見落としていて回答が遅くなってしまいましたが、興味深い質問だったので遅ればせながらお答えいたします。
迷い人さんからの質問です。
初めまして。
みなさまのブログをいつも楽しく拝見させていただいております。
実は新しくマンションを購入して入居が決まっておりますが、どうすべきか悩んでいることがあります。
現在、品川エリアにマンション（2LDK 約70平米）を所有しておりますが、事情があり、人に貸しており、既に3年以上経ちました。（一般契約 月約30万 表面利回りは約5%）
このマンションをオーナーチェンジ物件として売却した方が良いか賃借人が退去してから売却した方が良いか（定期借家契約でないのでいつ空くかわかりません）
どういう尺度で判断するべきかアドバイスいただけませんか？
今の市況がいつ迄続きそうかということや
いま投資家はどの程度の利回りの物件を買っているのか（4%？）も参考までにコメントいただけますと幸いです。
住宅や不動産についての賢人のみなさまのアドバイスお願いいたします。
空室売りとオーナーチェンジ、どっち？
オーナーチェンジの場合、
・部屋の状態がわからない
・数字（利回り）でしか判断されず、その部屋やマンション固有の要素（眺望や共用設備など）は顧みられない
・保証会社を付けていない場合リスク考慮で指値が入りやすい
という見方をされるので、一般に堅めの値段で成約する傾向があります。オーナーチェンジ物件を買い集めて賃借人が退去したらリノベして再販する専門の業者もいるくらいです。
築浅（5年程度）なら表面5%でも買い手はつくのでしょうが、この上げ相場の中で買値と同じくらいで売るのも癪かもしれませんね。
投資家の目線と実需の目線を比べれば投資家の目線の方がずっとシビアです。
リビングから富士山が見えるとか壁紙が全部張り替えられてるとか、エントランスが住友だとかで投資家の財布のひもは緩みません。
そういった生活イメージとか夢だとかを刺激することでお金を出させることができるのは実需のケースだけです。
（逆に言えば前の建物が被って暗い部屋だとか1階だとか地下だとか、部屋を見ると印象悪い物件はオーナーチェンジで売った方がいいのかもしれません）
なので高く売りたいのであれば退去したタイミングでクリーニングとクロス張替えくらいやって空室売りするのがいいと思います。
個人的にはエリアを考えれば割と高く貸せているような気がするので賃貸でずっと持ち続けるのも手かなと思います。
しかしどうしても今売らなければならない理由があるのであれば、オーナーチェンジで値段は我慢して売るか、立ち退きを相談して速攻で空室にして売るか（その場合立ち退き費用が高額になることもあります）くらいしかないのではないでしょうか。
新築や築浅を投資目的で買う人は、新築5%、築浅6-7%前後を目安にしている感じでしょうか。上げ相場でキャピタルゲインが見えているエリアは別ですが。
迷い人さんのご健闘を祈ります！
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