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第169回 即決の覚悟を持って内見しないと買えないかもしれない中古の現状



このブログは居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論を展開しております。

5日おき(5、10、15・・・)の更新です。

 

これは中古マンションを検討する人へ向けた記事です。

筆者はマンション検討者へ新築・中古を問わず「マンション評価レポート」として提供しておりますが、新築マンションの品薄が続いているせいで最近は中古マンションのご依頼が飛躍的に増えました。

 

レポートは、依頼後2日を目安にお届けしていますが、中古は「早い者勝ち」の面なので、レポート作成中に売れてしまう懸念があります。そこで、可能な限り迅速にお届けするよう心掛けています。このためもあって、年中無休の毎日が5年以上も続いていますが、お役に立てばうれしいので、楽しい日々でもあります。

 

ただ、最近はお届けした直後に買い手がついてしまって「売り切れ御免」になる例が続出しているので、もっとスピードアップが必要と感じているところです。

 

恐れていたことが現実に起こり、その現象から今日の記事を書こうと思うに至りました。内見した翌日、可能なら即日決断するくらいのスピードが必要になっているのかもしれません。結論を早める方法について考えてみました。

 

●即決するための準備(予備知識の習得)

「買っても大丈夫か」というお尋ねが筆者宛てに毎日届きます。

物件の概要はWEBサイトのURLが張り付けてあれば筆者にもたちまち分かりますが、依頼文には、その物件についての「気に入った点」と「心配な点」が添えられています。

気に入った点は、それぞれのライフスタイル、ライフステージ、家族構成、勤務地などで変わるので多種多様ですが、物件価値については少なからず誤解があることに気付きます。例えば、管理費が安いと書いている場合でも、筆者の基準では高いのです。

また、内装・設備に惚れたと書いてあった物件のレベルは筆者に言わせれば「普通」か「普通以下」であることも少なくありません。駅から近い点がいいと書いて来た場合も、筆者の基準では「近くない」のです。

 

このような差異を無視できない筆者は、その基準をお伝えするようにしています。何故なら、マンションの価値は「他人目線」で見ることが大事だからです。駅から10分のマンションを買って喜んでいた人が、売却するに当たって査定額を聞いて失望しないようにと願うからです。

 

このブログで何度も書いて来たことですが、家は買い替えがつきものです。売ろうとしたとき、より高く売りたいと言う人、儲からなくていいから大損しない程度に売りたいと語る人はありますが、はじめから損を覚悟で買う人はいません。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。

そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。

 

将来価値(リセールバリュー)を決定する要素は、①立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制です。

この中で一番比重が高いのは①の立地条件です。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、リセール価格は期待外れになるからです。

 

こうした予備知識がある人は、短い時間で決断ができるでしょう。もっとも、上記のような抽象的な理解では実戦の場では役に立ちません。

 

立地条件ひとつを取っても奥は深く、利便性が高いとは具体的に言うと「駅から何分以内なのか」とか、「マクロ的な人気度の高さを何で量るのか」、「各駅停車しか止まらない駅はだめなのか」、「急行が止まれば都心から遠くても価値はあるのか」、「20分か30分で東京駅または新宿駅に着く都下や川崎、大宮は便利と言えるのか」、「東京駅から徒歩15分にあるA町とB町の価値はどう違うのか」等々。いくらでも出て来るので、ここではこのくらいにしておきますが、適切に決断を下すための必須の知識項目は多数あるのです。

 

ここでは、要点だけを書いておきます。

マンション選び20の原則(二十戒

1)駅から遠い物件(10分以上)は避ける(5分以内が理想

2)バス便のマンションは値下がりする(例外は殆どない

3)東京都心に一直線でアクセスできる鉄道の駅がいい

4)1階、2階の部屋は避けたほうがいいい(例外もある)

5)小規模マンションは避けた方がいい(例外もある)

6)大手は安心だが絶対ではない(中小デベにも良いものはある)

7)安物マンションは銭失いになる(例外はない

8)バルコニー方向に切迫して建物があるものは極めて売りにくい(例外はない

9)向きは気にしない(南向き信仰は根強いが、気にしない人も多い)

10)設備の良し悪しを優先項目にしない(優先項目の一番は立地である

11)間取りはスパンに注意する(狭いスパンは問題箇所が必ずある)

12)マンションは住戸を買うのでなくマンション全体を買うものと心得る

13)マンションは格好いいもの(デザイン性の高いもの)が良いと心得る

14)大きいマンションは良いマンションである場合が多い(例外もある)

15)売却時に見学者は感動してくれるかと他人目線で考えてみる

16)マンション選びの順番は<⓵街 ②建物全体 ③住戸>と心得る

17)供給過多は気にしない(いっときのことだから)

18)中古も検討する(新築の供給が減ってしまったから)

19)中古は築年数に気をつける(例外もあるが、35年以内が安全)

20)住宅ローンは今の金利なら10年経過で25%は残債が減る(35年ローンの場合)

 

大事なことは、自分が気に入ったというだけで選択することは必ずしも正しくない、十分ではないと言い換えますが、先述の通り「他人目線」で見ることが必要なのです。

 

予備知識を得るに当たって、書物を買って読んだり、インターネットの意見や所感を読んだりするのでしょうが、ときに間違った情報や知識、若しくは偏向的な見方に触れたり、大きな誤解に受け止めてしまったことに気付かない人が大勢いるように思います。あるいは、一面正しいが全体としては正しくないことも一面だけを記憶して正しいと信じ込んでしまう過ちを犯す人もあります。

 

こうしたことを乗り越えて、適切に判断することは簡単なようで、実はとても難しいことなのかもしれません。まして、仕事に忙しい夫、仕事も家事も忙しい妻という立場や状況にある人はごく表面的な事象のみで判断してしまうか、逆に勉強し過ぎが仇になって決断できないこともあるようです。

 

筆者にご相談いただければ確実に難問を解決して差し上げることができましょう。

概ね買うことを決めている人は「やはり自分の考えは間違っていなかった」と確認のために筆者をご利用になさればいいでしょうし、迷い・悩み、答えが見い出せない人も、勉強が足りないと自覚している人も遠慮なく「こう思うのだが、どうか」または「気付いていないことはないか」、「注目点や重要な事項はどれか」と、具体の検討マンションを挙げてご相談くださればいいのです。

 

これまでお送りして来た4000件近いレポートに対してお寄せいただいた感想文、「買うことにしました」「やめることにしました」の御連絡メールから筆者が感じるのは、「お役に立てた」仕事の自負と自信です。業界出身者としての実務経験、自分の個人的な売買経験、日ごろの調査・研究などを通じてお答えしているので、ご相談いただければ、きっとご満足いただけるものと思います。

 

●即決するための準備(ローンの事前審査)

即決するための準備で重要なことは、意外に思う人もあるのですが、住宅ローンの事前審査です。

第164回「中古マンション探しの肝はここだ!!コツを伝授」の記事の中で書きましたが、購入申し込みをするに当たり、資金の裏付けがないと受け付けてくれない場合があるからです。

 

資金の裏付けとは、何銀行でもいいので「仮審査の合格通知」の有無です。これを取得しておくことが大事です。物件を適当に選び、審査をお願いすれば1週間以内で答えは返ってきます。これがあるとないでは、スピードにおいて段違いの差ができてしまいます。どこかのタイミングで、予め審査を申し込むことを検討しましょう。

 

●前向きに検討したいなら業者の協力を仰ぐ

前向きに検討したいと思っても、よい物件はどこか別の仲介業者が連れて来た買い手さんにさらわれてしまうことがあります。

それを防ぐには、案内をしてくれた業者の力を借りて、「他の人に売らないで!!」と待ったを掛けることが必須です。業者と売主さんとの関係がどの程度か、売主さんは急いで決めたがっているのか、価格交渉は可能かなど、様々な事情や広告反響などによって「待ってくれる」かどうかが変わります。

担当者とよく相談をして、どのような進め方にするかを決めましょう。

「検討して返事します」と言い残して帰ってしまうのは避けたいものです。

 

●購入申し込み書を提出する

一番良い方法は、購入申し込を提出することです。「買いたい」という意思表示を売主に伝えることです。

ローンの仮審査を終えていれば、その通知とともに申し込みをするのがベストです。ただし、価格交渉の余地があれば金額欄を空欄にするか、指値(希望価格)を記入して申し込み書を作成するのかなど、業者のやりやすいようにすればいいでしょう。

 

申込書には法的な拘束力はないからと言って乱発してはいけませんが、購入意思が固まりつつあるなら即日差し入れても問題は起こらないはずです。

 

●第三者の意見を聞く

重複しますが、申込書を提出したら、最後の確認のつもりで筆者の「評価レポート(初回無料)」をご依頼下さってもいいですし、業者と分かれた後、冷静になって「どこか見落としはないか、これでいいのか」と自問自答を繰り返してもいいでしょう。もちろん、夫婦で話し合う必要もありましょう。

 

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逃がした魚は大きいと言います。申込書を提出しても最悪、辞退は可能です。素早く意思決定することが今は何より大事です。即断即決のための策と準備をしっかり・・・・・今日の進言です。

 

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。※三井健太の新サービス「マンション探しのお手伝い」はこちら

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