スムログ(マンションブログ)

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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プラウドシティ東雲MR訪問記1 -オーバル型は珍しい



先週野村さんから某社経由したブロガーご招待企画て”プラウドシティ東雲”まで。

やはりオーバル形状は珍しいと気持ちを動かされたのか多くのブロガーさんがとり上げています。皆さん気持ちは上手に行間に書き込んでいてうまいなとか思うのですが、ここスムログにはないようですので読んだ上で落穂拾い。

有名ブロガー様のリンクを最後にまとめておくので先に読んでください。

高いかどうかという話は、他のブロガーさんにお任せ、苦言を呈しているのも、”昨今の状況”とかに対してであって、別に野村・長谷工さんに恨みがあるわけではありません。川口では各階ゴミ置きスペースに扉をつけることになったしもうあいつだけはは呼ぶな!とか心狭いことは言わずにまたお声がけください。

ってことで Disclaimer 事前終了。



モデルルームは普通に四角い。

立体的なイメージはやはりMRの模型で、検討している部屋の位置とともに小人になった気分で確認したいですね。


野村+長谷工のプラウドシティって多いよね

野村は、タワー物件でも案外建物を支える構造(梁や柱)が専有部に出っ張っていて影響を与えるのを気にしない傾向が強い。そこには拘る(その分お値段もお高くなる)住友とは逆でしょう。東雲ではお隣のプラウドタワーをはじめとして、最近では木場公園のタワーとか、最近のご招待でも川口のプラウドタワーも「ちょっとコンベンショナル」な設計で、MRでいえば家具など邪魔だ!とかすみっこの出っ張り具合ばかり確認しているような構造オタクには敬遠されがち。

長谷工は建築面積を限界まで減らす経済設計は得意です。外廊下だと、長谷工のは廊下側の柱が大抵北側の寝室にめり込んでいるわけですが、そこにはあんまり拘りの少ない野村とは組みやすいのか2社の組み合わせとしての「プラウドシティ」ってのはよく見かけます。その分企画とか、専有部のスペックとかには拘って”お隣よりはちょっとだけ上に” 仕様設定するのはのは野村の担当でしょう。

プラウドはまず直床は見ないですが、プラウドシティやオハナでは長谷工と組んで直床という物件は多い【直床が悪いとは言ってない・上下階遮音は直床有利】。

ここも床は二重だけど、階高は図面の縮尺の約1/400を”正確”と信じて物差しで測ると階高【ある階のスラブと上の階のスラブの距離で高さ方向の設計の余裕度の基本です】は平均で3mあるかないか。丸くなっているというところを除けば、立面図だけみるととても普通な作りで二重床にしたら天井側や外廊下に面した側がきついだろうな・・・で、実際に天井低いなが多くのブロガーにでてくる感想です。

敷地形状が複雑だとユニークなマンションが

マンションの敷地は四角くできれば東西に長い長方形が望ましい。向きが悪いとか形が複雑だと、ユニークなマンションが生まれやすい。私のお気に入りの鹿島の加賀レジデンスは、南が頂点になる鋭角三角形の敷地をなんとかしようという工夫の生んだ傑作。

長谷工は建物はできるだけ真四角な棟をいくつかの棟を渡り廊下(EXP-J表記される)でできるだけ直角につないだ構成は得意技。東雲のも多分建築申請上は1棟扱い。EV入れ替えとかで建築申請出し直しとかいうと凄く高いからこれもかなりコストダウンになるはずです。

まだ容積率を使い切れないなでどんどん増えていくと Lの字→コの字→口の字→日の字→目の字(ここまで見たことがある)とか棟が増えていくんですが、特に”日”だの”目”の字の形にしたものは、建物自身がつくる自己日影で中の方の部屋の特に角の部分はずっと日が当たらないので青田で売らないと堂々完成させてしまうとばれて買ってもらえなくなります。どう野村はそれを防いでくるか・・・

ここの敷地の図面はこちら。(MR配布の図面集から)



広いのに北側はとがっていて使えない、ここから容積200% で1㎡ 100万のマンションにするからねと言われて設計した人はうーむとか頭抱えた筈。

オーバル型にいれてくるってのはなかなかアイデア賞ではないかと。
日本初とか思ったら、妖精を自称する湾岸ブロガーがブログで2番目とか書いて訪問者が皆しっているとか。

〇南北の棟の間隔を大きく確保できる
・・・距離があるから北側の棟のバルコニー方向をファミリーの嫌う北向きにしなくてすむのは大きい筈。真ん中あたりで50m超えて確保できてます。

〇空いた真ん中に住民専用のお庭を広くとれる
・・・”住民専用”というのが結構大きなポイント。このマンションはタワーでお得意の総合設計による容積率緩和は使ってないから、全方向ゲートでクローズして部外者が入れなくしてOKで、公開空地にして、部外者が踏み荒らした分まで住民の管理費で直す必要がありません。



野村+長谷工考えたな・・・・

当然”お庭に面している価値”を認定してもらわないといけないから、お庭が楽しげというプロジェクションマッピングのプレゼンには”異常”なまでに気合が入ってました。
2階から上に住民の使える共用施設は一切存在させない徹底ぶりで、お庭と「シームレス」な1階の共用施設を愉しんでねと。

模型は寄って小人の気分で激写しましょう。平米100万超えのマンションですから帰宅時の通路に水盤は必須ですね。気分はいいはずです。理事会に入ってそのメンテさえ担当しなければ・・・


日照への配慮

しかし海千山千のマンションブロガー連は、基本口は悪い。
① イメージビデオで中庭に雪が降るシーンをみて、この雪解けるのか?除雪はどうするんだ?とか
② VRでお庭を体験しながら、建物の影が凄く短いけど、設定は夏至の正午かっ?
とかケチつけまくり(ブログには忖度してでてこない)

そこで私が書いてみて確認した図をつけておきましょう。なんと30分もかけた力作




ここは日照の影響を避けるために、南側の棟が11階、北側の棟が15階建でいずれもバルコイー面は南側です。図は縮尺はほぼ正確で、左が南。右が北です。
オーバル状で南北の2つの棟が一番離れている真ん中あたりが上の図。
東西の端に近いお庭の端になる部分が下の図で、
おのおのに夏至・春秋分・冬至の日の南中時の太陽光の入り方を書いたものです。

当然考えつくしてあるわけで、北の棟(ガーデンコート)には2階から上にしか住戸はなので、棟の東西の真ん中あたりでは最下階までお昼前後に日照のない日というのは存在しません。
一方でガーデンコートの東西になる両端の下のほうの階では、冬至の正午には日の刺さない部屋が発生します。ガーデンコートの東端・西端の最下層はこの自己日影の発生分ぐんと値段が下げてあります。知ってて買うならよい訳ですが。

ガーデンコートの下の方の階の検討者は、MRで必ずおいてあるはずなので「日影図」を見せてもらってください。
(さらにオタク的おまけをつけると正午と書いてある日照図は実施には真太陽時で、普通に使っている時計とは20分ほどずれているので東京だと11:40くらいです。案外MRで売ってる人も理解してなかったりします)

冬至の日にはお庭には正午でも日は一切入りません。なので
① 雪が降ったらなかなか溶けない
② VRの設定は夏至の時期で多分正しい
でした。まぁこの程度はご愛敬だと思うけどな。ちなみに首都圏のマンションで雪が降ったときの除雪を管理委託契約に入れているとこはまずないです。

さてフロントコートは日照問題は気にしなくて万歳!かといと実はEVの位置の問題があります。容積消化・有効率などの話に、MR(総戸数の割に1つしかない)の感想、管理費などランニングコストがちょっと解せないなぁや、お値段への私なりの感想などは次回以降に続く。

他のブロガーのMR訪問記はこちらから

芸風の違いがあって楽しく読めますね。忖度度は私のが一番低い筈。仕事でやってる人のは行間を読まないと、”ご本人の感想”はわかりません。

私はマンションコミュニティの掲示板には書きこみを今はしていないので虐めないでくださいね。引用しているブロガーは皆お友達なので敬称略。

野村不動産の物件公式ホームページ
https://www.proud-web.jp/mansion/pc-scm/

マンションコミュニティの検討板
・・今見てみるとなんか私のtweet が引用・・
https://m.e-mansion.co.jp/thread/635268/

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ブロガーの順番には深い意味はありません。

のらえもん
その1 https://wangantower.com/?p=15630
その2 https://wangantower.com/?p=15641
その3 https://wangantower.com/?p=15662

マンションマニア
https://manmani.net/?p=17651
ここの予想価格編
https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/10170/

モモレジ
その1 http://mansion-madori.com/blog-entry-6025.html
その2 http://mansion-madori.com/blog-entry-6026.html

ふじふじ太
https://fujifujita.goat.me/bMRjLycuTm

miku & sora(HOMESのWoMnsion2人組)
…2人のアバターは本人然としています、たぬきだの妖精だのがMR見に来るわけはない。豚はたまに来るかもしれない。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00405/

あかいさん(スムログ)

プラウドシティ東雲キャナルマークスMRに行ってみた回



 

はるぶーらしく饒舌でした。まだ何回か続く・・・筈。
あと数回書かないとスムログ忘年会が危ない。

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。


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