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マンションアナリスト。11年間で5,000枚のマンション・チラシを“読破”したマンション・チラシ研究家。一級建築士。

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マン点流!ノウハウ(中古マンション選びの注意点6つ)

安い中古マンションにはそれなりのワケがある。
注意したい点を6つ紹介しよう。

【もくじ】
1.事故・訳ありマンション
2.既存不適格マンション
3.定借マンション(使い捨てマンション)
4.下駄ばきマンション
5.民泊禁止規約がないマンション
6.中国人が「爆買い」したマンション

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1.事故・訳ありマンション

「事故物件」や「ワケあり物件」は値段を通常より大きく引き下げているケースが多い。
自殺や他殺、火災などがあった事故物件、訳あり物件は、不動産版ウィキリークス「大島てる」サイト(2005年9月開設)で調べることができる。

ワケあり事情に頓着しない人にとっては、「事故物件」や「ワケあり物件」でもいいのかもしれないが。
大島てる

事故物件に興味のある方は、次の記事をご参照。
事故物件めぐりをしてきました!
「事故物件」「訳あり物件」の情報サイト(まとめ)

2.既存不適格マンション

建てられた当時は違法でなかったものの、その後の法改正によってその建物が法に適合しなくなった状態が既存不適格。
建替える際には、それまでよりも規模の小さなマンションしか建てられない。

各戸の専有面積を減らすか、戸数を減らさなければならないので、建て替え費用が高くなる。よって資産価値は低い。

既存不適格で、寿命が尽きそうな古いマンションには、激安であっても決して手を出してはいけない。

3.定借マンション(使い捨てマンション)

定借マンション(定期借地権付きマンション)の最大のメリットは、分譲価格が安いこと。同じ金額であれば、通常の分譲マンションより、専有面積の広い住戸を手に入れることができる。

でも、更地返還義務のある定借マンションには特に注意が必要だ。
たとえば、50年後にマンションの解体が義務付けられている定借マンション。40年を経過したあたりから、マンションの修繕にあまり費用を掛けなくなる可能性が高い。
分かりやすくいえば、49年目のマンションを修繕しようというインセンティブが働かないから、ボロボロ状態になっているかもしれないということだ。

このことは、一般の分譲マンションについても同様なのだが、50年後という解体期限の決められた定借マンションであるがゆえに、スラム化現象はより確実に生じる。
資源の有効活用が叫ばれる中、定期借地権付きマンション(=使い捨てマンション)の行く末が気になるところだ。

定借マンション、AERA記事の印象ほどには増えてない

4.下駄ばきマンション

下履きマンションとは、1階に店舗が入っているマンションのこと。
1階にコンビニが入っていたりすると、便利そうだがそうではない場合がある。
人の出入りが24時間あるので、深夜の騒音問題に悩まされることはないだろうか。

5.民泊禁止規約がないマンション

バックパッカー photo by Radzuan Jalil

ただでさえ、都会のマンションではお隣さんがどんな人がいるのか分からないのに、民泊によって、不特定多数の人間がマンションを出入りすると、これはもう安全・安心から程遠い状況だろう。

民泊の”全面解禁”で潤う賃貸不動産業者、安全・安心が脅かされる住民

6.中国人が「爆買い」したマンション

合意形成が難しい都会のマンションに、中国人の「爆買い」が加わると問題が複雑化する。
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