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お便り返し-1 なぜ賃貸マンションのグレードは分譲より劣るのか? 【DJあかい】



お久しぶりです。DJあかいです。
もう忘れてるという方ははじめましての気持ちでよろしくお願いします。(笑)
今回はももも様からいただいた質問が興味深かったのでお答えしようと思います。

メッセージ本文:
こんにちは。いつも楽しく読ませていただいております。
相談というよりは純粋に疑問がありまして質問なのですが……

最近ではコストカットが見られるようになってきたとはいえ、
分譲マンションの設備は、賃貸用に作られたものよりグレードが高いのが一般的ですよね。
そもそもこれはなぜなのでしょうか?

投資余力のない個人オーナーのアパートとかならともかく、
大手の物件でも賃貸用のグレードは分譲用に劣るのが普通だと思います。

賃貸は大家の利益が優先されるから、と言われることもありますが、
デベロッパーも慈善事業ではないので、気前が良くて分譲の設備をよくしているわけではないと思います。

賃貸市場には高価格ハイグレードを求める需要がないからでしょうか?
でも、分譲賃貸物件は賃貸用の物件より高い家賃で入居者を集められているので、
そういうこともないようにも見えるのですが……

皆様のお考えがありましたらお聞かせ頂けると幸いです。

「賃貸VS買う」
「賃貸VS買う」


分譲マンションのグレードは賃貸マンションより高い、これは実感としてもそうなのですが、しかしなぜそれが起こるのかとなかなか突き詰めて考えたことはないですしそういう考察も見たことがありません。(大概、分譲の設備>賃貸の設備を前提条件のように扱っているため)
そこで今回はこの問題についてとことん考えてみましょう。
問題を明確にするために「1.なぜ分譲マンションのグレードは賃貸マンションより高いのか?」と「2.個人オーナーならともかく大手の賃貸マンションでも分譲よりグレードが低いのはなぜか?」の二つに分けて考えていこうと思います。


1.なぜ分譲マンションのグレードは賃貸マンションより高いのか?

たしかにもももさんの言う通り、デベロッパーも慈善事業ではないので客のために設備仕様を上げているわけではありません。
分譲マンションの場合、(金額帯やエリアによって違いはあるにせよ)おおむね賃貸マンションより高水準の設備となっている中で、一社だけ競合他社や築浅マンションと比較して明らかに低いグレードにすれば評価や売り上げに大きく影響していきます。逆に賃貸マンションの場合、値段の割にそれなりの設備というのが常態化しているために、あえて独り気を吐いて高グレードにすることも少ない、ということになります。
しかしそれでは現状の説明であって理由の説明じゃないとお怒りになるかもしれません。ごもっともです。
なぜそのようなグレードの差異が起きたのか、その理由は分譲マンションと賃貸マンションのお金の出どころの違いにあるのではないかと思います。
分譲マンションはその大部分が実需(自己使用)の用途で買います。当然代金(ローン)は買主が負います。なのでディスポーザーや床暖房の有無にこだわります。将来売却する際にそれがネックになることもありますから余計に。
一方、賃貸マンションは賃料月額20万円を超えると大部分は法人社宅や経費に引き当てる形(節税のため)になります。そうすると賃料は住む人が全額負担するわけではないので、自然と設備や部屋への見方もゆるくなります。

2.個人オーナーならともかく大手の賃貸マンションでも分譲よりグレードが低いのはなぜか?

個人オーナー(イメージ)
個人オーナー(イメージ)


大手の賃貸マンション、パークハビオやコンフォリアやパークアクシスなど、財閥系や電鉄系の賃貸マンションでも賃貸マンション仕様のグレードなのはなぜかというと、大手の賃貸マンションの仕組みに秘密があるのです。
昨今の大手の賃貸マンションは三井不動産なり三菱地所なり本社が開発して竣工すると自社系列のファンドやREITのポートフォリオに組み込まれます。REITやファンドは保有物件の平均築年数を気にするので(メディアがユーザーの平均年齢を気にするのと同じです。1年に1つずつ年を取るようだと未来はありません)数年すると資産入れ替えで売却されることも多いです。パークハビオがある日コンフォリアになっていたり、アパートメンツがある日パークキューブになっていたりとREITやファンド物件では所有者変更に伴う物件名変更は日常茶飯事です。(REITの話については拙ブログ「REIT物件のススメ」や「時には間取りの話を その2」も合わせて読むと理解が深まります)
なので大手の賃貸マンションは(自社保有の住友不動産は除きます)数年の間に売却を見込みつつ開発するので、満室にして1回転2回転くらいのところまでしか考える必要がないのです。とすれば当然こだわりの気合の入った設備はずっと持ち続けるわけではない以上、無用の長物です。そこそこの設備でも新築ブーストで満室にして、賃料が高い間に高値でEXITする、これが求められていることであって、不必要に金をつぎ込むことではありません。
あとは賃貸の場合気合入れて最新の設備を入れても定期的な更新を怠るとすぐに陳腐化してしまうという問題も大きいですね。ちょっと古めの物件で備え付けのテレビ台があって残念な気持ちになったことがあります。分譲ならアップデートは買主の責任ですから売るときの最新の設備でいいんですけど。

こんな感じの答えでしたがいかがだったでしょうか。それではまた会いましょう。


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