スムログ(マンションブログ)



第9回マンションコミュニティ座談会「2016年注目のマンション」

回のテーマは「2016年注目のマンション」です。アベノミクスにやや陰りが見えてきた2016年、新築マンション市場はどうなっていくのか?そんな2016年の注目物件について語っていただきました。(2016年1月収録)

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸タワーマンション購入&居住中のネット妖精です。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営中。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。 廣済堂新書より【本当に役に立つマンション購入術】9/30発売!⇒ 購入はこちらマンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は5件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの活動日記(ブログ)

DJあかい
DJあかいさん

いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。 得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

モモレジ
モモレジさん

都内のマンションを中心に利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日コメントしています。投資目線でのマンション購入がメインなので価格はやっぱり重視していますが、間取りはもちろん、マンションのデザインやランドプランなどにもすごくこだわってしまうため最近はグッとくるマンションが特に少なくて困っています(笑)。マンションの間取りや価格を言いたい放題!

タビー
タビーさん

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

座談会


横浜市西区「横浜MIDベース タワーレジデンス」

今回のテーマは「2016年注目のマンション」です。昨年後半には「新築よりも中古が狙い目」というお話もありましたが、今年もマンションは作られ続けています。そんな状況の2016年、注目のマンションを皆さんに語っていただききたいと思います。ではまずのらえもんさんよろしくお願いします。


2016年に入って1カ月経っちゃいましたけど、これからモデルルーム行くとか、既に行ってこれから売り出すんだけど、ちょっとお勧めというのを語っていきたいと思います。こういうの、普通は公表しないんでしょうけどね。じゃあまず僕から行きますね。
まずは「横浜MIDベース タワーレジデンス」。
リンク元:すてき空間
横浜 MIDベースタワーレジデンス モデルルーム訪問 その1
横浜 MIDベースタワーレジデンス モデルルーム訪問 その2
(マンション購入を真剣に考えるブログ by のらえもん)


あ、最近ですね。


はい、現時点ではまだ事前案内の段階で、まさにこれから売り出す物件。売り主は横浜市住宅供給公社です。公社なので、ある意味儲け度外視だし、建物も多分住宅供給公社の人が趣味に走ったんだろうなという要素がいろいろと…。


「第二のシティタワー品川を探せ!!」ゲームですね。


私的には想定していたよりも価格がちと高かったです。


高い?


平均300越えてて僕の中ではちょっと…。公社なのに普通のデベが分譲する場合とさして変わらない水準という印象。まだ現時点(1月25日時点)では部屋ごとの価格が出ているわけではなく、階層ごとにざっくりとレンジで表示された予定価格の段階なんで、調整が入るかもしれないですけどね。普通に300超えです。
【横浜市住宅供給公社だからこその価格と全熱交換か?】横浜ミッドベースタワーレジデンス
(マンションの間取りや価格を言いたい放題! by モモレジ)


まあブランズタワーみなとみらいよりは@100万ぐらい安いかなって話ですね。


ブランズのみなとみらいは420万円ぐらいでしたからね。。


ブランズ横浜も同程度の420と聞いてます。


えっ?ブランズ横浜そんな高いの?


ブランズ横浜は、予定価格が中層階の1LDK41平米が4000万円台後半です。


やっぱりそんな感じなんだ。じゃあ平均で400ちょっとってとこかな?

【やっぱり坪単価400万円超か???】ブランズ横浜
(マンションの間取りや価格を言いたい放題! by モモレジ)


ブランズ横浜は中層階の価格表を平均で割ると400ちょっとです。多分平均だと410とか420。だからMIDはそれ考えると安い。

ブランズ横浜 モデルルーム訪問
横浜MIDベースタワーレジデンス モデルルーム訪問 予定価格あり(マンションマニアの活動日記(ブログ))


MIDはそれ考えると坪で100万ぐらい安い。立地はさっきあげた両者とはだいぶ違いますが…。


そう、MIDベースとブランズ横浜とでは立地が全く違いますよね。みなとみらいであれば1万人制限があるんであの金額は納得できるのですが、MIDベースの立地、しかも公社であの価格は意外でした。紅葉坂であればまた見方も変わってましたが。


1万人制限かかるんですか?道路の向こう側ですよね?


いやそうではなくて、みなとみらい、つまり、ブランズタワーみなとみらいとブルーハーバーは1万人制限があるので高くても納得なんですけど、MIDベースは制限かかってない普通のエリアなので…ということです。


いや、でもMIDは良いですよ。


そうなんですね。個人的には街並や周辺の雰囲気を一変させるほどの「高さ」や「スケール」があって欲しかった立地かな。


実際には18階なんでタワーじゃないですよね。


法的な意味での超高層建築物には当たらないわけですね。


そうです、高さ59.95mでギリギリ超高層建築認定回避してます。でも階高はそこそこ高いはず。ちなみに3階まではマンションじゃないです。


下層階に福祉施設とかそういうのが入ってるから、階建のわりには高さはあります。


面白いと思ったのは、横浜ではなかなかお目にかからない直接基礎かつ免震タワー、プラス全てT3サッシなんですよ。普通だったら大通り沿いだけT3であとはT2とかお茶を濁す感じのはずですが、ここは全てT3サッシです。あと、なぜか第一種の全熱交換器装備。


循環させたり?


全熱交換器入れるということはダクトが大掛かりになるはずで天井高が低くなるはずなんだけど、一応リビングのとこは2500なんですよね。長期優良住宅認定含めて、仕様は結構奢っているかなと思ってます。最近高級物件でも見る「コストダウンの嵐」を見てると特にそう思う。ただ、柱がインフレームなのだけが非常に残念です。


下がり天高も確か2mぐらいしかない。


下がり天が2mですね。


結構きついな。


このあたりを見てもいわゆる「タワマン」じゃないですよね。タワマンの下がり天高は2.1m以上が普通。まあ、例外もありますけれどもここは一般的な中低層マンションと大差ないです。


15階建てを延ばしたみたいな感じかな。


「長期認定住宅だからフラット35Sの10年タイプが使える」というのも秘かなポイントです。


じゃ、近いうちに「wangantower.com」が「yokohamatower.com」になってるかもしれないですね。(笑)


「MMtower.com」かもしれないけれど。


オリエンタルランドタワーは最後に置いときましょうか。他に何かございませんか?




台東区「ブリリアタワー上野池之端」

僕いいっすか?


上野ですか(笑)?


あ、やっぱり来た。一つはそうですね、ブリリアタワー上野池之端の話にしようと思います。まだ今の時点では集客してる段階で事前案内会もやってないです。


ブリリアタワー上野池之端はちょうど今日資料が来て3月公開と書いてありました。


4月販売開始と書いてありましたね。ブログでも触れさせてもらったんですけど、上野池之端って北から「ルネッサンスタワー上野池之端」、「シティタワー上野池之端」、「パークタワー上野池之端」と3棟タワーがあるんです。で、ブリリアタワーはそれらのタワマンの更に南に建つんです。湯島駅へのアクセスはブリリアが一番良くて、更に他のタワーよりも御徒町方面が近いので生活感があります。

あのあたりの人ってみんな吉池多慶屋に行くんですよ。だからあそこら辺のマンションに帰る人を見てると、みんな紫(多慶屋)か青(吉池)の袋を持ってる。とにかく生活立地としてはすごく便利というのがポイントです。

あと他の3棟のタワーもそうなんですけど、池之端は東向きの眺望が一番魅力的なんですね。で、ブリリアはもともと東天紅の本社があった所に建つんですけど、そこは、他のタワーと違って不忍池方向に邪魔な物がないんです。まあ木は多少ありますけど。

シティタワーは前に古いビルが建ってたり、ルネッサンスは方角的にジャストな方向がちょっと望みにくいとか、やや難があるんですけど、新たに加わるブリリアは邪魔なものが無いので、タワー4棟の中で一番眺望が楽しめる物件なんですよ。不忍池って夏は蓮の花だとか春は桜だとか四季折々すごく変化が楽しめますから。

ダイレクトスカイビューもいいですよね。ただ、懸念としては柱が邪魔でちょっと間取りが良くないですね。

ブリリアタワー上野池之端①池之端タワマン3兄弟とブリリアタワー
ブリリアタワー上野池之端②池之端タワマン3兄弟とブリリアタワー
(DJあかいのマンション総研)


私もブログで既に言っちゃってるんですけど、いかにも的なコストダウン感が感じられる間取りなんですよね。


なんかちょっと部屋数が多すぎると思うんですよねえ。


刻んでるということ?


3LDKとか4LDKとかサイトに載ってた間取りは、すごく部屋が小さいなという感じです。まあただ部屋数が多くないと売れないという事情がある中で、ちょっとそこら辺難しいところはあるんですけどね。ただ東京建物から聞いた人の話では結局350から400ぐらいになるようです。


あ、そうなんですか?


えっ?平均で?俺、450って聞いてた…。


あかいさんとモモレジさんで100違いますね。350ならガチで手を上げますよ(笑)


ブリリアタワー上野池之端の周辺で売っているマンションのモデルルームに東建さんが視察に来た際に「そのぐらい」って言ってたって聞いたんです。結構前の話だけどもさすがに400切りはないのでは???


400だったら全然買いでしょう。


ですね!18階と35階に2つラウンジがあり、共用部で眺望が十分に楽しめるので下層階とか東向き以外の部屋もそれほど安くしないのではないかと思っていたのですが、楽しみになってきた。


あそこの物件の東向きは、本当に花形。


確かにね。大規模物件を平均で語るのってあまり意味ないよね。「この階この向きがいくらなのか」。つまりレンジが重要。


問題は「東向きがいくらか?」だからね。平均が400とか450とかどっちでもいいけど、結局は「東向き住戸が500なのか600なのか?」という話ですよね。


台東区のマンションの中では「池之端アドレス」というだけで価値があるんですか?。


一応、周りの人や地元の人なら「台東区の中でここは一味違う」というのは分かる感じですね。ただ、それが他のエリアや他の区の人にまで分かるかというと、そうではないとも思います。板橋の加賀みたいな感じですよ。


ああ、なるほど。でも台東区内ではもう別格なんですね。


「台東区の中では別格」って感じはあるよね。


それじゃ文京区で検討してる人でも池之端だったら台東区でもいいという感じでしょうか?


それは難しい。そういう人もいるかもしれないけど、やっぱり文京区と台東区の間には壁というかそういうところがあるかな。少なくとも文京区に住んでる人が動いてくるのはレアケースだと思う。そもそも「坪単価400超え」って港区とか千代田区とか都心検討する人もターゲットになる価格だから、そういう人が比較検討する中で「眺望や立地はいいんだけど台東区はちょっと…」ってネックになるケースはありそう。


自分も「凄くいいマンションだな~」と思ってるんですけど、「このマンションのターゲット層ってどこなんだろうな?」と不思議に思ってまして。例えば湾岸とかだとターゲット層がわかりやすいイメージなのですが…。


どっちかっていうと「上野方面に地縁がある人」。例えば東北の人とか北関東の人とか。


なるほど。


タワマンにしちゃ361戸で大きい方ではないので、あの辺にもともと地縁がある人だとか、台東区の人だけでも良いんじゃないかな。お金持ちは「1つ買っとくか」みたいなもんでしょうし。


台東区って自営とか家族経営とかの小さい会社の人が多いから結構お金持ってんですよね。


そうね。タワマン節税いかんを抜きにしてもなんだかんだ不動産は相続対策になるし、同族会社にとっては手堅い投資になりやすいしね。


アメ横の人とかなにげにお金持ってそうですね。


ああ、アメ横の人とかめちゃめちゃ稼いでますよ。だから361戸だったら買い手は台東区の中だけでも結構足りちゃうと思います。


そもそも東京建物さんは昨年の八重洲目黒の2物件で富裕層顧客情報をめっちゃゲットしてますし。


それだけで売れるでしょう。富裕層顧客に手紙を送ったら、まだ買ってない人だけじゃなくて、もう買ってる人までもうひとつ買うかもしれない(笑)。そういえば池之端の厚紙みたいなのが送られてきましたよ。「この国が好きだ」ってやつ。(笑)
リンク元:DJあかいのマンション総研


最近ブリリアさんは目黒といい八重洲といい、都心部でスマッシュヒット飛ばしてる感じしますね。


やっぱり「いい土地仕入れた」というのが勝因でしょうね。この後はどうなんですかね。


去年があまりに、凄かったのでこの後は…。


東天紅本社だって当時の感覚だと「こんな値段で買って大丈夫なの?」っていう感じでしたよね。今の相場だからなんとかなってる感じがあるからいいけど。89億円っていうプレスリリースとか見るとね…。


ま、時代が後からついていったらいいんだから。先見の明ですね。


台東区池之端。僕も上野公園が好きで何度もあそこの近く散歩してますし、立地は相当いいと思うんですけど。上野駅に行く道すがらのあのガラの悪さだけは何とかならないかなあとは思います。


あの徒歩表示って公園を通るルートでしたっけ?


公園通らない表示だよね?


でも、ブリリアの位置だったらそのまま池回ってっても同じぐらいじゃないかな。


そうだね。


シティタワーとかルネッサンスだと池の真ん中の弁天堂通って行った方が早いんですよ。


弁天堂通ったら早いんですね、それは素敵。


歩きながら眺めも楽しめますからね。


上野公園周りの雰囲気とかガラが気になるっていう人ももちろんいるでしょう。まあ、でも「あのあたりはそんなもんでしょ」みたいなことを分かってる人が買うんじゃないかな。そう言う意味でもジモティー向けかも知れないですね。例えば「松濤って高級住宅地ですけど円山町のラブホ街近いじゃないっすか?」みたいなそういう感じ。「そんなの知ってるわ」みたいな。


そうですね。では次タビーさんお願いします。




港区「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」

※「パークコート浜離宮ザ タワー」として正式発表されました。(2016.2.22)

そうですね。改めて見たんですけど、去年までと違って今年って無いんですよね。今年売るかどうか分かんないのでもいいのかな?


ああ、まだ名前が決まってないやつね。


一番今気になってるのは、浜松町一丁目の再開発です。


三井ですね。


イタリア街の端っこのほうですね。私、昔反対側(ツインパークス側)のURに住んでたんですけど、そこから線路挟んだ向こう側なんです。あの辺りはビジネス街なんでやや寂しいんですけど、実際に住んでみたら意外に良かったんです。私が港区に住むようになったきっかけがそこなんですけど、やっぱり駅近いですよ。


オフィスとの一体開発で三井さんだから良いもの造りそうですね。


はい、36階だかですよね。物件は間違いなさそうだと思っています。浜松町以外にも、なんなら新橋にも歩いて行けるし。


浜離宮と東京タワー見えますよね?


はい、西側はどーんと東京タワー確保で、東側の上層階はもちろん浜離宮です。バッチリ。


あ、そっか。そんな位置なんだ。


浜離宮って低層階からだとちょっと森みたいなんですけど、上からだと借景としてやっぱりかなりいいんですよ。だから東京ツインパークスの抽選逃して10年経ったいう感じの方にも…ま、ちょっと陸側ですけど。東京ツインパークスまで行くと実はちょっと首都高うるさかったりもしますし。


ツインパークスもちょっと築年経ってきたから、そこからの買い替え需要が凄そうですね。


はい、ここは浜松町エリア内の買い替え需要があると思っています。


あ、じゃあ「買い替えで出たツインパークスを玉突きで買う」と。なるほど面白い。


ここは物件の情報がこれ以上ないんで、そんなとこですかね。


スケジュール感ってどんな感じなんですか?


2018年5月竣工ですね。建物の外観とかももう公開されてるんで、今年中には出てくると思うんですけど…。。


あれって逆梁から順梁になったやつですか?


そうそう。あれ当初の予定から変更したやつですよね。三菱地所の晴海タワーズに似ている感じ。


ティアロレジデンスでしたっけ?


あ、似てる似てる。なんかスクエアな感じ。


個人的にはもうちょっとスリムなタワーがいいんですけど、ま、あれも有りかなと。


鹿島本社みたいなやつでしょ?


あ、そうそう。私、鹿島のスリムタワーが好きなので。


外観を発表したのに、逆梁から順梁くらい構造上のインパクトがあるものを変えちゃうって結構珍しいっていうか、「そこまで計画したのに」って思いますけど。やっぱり順梁タワーが最近トレンドなんでしょうね。


個人的には「やっぱり順梁かな」と思います。


同じです、やっぱ順梁っす。


「順梁&ガラスバルコニー」が基本かな、と。




港区「(仮称)港区南青山二丁目計画」

階高取って順梁でやるのは何の害もない贅沢な造り。まだ順梁か逆梁かは分かんないすですけど、三井繋がりで言えば南青山二丁目もありますね。


あ、次言うとしたらそれかな、と思ってました。


あれは、高さ99.99m(最高部は105mちょっと)で26階建なんですね。単純平均すると階高がパークコートの檜町タワーよりも高いです。あれ、相当気合入ってると思います。


梁の次に私の気になるポイントは、階高なんですよ。いま住んでるのも天上高高めのフラット天井です。


ペントハウス?


いえいえ、普通のフロアだけど天井だけ高いんですよ。


それより高い4メーターって…ロフトは付けるのかな、どんな感じなんだろうって凄い気になるんですよ。


下にオフィスとかは入らないですけど、3階ぐらいまではかなり階高取るんかねえ…。


用途は共同住宅になってるんですよね。


そうなんですよ。


「三井の南青山二丁目」ってどこですか?


青山霊園のすぐ北側。


デニーズから青山通りに向かって右にカーブするところの左側ですね。


敷地も結構東西に幅があるので南向き住戸もたくさん作れて、予想ですけど板状タワマンで間取りもかなりのワイドスパンになるのかなっていう感じです。


以上、調べた中では港区の2物件、非常に気になりましたね。




マンションマニアさんの2016年オススメは千葉エリア!

新築マンションていうカテゴリでいうと、マンションというよりか今年はやっぱり千葉県に注目したいなと。


地元エリアですね。


とりあえずよく言われている、「の」の字で不動産価格が上がってくるっていう中で、今後出る中でも千葉県内だと結構いいマンションがあるんですよね。で、中でも千葉県内で2路線通ってる、例えば東松戸とか流山おおたかの森とかが注目です。


東松戸だとファインシティ東松戸モール&レジデンスっていうマンションが駅前に出来るんですけど、3LDKが2800万円台からなんです。駅から徒歩2分ですよ。

こういう時代に「立地が良くて買いやすい新築マンション」が出来るのはもう千葉県しかないかなと思ってます。
リンク元:マンションマニアのマンマンタイム
ファインシティ東松戸モール&レジデンス 期待のマンションです! 価格は3LDKが2800万円台から
(マンションマニアのマンマンタイム)


東松戸って何線でしたっけ?


北総線と武蔵野線です。東京駅も一路線で直通で行けますし、日本橋とか新橋も北総線で直通です。


千葉って銀座とか東京都心にはとても近いですよね。


そうなんです。千葉県は今年は熱いかなと思っています。


千葉推し(笑)。


でもまあ「新築マンション」を近郊郊外で今年買うってなると、どこ買っても正直「将来的には下がるのか」って思いますけど、それはもうしょうがないかなと。


シビアな見方だな。


駅徒歩15分でさえもファミリーサイズが4000万円越えて来ちゃってるので。当然それが築10年になれば…


あれ、なんか言ってたやつ凄かったね、プラウドの武蔵中原


あ、武蔵中原。


プラウド武蔵中原トレサージュ?


価格が@300ぐらい。


今週(今日は1月25日)第1期だよね。


あ、それは宮崎台じゃないの?中原じゃなくて。


宮崎台と中原。


あ、中原もそうなの。


中原、今日のスーモに価格出てました。


ほんとですか。高いんですか?


300は全然切ってるみたいですけど、なかなかいいお値段ですね。


中原で300は信じ難い。300弱?


それを考えると千葉県安くないですか?


確かにスーパー安い。ただ、この間、国土交通省が「次の鉄道をどうする?」という審議会を開催してて基礎資料を公開してるんですけど、「これからもの凄く人口が増えるエリア」って、つくばエクスプレスを除けば千葉県にはほんとごく一部しかないんです。

(参考)東京圏における今後の都市鉄道のあり方に関する小委員会
人口及び鉄道輸送需要の将来展望(PDF形式:1.8MB)


そうですね。伸びるっていうとTXですね。


TXの路線というのは、もともと人がいないから伸びるんであって、あとの地域は沿岸部以外だと…まあぶっちゃけた表現でいうと、結構悲惨な状況。埼玉で言うと伊勢崎線沿いの春日部とかが猛烈な勢いで人口減少します。そうなると地域の家が相当余ってきちゃいますから。


厳しい。


それがちょっとだけ心配ですね。ただ電車が無くなるってことはないので日々の交通利便性は確保される。あと、2000万~3000万くらいを35年ローンで組むと月々の支払いは相当抑えられるって事は事実です。クオリティ高い新築マンション生活を何年間か過ごしたいというんだったらそれはありかなと。


そうですね。県庁所在地の千葉駅ではいま駅の再開発をやってて3年後に完成するんですね。で、千葉駅最寄りのマンションとしては、クレアホームズ千葉センタープレイスってのが即日全戸完売したんです。だから、千葉駅徒歩10分圏内はお勧めしています。
クレアホームズ千葉センタープレイス 新築時の価格
(マンションマニアのマンションデータバンク)
2016年は『千葉駅徒歩10分圏内』のマンションがお買い得です!
(マンションマニアの活動日記(ブログ))


千葉、駅ビルのペリエが建て替え?


駅ビル建て替えです。


はいはい、聞いてます。


パルコの所、マンションにしたんでしたっけ?


パルコはどうなるかまだ決まってないです。


千葉駅ってそういう意味でいうと県庁所在地の駅にしては不当なほど安いんです。


安い。


千葉のマンション供給が盛んなエリアの中でも東京都心まではわりと距離があるからなんだろうね。


そうですね。ただ便利な場所だとは思います。


船橋の方が高いんじゃない?


船橋、市川、浦安のほうが高いですね。


津田沼も千葉駅付近より高いです。


柏も駅前なら千葉駅より高いんじゃない?


千葉駅周辺に比べると高いです。


あ、マジで?


はい。


千葉の駅前ってほとんど住む所のイメージがあんまりないから。


千葉駅周辺って「一戸建てがいっぱいある昔ながらの所」、「大人が遊ぶ所」、「若者が遊ぶ所」っていうふうにエリアが3つに分かれてるんですよね。


そうなんだ。


そうです。それでも坪200以下で買えたりします。


住む所っていうとみんな千葉じゃなくて西千葉ぐらいに住んでるでしょ?


あの辺はまだ社宅とか戸建が多いのかな。


ああ。




関西エリアはまだまだ安い?

確かに東京に比べたら安い気はするんだけどね。マンマンも最近関西とか見てるでしょ?俺も見てるから関西中心部と千葉が同じぐらいだと千葉が高いと感じちゃう。


関西の中心部と比べられたら困っちゃう(笑)


関西はまだまだ安いでしょ?


阿波座(OMPタワー)で@百何十でしょ?


最近はタワマンは200万円越えてるけど、タワーにこだわらなければ梅田まで歩けるぐらいの立地で200切ってたりするのって凄いと思っちゃう。


東京の真ん中と比べると相当安いですよね。


マンコミュ座談会の隣に「モデルルーム見学 体験記」ってコーナーが有るんです。関西系の見学記も結構有るんですけど、ちょっと別世界ですよね。


いや、ほんとそうですよね。


大阪は観光客も増えてるし。


そうそう。衰退していくイメージも全く無いし。なんで、あんな中心部でそんな安いのっていう。


大阪の市内に住む文化があんまりないんです。北摂とか阪神間に住む文化があって。


大阪って東京と違って中心部に向かえば向かうほど、むしろ安くなる傾向にありますね。


スカスカになってくる感じがする。


確かにね。でも、都内でも都心回帰が起きているように大阪にも確実にその波が来ていると感じる今日この頃。


市の中心部にタワーマンションが続けて建ったとかほんとに最近ですよ。東急の長堀橋や本町のタワーとか。


確かに、梅田のタワーマンションの安さに驚愕した覚えがあります、最近見てないですけど。


だって、東京の感覚から見てまともな価格だって言えるの、グランフロントぐらいじゃないですか? グランフロントも「あの立地とグレードからしたら安い」って言えるぐらいの感じですよね。


最近は大阪タワマンでも高層階の坪単価300万超は珍しくなくなりましたけど、それでも東京の感覚からするとね。




「(仮称)南麻布四丁目計画」

あと、さっき言った、これも名前しか決まってないシリーズなんですけど。住友の南麻布四丁目計画


これ、賃貸になるかもみたいな話を聞いたんすけど、分譲決定でいいの?


一応分譲ってなってますね。僕もどっちかなって思って見てたんですけど。広尾タワーズとか広尾ホームズの向かいに広尾神社っていう小さい神社があるんですけど、そこの横のめっちゃ広い7000平米なんです。


凄いですね。


凄い。


分譲でやるんだったら、これ間違いなく「グランドヒルズ」になるだろうっていうものです。ポイントとしては、駅からまず近い。広尾駅から多分歩いて1、2分ぐらいなんですよ。あと、有栖川公園まで視界を遮る物がないので、これも魅力かなと。


そうなんですよね。有栖川公園で四季を感じることができるし、非常に魅力のあるマンションですよね。それにこの規模で145戸ってことは、かなり広目の間取りでしょうね。


このクラスになるといくらになるか想像がつかないです。


「何年かかっても売る」みたいなそんな感じでしょうね。


工事着手2015年6月1日ってもう始まってる?


聞いた話だと基礎工事やってるらしいですね。本体は建ってないです。


周りに横文字が並んでいるスーパーが御用達で、個人ブティックが立ち並んでいる。そういうのが広尾の生活ですね。


ナショナル麻布とか、あと明治屋とか。


東京都内有数のブランド地区ですもんね。


ここは、ほんとにステータスだし、仮に本人が住まなくなってもある程度広さのある間取りだったら多分外人に貸せる。


無事に分譲されるといいですね。


また、文京区某物件的な。(笑)


そっち(笑)。ただ、住友さんはほんとに手放したくないらしいとか…。社内でもそういう風潮が…。


あ、ラ・トゥールにするから?


ラトゥールの可能性もゼロではないのかなと思って。


ラ・トゥール代官山みたいになっちゃう可能性ありますよね。


これがラトゥールになるなら代官山を越えるぐらいのものになるよね。


ま、確かに「高すぎて売れないんだったら賃貸にした方が」っていうの、あるかもしれないですね。これ、ほんとに今年売り出すかどうかもそもそも分かんないですけど、めちゃくちゃいいマンションです。


モモレジさん、何か他にあります?


これと似た要素のある物件としては、ヴァンガード跡地のパークマンションですかね。


ああ、あれも今をときめく隈研吾でしょ?


ああ、そうなんでしたっけ。あれ思ったより販売遅いなと、完成いつだったかな???(本人注:2017年3月でした)


檜町が終わってからやるつもりなんじゃないのかなっていう。


あれは確か総戸数46戸で延床1万3000平米ぐらいだったんで。住友の南麻布4丁目計画と比べると1戸あたりの面積は1.5倍ぐらいはあるんじゃないかな。大きければいいというものではないけど200平米住戸が当たり前の感じになりそうですし、凄いものになるはず。


京都の某マンション越える値付けになる。



鴨川の7億超も凄いけど、檜町タワーの一番高いのが15億でしたかね。約200平米で15億。


ま、同じか超えるかっていう感じですね。




2016年と2015年の違いって?

そろそろまとめに入りたいと思います。2016年と2015年の違いについて教えていただけますか?


全体的に相場が上がってきて普通のサラリーマンが買うような物件に出物とか注目の物っていうのが非常に少なくなってきてますね。

で、都心のめっちゃ高いやつとか、あるいはめっちゃ郊外とか、そういうような所にデベ側の注力するポイントが移ってるのかなっていう感覚です。普通の物件にはなかなか客が付いて来れないという状況になってきてる。


2015年はまだその辺は大丈夫でした?


後半はかなり寂しかった。後半から今年の前半はちょっと寂しいラインナップかな。さっきから名前が出たような物件が後半どこまで出てくるかっていうところだけど。ちょっといいお値段すぎる物件が多いかな…。ザ・ガーデンズ東京王子なんかはそこまで高くはならないだろうし、超大規模物件で面白そうだけどね。


値段とか価格はどんどん上がってっても給料そんな上がんないですからね。


上がんないっすね。予想はしてたけど去年の後半はほんとに売れてない感じ。


「購入マンションは年収の5倍」って考えると、年収が上がらない限りマンションは余っちゃう事になりますよね。どういうふうに収束していくんだろう。


だから、もうドカーンと行っちゃうんです。


最終的にはクラッシュするんです。


ドカーンといっちゃって早く現金に替えないと駄目だっていう話になった中小デベが出てきて、投げ売りみたいになって実勢価格が下がってくんですよ。


既に中古マンションについては成約値が下がってきてるんです。ただし新築というのは、土地の仕入れから建設して発売するまでのディレイがどうしても有るし、絶対にデベロッパーは赤字予算は組まないので、原価が高い以上やれるとこまで今の値段を続けるしかない。ということで、コンセンサスとして「しばらくこの価格は続いていくでしょ」というのはあると思う。


出す値は下げれないけれどもそれでは売れないという状況、あるいはキャッシュが回んないという状況になってくると、どうしたって下げてでも売るしかなくなるんですよ。結局相場のクラッシュと共に融資が途切れるわけです。で、そうなるとどうしても当座のお金を用意しないといけないから、新価格、新々価格、「家具付けます」とか「100万円分なんとか」とか実質的な値引きが始まるんですね。


売り主変更とか。


あ、売り主変更ね、一棟ごと投げ売るんです。バルク売り。


アウトレットマンションね。またお目にかかりたい。


へえー。


売り主を変更されたら苦情の言いようもないですね。


だって、売主も買っただけですからね。(笑)


でも、今この瞬間そこまでの感じではないですけどね。


まだお金が回ってるんで。


まだ頑張れそうです。


2008年と違うのは、いまこの座談会をやっている段階では金融面のクラッシュ兆候がないところ。それがやっぱり大きいかもしれない。もうひとつの違いは、財閥系の寡占が進んでて、中小デベロッパーがそこまで供給してないっていうところ。体力がない所から一番最初にスコンと落ちるんですが、いま供給しているのは体力がみんなある所です。


モリモトなんかも昔と比べると分譲減ってますね。


銀行から不動産業者への貸出という意味では既にリーマン前を上回っているので世界経済を含め何かがクラッシュすればマネーが逆回転して一気にヤバくなるだろうし。きっかけ次第という所まで来ているとは思う。

参考:【クレジット市場】日銀注視、バブル超え不動産業融資-アパマン活況


その辺でいうとフージャースって凄く上手くないですか? 地方の一等地に手を出して成功してます。


マニアさんエリアで?そういや駒場って長々と売ってたけど完売したのかな?



そうそう。あれフージャースやってたよね。


あれ、もう売れたよ。


さすがに売れたか。


グレンパークもバルクで買ったやつじゃなかったっけ?


そうそう。


カテリーナ三田もそうだよね。


それもあったね。


そういえばパークタワー新川崎って販売開始した?


新川崎はまだです。再販住戸の価格がどうなるか。今ようやく公式ホームページがupされました。そこは楽しみの一つですね。


上がるでしょう。


今日はいないけどはるぶーさんのブログに当時の価格表が載っております。


川崎マンションクラスタの一人だね。


横浜まではいかない。


当時と今回の差を比べたいですね。楽しみです。


そろそろまとめたいと思います。最後にパッと明るい話していいですか?


どうぞどうぞ(笑)。




最後に言わせてください、あのタワー

パークタワー晴海」です。オリエンタルランドタワーってさっき言いましたけど、コンセプト設計にオリエンタルランドを入れて「くじらアイランド」ってな名前つけてド派手な宣伝してたんですね。1120戸の超大規模タワーでしたが去年突然の販売中止になりました。で、その販売中止理由が地中埋設物の除去によるものでした。

あのときのアナウンスでは、「1年後に販売復活する」ということでしたので、今年の前半には何らかの形で出てくるんじゃないかと思われます。最近、湾岸も華々しい物件がないのでのらえもん的には期待してます。

というわけで、私のブログではパークタワー晴海を追いかけます。

リンク元:マンション購入を真剣に考えるブログ


そろそろ時間になりました。今年も楽しみな物件がいろいろ出てきそうです。みなさんありがとうございました。

次回の座談会

次回は「買い替えについて(前編)」をお届けします。


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