22mの規制の話でした)

ラ・トゥール南麻布(2017年8月撮影)


隣に12階建てが建って辺りに影響を与えるとなれば、写真の戸建ての人が怒って反対運動を繰り広げたっておかしくないです。(ル・サンクの時も反対運動の中心は日陰になる戸建て街でした)
そしてこの物件は全戸が億ション確実です。しかしその価格で確信犯の既存不適格では145戸さばけるかどうか。
それなら賃貸にすれば既存不適格の問題は住友自身が抱え込むだけで何ら問題なく事業化できます。(借りる人には関係ないので)
ちょうど2016年初頭は絶対高さ規制について素案しか出ていなくてまだ流動的な段階でした。
なので高さ規制の推移を確認して分譲から賃貸に舵を切ったのではないか、そう考えています。

(次回へ続く)


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