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「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日記事を更新し、扱った部屋数は5年弱で4,000室超。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する人。

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モモレジのちょっと得するマンション選び(第2回)



「モモレジのちょっと得するマンション選び」第2回です。

モモレジのちょっと得するマンション選び(第1回)

このような記事を書くのはわりと時間を割く必要があることもあり、名作マンション訪問よりも間隔を空けての投稿になってしまうのですが、少しずつでも私の「マンション選びの感覚」と言うべきものを読者の皆様にお伝えしていけたらと思っておりますので、楽しみにお待ちいただけましたら幸いです。

さて、第2回目のお題は、

「総戸数や階建など物件属性の違いにより発生する歪み」

についてです。

IMG_6791[1]
※画像と記事の内容は関係ありません。画像がないと寂しいかと思いまして(笑)
このマンションは今年1月に完成したばかりの仲御徒町駅徒歩1分のアイリブフォレストという13階建総戸数85戸の賃貸マンションなのですが、オフィスビルかと思ってしまうようなガラス貼りのデザインに衝撃を受けました。その他の方角から見ると余計に衝撃的だったりするので、また別の記事でも写真を掲載する予定でおります。
また、「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」ではいずれ間取りを取り上げようと思っています。間取りも凄いで~。

さてさて、第1回目では「新築」と「中古」では異なるアプローチで価格が形成されることを述べましたが、今後は具体的に「新築」分譲時に歪みが生じるケースをご説明して行きたいと思っていて、手始めにこの「総戸数」と「階建」により歪みが発生するケースを解説したいと思います。

このケースの典型的な例が「タワマン」と「ノンタワマン」による価格の歪みですね。
マンションコミュニティ座談会でタワマンが最もミスプライス(歪み)を見つけやすいと発言させていただいている通りで(マンコミュ座談会第6回「マンションの市況について」ご参照)、そもそもタワマン内の住戸同士でミスプライス(歪み)が生じているケースは少なくないのですが(西向きに比べ北向きが条件以上に安く感じるみたいなこと)、「タワマン」と「ノンタワマン」を比較した場合に歪みを感じることも非常に多いんです。

具体的に言うと、45階建のタワマンの13階住戸が坪単価320万円なのに、近隣の15階建の13階住戸が坪単価335万円みたいなケースです。
このような価格水準だとタワマンの平均坪単価は350万円前後(レンジはおおよそ300~400万円を想定)、ノンタワマンの平均坪単価は325万円前後(レンジはおおよそ300~350万円を想定)になると思われ、平均で見ると確かに「ノンタワマン」、つまりは一般的に希少性に欠ける方のマンションが安くなるのですが、同じ階数の住戸を比べると「タワマン」の方が安い、こういうことが頻繁に起こっているわけですね。

この数字は実在する物件の数字ではないですし、あえてどの物件でこういったケースが生じているかは言いませんが、どことは言う必要がないほどこういったケースは珍しくないです。モモレジが幾度無く実際に見てきた価格設定のケースであり、当たり前のようにあります。

マンションは言うまでもなく「一物一価」なので近隣のマンション同士とはいえ、用途地域や通り沿いか否か等々で受ける印象は異なりますし、立地も含めた1つ1つのパフォーマンスは千差万別ですので「階」だけで比べるのはどうかという意見もあるでしょうが、至極おおざっぱに言ってのけてしまうと(大丈夫か俺(笑))、「タワマン」の方が「ノンタワマン」に比べ総合力では勝っているのが大方のケースですし、やはり同階住戸の価格がタワマンの方が安ければ、タワマンの方が資産価値を考えた場合に優位なのがこれまでの現実です。

タワマンはどんどん増えていますし、未来永劫それが続くとは言えませんが少なくとも当分の間はそのような傾向が続いていく可能性が高いでしょう。

そして、このようなケースに頻繁にお目にかかる要因、つまり、「カギ」となるのが「総戸数」と「階建」なんです。

「新築」時は大方の物件で「その物件内で条件の良いお部屋周辺」が最も人気になるのが普通であり、私のようなどちらかというと投資目線で物件を見ることの多い一部の人間を除き「実需」の方はほぼほぼそういう視点で物件を見てしまいます。
「新築」時は一部の秘密主義(笑)のデベを除き整然とした価格表をデベは提示してくれますし、希望が重なれば抽選こそあれ基本的にはどのお部屋も選び放題の横並びスタートなので「一番いいお部屋が欲しい!」となるのが人間の性なのだと私は思っています(私でもそういう気持ちになることがあります)。

むろん誰もが一番いいお部屋を買える予算があるわけではないので(特にタワマンの一番いいお部屋(ペントハウス)を買える人なんてほんの一握りです)、条件の良いお部屋「周辺」という言い方が適していると思うのですが、「一生住むかもしれないマイホームだし、月々数千円~1万円程度なら当初の予算より上げたとしても頑張っていい方を買おうよ!」、もしくは、両親に家を検討していることを伝えているようなケースであれば、「それなら少しだけだが援助するのでどうせならいい部屋(希望する部屋)を買いなさい!」ってなることが少なくないんですね・・・。

佳境に入ってきましたが、大分長くなってしまったので、ここいらで一旦区切らせていただきます。

こちらもご覧下さい~。
こちらとは異なりリラックスしたい時に最適なゆる~い記事を目指しております~。

モモレジの名作マンション訪問(通称、マンション美術館、いや、マン美でお願いしたい(笑))


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