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「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日記事を更新し、扱った部屋数は5年弱で4,000室超。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する人。

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ちょっと得するマンション選び(第17回)間取りによる歪み③



「モモレジのちょっと得するマンション選び」第17回です。

前回・前々回に続き「間取りによる歪み」について考察していきます。

ちょっと得するマンション選び(第15回)間取りによる歪み①
ちょっと得するマンション選び(第16回)間取りによる歪み②

前回は居室畳数割合について深く考察しましたが、今回は居室畳数割合では評価しづらい部分を考察していきましょうか。

※画像に意味はありません。画像がないと寂しいので掲載しています。まぁ、今回も間取り図ならありますけれどもね・・・。

ついにベールを抜いだパークマンション檜町公園です。
目玉の檜町公園側はこんな佇まいになっています。

あああ・・・
バルコニーが素敵過ぎる・・・。

こちらの角度の方が分かりやすいかな。
これマンションとは全然関係ない何かに似ている気がするんだけどなんだっけかなぁ・・・。

さて、今回の主眼は他ならぬ「柱の食い込み」です。

本ブログの読者の方は十分以上にお分かりいただいている部分かとは思いますが、普段は面倒であまり書かない点も加えつつ、より具体的に数字を用いて考察してみようと思います。

まずはこの間取りからご覧下さい。
長谷工物件などでよくあるいわゆる田の字プランとなります。
このプランは洋室2側を共用廊下から少し凹ませ玄関前にアルコーブ的なスペースを確保していることもあり、洋室2側の柱の食い込みが少し抑えられているという良さもあるのですが、合わせて洋室1側と合わせ柱1本分弱は柱による面積消費があるということになります。
※この柱の食い込み部分は洋室1及び2の畳数表記に含まれていることにご注意下さい。

物件の階建などによっても柱の太さは異なってきますが、中高層物件の柱はおおよそ0.8m×0.8m以上、太い場合だと1.0m×1.0mぐらいとなるケースもあり、多くのケースで1本食い込むことで0.7~0.9㎡ぐらいは面積を消費していることとなります。

今どきの物件は大半がバルコニー側の柱をアウトフレーム化しているので、中住戸の場合、大概のケースで柱の食い込みを1本未満に抑えることが出来ているのですが、中住戸でもフロアプランが雁行設計などとなっているがゆえに以下のようなイレギュラーな位置に柱が生じているケースも中にはあるのでそういった場合には面積をさらに割り引いて考える必要が出てきますね。

イレギュラーな位置に柱が生じているケース

続いて、角住戸のケースについて言及していきます。
前回・前々回述べたように角住戸は中住戸に比べプランバリエーションが豊富な分、プランによって居室畳数割合に大きな差が出てくるのですが、角住戸は中住戸に比べ柱の食い込みという意味でも差が生じやすいので、同じ専有面積でも有効面積が全く異なるものとなることは少なくありません。

角住戸の柱の食い込みに差が生じやすい理由は主に2点あり、1点目は角住戸には「妻側」が存在していること、2点目は角住戸にはFIXサッシが採用されることが少なくないこと、が挙げられます。

妻側(全戸南向きの物件のケースでは南東角住戸の東面、南西角住戸の西面)は隣戸が存在していないので、バルコニーを設計するなどして上手に柱をアウトフレーム化しないと柱がもろに食い込むことになります(中住戸の場合は隣戸と1本の柱を分け合う形となりますが、角住戸は丸々1本ということ)。

角住戸はコスト面との兼ね合いなどもあり両面にバルコニーが確保されることが少なく片側がFIXサッシとなっていたり、都心部の敷地面積の狭い囲まれ感の強い物件などはメインバルコニー側でさえいわゆるハーフバルコニータイプとなっていたりするので、メインバルコニー側でさえ柱の食い込みが避けられないケースも少なくありません。

ここに特定の物件の間取り図を掲載してしまうとイメージが良くないので掲載は避けますが、柱が合計3本分ぐらい食い込んでいる物件というのも普通にあります(都心部の角住戸比率の高い小規模物件に多いです)。
1本あたり0.8㎡の面積消費と仮定すると3本合計で約2.4㎡にもなりますから馬鹿にならないですよね。

ちなみにスミフさんの数年前までのガラスウォールタワーは外観が滑らかなことからも分かるように基本的に柱が各戸に食い込んでいたため、2~3本分の柱による面積消費が当たり前でしたが、グランドミレーニアタワー&スイート以降の最近のスミフタワーは柱と梁を空中に出したちょっとゴツゴツした外観になっていることからも分かるように基本的に室内から柱を排除しているので、それ以前のプランと比べ同じ専有面積でも2~3㎡有効面積が広くなっているものが多いです。

これに加え、第16回で取り上げたプランのように廊下を短くし、居室畳数割合を高めることでやはり2~3㎡のアドバンテージを得ることも可能となるので、廊下の効率化と柱のアウトフレームによって同じ専有面積のプランであっても4~6㎡程度の面積差が生じるのは何ら珍しいことではないことがお分かりいただけると思います。
図面だけ見ていても実感しにくい部分ですので、様々な間取りを吟味し、かつ、内見することでそういった感覚を身につけると良いのではないでしょうか。

一方で、最近は、こういった間取り面の効率性を高め、その効率性をアピールすることで相場並の坪単価よりも高い水準で物件を売ろうとするデベロッパーもいますが、当然ながらプランの効率性がそのまま価格に乗せられているようなケースには注意が必要です。
プランの効率性を考えると7~8%は面積的に得しているようなケースで価格の割高感をほとんど感じない時(高く見積もってもせいぜい2~3%、誤差の範囲内)に価格の歪みが生じていると言え、その場合にようやくオススメできるということになりますね。

間取りの優劣(無駄の少なさ)はそれがそのままコストに跳ね返るかと言うとそうとも言い難い面がありますので、それがそのまま価格に折り込まれている物件ばかりではありません。
プランの効率性(設計)というのは、敷地形状や周辺建物との位置関係(お見合い等)などの影響を少なからず受けるもので、プランの良さと価格(コスト)が完全に相関関係にあるとは言えない以上、一種の歪みと言ったものが生じるのは必然ですね。

まぁ、物件内でワイドスパン住戸や良質なプランが少ないケースにおいてはそういった優れたプランに過度のプレミアムが乗っかりやすいので割安感のある価格で手にするのは難しい傾向がありますが、その物件全体的に良質なプランが多い場合はちょっとやそっとプランが魅力的であろうとも過度なプレミアムが乗りにくい傾向にあるので、向きや条件次第にはなりますが掘り出し物に出会えることも少なくないでしょう。

こちらもどーぞ。
間取りだけでなく、価格の傾向や価格の歪みを記述し、累計2,100棟4,600室超。
毎日読んだらいつのまにかマンションが大好きになる本ブログ(笑)
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