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週間報告 その6 新築マンション氷河期をどう考えるか【マンションマニア】



【2017年4月2日~2017年4月8日の更新記事】

・マンションマニアの住まいカウンター

戸塚エリアの中古マンション相場 戸塚×女子大生さん

ザ・パークハウス 戸塚ガーデンVSパークホームズ戸塚ステーションプレミア

ブリリアシティ横浜磯子「建物に物語を」~早見あかりさん~

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プラウド西葛西?!(仮称)江戸川区西葛西4丁目計画


・その他

売り時から買い時市況へ

【今週の出来事】

今年は4月1日、2日が土日だったため実質4月3日から新学年、新社会人さんとなった方が多いようですね。街では初々しい方々を見かけてほっこりします。私は2004年卒のため今年で社会人14年目を迎えます。いろいろありましたが出会う方に恵まれて楽しく過ごさせていただいています。最初にマンションを購入したのは2006年、当時から変わってないことは日本は家を買う方に対しては優しい国だなぁ~と思うこと笑。とくに公務員、サラリーマンの方であればサクサクっと住宅ローンを借り入れてしまうことができます。

最近では新築マンション価格高騰の影響で年収の10倍近く借りる方が増えてきましたね。。。貯金が数千万円あるとかなら話は別なのですが、そうでない場合は頑張っても7倍程度に抑えておいた方がいいのではないかなぁ~とアドバイスしています。もし10倍にチャレンジするなら明らかに値上がる、もしくは最低でも値下がらないマンションにしておきましょう。年収300万円前半のときに2800万円程度借り入れた私に言われたくないかもしれませんが私は住まいを買うことが趣味なのでそれでもいいのです(笑)そうでない方は真似しないでください。。

マンションの売却相談を受けたり、相場を調べて思うことは新築マンションのリセールバリューはほぼほぼ時代で決まるということ。良い時代であれば9割型のマンションで値上がりしますし、悪い時代であれば9割型のマンションが値下がりします。物件により違うことはもちろんですが、リーマンショック直前のマンションバブルと言われた2008年前後の新築マンションは築10年いかない程度で20%程度値下がっているのに2006年前後に購入した新築マンションは20%程度値上がりしています。同じエリアでです。もちろんリーマンショック後に値引きしていた例もありますから一概には言えないのですが、定価ベースでは厳しいですね。

後日メインブログで記事にする内容をネタバレすると

【ザ・ステージオ 西新井駅徒歩4分 2006年築 総戸数550戸 売主:野村不動産 三菱地所 施工:淺沼組】

・4300万円台(新築時) → 5000万円台(中古時)

【レコシティ・グランデ 西新井駅徒歩3分 2008年築 総戸数300戸 売主:オリックス・リアルエステート 施工:三井住友建設】

・4900万円台(新築時) → 3900万円台(中古時)レコシティ・グランデ

ザ・ステージオの新築時平均坪単価が170万円程度、レコシティ・グランデの新築時平均坪単価が215万円程度となっており、新築時の差が約10年経過した今になって大きく反映されていることがわかります。どちらのマンションもほぼほぼ同一立地となっているのにです。細かい部分でいくとザ・ステージオが建設開始された時期は建設費が安かったのもあり免震構造にするなど付加価値すら付いています。

では今販売されている新築マンションはどうか?

当然ですが10年後のリセールを考えると厳しいとしか言いようがありません。高い時代に購入するわけですから値上がるなんてことを期待してはいけません。とはいえ待ったところですぐに新築マンションの販売価格が下がる可能性も低いですし、低金利も保証されません。ですから今が買い時の方は今ある中で最良の選択をすることが求められます。

これって新卒での就職活動と似ていますね。新年度ということで無理やり話を合わせる感はありますが・・・(笑)

私が就職活動をした2003年は超氷河期でした。私が通っていた高校は就職するための学校だったため就職率90%超を維持しており、実際に私の1年先輩は90%超が就職しました。しかしながら私の学年は結果的に就職率が30%程度、通っていた高校にとっても過去最低の就職率となってしまいました。私もなかなか内定先が決まらずにいた中でようやく内定をもらえたのは卒業の数ヵ月前。やりたい仕事も決まっており、進学はしたくなかったため泣いて喜びました。ただ、第一希望でも第二希望でもない企業でした。それでも倍率は高く、受かっただけ幸せでした。

しかしながら運命って不思議ですね。めちゃくちゃ良い会社でした(笑)たしかに給料は今一つでしたが働きやすいいわゆるホワイト企業、しかも氷河期入社でありながら「採用してやったぞ」感も一切なく人事も先輩たちもウェルカムな状態。第一希望の会社に入っていたら残業が多くてブログの開設はできていなかったかもしれませんから本当に結果オーライでした。

あの時に「待つ」という選択肢もあったわけです。専門学校なり大学に行くなりして氷河期が過ぎるのを待てばもっといい企業に入れたかもしれません。しかし、それはタラレバであって待つという選択肢をした場合どうなっていたかなんて誰にもわかりません。私は「待たなかった」ことで金銭的(給料)には今一つでしたがアットホームな仲間たちと過ごせるという幸せを手にすることができました。

今の新築マンション市況は検討者にとっては氷河期です。もちろん氷河期が終わるまで待つという選択肢もあります。氷河期が終われば今よりもっといいマンションが買えるかもしれません。でもそれは誰にもわかりません。私は今が買い時の方であれば「待たずに今ある中から最良の選択をして金銭的(リセール)には今一つだけども家族との幸せの時間を買う」という選択肢がよろしいのではないかとアドバイスいたします。

【今後の予定】

無料個別相談会を実施しています!開催場所が品川から半蔵門に変わりましたのでご注意ください!

マンションマニア無料個別相談会【新築マンション】

第三者の立場で公平なアドバイスをいたします!ぜひぜひご参加ください!!

【今週の1枚】

先日放送されたドラマ「でも、結婚したいっ! ~BL漫画家のこじらせ婚活記~」にて「おっ!」と思える家具レイアウトが映ったので撮影しました!

でも、結婚したいっ! ~BL漫画家のこじらせ婚活記~ キャプチャ


主人公の漫画家さんの自宅兼作業場という設定なのですが最近流行りのリビ充っぽくて私も真似したくなりました!机を向かい合わせて2つ設置、反対の壁には本棚、バルコニー側にはテレビ、ローテーブル、ソファを設置しています。もう少し広ければダイニングテーブルも置けそうですね。私も次回引っ越し時にはもっとインテリアにこだわるぞ!

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マンマニくん


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  1. 今までの日本のマンションは日本人が主流で買っているのですが、これからは外国人にも買われそうですね。特に中国の政治政策で金持ちでも上海、北京のマンションを買えないように色々制限しているのですが、その中国で余ったお金は日本のマンションに投資するのが増える可能性もあるのです。上海、北京より東京のマンションは全体的に安いから、為替、賃料などの利益を考えたら、貯金よりいいだそうです。

    1. 匿名様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      国によっては「海外にあるお金を日本に持ってくるのは容易でない」という話も聞きます。その点がクリアされると再度加熱するかもしれません。海外に比べると日本の不動産は利回りだけでなく安心、安全、快適ということも魅力なのでしょうか。

      日本はマンションも車も「どこを買っても一定のクオリティがあり、かつ安心である」という強みがありますね。三井の件などもありましたから絶対とは言い切れませんが基本的にはどこを購入しても安心できます。そのため気に入ったものを買うことが幸せにつながりやすかったりしますね!

      引き続きよろしくお願いいたします!

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