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マン点

マンションアナリスト。11年間で5,000枚のマンション・チラシを“読破”したマンション・チラシ研究家。一級建築士。

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マン点流!裏ワザ(優先順位を決定する方法)



「広さ」か「駅からの距離」か?
「専有部の仕様」か「共用施設の多さ」か?
どちらを優先すればいいのか?
そんなあなたのお悩みを解決する裏ワザをご紹介。

【もくじ】
AHP法(階層分析法)で優先順位を決める!
STEP1:一対比較を行う
STEP2:「ウェイト(重要度)」を算定する
優先順位の算定結果(一例)
マン点流!裏ワザシリーズ
おまけ

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「大阪住み」さんから、「メンバーへの質問やお便りコーナー」を通じて、次の質問を頂戴した。

マンションの価格が同じとします。
下に書いた事柄に優先順位をつけて上から並べると、どれを優先しますか?

-広さ
-間取りの好み
-駅からの距離
-交通の便(都市の中心地に近い)
-専有部の仕様、スペック
-共用施設の多さ、充実
-大規模タワマン
-売主、ゼネコン、管理会社

何かを優先すると、何かを我慢しなければいけないので、今迷ってます。理由も一緒にお願いします!

悩ましい問題である。

優先順位は十人十色。少ない情報から「この優先順位がいいですよ」などと無責任なことは言えない。

そこで、あなた自身の深層心理を定量化する裏ワザをご紹介。

AHP法(階層分析法)で優先順位を決める!

検討項目が増えてくると、頭のなかで簡単に比較処理ができなくなる。

そんなときにお役立ちなのは、AHP ( Analytic Hierarchy Process ) 法を応用すること。

主観的判断とシステムアプローチの両面から問題を解決する意思決定手法のひとつで、階層分析法とも言う。

AHP法を使った結果を先にお見せすると、筆者が考えた優先順位は次図のとおり。

「駅からの距離(0.37)」の優先順位が最も高く、「大規模タワマン(0.01)」の優先順位が最も低いという結果になった。

( )内の数字は、どの項目にウェイトを置いているのか、重要度を示す指数。

算定結果

上図は、あくまでも、筆者が考えた一例に過ぎない。

他のブロガーが同様の手法で算定しても、その人の価値観によって、結果は大きく変わってくる。

以下にご紹介する方法により、あなた自身の深層心理を定量化することが可能。

それでは具体的な算定方法の説明をしよう。

STEP1:一対比較を行う

「広さ」と「間取りの好み」を比べたとき、あなたにとって、どちらが重要か?

次の9段階で評価する。

1:両方の項目が同じぐらい重要
3:前者の方が後者より若干重要
5:前者の方が後者より重要
7:前者の方が後者よりかなり重要
9:前者の方が後者より絶対的に重要

たとえば、 「広さ」(前者)の方が「間取りの好み」(後者)より「かなり重要」と思えば「7」となる。

その「7」を次表のように記入する(黄色のセル)。
表1

「広さ」(前者)よりも「駅からの距離」(後者)のほうが「かなり重要」と思えば、「7」の逆数として「1/7」を次表のように記入する(黄色のセル)。
表2

一対比較であれば、比較するのはAとB、二つだけなので、どちらがどれだけ重要であるのか判断しやすくなる。

このようにして、全てのセルを埋めたのが次表(あくまでも一例である)。
完成表

STEP2:「ウェイト(重要度)」を算定する

すべてのセルが埋まったら、次に各項目の「幾何平均」から、「ウェイト(重要度)」を算定する。

次表が算定結果。
全体表

具体的な算定方法は次のとおり。

まず、各項目の横の数字を掛けて8乗根(比較対象が8項目あるからです)を計算する。

「広さ」の項目であれば、次の計算によって、幾何平均は1.67。

(1×7×1/7×1/7×7×7×9×1)^(1/8)=1.67


同様にして、「売主、ゼネコン、管理会社」まで、8つの項目すべての幾何平均を算出し、小計すると15.12。

各項目の幾何平均値を小計(15.12)で割った値がウェイト(重要度)となる。

優先順位の算定結果(一例)

上表のウェイト(重要度)を大きい順に並べたのが、冒頭で示したグラフ(再掲)。
算定結果

以上がAHP法(階層分析法)を応用した、マンション選びの優先項目順位の決定方法。

項目の内容や個数が変わっても、同様の算定方法で、あなたに相応しい優先順位付けが可能である。

どの項目がどれだけ重要であるのか、あなた一人で判断することも可能だが、パートナーがいるのであれば、二人で判断するという手もある。

マン点流!裏ワザシリーズ

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おまけ

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