スムログ(マンションブログ)

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日記事を更新し、扱った部屋数は5年弱で4,000室超。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する人。

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」

すべての記事を見る

【茗荷谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.6】



今回は名作マンション訪問2017Vol.6ですが、早いものでスムログが始まって1年が過ぎました。
本ブログを毎日更新しながらのスムログは当初想定していたよりもずっとハードで最近は投稿間隔が広がってしまってはいるのですが、多くの読者の方々の応援を励みになんとか頑張れていると日々感じております。有難うございます。

いつだかの記事で述べさせていただいたように、10年後には植栽が成長した名作マンションを改めて紹介できるよう今後も無理せずゆる~く頑張って行きたいと思う次第です。今後とも宜しくお願い致します。

さて、今回は茗荷谷駅周辺に行って参りました。

茗荷谷駅付近には春日通りがあり、タワマンなどの高層建築も見られる一方で、大通りから内側となる立地には風格のある中低層マンションが点在しており、様々なタイプの上質なマンションに出会えるという意味でも歩いて楽しいエリアですね。

では早速「高い方」から行きましょう。

アトラスタワー茗荷谷。
(2011年築/25階/244戸)


小ぶりなスケールのタワーですし、外壁は結構吹き付けだったりするのですが、この物件のデザインセンスはやっぱり好きだなぁ…。


隣接する都バス大塚車庫跡地の再開発がどのようなものとなるかによっても変わってくるかとは思いますが、この物件は長い将来に渡り茗荷谷のランドマークであり続けるのではないかと思わずにはいられないほど存在感のあるタワマンです。


湾岸エリアなどのように超高層タワマンとすることが難しい内陸タワマンのわりには優雅な階高を確保した物件で全体的にサッシ高を高めに確保出来ているのも当物件の素晴らしい点と言えます。

お次もタワーです。

ブランズタワー文京小日向
(2013年築/22階/82戸)


総戸数82戸ということからかなり小ぶりなのがお分かりいただけると思いますし、アトラスよりもさらに低い22階建ではあるのですが、この界隈のタワマンは他に1993年築の小石川パークタワーがあるぐらいで、この物件やアトラスタワー茗荷谷から望む南西~南方向の抜け感のある眺望はまさに絶品なのです。

特にこの物件から西側にかけては急激な西傾斜(南西傾斜)となっており、当物件と当物件の南西側にあるブランズ文京小日向レジデンス(12階建)はかなり特殊な立地条件に位置していると言って良いでしょう。


このマンションに住んでいる方は大概ポルシェかレクサスに乗っているはず(笑)。

このブランズタワーの稀な立地をより分かっていただくためにも階段を降りて小日向1丁目へ向かいます。


階段の下から撮った写真です。この階段の上が春日通り沿いでそのブランズタワーなどがあります。

階段を降りた先には東京メトロの車両基地(線路)の下を抜けるトンネルがあり、


そのトンネルを抜けるとそこには…

シティハウス文京小日向
(2013年築/3階/38戸)


小日向1丁目の第一種低層住居専用地域に存在する数少ない分譲マンションの1つです。


なかなか凄いところにあるよね(汗)

「シティハウス」であることからも分かるように特段高級感のある物件ではないのですが、車両基地のある東側住戸に「離れ」のような特異なプランを設けるなどその特異な立地なりに工夫の施された物件でした。


敷地北側には建物3階(最上階)部分につながるサブエントランスがあります。


このサブエントランス付近からは東方向にこんな感じで先ほどのブランズタワー及びブランズが見えますね。

近隣のこちらにも立ち寄りました。
ザ・パークハウス小日向
(2015年築/3階/31戸)


小日向2丁目ではまもなく三井さんがパークホームズ小日向ザ・レジデンスを分譲するわけで、こちらもシティハウスもスケール的には遠く及びませんが、パークホームズは定期借地権ですし、こちらもシティハウスも小日向の第一種低層住居専用地域に存在する数少ない所有権ブランドマンションとなります。


もの凄く何かに優れているわけではなく、「ザ・パークハウス」でなく「パークハウス」当時のようなインパクトに欠ける印象がないと言えば嘘にはなるのですが、こういったバルコニー周りの設えはやっぱり良いですね。

さて、再度トンネルを超え階段を登り、春日通りの東側へ戻ります。

さくら並木の美しい播磨坂沿いでこそないのですが、

ディアナコート小石川播磨坂
(2014年築/7階/21戸)


小ぶりなディアナコートにはなるのですが、この界隈のディアナコートの中でも存在感のある物件でこの写真だけを見ると総戸数21戸以上のスケールがあるように感じる方も少なくないのではないでしょうか。


総戸数21戸ながら2層吹抜のエントランスを採用しているのも凄いですが、そのエントランス真上の角住戸に採用されたサッシ高のあるコーナーサッシも出色です。

そして、今回の記事の最後を飾ってくれるのがこちらの物件となります。

プラウド小石川
(2011年築/12階/65戸)


係争が表面化してしまった物件で分譲時は悪目立ちした面も否定はしませんが、総戸数65戸ながら設計・施工が鹿島建設という近年の物件ではそうそう実現することのないゼネコン起用がなされた物件で、特にその基壇部のデザインには素晴らしいものがありますね。


凹凸の激しい中高層部は正直微妙ですし、この形状であるがゆえに間取りに難があるものが多い点も否定はしませんが、この弧を描く湯立坂沿いの基壇部はとっても素敵だとここを通る度に思っています。
色味・質感の異なるタイルがランダムに貼られているのがとってもいい感じ。


エントランス周りには重厚感のある石積みと豊かな植栽が贅沢に施され、総戸数65戸とは思えない優雅な空間がそこにはあります。


プラウドつながりで余談ですが、先日、日本郵政の野村不動産買収報道がありましたね。
こういったものは超過収益力(のれん。このケースではほぼほぼ「プラウド」のブランド価値とイコールでしょう)をいくらで評価するかが肝であり、その点で折り合うのはけして簡単なことではありませんので、合意に至るかは半信半疑ではあるのですが、ここ1~2年のプラウドは一時期ほどの勢いを感じませんし、日本郵政傘下となったプラウド第二世代(?)をちょっと見てみたいような気もする今日この頃です。

日本郵政はマンション事業は数えるほどしか実績がなく(そもそも所有していた土地を大手デベに分譲してもらっているに過ぎず実質的に日本郵政側にノウハウは存在しない。首都圏ではザ・コートガーデン目黒東山(三井とJV)、ザ・パークハウス中野弥生町テラス(三菱とJV)、プラウド市川(野村とJV)程度でしょうか)、大手デベが中小デベを買収するようなケースとは全くもって異なりますので、たとえ傘下になったとしても従前のプラウド(及びオハナ)と大きく変わる可能性は低いでしょう。

「金額面で折り合えた」=「超過収益力(つまりはプラウドのブランド力)を高く評価した」=「既存ブランドを活かして今後も事業展開して行きたい」ということに他ならないわけですから…。

ただ、一部報道にもあるように、全国各地にある日本郵政の良質な土地がプラウド等になることでプラウドのブランディングがさらに高まる可能性すらあり、そういった意味での楽しみの方が大きいのではないかと思っています。
野村さんには「プラウド」と「オハナ」の2つしかブランドはなく、物件の立地・価格帯などによりブランドを使い分けるのが困難なので、これまでと異なり地方都市などをはじめとして全国各地に次々と既存ブランドを展開して行ってしまうようなことがあると既存のブランド力が崩壊してしまう可能性があるのでその点には気を付けていただきたいと思いますが、そのあたりがクリア出来れば良い方に向かう可能性が高いのではないかと思いますね。

こちらもど~ぞ。

マンコミュ検討版最新スレッド
アトラスタワー茗荷谷
ブランズタワー文京小日向
プラウド小石川

2,200棟4,800室超を掲載。
利害関係のない第三者性を徹底し6年以上に渡り毎日物件についてコメントしています。
モモレジのマンションの間取りや価格を言いたい放題!


スポンサードリンク



スムログメンバーへの質問やお便り 詳しくはこちら
スポンサードリンク
最近の記事(モモレジ)
投稿カテゴリ(モモレジ)
同じカテゴリのオススメ記事