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マン点

マンションアナリスト。11年間で5,000枚のマンション・チラシを“読破”したマンション・チラシ研究家。一級建築士。

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マン点流!不都合な真実を解説(今は買いどき?)



いま、マンションは買い時か?

「自分に必要になったときが買い時」というのがおお決まりの文句だ。

ホントにそうだろうか――。

「今はまったくもって買い時ではない!」という、売主にとって不都合な真実をグラフを使って解説しよう。

それでも購入したい(購入せざるを得ない)人のために、最後にチョコット注意点を記しておいた。

【もくじ】

2年ほど前から「買いどき認識」が低下
不動産バブル期の価格水準に突入!
今は、「狭くて高い」真っ只中
異次元の高騰を記録した2015年
新築マンションの発売単価上昇中・・・
5千万円以下が少ない
それでも買うとしたら
不都合な真実シリーズ


2年ほど前から「買いどき認識」が低下

マンションの販売価格が上昇するにつれて、買い時認識は低下する(次図)。
2年ほど前から「買いどき認識」が低い

グラフで分かる!住まいの「買いどき認識」と「発売価格」の関係 」より

いくら住宅ローン金利が低くても、これだけ販売価格が高くては買う気にならないということなのだろう。

不動産バブル期の価格水準に突入!

過去30年間を振り返ってみると、首都圏の新築マンションの平均販売価格のピークは、不動産バブルの時期(86年~91年)の90年度の6,214万円(次図)。
平均販売価格の推移(首都圏新築マンション)

いま、マンションを買うべきか?」より

2015年度の首都圏新築マンションの平均販売価格は5,617万円。すでに不動産バブル期の価格水準に突入している。

バルブな価格はやがて弾ける。
高値掴みをしないように、バブルが崩壊するまで、いましばらく待とう。

今は「狭くて高い」真っ只中

先ほどのグラフに「平均専有面積」の折れ線を加えたのが次図。

不動産バブルの時期(86年~91年)は平均販売価格が高騰したうえに、平均専有面積が小さかった。すなわち「狭くて高い」時期だったのだ。
この不動産バブルの当時と同じように、ここ数年も「狭くて高い」時期が続いている。だから買い時ではないのである。

首都圏新築マンションの「お買い時」

いま、マンションを買うべきか?」の図を最新データで更新

実は99年度~05年度あたりが、「広くて安い」お買い時な時期だった(あとから分かっても、どうしようもないのだが)。

異次元の高騰を記録した2015年

首都圏新築マンションの「平均価格」と「平均専有面積」の推移を示したのが次のグラフ。

07年から09年にかけて、「平均専有面積」が小さくなる(狭くなる)ことで、「平均価格」が下がっていく様子がよく分る。

10年以降は「平均専有面積」を抑え過ぎた反動なのか、面積、価格とも上昇。

15年は「平均専有面積」やや小さくなり、「平均価格」は5,518万円と異次元の高騰をみせている。

新築マンション「平均価格」と「平均専有面積」(首都圏)

マスコミ情報では分からない!過去15年間の新築マンション市場を可視化して分かったこと」より

23区についても、首都圏と同様の傾向が読み取れる。

新築マンション「平均価格」と「平均専有面積」(23区)

マスコミ情報では分からない!過去15年間の新築マンション市場を可視化して分かったこと」より

新築マンションの発売単価上昇中・・・

首都圏新築マンションの発売単価は、上下動を繰り返すも、依然として上昇トレンドにある。

発売戸数・発売単価・販売在庫の推移(首都圏)

発売単価上昇中・・・首都圏新築マンション市場動向」より

5千万円以下が少ない

23区の新築マンションの発売価格帯を俯瞰してみると、5千万円以下の供給割合が極端に低くなっていることが分かる(次図)。
逆に5千万円超の割合が高く、3つの山(6千万円台、8千万円台、1億円台)ができている。

新築マンション発売戸数の価格帯(23区)

発売単価上昇中・・・首都圏新築マンション市場動向」より

住宅ローン金利が史上最低であろうとも、庶民にはなかなか手が出しにくい状況が続いている。

それでも買うとしたら

以上のように、今はまったくもって買うべき時期ではないのだが、それでも、子供の学校の関係や、転勤のタイミングなど、ライフステージの変化に応じて、どうしても今マンションを買わなければならない人もおられよう。

では、マンションを買うとすれば、どのような点に気を付ければいいのか?

それでも買うとしたらどのような点に気をつければいいのか」に次のような注意点を記しているので、よろしければご一読を。

― 新築より中古
― 新築マンションを選ぶ際の注意点
― 想定外な状況を回避する
― 管理規約に「Airbnb禁止条項」があるマンションを選ぶ
― 外国人が購入しているマンションの注意点

マン点流!不都合な真実シリーズ

間取図
賃貸vs購入
内覧会


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  1. いつも楽しく読んでいますが、不都合な真実というより、「私が不都合に解釈した事実」かと。

    1. 語りはいつもある場所からなされる。だから、それを誰が、どこからしているのかを見定める必要がある。誰もこの社会を上空から偏りのない目で見ることはできない。
      (「折々のことば」朝日新聞6月10日から)

  2. ネットニュースの記事としては普通に読めるし、内容も間違っていないと思う。

    ただ、あまりに批評家然としているせいか、文章に当事者感が無いからなのか、
    ブログとしてはあまり面白くない、が正直な感想。
    直球で申し訳ないですが。

  3. 更新お疲れ様です。
    販売促進的な記事だけでなく、こういった市場のネガティブ面について語れるのはブロガーの強みですよね。

    プチバブル期以上とは聞いていましたが、まさかバブル期の水準に突入しているとは・・・
    問題はいつ市場が崩壊するのか、どのくらいの価格まで落ちるのかですが、やはり時期としてはオリンピック直後の下落を見込んでその1年前位からになるのでしょうか。
    人口が集まるエリアはいつまでも高いままで、今なら中古がギリギリ買えるとしても、5年後にはその中古すら経年劣化を無視して値上がりしそうで恐ろしいです。

  4. 「欲しい時が買い時」っていってもこの値段じゃ手が出ないわと思っていたので我が意を得たりと深く納得しました。それにしても、今後のことはわからないとはいえ、都内の土地にも限りがあり、工場跡地もそうそう出てこないでしょうし、新築マンション建築ブームにもいつかは終わりが来ますよね…中古マンションに価値が出てくるのかな…。

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