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のらえもん

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日本のマンション購入の特殊性と、円相場。そして、タワマン空中族。

2014年初夏。

エクセルホテル東急の最上階で、ランチ後のコーヒーを飲んでいた。その日はよく晴れて窓の外はまぶしかった。目を細めながらガラスに近づけば、遠くに武蔵小杉のタワーマンション達が見えた。

「そうなんですよ、建物の引渡しの時に一括で払う日本のシステムは特殊なんです。他のアジア諸国では竣工前に、1/3づつとか分けて払うのがスタンダード。だからこうした不動産のアップサイドが見込める時は高いリターンが見込めるのです。」

話し相手は、ランチ前に武蔵小杉のタワマンの要望書を書いてきたと言っていた。もし抽選に当たればマンションの購入は10回目らしい。基本的にいまの自宅ともう一つ以外は転売目的で、いままで高い利益を上げてきたという。

本物の空中族だった。

「日本の新築マンションは10%の手付けを払えば、竣工までお金を払う必要は無い。不動産価格の上昇局面ではこれがとてつもないメリットとなるんです。6000万円なら手付け金は600万円です。1年半後に入居開始で1200万円高く売れたとすれば、単純計算元手600万円で1800万円、つまり資金が3倍となる*。逆にクラッシュが起きて10%以上不動産価格が下がるなら流してしまえばいい。損失は最大600万円です。」

インフレ率が高いほかのアジア諸国ではこういうことはできない。市中金利が高いため、事業主は買主が支払う資金で建設する。そのため、節目節目で資金を払わないと住宅そのものが建たない。頭金が2割、3割と必要だし、そうであっても住宅が本当に建つのか、最後まで不安が付きまとう。



それに比べれば、日本の社会はとても安定している。消費者は保護されているから頭金は1割でよいし、大手の新築マンションデベロッパーなら飛んでマンションが建たなくなるという心配はしなくてもいい(頭金を10%以上入れれば保護もされている)。

金利もウソみたいに安く調達できる。事業主も購入側もだ。だから安心して空中サーフィンができる。

問題は転売先だ。

「私は2年後までは大丈夫だと思ってます。円安である限り、東京の不動産価格は安いのでアジア中から投資が押し寄せます。彼らは利回りが2%でも買う。本国の利回りはもっと低いし住宅そのもののクオリティも良くないからです。」

これについては僕も同意だった。当時、台湾人がこぞって東京の不動産を買いに来ていた。鼻息は荒いのだが、商習慣が違って困っているという仲介のことを話した。
最後に残って冷たくなったコーヒーを飲み、お礼を言って別れた。

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東京駅そばの景色がきれいな中華レストランで、昼食を食べながら2年前のことをふと思い出した。

彼の見立ては正確だった。いま、ポジションを解消しているかは聞いてない。

アベノミクスは日銀を札束輪転機にした。その結果、円の価値が相対的に下がって日本人の生活水準はちょっとだけ下がったが、代わりに海外から不動産投機の対象となった。なんてことはない、リーマンショック後の世界はもっと札束を刷っていたのだ。日本は刷らなすぎたともいえる。膨れ上がったあぶく銭は世界中を駆け巡って日本にもやってきてた、そう2016年の夏までは。

2016年、円相場は一気に100円まで下がると、とたんに不動産価格にブレーキがかかってしまった。現象を観察した結果をそのまま素直に表現すれば、いま東京のマンション相場は、外国人の顔色を伺うようになっている。そこにかつての経済大国日本の姿は無い。

トランプが当選して、大方の予想と反対に円高の振り子が円安に傾いた。気の早い海外投資家プレイヤーが戻ってくるのだろうか、そんなことを考えながら最後の小籠包を口に入れた。

*実際に3倍になることはなく、諸費用分と税金のコストがかかります


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  1. >2016年、円相場は一気に100円まで下がると

    細かいことですが、下がるではなく上がるですよ

  2. 600万の頭金を入れて1200万プラスだと
    経費が200としてプラス950万。 短期譲渡だと税率41%なんで大して儲からない。
    その空中族はどうやって節税したのでしょう。

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